Практика управления подземными объектами недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

КАФЕДРА ГЕОИНФОРМАТИКИ И КАДАСТРА

РЕФЕРАТ НА ТЕМУ:

«ПРАКТИКА УПРАВЛЕНИЯ ПОДЗЕМНЫМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ»

Томск, 2011.

Подземные территории - стратегический ресурс

Мировой опыт стран Европы, Северной Америки и Юго-Восточной Азии показывает, что рост интенсивности освоения и комплексности использования подземного пространства мегаполисов, как одно из магистральных направлений их территориального развития, способствует решению ряда сложнейших социальных, градостроительных, транспортных, экологических и других задач. Под землей благополучно и взаимосвязано размещаются многие объекты инженерно-транспортной социальной и производственной инфраструктуры. Обеспечивается интеграция подземных и наземных сооружений. Все это позволяет эффективно использовать территориальный ресурс, существенно сэкономить площади дефицитных городских земель, содействовать охране особо ценных угодий и объектов, снизить загазованность и зашумленность территорий.

Перспективность освоения подземного пространства подтверждается мировым опытом. Одним из пионеров подземного строительства является густонаселенная Япония. Коммерческое освоение подземных пространств там началось еще в 30-х годах прошлого века. Тогда в Токио открылся первый подземный торговый центр «Магазин-Метро», рассчитанный на пассажиров пригородных электричек. В настоящее время в стране функционирует около ста подземных «ярмарок» общей площадью около 1 млн. кв. м. Самый большой «подземный» город (по протяженности подземных путей и площади подземных помещений) находится под Монреалем. Там расположены 29 км переходов, 2 автовокзала, 5 станций метро, 40 отделений банков, 200 ресторанов, 2000 бутиков и 40 залов кинотеатров. В деловом районе Лондона Canary Warf многие здания соединяются подземными торговыми галереями. Самый большой торговый центр Парижа «Форум-дез-Аль» на четыре уровня уходит под землю. В Норвегии возведен крупнейший спортивный комплекс на глубине 18 м от поверхности земли, общая площадь которого равна 7 тыс. кв. м. По мере развития технологий проекты девелоперов в сфере освоения подземного пространства становятся все масштабнее. Например, в Шанхае строится первая в мире подземная гостиница. Необычный проект шанхайских архитекторов подразумевает сооружение пятизвездочного отеля на месте бывшей огромной каменоломни, после завершения работ на которой на поверхности земли остался карьер глубиной почти в 100 м. Предполагается, что гостиница будет уходить вглубь на 21 этаж. Стоимость проекта оценивается в сумму около $75 млн. В Москве весьма успешно функционируют подземный ТК «Охотный ряд» и полуподземный «Тверской пассаж». Под микрорайоном Раменки еще в 70-е годы на случай войны был построен целый подземный город, способный вместить до 15 тыс. человек. И все же по количеству подземных объектов Москва существенно отстает от Лондона, Парижа и других мировых столиц. Однако московские власти надеются сократить этот разрыв уже в ближайшие годы. Пока же в Москве доля площадей подземных сооружений в общей площади вводимых в эксплуатацию объектов не превышает 8%., что почти втрое ниже, чем у зарубежных городов-аналогов. Можно отметить лишь единичные яркие проекты комплексного использования подземного пространства (ТРК «Охотный ряд», деловой комплекс «Москва-Сити», проект «Велтон Парк») и ведущиеся экспериментальные разработки. Продолжающаяся традиционная застройка территорий объектами, которые могут, а в историческом ядре и должны быть размещены под землей, свидетельствует об отсутствии единой стратегии комплексного использования подземного пространства столицы. Необходимость применения методов целевого программирования и системного анализа диктуется комплексным, межведомственным характером проблемы, которая в целом связана с тем, что уровень развития системы государственного регулирования (управления) данной деятельностью, ее ресурсного, правового и научного обеспечения не соответствует сложности управляемой системы (понятийная сложность и многостадийность развития территории, ее растущая ценность). Проблема лежит на стыке градостроительства, землепользования и недропользования, тесно связана с аспектом безопасности и требует организации усилий разных специалистов. В то же время соответствующие виды законодательства крайне не системно и без взаимной увязки регулируют рассматриваемые отношения. В связи с тем, что подземные сооружения являются объектом капитального строительства, приоритетным является рассмотрение проблемы в рамках градостроительных отношений. Нормы градостроительного законодательства в универсальном порядке должны распространяться и на создание подземных сооружений с одновременным учетом специфики подземного градостроительства. Крайне слабо регулирует данный вопрос и смежное законодательство (земельное, а особенно - законодательство о недрах), а также законодательство о техническом регулировании.

