Право собственности на земельные участки: понятие, субъекты, обременения

Реферат на тему: Право собственности на земельные  участки: понятие, субъекты, обременения

по дисциплине Земельное право

Оглавление

1. Понятие права собственности на землю 3

2. Субъекты права собственности на земельные участки 6

3. Обременение права собственности на земельные участки 7

Введение

Актуальность настоящей работы вызвана тем, что земля является одним из наиболее распространенных и одновременно одним из наиболее ценных элементов окружающей среды. На протяжении всей истории человечества идет непрерывная борьба, чуть ли не за каждый метр земли.

Повышенный интерес к земле  объясняется тем, что без нее  невозможно осуществлять любую человеческую деятельность в полном объеме. Земля  является важнейшим природным ресурсом, источником существования.

С развитием цивилизации земля  приобрела и экономическую ценность. Чем больше были земельные владения, тем больше власти становилось у  их хозяина. Постепенно от завоевания земельных площадей человек перешел  к мирным способам их получения.

Право собственности на землю, таким  образом, считается одним из древнейших и главных прав человека. Для полной реализации этого права должна существовать возможность не только пользоваться земельным участком, но и передавать его своим детям либо другим лицам  с целью получения взамен иного  необходимого имущества, то есть осуществлять все элементы права собственности (владение, пользование и распоряжение).

Цель работы:

1. раскрыть понятие права собственности на земельные участки;
2. изучить субъекты права собственности на земельные участки;
3. изучить обременение права собственности на земельные участки.

1. Понятие права собственности на землю

Право собственности  является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе - это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта  права собственности, земля приобретает  особенные правовые черты: она становится “имуществом” или “вещью” - тем  предметом гражданского и земельного права.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении  его любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и  не наносящие ущерба окружающей среде.

Содержание  права собственности на землю  составляют правомочия владения, пользования  и распоряжения земельным участком.

Владение  земельным участком представляет собой  обладание им как своим. Например, для юридического лица это возможность  числить его на своем балансе.

Пользование землей — это возможность извлекать  ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и  т. д. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право  использовать для собственных нужд в установленном законом порядке  не только поверхность земельного участка  и почвенный покров, но и имеющиеся  на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные  воды, а также закрытые водоемы.

Однако  собственник земельного участка  не располагает абсолютной свободой в выборе способов и направлений  использования своего участка. Во-первых, по российскому законодательству земля  должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или  иной категории земель, и разрешенным  использованием. Во-вторых, использование  земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как  природному объекту. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка должен возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения (если такое строительство соответствует целевому назначению участка и его разрешенному использованию) с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Правомочие  распоряжения состоит в возможности  для собственника определять юридическую  судьбу земельного участка. Он вправе отчуждать земельный участок  в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал  коммерческих организаций и т. д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и  распоряжения участком, отдавать его  в залог и т. д.

Залог по гражданскому законодательству является одним из способов обеспечения обязательств. В силу залога кредитор по обеспеченному  залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (за изъятиями, установленными законом). Залог недвижимого имущества, в том числе земельных участков, называется ипотекой и регулируется специальным законом (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1). В соответствии с этим Законом по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания. Не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также частей земельного участка, площадь которых меньше установленного минимального размера для земель данного целевого назначения и разрешенного использования. Ипотека как обременение имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В отдельных  случаях правомочия собственника по распоряжению земельным участком ограничены законом. Так, ст. 27 Земельного кодекса установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Право собственности  на землю защищается законом. Собственник  вправе истребовать свой земельный  участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а  также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти  нарушения и не были соединены  с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Основания приобретения права собственности  регулируются гражданским законодательством (глава 14 ГК РФ). Земельный участок  может быть приобретен в результате сделки, получен по наследству, перейти  к юридическому лицу — правопреемнику реорганизованного юридического лица, а также в силу приобретательной давности при добросовестном владении в течение установленного срока бесхозяйным земельным участком. Земельный кодекс, кроме этого, предусматривает возможность предоставления в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В главе VII Земельного кодекса подробно регламентированы основания прекращения права  собственности.

2. Субъекты права собственности на земельные участки

Особенностью  права собственности на землю  в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве “по субъектам”. Конституцией РФ (ст. 9) установлено, что земля может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности.

Таким образом, определен круг субъектов, обладающих правом собственности и имущество, а также установлено, что в  зависимости от субъекта, обладающего  правами на землю, устанавливается  объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права  собственности на землю.

Субъект права собственности на землю - это лицо, осуществляющее владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех субъектов права собственности равны и защищаются способами, установленными законом. К субъектам правовых отношений, связанных с возникновением права собственности на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по поводу приобретения этого права. Граждане и юридические лица как субъекты объединены содержанием права частной собственности на землю, которое им предоставлено законодательством.

Субъектами  права государственной и муниципальной  собственности являются государственные и муниципальные территориальные образования: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Участие перечисленных субъектов в отношениях по поводу собственности на землю следует отличать от их роли в управлении земельными ресурсами. В первом случаи (через соответствующие государственные органы) они выступают в качестве сторон в договорах купли-продажи или аренды земельного участка, которые регулируются гражданским законодательством. Во втором случае данные субъекты выполняют установленные законодательством функции по контролю за использованием земельных ресурсов, организации землеустройства и т.д. Органы государственной власти и управления и муниципальные органы осуществляют управление и распоряжение землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Право частной  собственности служит для удовлетворения интересов собственников (физических и юридических лиц). Государственная и муниципальная собственность на землю обеспечивает интересы больших групп людей: народа Российской Федерации в целом: населения, проживающего на территории субъекта Российской Федерации; лиц, проживающих на территории муниципального образования.

