Правове регулювання ринку оренди сільськогосподарських земель

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І  НАУКИ, МОЛОДІ ТА СПОРТУ УКРАЇНИ

ТАВРІЙСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТім. ВЕРНАДСЬКОГО

 

Юридичний факультет заочногонавчання

 

 

 

 

Реферативне дослідження

на тему:

«Правове регулювання ринку оренди сільськогосподарських земель»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Виконав: студент 4-го курсу

юридичного факультету заочногонавчання

Гілевич В. В.

 

 

 

 

Заступник декана юридичного факультету з навчальної роботи

 Старший викладач кафедри  господарського і екологічного  права

 Голова Ради молодих  вчених юридичного факультету 

ЄлькінС.В.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

м. Сімферополь

2012 р.

 

Зміст

Вступ…………………………………………………………………

1.Особливості правового режиму  земель сільськогосподарського  призначення.

2.Загальні положення та  правові засади оренди сільськогосподарських  земель

З.Погляди щодо надання  оренди та продажу земель сільськогосподарського призначення.

Висновок…………………………………………………………

Список використаної літератури………………………

 

 

 

Вступ

 

Конституція України однозначно проголошує землю об’єктом права  власності українського народу (ст. 13 КУ). З іншого боку, спеціально наголошено: земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ст. 14 КУ). Зміни і новації, які вніс у земельні відносини  Земельний кодекс, можемо побачити, що: 1) земля поступово перестає бути об’єктом права власності народу, а стає об’єктом права власності  фізичних і в перспективі –  юридичних осіб; 2) держава не розробила  засобів “особливої охорони” землі, понад те – успішно проштовхує спроби перетворити землю на звичайний  товар.

Враховуючи що на сьогоднішній час  залишається не врегульованими питання,  щодо оренди та продажу земель сільськогосподарського призначення, в своєму реферативному  повідомленні хочу висвітлити наступні питання які необхідно з’ясувати.

Для кращого сприйняття положень Конституції  України та Земельного кодексу України  необхідно розкрити  глибокий зміст  поняття «української землі» та для  всіх і кожного окремо    визначити правовий режим сільськогосподарських  земель нашої держави. Визначити  нині діючі та перспективні питання, щодо положення  та правових засад  регулювання оренди сільськогосподарських  земель. Висвітити свої загальнолюдські  думки, щодо свого бачення регулювання  ринку оренди земель сільськогосподарського призначення.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Особливості  правового режиму земель сільськогосподарського  призначення.

Визнання землі нерухомим майном і залучення її до цивільного обігу  спричинює потребу докладно проаналізувати взаємозв'язок правового режиму такої  найважливішої категорії земель, як землі сільськогосподарського призначення, і правомочностей громадянина-власника щодо цих земель і, як наслідок, уточнити сфери застосування цивільного і  земельного права в регулюванні  відносин власності на землі сільськогосподарського призначення.

Поняття "режим" означає сукупність правил, заходів, норм для досягнення будь-якої мети. Під правовим режимом  розуміють встановлені законодавством порядок використання об'єкта, припустимі межі та способи розпорядження ним.

"Правовий режим" земель  сільськогосподарського призначення  є теоретичним поняттям, яке узагальнює  правову характеристику земель  цієї категорії як об'єкта земельних  відносин і містить вказівку на коло найважливіших правових відносин, що складаються з приводу земель сільськогосподарського призначення. У радянський період розвитку земельного права й законодавства основним складовим і головним елементом правового режиму земель був примат виключної державної власності на землю, в тому числі і на землі сільськогосподарського призначення.

Безпосереднім об'єктом правового  режиму є конкретне земельне угіддя — земельна ділянка, незалежно від її площі, яка надана й використовується за безпосереднім цільовим призначенням. Це — перший елемент правового режиму.

Правовий режим різних ділянок  земель сільськогосподарського призначення  неоднорідний. Така неоднорідність зумовлена: видами земель сільськогосподарського призначення, їх економічними й екологічними властивостями; юридичним статусом суб'єктів, які використовують ці землі; іншими об'єктивними обставинами. Тому зазвичай розрізняють загальний, особливий і спеціальний правові режими земель сільськогосподарського призначення.