При этом учтено, что правовой режим земельного участка законодательно распространен и на верхний 5-ти метровый слой недр, а также, то, что метровый «почвенный слой», включается согласно ЗК РФ в понятие «земельный участок». При размещении новых объектов на глубине до 5м, сооружаемых открытым способом, необходимо согласно градостроительному и земельному законодательству формирование земельного участка, оформление прав на него и получение разрешения на строительство. При строительстве как открытым, так и закрытым способом объектов на большей глубине, кроме того, действуют и нормы законодательства о недрах, требующие формирования участка недр и оформления лицензии на недропользование. Также как и при наземном строительстве, развитие системы подземных сооружений формируется последовательно путем градостроительного планирования, проектирования и зонирования, выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и собственно строительства.

Важно как можно быстрее обеспечить их «технологическую» увязку с соответствующими стадиями работ в отрасли недропользования, а также с оформлением прав на землю, (в т.ч. сервитутов) и установлением ограничений.

Цена строительства

Стоимость подземного строительства увеличивается в геометрической прогрессии с возведением каждого последующего подземного уровня. По подсчетам Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции, с каждым следующим уровнем подземного сооружения стоимость строительства возрастает на 30%, а при сложных геологических условиях она увеличивается еще более существенно. Особенно трудными обещают быть проекты в местах плотной существующей застройки.

Обычно стоимость подземного строительства существенно дороже наземного. В исторической части города невозможно построить много наземных уровней, поэтому сумма строительства может увеличиваться в зависимости от соотношения количества наземных и подземных уровней. Стоимость строительства подземной части может быть дороже наземного строительства на 50% и выше. Что касается сроков окупаемости проектов, здесь все зависит от многих факторов. Например, если у подземного гаража выгодное месторасположение, то сроки окупаемости могут быть сопоставимы с крупными наземными объектами.

Архитектурно-планировочные решения подземных объектов

Важнейшую роль в комплексном освоении подземного пространства городов играют архитектурно-планировочные  решения подземных объектов. К настоящему времени уже в значительной степени определились общие требования к городскому подземному строительству. В частности, предпочтительной признана такая его форма, при которой наземная и подземная части городской застройки сочетаются на основе принципов их максимального горизонтального и вертикального блокирования.

Сложность и высокий уровень ответственности подземных сооружений, значительное влияние их возведения в условиях плотной городской застройки на существующие окружающие объекты выдвигает целый ряд требований, которые необходимо учитывать при планировании, проектировании и строительстве этих сооружений. Основные из них сводятся к следующим:

1) Необходимость изучения строения и свойств грунтов на большую глубину, разработки прогнозов возможных изменений состояния окружающего грунтового массива и гидрогеологических условий, а также обследования оснований близрасположенной застройки, предопределяют значительное увеличение площади, объема и детальности инженерно-геологических изысканий по сравнению с требованиями действующих нормативных документов.

2) Применяемые конструктивные решения и технологии возведения подземных сооружений должны обеспечивать сохранность и нормальные условия эксплуатации окружающих наземных и подземных объектов, особенно памятников истории и архитектуры. Для решения этой задачи необходимо проводить математическое моделирование изменения напряженно-деформированного состояния грунтового массива, вмещающего в себя само подземное сооружение, а также основания существующих зданий, попадающих в зону влияния нового строительства.

3) При возведении и эксплуатации подземных сооружений первостепенное значение приобретает их защита от подземных вод, особенно при наличии помещений, где должно быть абсолютно сухо. Это требует при проектировании решать вопросы водопонижения, дренирования грунтов и устройства гидроизоляции.

