Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

Санкт-Петербургский  Торгово-Экономический  Институт

             Реферат

                  По дисциплине «экономика недвижимости»

                                                 Тема:

     « Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости» 
 
 
 
 
 

       Выполнила: Андреянова Е.В.

     Гр. 1410, факультет ТЭФ, 4 курс

Научный руководитель:

Пирогова О.Е . 
 
 

                                   Санкт-Петербург, 2010

                                                           Содержание 

Введение…………………………………………………………………………3

Глава 1. Понятие недвижимости и ее объекта

1.1.Определение понятия  недвижимости………………………………….4

1.2. Объект недвижимого имущества……………………………………….5

Глава 2. Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости

2.1. Особенности объекта недвижимости…………………………………..6

2.2. Жизненный цикл недвижимости как физического объекта…………9

2.3. Жизненный цикл  недвижимости как экономического  объекта……12

2.4. Жизненный цикл  недвижимости предприятия как  имущественного комплекса……………………………………………………………………….13

Глава 3. Оценка объекта  недвижимости

3.1. Методика оценки объектов жилой недвижимости………………… 14

Заключение……………………………………………………………………..18

Список  используемой литературы…………………………………………19

Приложения………………………………………………………………...…..20 

Введение 

    Объекты  недвижимости занимают особое  место в системе общественных  отношений, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные отношения людей во всех сферах их деятельности.

    Сегодня  именно объекты недвижимости  представляются центральным звеном  системы рыночной экономики страны. И это понятно – объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности.

    Экономика  недвижимости представляет собой  систему отношений, возникающих  в процессе операций с недвижимостью.

    Знания  дисциплины необходимы при подготовке  современных специалистов, так как любой профессионал в настоящее время сталкивается в практической деятельности с процессами, происходящими на рынке недвижимости.

    Главная  цель методических указаний –  освоение студентами знаний о  сущности объектов недвижимости, правовых аспектах экономики  недвижимости, основных операциях  и подходах к оценке объектов недвижимости, особенностях рынка недвижимости и видах предпринимательской деятельности на нем. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Понятие недвижимости и ее объекта 

1.1.Определение  понятия недвижимости 

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия –  «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее  какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

• актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
• пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

 
Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) [1] «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество».

Современная российская юридическая практика установила ряд  признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому  имуществу:

• прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
• законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
• удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
• возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
• функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
• наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

 
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация  прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.  

1.2. Объект недвижимого имущества

«Объект недвижимости» содержит в себе две основы – физическую и юридическую. Физическая основа этого понятия опирается на вещественную составляющую недвижимости, а именно: здания, сооружения, земельные участки, недра и т.д. Все то, что «является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».  
Юридическая часть пролегает в области реализации прав, возникающих при операциях с недвижимостью и ее использовании.  

Благодаря износу, объект недвижимости теряет свою ликвидность  – «возможность осуществления любого способа превращения недвижимости в деньги» - это юридическая составляющая понятия. 
Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер, к нему применяется процесс именуемый « инвентаризация объекта недвижимости». Он характеризуется «инвентарным делом» – историей возникновения и изменения объекта недвижимости. Все вышеперечисленное относится к правовой части определения недвижимости.

К объектам гражданских  прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в  том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том  числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. 
 

Глава 2. Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости 

2.1. Особенности объекта недвижимости

  Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

  1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования. 

  2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественнойи стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

  3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

  Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания  в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

  Длительность  кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение  правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

  Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

  Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т. к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

  Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

  Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей. 

  Недвижимость  всегда выступает  как объект долгосрочного  инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т. к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

  Необходимо  отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

  Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное  в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические  двери и пр.) относится к движимому  имуществу. Но т. к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

  Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

  В частности, сервитут – это «право ограниченного пользования  чужим земельным участком», которое  «может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации, а  также других нужд...».

  Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие  объекты недвижимости, как земля  и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства  во все времена.

  Например, в  докапиталистический период, земля  являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства  и общества в целом.

  Недвижимость  в любом общественном устройстве является объектом экономических и  государственных интересов, и поэтому  для этой категории имущества  введена обязательность государственной  регистрации прав на него, которая  позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь  между объектом недвижимости и субъектом  прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения  невозможна. 
 

