Министерство  Образования и науки Республики Казахстан

Каспийский  Общественный Университет 
 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ 
 

По  предмету: «Жилищное право»  

Тема: «Порядок образования жилищных/жилищно-

            строительных кооперативов и  условия вступления в  

            членство ЖК»  
 
 
 
 

Выполнил: 

студент группы  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

г. Алматы

2010г. 
 

    СОДЕРЖАНИЕ:

Введение ……………………………………………………………………. 4

Общая характеристика жилищного (жилищно-строительного)

кооператива…………………………………………………………………. 5

Регистрация кооператива и принадлежащей ему недвижимости.

Устав кооператива ………………………………………………………… 6  

Уставной (паевый) фонд кооператива……………………………………. 8

Правовая основа участия гражданина в кооперативе…………………… 11

Прекращение членства кооператива. Преобразование жилищного 

кооператива в собственников помещений ………………………………..14  

Заключение…………………………………………………………………. 18  

Список использованной литературы ……………………………………… 20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

      Преобразование  жилищных отношений, осуществляемое в  Республике Казахстан, поставило перед законом и юридической наукой многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из первых мест занимает проблема регламентации и реализации права собственности на жилое помещение, в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

      Правовое  регулирование отношений собственности  на жилое помещение содержится в  ряде законодательных актов, принятых в последние годы и прежде всего в Гражданском Кодексе РК и Законе Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях». 

      Тема  жилищных отношений требует сегодня всестороннего изучения с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты права собственности на жилые помещения еще не получили надлежащего законодательного регулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании – в научном обосновании, в разработке концепции регламентации отношений собственности в жилищной сфере.

      От  сюда следует, что проблема права собственности на жилище в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных.

Общая характеристика жилищного  (жилищно-строительного) кооператива

      Как следует из Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997года № 94-I «О жилищных отношениях» жилищным (жилищно-строительным) кооперативом признается – некоммерческое объединение граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации жилого дома, в котором право собственности на жилой дом принадлежит кооперативу, а граждане - члены кооператива обладают правом владения и пользования закрепленными за ними помещениями, в отдельных случаях - правом распоряжения в установленном порядке и участвуют в расходах на содержание жилого дома.

      Цель  создания таких кооперативов – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива. Образуются для приобретения жилого дома, в котором квартиры либо иное жилое помещение предоставляются членам кооператива.

   Кроме того, согласно п. 3 ст. 52 Закона жилищно-строительные кооперативы образуются для строительства жилого дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива.

   После завершения строительства жилого дома жилищно-строительный кооператив приобретает статус жилищного кооператива.

   Жилищный  кооператив, как один из видов потребительских кооперативов является некоммерческой организацией, которая объединяет на основе членства не только граждан, но и юридических лиц.

      Она не предполагает обязательного личного  участия своих членов в общих  делах. Поэтому здесь нет ограничений  на круг участников, подобных ограничениям членства в производственном кооперативе. Не исключается, например, возможность  одновременного участия одного и того же гражданина в нескольких кооперативах, в том числе и однородных. Юридическими лицами - участниками таких кооперативов могут быть не только коммерческие, но и некоммерческие организации (с учетом ограничений на распоряжение имуществом, имеющихся у юридических лиц - не собственников, то есть унитарных предприятий и учреждений)¹.

   Единственное  условие указанное в законе - учредителями потребительского общества могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее трех граждан и (или) трех юридических лиц.

   Предоставление  члену кооператива жилого помещения  производится решением общего учредительного собрания членов кооператива в соответствии с суммой внесенных или вносимых паевых взносов.  

      Регистрация кооператива и принадлежащей ему недвижимости. Устав кооператива. 

      Регистрация жилищных и жилищно-строительных  кооперативов должна проводиться  в порядке установленном для  регистрации юридических лиц.  И с момента регистрации кооператив приобретает права юридического лица.

