Содержание

    Введение………………………………………………………………...………..3

    1. Понятие и предмет договора  продажи недвижимости……………………..5

    2. Стороны договора продажи недвижимости  и их ответственность………13

    3. Форма договора продажи недвижимости……………………………….....16

    4. Существенные условия договора…………………………………………...20

    5. Исполнение и прекращение договора  продажи недвижимости………….23

    6. Особенности продажи отдельных  видов недвижимости…........................25

    Заключение…………………………………………………………………..…28

    Список  использованной литературы………………………..………………..30

    Введение

    Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть  вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

    Предметом исследования является недвижимое имущество. В соответствии с Гражданским  Кодексом РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (п.1 ст.130 ГК РФ)

    Специфические черты недвижимости: прочная связь  с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте.

    Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаже недвижимости имеет большее значение. Это связано с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.  В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. На правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

    Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи  недвижимости.

    При написании реферата были использованы материалы главным образом из ГК РФ части 1,2, также были использованы материалы из других федеральный законов, судебной практики, использованы некоторые учебники и монографии, в том числе   Гражданское право том II, полутом 1: Е.А. Суханов.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1. Понятие и предмет  договора продажи недвижимости.

    Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско  - правовых договоров.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

    По  договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

    Договор продажи недвижимости характеризуется  как двусторонний и взаимный. Двусторонний означает, что при нем оба контрагента наделены и правами, и обязанностями. Такой договор представляет собой сумму двух обязательств, в которых каждая из его сторон занимает разное положение. Взаимный означает, что у каждой из сторон есть не только права, но и обязанности.

    Данный  договор выделяется в качестве самостоятельной  разновидности договора купли-продажи  по предмету – недвижимому имуществу. Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, ст. 132 ГК указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. 

    Все виды недвижимости можно условно  разделить на несколько групп¹:  

    1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 

    2) леса, многолетние насаждения; 

    3) искусственно созданные объекты,  прочно связанные с землей, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно (здания, сооружения); 

    4) особо значимые движимые объекты,  подлежащие государственной регистрации  (воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические  объекты); 

    5) предприятие как имущественный  комплекс. 

    Недвижимые  объекты каждой из указанных групп  имеют свои особенности, обусловливающие специфическое правовое регулирование. Однако наряду с этим они характеризуются общими чертами, позволяющими выработать унифицированные нормы.

    Правовое  регулирование договора продажи  недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК РФ). В части, не урегулированной нормами, включенными в  § 7 гл. 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

      Согласно ст. 130 ГК к недвижимости  относятся земельные участки,  участки недр, обособленные водные  объекты и все, что прочно  связано с землей, т.е. объекты,  перемещение которых без несоразмерного  ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, ст. 132 ГК указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. 

    Все виды недвижимости можно условно  разделить на несколько групп: 

    1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 

    2) леса, многолетние насаждения; 

    3) искусственно созданные объекты,  прочно связанные с землей, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно (здания, сооружения); 

    4) особо значимые движимые объекты,  подлежащие государственной регистрации  (воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические  объекты); 

    5) предприятие как имущественный  комплекс. 

    Недвижимые  объекты каждой из указанных групп  имеют свои особенности, обусловливающие специфическое правовое регулирование. Однако наряду с этим они характеризуются общими чертами, позволяющими выработать унифицированные нормы.

    Согласно  п.1 ст.132 ГК РФ предприятие в целом  как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный §8 гл.30 ГК РФ. Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы §8, при их недостаточности - §7 гл.30 и лишь затем - общие положения о купле-продаже (ст.559 ГК РФ). Т.о. продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК РФ «Продажа предприятия».

    К отношениям по продаже недвижимого  имущества часто применяются и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447–449 ГК РФ и других законодательных актов. К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации (Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"); при этом положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).

    Согласно  п. 1 ст. 549 ГК РФ предметом договора купли-продажи  недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Так как в ст.130 ГК РФ к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них. Однако согласно п.1 ст.4 Закона «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ГК РФ к правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты не применяется. Впредь до принятия соответствующих федеральных законов сохраняется прежний порядок регистрации прав на эти объекты. Он предусмотрен:

    а) для судов внутреннего плавания - ст.16-21 КВВТ;

    б) для морских судов – гл.3 КТМ;

      в) для воздушных судов - ст.33 ВК;

    г) для космических объектов - ст.17 Закона РФ от 20.08.1993 N 5663-1 "О космической деятельности".