4) При проектировании подземных сооружений необходимо также проектировать проведение геотехнического мониторинга, способного обеспечить как контроль в процессе выполнения принятых проектных решений, так и оперативную корректировку этих решений в случае необходимости.

К настоящему времени научными, проектными и строительными организациями уже накоплен большой опыт успешной реализации даже самых сложных проектов подземного строительства. Созданы новые прогрессивные конструктивные и технологические решения подземных объектов, в том числе для защиты окружающей застройки, разработаны методы расчета и численного моделирования поведения возводимого подземного объекта и находящихся в зоне его влияния существующих объектов, методы и средства мониторинга. Главный акцент при разработке проблемы комплексного освоения подземного пространства крупных городов приходится сегодня на поиск путей наиболее целесообразного размещения подземных объектов и наиболее рационального применения тех методов и средств их возведения, которые наработаны. Поэтому большое значение приобретает научно-техническое сопровождение городского подземного строительства, которое в последние годы стало одной из главных составляющих системы обеспечения его безопасности и надежности. Эксперты предупреждают, что особенно внимательно нужно относиться к инженерно-геологическому обследованию участка. При строительстве любых подземных сооружений всегда существуют риски обвала породы и подвижек грунта. Поэтому чтобы получить разрешение на строительство подземного объекта, нужно пройти сотни различных согласований. Проект должен соответствовать всем предъявляемым нормам.

Основные сложности при реализации проектов подземного строительства связаны с тем, что зачастую объекты строятся в центре города, в сложной системе подземных коммуникаций, в сложившейся исторической застройке с непростыми транспортными условиями. Нередко эти факторы вынуждают вести строительно-монтажные работы закрытым способом, методом «сверху-вниз», позволяющим вносить минимальные изменения в функционирование городской инфраструктуры. Однако такой метод сильно увеличивает стоимость работ, не позволяя привлечь частного инвестора на приемлемых для него условиях. Пока данные способы строительства широко развиты в западных странах.

Из-за недостаточно тщательно проведенных исследований при строительстве подземных сооружений, еще в 70-е годы под землю в Москве в районе Хорошевского шоссе ушло несколько домов. С тех пор хроника московских провалов насчитывает десятки инцидентов. Но все же эксперты отмечают, что в Москве, расположенной на каменной плите, ситуация с грунтами позволяет строить масштабные планы по освоению подземного пространства.

В Санкт-Петербурге риски у подобных проектов намного выше. Так, в начале 2008 года конкурсная комиссия по выбору инвестора комплексной реконструкции Апраксина двора в Санкт-Петербурге отказалась от проекта, который предусматривал масштабное подземное строительство на территории квартала. Предполагалось, что в рамках развития территории можно будет возвести многоэтажный торговый центр с подземной частью, однако участники комиссии отвергли эту идею, усомнившись в возможности ее реализации из-за геодезических особенностей. Под вопросом находится и судьба ряда других заявленных в Петербурге объектов.

Основные принципы развития систем подземных сооружений и их взаимосвязи в многофункциональных комплексах различного назначения

Освоение подземного пространства позволяет решать следующие задачи градостроительства:

- предельно компактно размещать здания и сооружения самого различного назначения в наиболее нужных для города местах, в том числе в условиях крайне стесненной застройки;

- совершенствовать транспортное обслуживание населения со значительным повышением скоростей сообщения благодаря использованию подземных рельсовых путей (электрифицированных железных дорог, метрополитена традиционного и новых модификаций, «скоростного трамвая»), а также благодаря организации на отдельных участках магистральных улиц и автомобильных дорог непрерывного движения;

- обеспечивать оптимальные условия для развития, эксплуатации и ремонта городских инженерных сетей;

- решать проблему постоянного и временного хранения непрерывно возрастающего парка легковых автомобилей и других видов транспорта;

- обеспечивать значительную экономию топливно-энергетических ресурсов.