Об'єктом загального правового  режиму є вся площа земель, придатних для потреб сільського господарства. Основне цільове призначення цих земель — бути засобом виробництва продуктів харчування і кормів для тварин, а також сировини для промисловості. Для будівництва промислових підприємств, об'єктів житлово-комунального господарства, залізничних і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та зв'язку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов'язаних із веденням сільськогосподарського виробництва, згідно зі ст. 23 Земельний Кодекс , надаються переважно несільськогосподарські угіддя або сільськогосподарські угіддя гіршої якості.

Особливий правовий режим установлюється законодавством для сільськогосподарських угідь із кадастровою оцінкою вище середньо районного рівня. До сільськогосподарських угідь у такому правовому значенні належать рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища й перелоги (ст. 22 Земельний Кодекс ). Правовий режим цих земель полягає в пріоритетному використанні їх для сільськогосподарських цілей.

Спеціальний правовий режим встановлюється для особливо цінних сільськогосподарських угідь. До таких земель, відповідно до ст. 150 ЗК, належать землі дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів, землі природно-заповідного фонду, землі історико-культурного призначення. Вилучення (викуп) особливо цінних земель для несільськогосподарських потреб допускається тільки у виняткових випадках, а саме: під час будівництва об'єктів загальнодержавного значення, доріг, ліній електропередачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів, геодезичних пунктів, житла, об'єктів соціально-культурного призначення, нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією. Причому таке вилучення (викуп) здійснюється за постановою Кабінету Міністрів України або за рішенням відповідної місцевої ради, які, в свою чергу, повинні попередньо погодити його з Верховною Радою України.

У літературі зазначається, що правовий режим земель сільськогосподарського призначення спрямований на виконання двох головних завдань: забезпечення ґрунтової родючості земель, тобто охорони якості сільськогосподарських угідь, і збереження кількості цих земель, запобігання зменшенню площ сільськогосподарських угідь.

Перше завдання вирішується здійсненням  заходів: щодо збереження і підвищення родючості ґрунтів; щодо захисту земель від водної і вітрової ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, висушування, ущільнення та інших процесів, що призводять до деградації земель (меліорація); щодо захисту від зараження сільськогосподарських угідь бактеріально-паразитичнйми та карантинними шкідниками й хворобами рослин, заростання бур'янистими рослинами, чагарником і дрібноліссям, від інших видів погіршення стану земель; щодо рекультивації порушених земель, відновлення їх родючості, своєчасного залучення до господарського обігу (ст. 166 Земельний  Кодекс); щодо збереження і використання родючого шару ґрунту та консервації земель (ст. ст. 171, 172 ЗК).

Розв'язання другого завдання забезпечується регулюванням надання й вилучення земель, встановленням обмежень для їх переведення в несільськогосподарські. Забезпеченню виконання цього завдання сприяють основні принципи, закріплені в Земельному Кодексі: пріоритет використання земель сільськогосподарського призначення (ст. 23), планування використання земель (гл. 30) і відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва (глави 23, 24).

Проблема  збереження й підвищення родючості  земель вирішується здебільшого на рівні управління використанням і охороною земель. Це управління здійснюється спеціально уповноваженими державними органами, основними функціями яких є: облік; планування; розподіл і перерозподіл земель; регулювання порядку експлуатації земель; контроль і правове забезпечення правового режиму використання земель; охорона земель. Наявність системи спеціально уповноважених державних органів, які здійснюють функції управління в галузі охорони й використання земель, є другим елементом правового режиму земель сільськогосподарського призначення.

Однак усе це не зменшує значущості таких обов'язків громадян — власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення, як використання цих ділянок за цільовим призначенням, підвищення родючості грунтів і збереження інших корисних властивостей землі (ст. 91 Земельний Кодекс ). Громадяни України входять у коло суб'єктів правовідносин з використання земель сільськогосподарського призначення. Суб'єкти, які здійснюють господарську діяльність на сільськогосподарських угіддях, є третім елементом правового режиму цієї категорії земель.

Слід зауважити, що права та обов'язки суб'єктів правовідносин із використання земель залежать як від правового  статусу цих суб'єктів, так і  від особливостей конкретної земельної  ділянки. Отже, четвертим елементом правового режиму земель сільськогосподарського призначення є наявність прав і обов'язків суб'єктів правовідносин.