Особенности приобретения и прекращения права  собственности на землю зависит от того, находится ли земля в собственности гражданина, юридического лица или государственного или муниципального территориального образования. Данные особенности могут устанавливаться лишь законом.

3. Обременение права собственности на земельные участки

Имея в собственности какую-либо вещь, лицо по отношению к ней  наделено следующими правами - владеть, пользоваться и распоряжаться. Этой трилогией и раскрывается содержание права собственности. Если говорить кратко обо всех вышеперечисленных  полномочиях собственника, то владение можно определить как фактическое обладание вещью, пользование - дает право извлекать от вещи ее полезные свойства, а распоряжением собственнику дозволено определять дальнейшую судьбу вещи, причем он может это делать по своему усмотрению, любым путем (уничтожение, дарение, мена, продажа и т. д.). Несмотря на, казалось бы, абсолютный характер прав собственника по отношении к вещи, Гражданским кодексом установлены и ограничения - осуществляя свои права, собственник не должен наносить ущерба окружающей среде и не должен нарушать права и законные интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ). Но это общие ограничения, относящиеся к любому собственнику и к любому предмету, находящемуся в собственности. В свою очередь Земельным и Гражданским кодексами также установлены ограничения конкретного характера, как для самого собственника, так и для третьих лиц. В частности, одним из ограничений права собственности на земельный участок является сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком. Причем согласно статье 2 Земельного кодекса нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу.

Статья 23 Земельного кодекса РФ выделяет два вида сервитутов - частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Так, согласно статье 274 Гражданского кодекса частный сервитут устанавливается для определенных нужд - обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, то есть не задействовав при этом земельного участка, принадлежащего другому лицу. Тем не менее, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им (ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается  законом или иным нормативным  правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным  правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для  обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных  участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

В пункте 3 статьи 23 приведен исчерпывающий  перечень случаев установления публичного сервитута. Итак, публичный сервитут может быть установлен для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• забора воды и водопоя;
• прогона скота через земельный участок;
• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе.

В соответствии с частью 2 статьи 275 Гражданского кодекса сервитут не может  быть самостоятельным предметом  купли-продажи, залога и не может  передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого  имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, сервитут лишен самостоятельности и не может быть объектом экономического оборота.

Обременение земельного участка земельным  сервитутом может быть срочным и  бессрочным. Сервитут, обременяющий земельный  участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость. При  этом сервитут никак не зависит от конкретной личности - собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (ч. 1 ст. 275 ГК РФ). В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эта норма установлена пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ. Также отметим, что осуществление сервитута третьим лицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Особо следует уделить внимание моменту возникновения сервитута. В соответствии с частью 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут должен устанавливаться соглашением  между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года, соглашение о сервитуте представляет собой договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок), и собственником соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - собственником другого земельного участка (соседнего участка).

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ установление сервитута  должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации  прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" статьей 27 устанавливает правила государственной регистрации сервитутов. Соглашение об установлении сервитута регистрируется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Причем если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута, а если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Кроме того, Законом N 122-ФЗ установлено, что сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Конечно, при установлении сервитута  могут возникнуть спорные ситуации, особенно со стороны собственника земельного участка, ведь сервитут в любом случае вызовет для него неудобства. По общему правилу, в случае недостижения общего согласия об установлении или об условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. При этом истцом должны быть представлены доказательства необходимости установления сервитута, иначе ему может быть отказано. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 ноября 2005 г. N А17-382/14-2004 судом отказано в удовлетворении заявленных требований на установление сервитута, поскольку истцом не представлено доказательств невозможности проезда (прохода) к принадлежащим ему зданиям без установления сервитута на соседний земельный участок.

Как Земельный, так и Гражданский  кодексы предусматривают для  собственника земельного участка денежную компенсацию за возможные неудобства, причиненные сервитутом - ему дается возможность требовать от лиц, в  интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование  земельным участком. Согласно пункту 1.6 Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер может изменяться в течение срока, на который установлен сервитут (п.п. 1.7, 2.1).

Заключение

В соответствии со ст. 129 ГК РФ и ст. 130 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся земельные  участки. Особенность их заключается  в отнесении их к недвижимым вещам, и отсюда особый правовой режим сделок с землей - необходимость государственной  регистрации сделок. Кроме этого, ст. 129 ГК РФ содержит особую оговорку о  том, что земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или  переходить от одного лица к другому  помимо обычного порядка, установленного для других объектов гражданских  прав, и иными способами в той  мере, в какой их оборот допускается  законами о земле.

Среди остро стоящих перед обществом  проблем на сегодняшний день является проблема обеспечения стабилизации земельных отношений. Эту проблему можно успешно решить, имея совершенное  законодательство. Однако состояние  российского законодательства о  земле оставляет желать лучшего.

Центральным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие в сфере  собственности на землю, является Земельный  кодекс Российской Федерации.

Список  использованной литературы

1. Гражданский кодекс РФ
2. Земельный кодекс РФ
3. Земельное право: учеб/С.А.Боголюбов [и др.]; под ред.С.А.Боголюбова. – М.:ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005
4. Жариков Ю.Г. Земельное право России: Учебник для вузов / Ю.Г.Жариков.- М.: Кнорус, 2006

5. Роман Ларионов Обременение права собственности земельным сервитутом: http://www.garant.ru - ГАРАНТ информационно-правовой портал