Городское подземное строительство способствует оздоровлению городской среды: уменьшается загрязненность воздушного бассейна, снижаются уровни шумов и вибраций, появляется возможность увеличения площадей озелененных и обводненных территорий.

В первую очередь целесообразно размещать под землей объекты, в которых технологические процессы полностью автоматизированы и герметизированы или, наоборот, просты и не требуют большого количества обслуживающего персонала.

Подземные сооружения не нуждаются в каких-либо разрывах между собой и в нужных для города местах могут распространяться на большие площади. На пространственную организацию подземных сооружений почти не оказывает влияние рельеф, а благодаря созданию подземных транспортных и пешеходных путей могут быть обеспечены самые удобные условия движения с минимальной высотой перемещений по вертикали.

При определении зон наиболее активного подземного строительства решающим фактором должна являться социальная и технико-экономическая целесообразность использования тех или иных участков и зон города.

Проблема использования подземного пространства городов наиболее актуальна в их центральных, наиболее посещаемых районах, где преобладает капитальная опорная и исторически ценная застройка, а также в различных специализированных центрах и в общественно-транспортных комплексах. При этом подземные сооружения могут быть расположены практически повсеместно, в том числе под зданиями, улицами и площадями, а также под водой.

На характер и масштабы строительства подземных сооружений и их конструктивно-планировочные решения значительное влияние оказывает совокупность конкретных природно-климатических и антропогенных факторов.

К природно-климатическим факторам относятся показатели характерного температурно-влажностного и ветрового режима местности, особенности рельефа, геологии и гидрогеологии, наличие акваторий и др. К антропогенным факторам относится все то, что было ранее создано в городе человеком.

В крупных городах потенциально возможны значительные объемы подземного строительства. Ниже уровня поверхности земли может быть размещено до 70 % от общего объема гаражей, до 80 % складов, до 50 % архивов и хранилищ, до 30 % предприятий сферы обслуживания и других служб.

Номенклатура городских подземных сооружений

Перечень основных видов городских объектов, потенциально пригодных для размещения ниже уровня поверхности земли, включает:

- инженерно-транспортные сооружения (автотранспортные и пешеходные тоннели; подземные участки путей рельсового транспорта - метрополитена, мини-метро, «скоростного трамвая»; автомобильные стоянки и гаражи; помещения автобусных и железнодорожных вокзалов и др.);

- предприятия торговли и общественного питания (торговые центры и залы; магазины различного профиля и киоски; вспомогательные помещения кафе, столовых, ресторанов и др.);

- административные, зрелищные и спортивные сооружения (конференц-залы, архивы, выставочные и концертные залы, кинотеатры, спортивные залы, плавательные бассейны, катки с искусственным льдом и др.);

- предприятия коммунально-бытового обслуживания и связи (ателье ремонта, химчистки, прачечные, бани, парикмахерские, почтовые и телеграфные отделения, автоматические телефонные станции и др.);

- объекты складского хозяйства (продуктовые и промтоварные склады, овощехранилища, холодильники, резервуары для жидкостей и газов, склады горюче-смазочных материалов и др.);

- объекты промышленного назначения и энергетики, в которых необходима тщательная защита от пыли, вибраций, перепадов температур и других внешних воздействий;

- сооружения и сети инженерного оборудования (сети водопровода и канализации, электроснабжения и газоснабжения, тепловые сети, котельные, насосные станции и резервуары, общие проходные коллекторы, трансформаторные станции, газораспределительные станции и др.).

Подземные сооружения и их комплексы в зависимости от назначения, связей с окружающей застройкой и архитектурно-пространственной формы могут быть подразделены следующим образом:

- монофункциональные и многофункциональные;

- расположенные отдельно и встроенные или пристроенные к зданиям и сооружениям;

- мелкого (на отметках до -15 м от уровня поверхности земли) и глубокого (ниже -15 м) заложения.

- одноуровневые и многоуровневые.