    Таким образом, при продаже этих объектов необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК о продаже недвижимости, но и правилами, содержащимися в указанных актах.

    Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может  быть лишь та недвижимость, которая  обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Оборотоспособность означает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

    Имущество, на которое наложен арест не обладает признаком оборотосособности, что  подтверждается современной судебной практикой²:

    Общество  с ограниченной ответственностью "Стальинвест Нижний Новгород" (далее - ООО "Стальинвест Нижний Новгород", Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Никола" (далее - ООО "Никола"), о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от 13.12.2007 N 3.

    Заявленные  требования основаны на статьях 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ответчика от государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества.

    ООО "Никола" обратилось с встречным  иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 13.12.2007 N 3 на основании статей 1 и 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

    (далее  - Закон о государственной регистрации), статьи 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование иска ООО "Никола" указало, что оно не могло распоряжаться имуществом, так как на момент заключения оспариваемого договора на объекты недвижимости был наложен арест. Арест имущества был снят с даты внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Недвижимое имущество, являющееся предметом залога, могло быть продано только на открытых торгах.

    Решением  Арбитражного суда Республики Марий  Эл от 13.05.2009 удовлетворил встречные  требования: признал недействительным договор купли-продажи недвижимости от 13.12.2007 N 3 и отказал Обществу в  удовлетворении первоначального иска.

    Суд руководствовался статьями 131, 168 и 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и  статьями 1 и 16 Закона о регистрации  и исходил из незаконности договора купли-продажи имущества, находящегося под арестом, что влечет его недействительность.

    Не  согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Федеральный  арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в  которой просит отменить решение, как  вынесенное с нарушением норм материального  права.

    По  мнению заявителя, договор купли-продажи недвижимого имущества является заключенным, так как на момент его подписания имущество находилось в собственности ООО "Никола". ООО "Никола" имело право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поскольку кредитор дал разрешение на реализацию заложенного имущества, кроме того, определением Нижегородского районного суда Нижнего Новгорода от 13.12.2007 обеспечительные меры в виде ареста сняты.

    Законность  решения Арбитражного суда Республики Марий Эл проверена Федеральным  арбитражным судом Волго-Вятского округа

    ООО "Никола" заключило с ЗАО "Газпромбанк" кредитные договоры от 16.08.2006 N 84 и  от 06.10.2006 N 104.

    Для обеспечения исполнения кредитных  договоров ООО "Никола" и ЗАО "Газпромбанк" подписали договор  об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.08.2006 N 143 в редакции дополнительного соглашения от 03.10.2006, предметом которого являлся залог указанного недвижимого имущества.

    Договор ипотеки зарегистрирован в УФРС, о чем в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  сделана запись от 18.08.2006 N 12-12-01/135/2006-124.

    АО "Газпромбанк" обратилось в Нижегородский  районный суд Нижнего Новгорода  с исковым с заявлением о взыскании  с ООО "Никола" и поручителей  Максимова Геннадия Васильевича  и Соловьева Анатолия Васильевича  суммы долга в связи с неисполнением обязательств по кредитным договорам и с заявлением о принятии мер по обеспечению иска.

    Определением  Нижегородского районного суда Нижнего  Новгорода от 27.08.2007 по делу N 2-9382/07 на недвижимое имущество, принадлежащее  ООО "Никола" на праве собственности, наложен арест.

    В Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная  регистрация ареста недвижимого  имущества от 31.08.2007.

    Решением  Нижегородского районного суда Нижнего Новгорода от 21.09.2007 по делу N 2-9382/07 с ООО "Никола" и с Максимова Г.В. и Соловьева А.В. в пользу ЗАО "Газпромбанк" взыскана солидарно задолженность по кредитным договорам в сумме 44 794 941 рубля 30 копеек. На заложенное недвижимое имущество обращено взыскание.

    Письмом от 13.12.2007 N 2/1-5/3757 ЗАО "Газпромбанк" дало согласие ООО "Никола" на реализацию недвижимого имущества при условии, что денежные средства, вырученные от продажи, пойдут на погашение задолженности  ООО "Никола" по кредитным договорам. ООО "Никола" (продавец) и ООО "Стальинвест Нижний Новгород" (покупатель) подписали договор купли-продажи от 13.12.2007 N 3 всех объектов недвижимости, находящихся в залоге у ЗАО "Газпромбанк".

