Правовой режим отдельных катерогий земель

Правовой режим отдельных категорий  земель

10.1. Общая характеристика и особенности  правового режима земель сельскохозяйственного  назначения

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного  назначения признаются земли, целевое  назначение которых – использование  в сельскохозяйственном производстве. Это земли, предоставленные для  нужд сельского хозяйства, т.е. земли, которые в настоящее время  уже используются в сельском хозяйстве, и земли, предназначенные для  этих целей.

Земли сельскохозяйственного  назначения должны находиться за чертой поселений. В случае, если земли, используемые для ведения сельскохозяйственного производства, находятся в пределах территории поселения, то на них распространяется правовой режим земель поселений. Это – зоны сельскохозяйственного использования (ст. 85 ЗК РФ). Не относятся к землям сельскохозяйственного назначения и нелесные земли лесного фонда, используемые для сельскохозяйственного производства (ст. 101 ЗК РФ).

Виды использования земель сельскохозяйственного назначения определены ст. 78 ЗК РФ, согласно которой  эти земли могут использоваться для ведения сельскохозяйственного  производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных  и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

гражданами, в том числе  ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

хозяйственными товариществами и обществами, производственными  кооперативами, государственными и  муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

казачьими обществами;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными  подразделениями научно-исследовательских  организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля  и общеобразовательных учреждений;

общинами коренных малочисленных  народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для  сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов. Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые  многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании  и подлежат особой охране.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений  научно-исследовательских организаций  и учебно-опытных подразделений  образовательных учреждений высшего  профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых  существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

В целях перераспределения  земель для сельскохозяйственного  производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения  земель (ст. 80 ЗК РФ).

Фонд перераспределения  земель формируется за счет земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения, поступающих в этот фонд:

при добровольном отказе от земельного участка;

если нет наследников  ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем  наследства, либо наследник отказался  от наследства в пользу государства  или отказался от наследства без  указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

при принудительном изъятии  земельного участка в случаях, предусмотренных  настоящим ЗК РФ и другими федеральными законами.

Использование земель фонда  перераспределения земель осуществляется в соответствии со статьей 78 ЗК РФ в  порядке, установленном законами и  иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, причем сведения о наличии земель в фонде перераспределения  земель являются общедоступными.

Согласно ст. 81 ЗК РФ, гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с ЗК РФ, а также федеральным  законом от 11.06.03 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее – фермерское хозяйство) представляет собой объединение граждан, связанных  родством и (или) свойством, имеющих  в общей собственности имущество  и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии (ст. 1 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Допускается создание фермерского хозяйства одним гражданином.

Фермерское хозяйство  осуществляет предпринимательскую  деятельность без образования юридического лица, к которой применяются правила  гражданского законодательства, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов  Российской Федерации или существа правовых отношений.

В состав имущества фермерского  хозяйства могут входить земельный  участок, насаждения, хозяйственные  и иные постройки, мелиоративные  и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и  иное необходимое для осуществления  деятельности фермерского хозяйства  имущество. Плоды, продукция и доходы, полученные фермерским хозяйством в  результате использования его имущества, являются общим имуществом членов фермерского  хозяйства.

Имущество фермерского хозяйства  принадлежит его членам на праве  совместной собственности, если соглашением  между ними не установлено иное. Доли членов фермерского хозяйства  при долевой собственности на имущество фермерского хозяйства  устанавливаются соглашением между  членами фермерского хозяйства.

Статья 7 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» закрепляет положение, согласно которому члены фермерского  хозяйства сообща владеют и пользуются имуществом фермерского хозяйства. Порядок распоряжения, владения и  пользования имуществом фермерского  хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского  хозяйства. Распоряжение имуществом фермерского  хозяйства осуществляется в интересах  фермерского хозяйства главой фермерского  хозяйства. По сделкам, совершенным  главой фермерского хозяйства в  интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим  имуществом. Сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается  совершенной в интересах фермерского  хозяйства, если не доказано, что эта  сделка заключена главой фермерского  хозяйства в его личных интересах.