П'ятим елементом правового  режиму земель учені вважають наявність ефективного правового механізму, який забезпечує належний правовий режим використання земель. До елементів такого механізму належать:

— наявність правових норм, виконання  яких запобігає порушенню правового режиму земель і забезпечує пріоритет земель сільськогосподарського призначення перед землями не сільськогосподарського призначення, а також норм, що не дозволяють вилучення цінних сільськогосподарських земель;

• наявність правових норм, застосування яких усуває умови, що спричинюють порушення правового режиму земель.
• наявність покарань за порушення правового режиму земель. Так, відповідальність у вигляді штрафів передбачена за знищення межових знаків земельних ділянок, за самовільне зайняття землі, за псування і знищення родючого шару землі тощо;
• наявність правових норм, виконання яких дозволить відновити порушення режиму використання земель..

Отже, під правовим режимом земель сільськогосподарського призначення розуміється спеціальний порядок використання земель, встановлений законодавством для найбільш цінної категорії земельного фонду України.

Усі землі, придатні для сільськогосподарського виробництва, мають пріоритетний режим  використання. Це означає, що:

По-перше, вони надаються, насамперед, для сільськогосподарського використання (ст. 23 Земельний Кодекс). Визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, здійснюється на підставі даних державного земельного кадастру.

По-друге, земельним законодавством встановлені певні обмеження на угоди із земельними ділянками, призначеними для сільськогосподарських цілей. Вимоги полягають передусім у встановленні земельним законодавством переліку видів земель сільськогосподарського призначення, цілком вилучених із цивільного обігу, тобто тих, котрі не можуть бути об'єктами права приватної власності. До них належать, зокрема, техногенно забруднені землі сільськогосподарського призначення, на яких не забезпечується одержання продукції, що відповідає установленим вимогам (нормам, правилам, нормативам), а також деградовані й малопродуктивні землі, які вилучаються з цивільного обігу (ст. ст. 170, 172 Земельний Кодекс).

По-третє, господарське використання земель сільськогосподарського призначення має не тільки не погіршувати стан земель внаслідок виробничої діяльності, але й сприяти відновленню та поліпшенню родючості грунтів, їх корисних властивостей. У цьому зв'язку власники земельних ділянок і землекористувачі повинні виконувати заходи щодо захисту земель від водної і вітрової ерозії, селів, підтоплень, заболочування, вторинного засмічення, висушування, ущільнення, забруднення відходами виробництва, хімічними й радіоактивними речовинами та від інших несприятливих природних і техногенних процесів. Вони зобов'язані також провадити рекультивацію порушених земель, вживати заходів щодо підвищення їх родючості та поліпшення інших корисних властивостей землі..

По-четверте, при вилученні (викупі) земель сільськогосподарського призначення для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом, при тимчасовому зайнятті сільськогосподарських угідь для інших видів використання, при обмеженні використання або погіршенні якості сільськогосподарських угідь тощо власникам землі й землекористувачам відшкодовуються збитки і втрати сільськогосподарського виробництва.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Загальні положення  та правові засади оренди сільськогосподарських  земель.

Завданням оренди землі є  регулювання відносин з метою  створення умов для раціонального  користування земельною ділянкою.

Оренда землі – це засноване  на договорі строкове платне володіння  і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів  діяльності.

 Відносини, що пов'язані  з орендою землі, регулюються  Земельним кодексом України, Цивільним  кодексом України, Законом про  оренду землі, іншими нормативно-правовими  актами, прийнятими відповідно до  них, а також договором оренди  землі. Відносини, що пов'язані  з орендою земельних ділянок,  на яких розташовані цілісні  майнові комплекси підприємств,  установ і організацій державної  або комунальної власності регулюються  Законом України «Про оренду  землі» з урахуванням особливостей, що передбачені Законом України  «Про оренду державного та  комунального майна» Земельні  ділянки можуть передаватись  в оренду громадянам та юридичним  особам України, іноземним громадянам  і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності  громадян, юридичних осіб, комунальній  або державній власності. Земельні ділянки можуть передаватись в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться  в їхніх межах, або без них.

Орендодавцями земельних  ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають  земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних  ділянок, що перебувають у комунальній  власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень визначених законом.

Орендодавцями земельних  ділянок, що перебувають у державній  власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної республіки Крим і Кабінет Міністрів  України в межах повноважень, визначених законом.

Орендарями земельних  ділянок є юридичні або фізичні  особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою .

Громадяни власники сертифікатів на земельну частку до виділення їм у натурі земельних ділянок мають  право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих  сертифікатів з дотриманням вимог  закону України "Про оренду землі". Після виділення в натурі земельних  ділянок власникам земельних  часток договір оренди землі переукладається  відповідно до державного акту на право  власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений.

