Право собственности на жилые и нежилые помещения

ЯКУТСКИЙ  ЭКОНОМИКО ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ПРОФСОЮЗОВ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

АКАДЕМИЯ  ТРУДА И СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ (ФИЛИАЛ) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

РЕФЕРАТ 

по дисциплине «Актуальные проблемы гражданского права»

на тему: Право собственности на жилые  и нежилые помещения 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Якутск - 2011 

    Введение 

    Несомненно, реализация жилищных прав граждан зависит  от наличия правовых и материальных гарантий. Следует признать, что  переход к рыночным отношениям, определенная экономическая нестабильность, расслоение общества и снижение благосостояния значительной части населения делают все более актуальной жилищную проблему.

    На  важность и актуальность этого вопроса  указывает тот факт, что само государство  – Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст.40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.

    Не  все благополучно и с вопросом права собственности на жилое  помещение. Сейчас, когда с введением  института права собственности  на жилое помещение, граждане и юридические  лица получили возможность совершать  сделки с жилыми помещениями, значительно  активизировался рынок недвижимости. Каждый день люди покупают, продают, меняют, отдают в залог, дарят жилье, и  ввиду того, что вопрос права собственности  на жилое помещение,  не урегулирован должным образом, люди очень часто  попадают в достаточно сложные и  неразрешимые ситуации.

    Цель  работы – рассмотреть нормы, посвященные  праву собственности на жилое  и нежилое помещение и на основе сделанных выводов попытаться сформулировать свои предложения по совершенствованию законодательства.

    Жилые помещения

    Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых  помещений:

    1) жилой дом, часть жилого дома;

    2) квартира, часть квартиры;

    3) комната.

    Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

    Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

    Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире.

    Статья 15 Жилищного кодекса РФ называет жилые помещения в качестве единственного  объекта жилищных прав. В части 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого помещения  как изолированного помещения, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Такое определение жилого помещения  отличается от понятия жилого помещения  как объекта права собственности, закрепленного Гражданским кодексом (п. 2 ст. 288), как помещения пригодного для проживания граждан. Известно, что  есть существенное различие между помещениями, которые предназначены для постоянного  проживания граждан, к которым относятся  жилые дома, квартиры, дома престарелых, и помещениями, предназначенными для  временного проживания граждан, каковыми являются гостиницы, дома отдыха, кемпинги, садовые дома. Ужесточение требований к функциональному назначению жилого помещения (только постоянное проживание) необходимо приветствовать. Такое широкое закрепление в ГК РФ понятия жилого помещения, как пригодного для проживания граждан, не было поддержано в юридической литературе. Следует согласиться с весьма справедливым суждением В.Н. Литовкина, что понятие жилого помещения как объекта права собственности в Гражданском кодексе РФ следует понимать в узком смысле этого слова - как места жительства.

    Жилые помещения в совокупности образуют определенный жилищный фонд. В новом Кодексе разграничение произведено по двум критериям (ст. 19 ЖК РФ). По форме собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный. В зависимости от целей использования образуется жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма), специализированный жилищный фонд (служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания, предназначенные для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, и для социальной защиты отдельных категорий граждан), индивидуальный жилищный фонд (жилые помещения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам и используемые для проживания граждан) и жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования либо по иным договорам предоставлены в пользование). Первые два из них предполагают принадлежность жилых помещений государственному и муниципальному жилищному фонду, индивидуальный жилищный фонд - принадлежность жилых помещений частным лицам, фонд коммерческого использования включает жилые помещения различных собственников. 
 

    Содержание  права собственности  на жилое помещение 

    В части 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим  ему на праве собственности жилым  помещением в соответствии с его  назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. Отметим, что в ст. 288 ГК РФ содержание права  собственности на жилое помещение  также раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что в  соответствии с его назначением. Таким образом, Жилищный кодекс ограничивает права собственника на жилое помещение  двумя категориями: назначением  жилого помещения и пределами  его использования.

    Итак, если назначение жилого помещения определено в ст. 17 ЖК и п. 2 ст. 288 ГК РФ, в которых  прямо указано, что оно должно быть предназначено для проживания граждан, то категория "пределы использования" жилого помещения не получила специальной  характеристики. Поэтому обратимся к ст. 10 Гражданского кодекса РФ "Пределы осуществления гражданских прав", из которой вытекает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

    Категория "пределы" осуществления субъективного  права подвергалась исследованию многими  известными правоведами. В юридической  литературе отмечается, что пределы  осуществления субъективных гражданских  прав - это очерченные законом границы  деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав. Главным правовым средством установления пределов осуществления субъективных гражданских прав являются законодательные запреты на общественно вредные способы, формы, средства и цели осуществления этих прав. 