   Принадлежащее кооперативу на праве собственности  недвижимое имущество, в том числе  жилой дом, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном  законодательством Республики Казахстан.

   При этом регистрируется каждая квартира (жилое помещение) и нежилое помещение в жилом доме, предоставляемые в пользование каждому члену кооператива.

      Как и всякое юридическое лицо, ЖСК  вступает в гражданско-правовые отношения  от своего имени, то есть от своего имени  приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖСК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

      После государственной регистрации кооператива  в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищный кооператив подбирает, а затем  приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцом могут выступать органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

      Согласно  статьи 56 вышеуказанного закона жилищные и жилищно-строительные кооперативы действуют на основании Устава, принятого на общем учредительном собрании членов кооператива. Для принятия Устава на собрании должно присутствовать не менее двух третей лиц, вступающих в члены кооператива, или их доверенные лица.

      Законом предусмотрены обязательные условия  для содержания устава,  им должны предусматриваться:

   1) сведения, установленные для учредительных документов юридического лица и  потребительских кооперативов, в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан;

   2) размер вступительных и иных  взносов; 

   3) порядок сдачи жилого помещения  внаем или использования его  по нежилому назначению;

   4) условия вселения в жилое помещение временных жильцов;

   5) порядок пользования жилыми помещениями  при разделе паенакопления; 

   6) порядок и условия передачи  прав и обязанностей члена  кооператива другим лицам; 

   7) иные условия пользования жилыми  помещениями в доме.

      По  смыслу этих правил высшим органом кооператива является общее собрание, имеющее исключительную компетенцию и формирующее исполнительные органы, в ведение которых входит решение всех вопросов, не отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Применительно к структуре управления жилищным кооперативом используются общие принципы организации кооперативов, закрепляемые законом и для производственных кооперативов.

      Управление  жилищным кооперативом осуществляют общее собрание потребительского общества, совет и правление кооператива. Высшим органом является общее собрание потребительского общества. В период между общими собраниями управление в жилищном кооперативе осуществляет совет, который является представительным органом. Исполнительным органом  является правление ЖСК. Контроль за соблюдением устава, его финансовой и хозяйственной деятельностью, а также за созданными им организациями и подразделениями осуществляет ревизионная комиссия. 

      Уставной (паевый) фонд кооператива

      Основу  имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. Закон не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда.

      Имущество кооператива согласно Закону после  полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

      Паевой  фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Как прямо указывает Устав ЖСК, паевой взнос равен стоимости квартиры. То есть, объединить паевые взносы и создать кооператив - это означает передать в кооперативную собственность свою собственность в виде пая как части стоимости квартиры. Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса.

   Согласно  статьи 54 Закона размер паевых взносов устанавливается в соответствии с долей члена кооператива, определяемой отношением полезной площади предоставляемого ему помещения (квартиры) к общей площади дома.

   Решением  общего учредительного собрания кооператива определяются сроки внесения паевых взносов (образования паенакоплений). Первоначальный взнос должен составлять не менее одной трети паевого взноса.

      После государственной регистрации кооператива  в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищно-строительный кооператив приобретает, либо получает отвод земли и начинает возводить многоквартирный дом.

      Рассмотрев  две схожие по цели создания разновидности  потребительских кооперативов, такие  как жилищный и жилищно-строительный кооператив можно сказать, что указанные формы жилищной кооперации в деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий не имеют, они преследуют одну и ту же цель – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооператива паевых взносов кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.  

      Но  несмотря на кажующуяся сходства, указанные  формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации:

1. при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным, приобретаемым жилым домом.
2. Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов – жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом случае первоначальный способ приобретения права собственности, а во втором произвольный.
3. Третье отличие вытекает из второго, в связи с разными способами приобретения дома, у жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до его представления пайщикам.

 Правовая основа участия гражданина в кооперативе

      ЖК  И ЖСК – как потребительский кооператив создается гражданами и юридическими лицами путем их добровольного объединения.

