Особенности и закономерности рынка недвижимости

     ВВЕДЕНИЕ 

     Существовавшие  в прежние годы легальные и  нелегальные элементы рыночных отношений (жилищные кооперативы, строительные бригады, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров) можно рассматривать как предысторию рынка жилья. Начало легального рынка следует датировать серединой 1990-го года, когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы создали первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1кв. м жилья в это время составляла $100.

     Считается, что средняя цена одного квадратного  метра общей площади квартиры в городе правильно отражает усредненную  стоимость жилья. В этом случае динамика ее изменения может многое сказать  об истории становления и развития жилищного рынка.

     В своей же работе я постараюсь наиболее полно рассмотреть особенности рынка недвижимости России, а также моменты, определяющие его уникальность. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1 Особенности и закономерности  рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости, как относительно новая  социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

     «Рынок  недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

     Однако  более полным будет определение  рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

     «Рынок  недвижимости — это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

     Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
• Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

     Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

     Рынок недвижимости как составная часть  рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами.

     Рынок недвижимости обладает многочисленными  особенностями:

     - низкой ликвидностью;

     - цикличным характером;

     Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами  в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

     - высокой степенью регулирующего  государственного воздействия;

     - наличием стоимостной оценки  объекта недвижимости и возрастанием  ее с течением времени;

     - высоким уровнем трансакционных издержек.

     Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

     Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

     Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). 

     2 Структура рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

• объектов недвижимости;
• экономических субъектов, оперирующих на рынке;
• процессов функционирования рынка;
• инфраструктуры рынка

     Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

     Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

     Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
• государственные нотариусы.

     Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

     Существует  несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
• оценка инвестиционного проекта;
• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

     3 Основные понятия рынка недвижимости 

     Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

     Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

     При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

     Спрос на недвижимые объекты формируется  под влиянием многочисленных факторов

• экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
• социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
• природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
• административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
• окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
• национальные и культурные условия, традиции населения.
• политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

     Спрос на недвижимость может быть очень  изменчивым по регионам, районам и  микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

     Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
• продуктивностью земли;
• ценой конечного продукта.

     Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. 

4 Сегментация  рынка недвижимости 

     При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

• институциональный;
• объектный;
• воспроизводственный.

     Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

• рынок земли;
• рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);
• строительный рынок и т.д.;

     Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.