2.2. Жизненный цикл недвижимости как физического объекта 

     Выступая, как физический объект, недвижимость является товаром, объектом собственности, бизнеса и проходит различные  этапы и процессы в каждой из своих  ипостасей.

Жизненный цикл объекта недвижимости(физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих стадий (фаз):

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе – на основании технического задания на проектирование – осуществляется (специализированной организацией) разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое  освидетельствование и текущий  ремонт отдельных элементов улучшений  без прекращения использования  объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования  земли и улучшений, выполненный  в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального  назначения улучшений, то последние  реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при  этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих  первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования  объекта в существующем состоянии  показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой  существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

Очевидно, что некоторые  фазы повторяются на разных этапах жизненного цикла. Так, например, замысел  проекта создания нового объекта  может возникнуть как на этапе, когда  участок земли полностью свободен, так и на стадии возникновения  необходимости реконструкции, частичного сноса или достройки строений. Фаза обращения может реализоваться  в процессе жизни объекта неоднократно, причем моменты обращения определяют временные границы периодов, составляющих основу так называемых инвестиционных циклов.  

2.3. Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта 

     Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется  определенным закономерностям и  включает срок экономической и физической жизни 

         Срок экономической жизни, определяющий  период времени, в течение которого  объект может быть использован  как источник прибыли. Срок  экономической жизни заканчивается,  когда производимые улучшения  перестают вносить вклад в  стоимость объекта. 

         Типичный срок физической жизни  — период реального существования  объекта недвижимости в функционально  пригодном состоянии до его  сноса. Определяется нормативными  документами. Физический и экономический  сроки жизни объектов недвижимости  имеют объективный характер, который  можно регулировать, но нельзя  отменить.

         Время жизни — отрезок времени,  когда объект существует и  в нем можно жить или работать.

         С точки зрения периода жизни  объекта недвижимости выделяют  такие сроки, как: 

• Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.
• Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
• Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

     Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта выглядит следующим образом:

     1. Создание

     2. Государственная  регистрация недвижимости — в  РФ — юридический акт признания  и подтверждения государством  возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав  на недвижимое имущество в  соответствии с Гражданским кодексом  РФ.

     3. Владение  и использование; смена владельцев. Владение — в гражданском праве  — правомочие собственника; фактическое  обладание вещью, создающее для  обладателя возможность непосредственного  воздействия на вещь.

     4. Развитие

     5. Ухудшение  потребительских свойств недвижимости

     6. Окончание  экономического срока жизни 

  2.4. Жизненный цикл недвижимости предприятия как имущественного комплекса 

        1. Предприятием как объектом прав  признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.

     Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.

     2. Предприятие  в целом или его часть могут  быть объектом купли-продажи,  залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением  и прекращением вещных прав.

     В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.

     Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса:

     1. Создание  или приватизация предприятия

     2. Государственная  регистрация прав собственности  (государственной, муниципальной,  частной, долевой собственности). Государственная регистрация прав  на предприятие и сделок с  ним должна проводиться в особом  порядке, обусловленном правовой  спецификой данного объекта. Основной  особенностью предприятия является  возможность включения в его  состав земельных участков и  других объектов недвижимости, находящихся  на различных территориях, а  также возможность исключения  недвижимого имущества из состава  предприятия.

     3. Становление  или выход на проектную мощность

     4. Оптимальное  функционирование

     5. Смена  собственников, частная и полная

     6. Спад

     7. Реорганизация,  реформирование, реконструкция, слияние,  поглощение

     8. Банкротство  (необязательный этап)

     9. Ликвидация (необязательный этап). Ликвидация  имущественного комплекса — это  торги и другие механизмы продажи  имущества (в том числе и  недвижимого) организации-банкрота  в соответствии с нормативно-правовыми  положениями конкурсного производства.

     10. Прекращение  функционирование: естественное невосстановительное  прекращение, физическое разрушение, сознательный снос. 
 
 

Глава 3. Оценка объекта недвижимости

3.1. Методика оценки объектов жилой недвижимости 

Практический опыт риэлтеров указывает: для небольшой  жилой недвижимости целесообразно  проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто  основывают свои заключения о стоимости  главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также  используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или  сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено ( что обычно и происходит ), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.