      Членом  ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 16 лет, нуждающееся в улучшении  жилищных условий и постоянно  проживающее в данном населенном пункте.

      Кандидат  в члены ЖК заполняет по установленной  форме Заявление о вступлении в ЖК. В Заявлении указываются  параметры жилья, которое желает приобрести в собственность кандидат в члены ЖК и его ориентировочная  стоимость. Кандидат в члены ЖК также  указывает, что он ознакомился с требованиями Устава и Положения ЖК, согласен и обязуется их выполнять. К заявлению прилагаются следующие документы:

      для физических лиц:

      - копия удостоверение личности;

      - документы, подтверждающие семейное  положение: свидетельства о браке,  рождении детей, разводе, смерти и т.п.;

      - паспортные данные всех совершеннолетних  членов семьи;

• краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме, по требованию);

      для юридических лиц:

      - нотариально заверенные учредительные  документы;

      - банковские реквизиты юридического  лица;

      - копия годовой бухгалтерской  отчетности (по требованию);

      - доверенность или иные документы,  подтверждающие полномочия представителя юридического лица.

      Заявление подается на отдельно взятую недвижимость (комнату, квартиру, жилой дом) с указанием желаемого типа и места расположения недвижимости, условий внесения пая, предполагаемого периода рассрочки по выплате пая. Если заявление подается на недвижимость (права на недвижимость), уже принадлежащую ЖК, то условия внесения пая и период рассрочки в отношении такой недвижимости (прав на недвижимость) определяются исключительно Правлением ЖК.

        Член ЖК принимает решение  о порядке накопления паевого  взноса и порядке уплаты вступительного взноса.

        Кандидат в члены ЖК подписывает  Положение-договор  о порядке  оплаты членами ЖК паевых и  иных платежей и  Индивидуальный  график накопления паевого взноса, в котором подтверждаются параметры  жилья, указывается ориентировочная стоимость жилья, указывается размер уже внесенного первоначального паевого взноса и размер текущих паевых платежей. Член ЖСК при наличии финансовых возможностей может вносить паевые платежи досрочно и тогда быстрее будет приближаться право подбора жилья.

        Член ЖК, оплативший 55% от заявленной  ориентировочной стоимости жилья, получает право подбора. После подбора, с членом кооператива заключается Договор безвозмездного пользования жилым помещением  и Индивидуальный график погашения пая

        При полной выплате итогового паевого взноса, члену ЖК передаются права собственности на то жилье в отношение которого он выплачивал паевой взнос.

      Члены кооператива приобретают соответствующее  жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай (паенакопления). По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК (ЖСК)².

      До  выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами:

       -проживать со своей семьей  в предоставленной ему квартире  в доме кооператива; 

      -добровольно  выбыть из ЖСК;

• в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
• получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
• произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности.

      Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного  распоряжения предоставленным ему  помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.

      Следует отметить, что гражданин может  стать и членом действующего жилищного  или жилищно-строительного кооператива  на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного  им органа, при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

      Согласно  п. 4 ст. 53 Закона члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, получившие в пользование кооперативную квартиру (жилое помещение), подлежат выселению из расположенного в том же населенном пункте жилища, входящего в состав государственного жилищного фонда.

      Паевой  взнос в кооператив является имущественным (как правило денежным взносом), равным в общей сумме строительной или  соответственно покупной стоимости  жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определены в уставе. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть досрочно.

Прекращение членства кооператива. Преобразование жилищного кооператива в собственников помещений.

    Каждый  член кооператива обладает правом выхода из кооператива. Причины возникновения такого решения понятны. Жизнь течет, меняется и у каждого человека, когда-то решившего приобрести квартиру через Жилищный Кооператив, обстоятельства могут сложиться таким образом, что он будет вынужден или захочет выйти из ЖК. И тогда возникает вопрос - каков порядок и не потеряет ли пайщик свои паенакопления?