    Таким образом, можно сделать вывод, что  пределы использования жилого помещения - это предусмотренные Жилищным кодексом запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и  распоряжения жилым помещением. Кроме  того, по всей видимости, категория "пределы  использования" должна пониматься в  широком смысле, т.е. как пределы  осуществления права собственности, а не только применительно к правомочию пользования. Пределы использования  вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения, порядке осуществления  перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое  помещение и т.п. 

    Права и обязанности  собственника жилого помещения 

    Права собственника можно классифицировать следующим образом.

    1. Собственник жилого помещения  может использовать его для  личного проживания и проживания  членов его семьи. Кроме того, собственник имеет право сдавать  жилые помещения для проживания  другим лицам на основании  договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). ЖК РФ  конкретизирует это положение:  жилое помещение может быть  предоставлено другому гражданину  на основании договора найма,  договора безвозмездного пользования  или на ином законном основании,  а также юридическому лицу  на основании договора аренды  или на ином законном основании  (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Сделки, направленные  на передачу жилого помещения  в пользование другим лицам,  регулируются ГК РФ, в частности,  гл. 35 "Наем жилого помещения", гл. 36 "Безвозмездное пользование", гл. 34 "Аренда". Жилищный кодекс  не очерчивает круг сделок  только тремя предусмотренными  договорами и разрешает пользование  жилыми помещениями на других  законных основаниях. К ним можно  отнести проживание опекуна в  жилом помещении подопечного. 

    2. Допускается использование собственником  жилого помещения для осуществления  профессиональной деятельности  и индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в  нем на законных основаниях  гражданами, если это не нарушает  прав и законных интересов  граждан, а также требований, которым  должно отвечать жилое помещение  (ч. 2 ст. 17). Отметим, что ГК РФ  не закрепляет такого правила.  Однако уже на момент принятия  ЖК РФ в некоторых законах  разрешалось осуществлять профессиональную  и предпринимательскую деятельность  в принадлежащем жилом помещении  без предварительного перевода  в нежилое.

    Законодатель  несколько расширил содержание правомочий собственника жилого помещения, разрешив наряду с проживанием осуществление  профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности. Представляется, что осуществление  отдельных видов профессиональной деятельности лицами творческих профессий  вполне допустимо (писатели, художники, музыканты и т.п.). Главным пределом использования здесь является запрет на нарушение прав и интересов  других граждан.

    Таким образом, индивидуальный предприниматель  вправе открыть свой офис в жилом  помещении, а юридическое лицо сделать  этого не может. Полагаем, что существует опасность для создания в практике предпринимательской деятельности "схем", согласно которым предприниматели  вместо создания юридического лица будут  осуществлять свою деятельность под  статусом индивидуальных предпринимателей и оказывать услуги в жилых  помещениях.

    3. Собственнику разрешено провести  переустройство и перепланировку  жилого помещения. Впервые в  Жилищном кодексе появилась специальная  глава "Переустройство и перепланировка  жилого помещения" (гл. 4 ЖК), которая  детально регламентирует основания  и порядок проведения переустройства  и перепланировки. Известно, что на момент принятия ЖК РФ эти вопросы регламентировались различными ведомственным актами, в субъектах Российской Федерации отсутствовало единство в правовом регулировании.

    Переустройство  и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. ЖК РФ установил достаточно строгие  последствия самовольного переустройства и перепланировки. Под самовольным  переустройством и перепланировкой  понимается переустройство или перепланировка при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и перепланировки. Собственник в случае самовольного переустройства и перепланировки обязан привести такое помещение в прежнее  состояние. Если жилое помещение не будет приведено в соответствующее состояние, то суд по иску органа, с которым должно быть осуществлено согласование, принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в первоначальное состояние.

    4. Распоряжение жилым помещением. Относительно правомочия распоряжения  жилым помещением Жилищный кодекс  не содержит специальных правил. Как известно, распоряжение означает  предоставленную законом возможность  определения юридической судьбы  вещи. Реализация правомочия распоряжения  жилым помещением возможна путем  совершения сделки, направленной  на отчуждение помещения, перевода  жилого помещения в нежилое,  отказа от права собственности, "расприватизации" и др. 

    Нежилые помещения. 

    Теория  и практика в качестве особой разновидности  недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению  не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т.п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия как "часть здания", которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения. Следует отметить, что вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно. Так, высказывалась точка зрения, согласно которой доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно.

    Если  жилые помещения используются исключительно  для проживания граждан, то нежилые  используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при  осуществлении любой из вышеперечисленных  видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых  помещений следует выделить те, которые  пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для  офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно  назвать помещения общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая  собственность всех сособственников  нежилых помещений самостоятельного использования. Таким образом, можно  говорить о жилых и нежилых  помещениях в зависимости от того, возможно ли их использовать для проживания.

    Для анализа нежилых помещений как  самостоятельных объекты прав, необходимо определить, что является помещением вообще. В ст. 130 ГК помещения среди  объектов недвижимого имущества  не указаны, однако их несомненно следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения). 