    Арест имущества должника включает в себя запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества (пункт 4 указанной статьи).

    Таким образом, наложение ареста на имущество  отнесено к мерам процессуального  принуждения. Правовая природа ареста имущества должника выражается в ограничении правомочий собственника, установленных в пункте 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно в запрете распоряжаться арестованным имуществом.

    Согласно  статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

    В соответствии со статьей 145 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определение об отмене мер по обеспечению иска вступает в законную силу по истечении срока, установленного для его обжалования. Срок обжалования данного определения установлен в десять дней. До вступления судебного акта в законную силу продолжает действовать мера, указанная в ранее вынесенном определении об обеспечении иска. Тем самым определение от 13.12.2007 об отмене мер по обеспечению иска, принятое Нижегородским районным судом Нижнего Новгорода, вступило в законную силу по истечении десяти дней, установленных для его обжалования, то есть 25.12.2007. Следовательно, на день заключения договора купли-продажи (13.12.2007) судебный акт не вступил в законную силу, и продолжала действовать мера по обеспечению иска в виде ареста недвижимого имущества, чем исключалась возможность совершения какой-либо сделки по его отчуждению.

    При таких обстоятельствах по делу суд  кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого  судебного акта.

    Руководствуясь  статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил: решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 13.05.2009 А38-62/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стальинвест Нижний Новгород" - без удовлетворения. 
 

    2. Стороны договора  продажи недвижимости  и их ответственность.

    Главными  субъектами договора купли продажи  являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (ст. 454 ГК РФ).

    Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец – акционерное общество – должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам, т.к. это компетенция общего собрания акционеров(ст. 48 ФЗ от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах").

    По  общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Презюмируется, что продавец   является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества.

    Но  бывают случаи, когда продавец и  собственник не совпадают в одном лице. Здесь  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий      продавца  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В      частности,  государственное  или  муниципальное  предприятие,  как      субъект права хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и      субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п.1 ст.297 ГК РФ), не вправе  продавать  принадлежащее  ему  недвижимое  имущество   без   согласия   его  собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

    Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции  продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294–298 ГК РФ и требований об их специальной правосубъектности (п. 1 ст. 113 ГК РФ).

    Учреждения, имеющие право на осуществление  коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

    Каких-либо общих ограничений по поводу возможных  покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г., согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

    Ответственность сторон

    Определенными    особенностями,     требующими    специального      регулирования, отличается  исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие  его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической   передачи   проданного   недвижимого   имущества      покупателю  и подписания  сторонами  передаточного  акта или иного      соответствующего  документа  договор продажи недвижимости не может      считаться  исполненным.  Более того,  уклонение одной из сторон от      передачи    имущества    или    подписания    передаточного   акта      рассматривается   как   отказ   от   исполнения  договора  продажи      недвижимости.

    Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого имущества может повлечь для продавца      неблагоприятные    последствия.

    Специальное    правило   применительно   к  договору   продажи      недвижимости   установлено  ГК  РФ  лишь  в отношении  последствий      передачи  недвижимости  ненадлежащего качества.  В случае передачи      продавцом  покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется      всеми  правомочиями  покупателя,  получившего (по договору купли -      продажи)  товар  с недостатками  (ст.  475 ГК РФ),  за исключением      права

    потребовать от продавца замены товара ненадлежащего  качества  на товар, соответствующий  договору (ст. 557 ГК РФ).

    Неисполнение  покупателем обязательства по принятию от продавца проданного   ему   объекта недвижимости  также влечет  для него      определенные  последствия (помимо обязанности возместить продавцу      причиненные убытки).  В частности,  в силу отсутствия какого-либо      специального  правила  в параграфе  7 главы  30  ГК  РФ в подобной      ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов      или  договора  купли - продажи не принимает товар или отказывается   его  принять,  продавец  вправе  потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

              Если  покупатель  своевременно  не оплачивает переданный ему  в      соответствии  с  договором  объект недвижимости,  продавец получает      право  требовать оплаты недвижимого  имущества и уплаты процентов в      соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

              Невыполнение  покупателем обязательств  по оплате недвижимости,   предусмотренных   договором  продажи  недвижимого  имущества,  может      также  служить основанием к расторжению договора.

    3. Форма договора  продажи недвижимости

    Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

    Т.о. из всех способов заключения договора, предусмотренных законом, применительно  к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК РФ.