      Устав, который является законом для  членов ЖСК предусматривает возможность добровольного прекращения членства на любом этапе: как на стадии накопления паевых взносов, так и после приобретения для пайщика квартиры.

      Что происходит, если пайщик принял решение  выйти из ЖК до покупки квартиры? Пайщик подает в ЖК заявление о добровольном выходе, которое рассматривается Правлением ЖК в срок не позднее одного месяца. Вышедшему возвращается денежная сумма в размере пая, внесенного в ЖК на момент прекращения членства.

      А если член ЖК выходит после приобретения для него квартиры? Пайщик освобождает занимаемое им жилье, которое первоначально предлагается другим пайщикам, а затем в случае отказа, предлагается для свободной реализации на рынке недвижимости. Расчеты с вышедшим осуществляются после поступления денежных средств от реализации квартиры на расчетный счет ЖК. В данном случае, возврату так же подлежат паевые взносы в полном объеме, накопленные пайщиком на момент его добровольного выхода.

      И в том и в другом случае, вышедшему  возвращается денежная сумма в размере пая, внесенного в ЖК на момент прекращения членства. В соответствии с п. 1 ст. 65 Закона «Жилищных отношениях»  лицу, выбывшему либо исключенному из членов кооператива, не позднее трехмесячного срока возвращается выплаченный им паевой взнос с зачетом денежных обязательств перед кооперативом. Однако, вступительные взносы возврату не подлежат, поскольку это те средства, которые направляются на развитие кооператива (содержание аппарата кооператива, реклама, проведение семинаров и других ознакомительных и просветительских мероприятий).

   Также законодательством предусмотрены  последствия выхода из кооператива. Так, при выходе члена кооператива из его состава, до внесения им полной суммы паевого взноса, преимущественное право на вступление в кооператив приобретает проживающий в квартире член семьи, имеющий право на часть паенакопления.

     Член кооператива, выбывший из  него, может указать, с согласия  члена семьи, имеющего право  на часть паенакопления, другое  лицо, которому он желает передать  права и обязанности члена кооператива. Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив. В иных случаях преимущественное право переходит к другим членам семьи, оставшимся проживать в квартире, один из которых по общему согласию семьи вступает в кооператив. При недостижении согласия вопрос решается общим собранием кооператива.

   Однако, причиной прекращения членства в  кооперативе может стать и  исключение из кооператива. Основанием для исключения должны послужить такие обстоятельства, как систематическое разрушение или порча помещения, а также иного имущества кооператива. Систематическое нарушение правил общежития, если это делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире (жилом доме) или использование нежилого помещения в доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Исключение из кооператива возможно только в судебном порядке и влечет за собой ряд последствий:

   - бывший член кооператива подлежит выселению из кооперативной квартиры без предоставления другого помещения

   - за исключением из кооператива  по указанным основаниям следует  также выселение без предоставления  другого помещения членов семьи  бывшего члена кооператива и  других лиц, пользовавшихся помещением, также виновных в нарушении  правил общежития, разрушении (порче) жилища (помещения) либо иного имущества кооператива.

   Остальные члены семьи исключенного из кооператива  сохраняют право проживания (пользования) в помещении при условии, что  один из них становится членом кооператива. При этом преимущественным правом вступления в кооператив пользуются члены семьи, имеющие право на часть паенакопления.  Если в разрушении (порче) имущества или нарушении правил общежития виновны лишь члены семьи члена кооператива, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат только виновные лица.

   При установлении в уставе кооператива  дополнительных оснований исключения из кооператива в нем также  должны быть указаны соответствующие  последствия исключения.

   В конечном счете, если все члены жилищного  кооператива приобрели право собственности на кооперативные квартиры (помещения), такой кооператив может быть преобразован в кооператив собственников помещений (квартир) либо иное объединение собственников по управлению объектом кондоминиума.

   Законодатель  предусмотрел, что в жилом доме с единой системой теплоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения и канализации не может быть образовано два и более кооперативов, управляющих объектом кондоминиума.