    При отсутствии легального определения  понятие нежилого помещения упоминается  в правовых актах как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ.

    Так, согласно ст. 1 ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" нежилые помещения  относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых  случаях и сделки подлежат государственной  регистрации. К выводу о том, что  нежилые помещения являются недвижимыми  вещами, приходит и судебная практика. Такой вывод следует из Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений".

    В качестве синонима нежилого помещения  иногда используется понятие объекта  нежилого фонда. В федеральном законодательстве такое определение отсутствует. Однако в законодательстве некоторых  субъектов Российской Федерации  оно есть. При этом следует учитывать, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

    Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования (см. Жилищный кодекс РФ, ст. 15, 16). Однако, следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Поэтому переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).

    Что касается нежилых помещений, то, как  будет показано ниже, такие критерии на законодательном уровне отсутствуют. При этом необходимо решить вопрос о том, нужно ли следовать классическим представлениям о праве собственности  на строение как неделимый объект или установить особый режим нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав.

    Это создает проблемы на практике. Как  правильно было отмечено в литературе, в результате приватизации многие организации  оказались собственниками части  зданий, включая места общего пользования. Однако, поскольку правовой статус части здания (нежилого помещения) и мест общего пользования в этом здании законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения. В частности, для решения проблемы для нежилых помещений предлагается установить особый режим, который будет заключаться в том, что указываются только идеальные доли с одновременным указанием порядка владения и пользования конкретными помещениями.

    Сложно  выделить критерии, по которым нежилые  помещения можно выделить из массы  других объектов. Так, если у жилых  помещений могут быть отмечены такие  признаки как изолированность и  наличие всего необходимого для  использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым  помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые  помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения как связь с землей.

    Представляется, что для того, чтобы нежилое  помещение являлось самостоятельным  объектом права оно должно удовлетворять  двум критериям:

    1. Техническому критерию, под которым  понимается возможность автономного  пользования выделяемыми частями  строения;

    2. Функциональному критерию - выполнению  частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет  здание в целом.

    Вместе  с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения  и зарегистрировать право собственности  на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое  помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву  общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное  имущество (лестницы, лифты, крыша и  т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

    Возможны  ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали  самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых  есть свои собственники (права которых  были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом, регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.

    Если  же по аналогии со ст. 290 ГК признать право  общей долевой собственности  на эти объекты, то право собственности  на здание в целом следует признать юридической фикцией. В этом случае доля в праве собственности на общее имущество должна быть неразрывно связана с помещением и может  быть отчуждена только в совокупности с помещением. Вместе с тем на такую долю не распространяется правило  о преимущественной покупке. Кроме  того, ее невозможно выделить в натуре, а также требовать выкупа принадлежащей  сособственнику доли в соответствии со ст. 252 ГК.

    Таким образом, собственник здания в целом, если он желает распорядиться частью этого здания, должен зарегистрировать право собственности на эту часть. Если же в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они  не удовлетворяют одновременно двум вышеуказанным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью.

    Отдельно  следует рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится  в пристроенной части здания. Речь идет о наружных пристройках к  зданию, которые имеют самостоятельное  хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких  пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к  другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о  совершенно самостоятельных объектах недвижимости. 
 

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

    На  основе изученного можно сделать  выводы и предложения:

    Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых  помещений:

    1) жилой дом, часть жилого дома;

    2) квартира, часть квартиры;

    3) комната.

    Пределы использования жилого помещения - это предусмотренные Жилищным кодексом запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

    Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

    Для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:

    1. Техническому критерию, под которым  понимается возможность автономного  пользования выделяемыми частями  строения;

    2. Функциональному критерию - выполнению  частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет  здание в целом.

    Правовое положение отказополучателя как пользователя жилого помещения, требует детального изучения с целью дальнейшего совершенствования действующего законодательства.

    Дополнить ст. 33 ЖК РФ положениями о том, что  «отказополучатель сохраняет право пользования жилым помещением или его частью, независимо от проживания в этом помещении самого собственника жилого помещения, а также сохраняет свое право в случае временного отсутствия».

      В ст. 33 ЖК РФ следовало бы  очертить пределы пользования  отказополучателем жилым помещением, указав, что он вправе использовать его для проживания, если иное не определено завещанием. Он вправе вселять в занимаемое жилое помещение своих несовершеннолетних детей, в том числе и усыновленных, без согласия собственника жилого помещения, а если отказополучатель является несовершеннолетним, право на вселение принадлежит его законным представителям. Отказополучатель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц лишь с согласия собственника этого помещения, если иное не предусмотрено завещанием. Если жилое помещение находится в многоквартирном доме либо это помещение представляет собой комнату в коммунальной квартире, отказополучатель вправе пользоваться общим имуществом.