При выходе из фермерского  хозяйства одного из его членов земельный  участок и средства производства фермерского хозяйства разделу  не подлежат. Гражданин в случае выхода его из фермерского хозяйства  имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве  общей собственности на имущество  фермерского хозяйства. Срок выплаты  денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами  фермерского хозяйства или в  случае, если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может  превышать год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления  о выходе из фермерского хозяйства. Гражданин, вышедший из фермерского  хозяйства, в течение двух лет  после выхода из него несет субсидиарную ответственность в пределах стоимости  своей доли в имуществе фермерского  хозяйства по обязательствам, возникшим  в результате деятельности фермерского  хозяйства до момента выхода его  из фермерского хозяйства.

При прекращении фермерского  хозяйства в связи с выходом  из него всех его членов имущество  фермерского хозяйства подлежит разделу между членами фермерского  хозяйства в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 11 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для создания фермерского хозяйства и осуществления  его деятельности могут предоставляться  и приобретаться земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения.

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых  для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться  и приобретаться земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. Земельные  участки, предоставляемые и приобретаемые  для создания фермерского хозяйства  и осуществления его деятельности, формируются в соответствии с  земельным законодательством Российской Федерации.

Граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства  и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:

цель использования земельных  участков (создание, осуществление  деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

испрашиваемое право на предоставляемые  земельные участки (в собственность  или аренду);

условия предоставления земельных  участков в собственность (за плату  или бесплатно);

срок аренды земельных  участков;

обоснование размеров предоставляемых  земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

предполагаемое местоположение земельных участков.

К заявлению должно быть приложено  соглашение, заключенное между членами  фермерского хозяйства.

Исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления в течение  четырнадцати дней принимает решение  о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату  или бесплатно либо в аренду с  приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или  расширения фермерского хозяйства  заключается в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления. Решение исполнительного  органа государственной власти или  органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка  для создания фермерского хозяйства  и осуществления его деятельности может быть оспорено в судебном порядке.

Необходимо отметить, что  минимальные размеры земельных  участков не устанавливаются для  фермерских хозяйств, основной деятельностью  которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование  земельных участков, размеры которых  менее минимальных размеров земельных  участков, установленных законами субъектов  Российской Федерации.

10.2. Общая характеристика и особенности  правового режима земель поселений

Жизнь человека в наше время, как правило, проходит в поселениях, где он обеспечен всеми необходимыми для жизнедеятельности условиями: жильем, работой, досугом и т.д. Поселения, в которых проживает от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов, называются городскими – это города и поселки. Поселения с численностью населения от нескольких сотен до нескольких тысяч человек – сельские. В зависимости от местности они  могут называться селами, станицами, деревнями, хуторами, кишлаками, аулами, стойбищами и др.1

Статья 83 ЗК РФ определяет земли  поселений как земли, используемые и предназначенные для застройки  и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

В соответствии со ст. 84 ЗК РФ черта городских, сельских поселений  представляет собой внешние границы  земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

становление черты поселений  проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Причем черта поселений  должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных  гражданам и юридическим лицам. Проекты черты поселения разрабатываются  органами местного самоуправления такого поселения и утверждаются органами государственной власти субъектов  РФ.

Однако существуют и исключения из этого общего правила. Так, согласно п. 4 ст. 84 ЗК РФ, черта городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и изменяется федеральным  законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных) органов Ленинградской области. Пункт 5 ст. 84 ЗК РФ установил, что утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытых административно-территориальных образований, осуществляются Правительством РФ.