Градостроительные основы подземного строительства в крупных городах

Комплексное использование подземного строительства необходимо осуществлять во всех функциональных зонах городов. Степень и характер освоения подземного пространства той или иной территории города следует дифференцировать:

- по расположению ее в плане города, по функциональному назначению ее различных зон и ценности земли;

- по характеру застройки (плотности жилья и другой недвижимости, степени ее амортизации, а также архитектурно-художественной и культурно-исторической ценности);

- по уровню развития городского уличного и внеуличного транспорта;

- по обеспеченности предприятиями культурно-бытового обслуживания;

- по совокупности природно-климатических и инженерно-геологических условий.

Планирование подземного строительства должно быть тесно связано с градостроительным планированием. При этом можно условно выделить следующие основные группы подземных объектов:

- «плоскостные» (объекты и их комплексы, распространенные на отдельные участки городских территорий);

- «линейные» (протяженные объекты и их комплексы, например, магистральные сети и сооружения водоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения, связи и др.);

- «точечные» (относительно компактные объекты и их комплексы).

Основной зоной комплексного использования подземного пространства города является зона городского центра и другие, наиболее посещаемые части города.

Общие принципы горизонтального зонирования подземного пространства центра города могут быть определены следующим образом:

- в ядре центральной части города, с его высокой концентрацией дневного населения и транспорта, подземное пространство объектов массового посещения целесообразно использовать преимущественно для размещения сооружений транспортного назначения, а подземное пространство других зданий и участков между ними - для технологических, складских и вспомогательных помещений, объектов культурно-бытового обслуживания и др.;

- на периферии центральной части города, в зонах концентрации пешеходных и транспортных потоков, целесообразно создание многофункциональных общественно-транспортных комплексов, включающих в себя пересадочные узлы, гаражи и стоянки легковых автомобилей, а также предприятия культурно-бытового обслуживания, предприятия торговли и общественного питания.

Подземное пространство в селитебных зонах целесообразно использовать для комплексного размещения в нем автостоянок и гаражей, небольших предприятий торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания, всех видов подсобных помещений, «точечных» объектов системы инженерного оборудования, а также различных комплексов этих сооружений.

Основной принцип использования подземного пространства в зонах массовой жилой застройки - это устройство подвальных (подземных) и цокольных (полуподземных) помещений под жилыми и общественными зданиями, а в необходимых случаях - и под незастроенными участками. При этом для предварительных расчетов площади подземных помещений можно принимать по 0,2 м2/чел. на цели торговли и бытового обслуживания и по 0,1 м2/чел. на цели культурно-просветительных, зрелищных, спортивных и других организаций.

Использование подземного пространства промышленных зон и районов рекомендуется для следующих производств:

- не допускающих каких-либо вибраций несущих и ограждающих конструкций;

- требующих наличия стабильного микроклимата;

- требующих максимальной изолированности от внешней среды.

Промышленные зоны рекомендуется также использовать для размещения складов, в т.ч. требующих стабильного температурно-влажностного режима, и организации непрерывного движения потоков производственных изделий и грузов.

Освоение подземного пространства промышленных зон может осуществляться:

- отдельно для каждого объекта (с перенесением под землю автоматизированных производств, подсобных помещений и складов);

- на основе максимального блокирования или полного кооперирования отдельных объектов.

В коммунально-складских зонах города в подземном пространстве целесообразно размещать различного рода хранилища, депо метрополитена, трамвайные депо, троллейбусные и автобусные парки, гаражи грузовых и специальных автомобилей.

При этом следует учитывать возможность размещения объектов складского хозяйства в отработанных горных выработках шахт и карьеров по добыче известняков, гипса, песчаников, соли и др.

В подземном пространстве зон прибытия и отправления внешнего транспорта рекомендуется размещение вокзалов, пересадочных узлов различной степени сложности, гаражей и стоянок легковых автомобилей и др.

Подземное пространство зон отдыха целесообразно использовать для размещения тоннельных участков транспортной сети города, стоянок легковых автомобилей, небольших предприятий сферы обслуживания и др.

Необходимая степень использования подземного пространства каждой конкретной зоны или участка определяется на основе комплексного анализа территории с учетом:

- распределения на территории дневного населения и транспорта;

- расчетных показателей системы обслуживания, как населения самого города, так и тяготеющих к нему пригородов;

- характера сложившейся застройки, ее этажности, степени амортизации, а также ее исторической и художественной ценности.