 Орендарі набувають  право оренди земельних ділянок  на підставі і в порядку,  що передбачені Земельним кодексом  України, Цивільним кодексом України,  Господарським кодексом України,  Законом України "Про оренду  землі" та договором оренди  землі. У разі набуття прав  оренди земельної ділянки на  конкурентних засадах підставою  для укладання договору оренди  є результати аукціону чи конкурсу. Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду  в разі згоди заставодержателя.

 Орендована земельна  ділянка або її частина може  передаватися орендарем у суборенду  без зміни цільового призначення,  якщо це передбачено договором  оренди або письмовою згодою  орендодавця. Умови договору суборенди  земельної ділянки повинні обмежуватись  умовами договору оренди земельної  ділянки і не суперечити йому. Договір суборенди земельної  ділянки підлягає державній реєстрації.Одним  із умов оренди землі є орендна  плата, розмір, форма і терміни  внесення якої встановлюються  за угодою сторін та зазначаються  в договорі.

Орендна плата за землю  – це платіж, який орендар вносить  орендодавцеві за користування земельною  ділянкою.

 Обчислення розміру  орендної плати за землю здійснюється  з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором  оренди.

 За земельні ділянки,  що перебувають у державній  і комунальній власності, орендна  плата справляється виключно  у грошовій формі. Внесення  орендної плати оформляється  письмово, за винятком перерахування  коштів через фінансові установи. Орендар має право вимагати  відповідного зменшення орендної  плати в разі, якщо стан орендованої  земельної ділянки погіршився  не з його вини.

 Указом Президента  від 2.02.02 р. № 92/2002 передбачається  запровадження орендної плати  за земельні ділянки сільськогосподарського  призначення у розмірі не менше  1,5% від її нормативної грошової  оцінки та поступового збільшення  розміру плати залежно від  результатів господарської діяльності  та фінансово-економічного стану  орендаря.

 Особа, яка бажає  отримати земельну ділянку в  оренду із земель державної  або комунальної власності, подає  до відповідного органу виконавчої  влади чи органу місцевого  самоврядування за місцем розташування  земельної ділянки заяву.У заяві  зазначається бажаний розмір  ділянки, місце розташування (адреса), цільове використання земельної  ділянки (назва об'єкта, який планується  розташовувати на земельній ділянці). До заяви додається:

- графічні та інші  матеріали, що обґрунтовують розташування  земельної ділянки, її розміри,  цільове використання та бажане  місце розташування об'єкту;

- доручення керівника  юридичної особи або нотаріальне  посвідчене доручення фізичної  особи щодо ведення справи  оформлення документів на право  користування земельною ділянкою;

- статут (положення) юридичної  особи (нотаріально посвідчена  копія);

- свідоцтво про державну  реєстрацію юридичної особи (нотаріально  посвідчена копія);

- довідка про внесення  до єдиного державного реєстру  підприємств та організацій України;

- свідоцтво про державну  реєстрацію суб'єкта підприємницької  діяльності - фізичної особи за  необхідністю (нотаріально посвідчена  копія);

- довідка про присвоєння  ідентифікаційного коду (для фізичної  особи).

Після прийняття відповідного рішення замовник отримує в управлінні (відділі) земельних ресурсів витяг  з рішення про надання земельної  ділянки та документи, які необхідні  для нотаріального посвідчення  договору оренди землі, у разі надання  ділянки у довгострокову оренду, або договір на короткострокову  оренду землі. Замовник повинен звернутись до відповідної проектної організації  для отримання матеріалів про  перенесення на місцевість меж земельної  ділянки.

 Орендатор, який відповідно  до закону може мати у власності  орендовану земельну ділянку,  має переважне право на придбання  її у власність у разі продажу  цієї земельної ділянки.

 Передача в оренду  земельної ділянки не є підставою  для припинення або зміни обмежень  та інших прав третіх осіб  на цю земельну ділянку. Ризик  випадкового знищення або пошкодження  об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачене договором  оренди землі. Об'єкт, який передається  в оренду, може бути застрахованим  на період дії договору оренди  землі за згодою сторін.