Необходимо отметить, что  включение земельных участков в  черту поселений не влечет за собой  прекращение прав собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов  земельных участков. В то же время  следует иметь ввиду, что земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные  зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Состав земель поселений  и зонирование их территорий определен  в ст. 85 ЗК РФ. В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29.12.04 г. № 190-ФЗ, под  правилами землепользования и застройки  понимают документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов  местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной  власти субъектов Российской Федерации  городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором  устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

В свою очередь, градостроительный  регламент – это устанавливаемые  в пределах границ соответствующей  территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится  над и под поверхностью земельных  участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и  предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

Правилами землепользования и застройки устанавливается  градостроительный регламент для  каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности  территориального сочетания различных  видов использования земельных  участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и  иных видов использования земельных  участков).

Для земельных участков, расположенных  в границах одной территориальной  зоны, устанавливается единый градостроительный  регламент. Градостроительный регламент  территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится  над и под поверхностью земельных  участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми  собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и  иных прав на земельные участки. Указанные  лица могут использовать земельные  участки в соответствии с любым  предусмотренным градостроительным  регламентом для каждой территориальной  зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон  в случае, если:

виды их использования  не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют  предельным значениям, установленным  градостроительным регламентом. Указанные  земельные участки и прочно связанные  с ними объекты недвижимости могут  использоваться без установления срока  приведения их в соответствие с градостроительным  регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для  жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование  земельного участка и прочно связанных  с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным  регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с  ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом  устанавливается органом местного самоуправления. Необходимо отметить, что реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых  объектов недвижимости, прочно связанных  с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Земельные участки в составе  жилых зон предназначены для  застройки жилыми зданиями, а также  объектами культурно-бытового и  иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе  общественно-деловых зон предназначены  для застройки административными  зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для  общественного использования объектами  согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе  производственных зон предназначены  для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами  согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе  зон инженерной и транспортной инфраструктур  предназначены для застройки  объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного  транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе  рекреационных зон, в том числе  земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные  участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, на которых  находятся объекты, не являющиеся памятниками  истории и культуры, но расположенные  в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе  зон сельскохозяйственного использования  в поселениях – земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, – используются в целях ведения  сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования  в соответствии с генеральными планами  поселений и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных  территориальных зон и не подлежат приватизации.

Виды и состав территориальных  зон выделяются также и в градостроительном  законодательстве. В соответствии со ст. 35 действующего Градостроительного кодекса РФ, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного  использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут  включаться: зоны застройки индивидуальными  жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается  размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального  и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием  граждан и не оказывающих негативного  воздействия на окружающую среду. В  состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные  для ведения садоводства и  дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых  зон могут включаться:

зоны делового, общественного  и коммерческого назначения;

зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления  производственной и предпринимательской  деятельности;

общественно-деловые зоны иных видов. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для  размещения в общественно-деловых  зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гараж

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур  могут включаться:

коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и складских  объектов, объектов жилищно-коммунального  хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

производственные зоны –  зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия  на окружающую среду;

иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур  предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного  транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного  использования могут включаться:

зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

зоны, занятые объектами  сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения  сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного  назначения.

В состав территориальных  зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут  включаться зоны сельскохозяйственного  использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также  зоны, занятые объектами сельскохозяйственного  назначения и предназначенные для  ведения сельского хозяйства, дачного  хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в  границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных  для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных  зон могут включаться зоны особо  охраняемых территорий. В зоны особо  охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными  объектами, размещение которых может  быть обеспечено только путем выделения  указанных зон и недопустимо  в других территориальных зонах.

В состав территориальных  зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Помимо предусмотренных  могут устанавливаться и иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и  особенностей использования земельных  участков и объектов капитального строительства.

Вокруг городского поселения, за его чертой, может быть выделена пригородная зона поселения, в состав которой, согласно ст. 86 ЗК РФ, могут  включаться земли, находящиеся за пределами  черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную  и хозяйственную территорию и  не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного  производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Границы и правовой режим  пригородных зон, за исключением  пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации. В  составе пригородных зон могут  выделяться зеленые зоны, которые  выполняют санитарные, санитарно-гигиенические  и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.