- характера проектируемой наземной застройки, а также природно-климатических условий.

Помимо общих принципов горизонтального зонирования подземного пространства городов, важен учет наиболее общих принципов его вертикального зонирования. К их числу относятся следующие:

- максимальное приближение основных уровней пешеходного движения к уровню поверхности земли (расположение их на отметках от -4,00 до -6,00 м; в этих же отметках целесообразно размещение объектов «попутного» обслуживания, в том числе автостоянок кратковременного хранения и остановочных пунктов массового транспорта);

- размещение ниже указанных выше отметок (на отметках от -6,00 до -15,00 м) автотранспортных тоннелей и станций метро мелкого заложения; в этих же отметках целесообразно размещение различных подсобных помещений и крупных складских объектов, а также гаражей, предназначенных для постоянного хранения автомобилей и других транспортных средств;

- размещение на отметках от -15,00 до -40,00 м и ниже автотранспортных тоннелей и станций метрополитена глубокого заложения, а также крупных складов, резервуаров, морозильников, холодильников и других объектов без значительного количества посетителей и обслуживающего персонала.

Разработка основных направлений комплексного использования подземного пространства городов должна осуществляться на всех основных стадиях градостроительного проектирования:

- при составлении или корректировке Генерального плана развития города;

- при разработке проектов детальной планировки и застройки города;

- при разработке проекта застройки.

На стадии Генерального плана должна разрабатываться «Схема использования подземного пространства» с определением технических коридоров, зон и участков для всех видов основных подземных сооружений транспорта: метрополитена, тоннельных участков железных дорог и «скоростного трамвая», автотранспортных тоннелей мелкого и глубокого заложения, тоннелей перспективных видов пассажирского транспорта.

В этой схеме должны быть указаны размещение и пространственная организация наиболее важных для города общественно-транспортных комплексов и пересадочных узлов, а также участков и зон, предназначенных для размещения подземных стоянок и гаражей, значительных групп городских инженерных сетей, складских и подсобных сооружений.

На стадии разработки проекта детальной планировки и застройки города должны определяться габариты соответствующих объектов и их комплексов, осуществляться взаимосогласованное размещение объектов традиционно наземного и подземного строительства, определяться стадийность освоения отдельных участков. При этом в дополнение к обычным проектным материалам может разрабатываться «Проект комплексного освоения подземного пространства», являющийся основой для проектирования отдельных сооружений и их комплексов.

Для достижения наибольшего суммарного (социального, градостроительного и экономического) эффекта от подземного строительства необходимо согласовывать развитие подземных сооружений и их комплексов в масштабах всего города путем работки «Схем комплексного использования подземного пространства». Для оценки эффективности различных вариантов комплексного использования городского подземного пространства необходимо проводить многовариантное проектирование с использованием многокритериальных оценок альтернативных решений, которые должны учитывать:

- характер существующей и проектируемой застройки;

- архитектурно-стилевые характеристики зданий;

- особенности конструктивных схем проектируемых подземных сооружений и технологии производства работ по их реализации;

- строительные и эксплуатационные затраты и их соотношение.

Перспективы развития подземного строительства

В настоящее время появился ряд предпосылок широкого освоения подземного пространства.: социальные, горно-технические, геологические, экономические ( экономия энергетических затрат) и оборонные. Высокий уровень урбанизации, рост городов и ряд других факторов обусловливают высокую степень освоения подземного пространства в городах. Это позволяет в значительной мере высвободить дефицитные территории, а также улучшить состояние городской среды.

Развито использование подземного пространства в Монреале, Лас-Вегасе, Париже, Токио, Стамбуле и многих других городах. Уровень освоения подземного пространства в них достигает 20% от всей площади «пятен» городской земли, где возможно строительство под землей. В Москве, к примеру, этот коэффициент составляет не более 6%, еще меньше он в других городах страны.

Это значит, что потенциал для развития очень велик.