 

 

 

3.Погляди щодо  надання оренди та продажу  земель сільськогосподарського  призначення

На даний час в Україні, є проблема щодо незасіяних чи не вбраних  полів, не видачі фермерами та приватними підприємствами плати за оренду в  грошові сумі чи то вирощеним врожаєм. Але у більшості випадків, така склалась ситуація зовсім не через  те, що ніхто не хоче працювати на селі, а через те, що не має законодавчо  закріплених та введених нормальних умов для тих, хто займається вирощенням на землі, точніше сказати, не відбувається підтримки національного користувача.

Заспокоювання влади щодо заборони в майбутньому продажу  та оренди землі сільськогосподарського призначення іноземцям та юридичним  особам із іноземним капіталом не вселяє надії. Адже, мало хто із фермерів та приватних господарств зможе  придбати та орендувати землю, адже для  цього потрібні будуть вільні кошти, які не заплановані на вирощення  наступного врожаю. Продавців землі  буде за багато, а покупців за мало, тому земля сільськогосподарського призначення найймовірніше перших два роки буде дешевою. Що призведе до скуповування сотнями тисяч гектарів землі фінансовими група осіб. Які згодом, можуть зробити будь що із землею на власний розсуд, і  можливо цьому вже ніхто не зможе завадити, з одного боку можливо  це буде і так, але з іншого боку надання в оренду земель сільськогосподарського призначення, при повній не здатності  конкурувати національного користувача  з іноземним, можуть надати широкій  аспект робочих місць для більшості  населення яка вміє та бажає працювати  на землі. Можливо це стане першою причиною яка вплине на збільшення сільського населення України, та в  майбутньому призведе становлення  національного користувача. Ситуацію завжди можна відкоригувати за допомогою нормативно-правового регулювання. Система повинна залишається справедливою щодо тих, хто працює на землі.

В моєму баченні надання  земель сільськогосподарського призначення  в оренду можливо та необхідно  лише  при дотриманні наступних  принципів, які законодавчо будуть закріплені. Що землі в оренду будуть передаватися тільки національним користувачам на довгостроковій і оплатній основі. Постійний контроль за діяльністю суб’єктів  оренди, накладення санкцій за погіршення родючості, функціональних властивостей землі і не використання за цільовим призначенням. Надання безоплатної  основи оренди починаючим фермерським  господарствам та фіз. особам. Чітке  виділення інтересів, щодо затримання здобутків з земель на національному  ринку. Часткове відшкодування витрат понесених на альтернативне та новаторське  покращення  земель для подальшого їх використання. Використовувати судову систему та незалежних експертів  з аграрного виробництва, для  незалежного оцінювання стану  якісних  параметрів землі.

За основне, необхідно  пам’ятати, що головною перевагою орендної основи земель сільськогосподарського призначення є те що земля залишиться об’єктом власності народу України  і порушення територіальної цінності і суверенітету України в апріорі  не може розглядатися. (ст.ст. 13, 14 Конституції  України ) С такою постійною і  єдиноначальною аксіомою перспектива  ринку та оренди земель можлива.

 

Висновок

Розглядаючи питання правового  регулювання ринку оренді землі  ми намагалися, визначити правовий режим, правове положення  та основні  засади щодо надання земель сільського господарського призначення в оренду. Визначили свої скептичні погляди  і прийшли до висновку, що в теперішні  час за нині існуючої влади та її політично спрямованих поглядів щодо ринку оренди земель потрібно вирішити велику кількість проблемних питань в першу чергу на законодавчому  рівні, які б дозволили розвинути  економіку нашої держави, надати переваги  та підтримки національним користувачам, без порушення національної цілісності держави і покращення ринку оренди землі завдяки національним користувачам.

При нині існуючому загальному положенні, щодо надання оренди землі  в користуванні і неналежному  контролю за її використанням ми отримаємо, збіднілі та втрачені земельні ділянки.

Перспектива продажу земельних  ділянок сільськогосподарського призначення  на практиці існувати не може, оскільки її реалізація приведе до зменшення  її території і національного  користувача в цілому.

 

Список використаної літератури

1. Конституція України // Відомості Верховної Ради України.-1996
2. Кодекс України від 25.10.2001 року // Відомості України. – 2002. – №3-4. – Ст. 27.
3. Закон України про оренду землі  //Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1998, N 46-47, ст.280  //

4.Аграрне право України  (Погрібний О.О.)Істина, 2007. — 448 с

5.Земельне право України:  Підручник //За ред. О.О. Погрібного  та І.І. Каракаша. - Вид. 2, перероб.  і доп. - К.: Істина, 2009. - 600с.