1. Введение

     На  сегодняшний день особо актуальными  для населения являются вопросы  покупки жилья, в связи с чем важное значение приобретают аспекты оценки недвижимости и принципы её оценивания.

     С помощью массовой оценки представляется возможным осуществление мониторинга  и анализа тенденций на рынке недвижимости, определение реальной стоимости и эффективное использование всей городской недвижимости.

    В основе оценки недвижимости применяется  ряд принципов, которые отражают особенности недвижимости как товара, они не учитывают абсолютно все  факторы, влияющие на стоимость объекта, но при правильном применении приводят к достоверном результатам.

    1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности (законная разрешимость, физическая осуществимость, экономическая приемлемость, максимальная эффективность);

    2. Принципы, основанные на представлениях  пользователя (полезность, замещение,  ожидание);

    3. Принципы, связанные с землей  и ее освоением (добавочная  продуктивность, вклад, возрастающая  и уменьшающая отдача, баланс, экономическое  разделение);

    4. Принципы, связанные с рыночной  средой (зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция,  изменение).

    Целью данного реферата является изучить  и понять принципы оценки недвижимости.

    Реферат изложен на 29 страницах машинописного  текста, включая 1 рисунок, 1 таблицу, а  также списка литературы из 6 источников. 
 
 
 

    2. Оценка недвижимости.

    В Российской Федерации разработаны  и действуют различные учебные  программы для подготовки экспертов-оценщиков  и получения дополнительного  образования в области оценки. Эти программы соответствуют  квалификационной характеристике по должности  экспертов-оценщиков (различных направлений). Так, программа для подготовки эксперта с квалификацией Оценщик (эксперт  по оценке имущества) включает в себя следующие основные темы:

    1) нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности в РФ;

    2) типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание;

    3) основы теории стоимости денег во времени;

    4) анализ налогообложения недвижимости при ее оценке;

    5) доходный метод оценки недвижимости ;

    6) основы инвестиционно-ипотечного анализа;

    7) оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж;

    8) учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости;

    9) оценка стоимости земли;

    10) затратный метод оценки недвижимости;

    11) практика оценки недвижимости.

    Оценка  недвижимости в настоящее время  является одним из наиболее распространенных видов оценочной деятельности. Под  недвижимостью понимается участок  земли, включая пространство над  ним и содержимое недр, а также  строения на участке земли и все  то, что неотделимо от земли, то есть недвижимость – это земля и все, что постоянно закреплено за ней. Для того чтобы решить вопрос о том, что можно, а что нельзя отнести к недвижимости, смотрят: как присоединена эта часть к объекту, применимость этой части к другому объекту и намерения сторон.

    Собственнику  недвижимости принадлежат права: владения, пользования, залога, распоряжения, завещания  и т. д.

    Недвижимость  в рыночной экономике является товаром, следовательно, возникает необходимость  в ее оценке. Одна из причин, вызывающих необходимость оценки недвижимости, это ее купля-продажа. [1, с. 384]

    Когда оценка необходима по закону.

    Оценка  необходима:

    1) в связи с расширением сферы залогового кредитования. В силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности обычно резко отличается от их фактической стоимости, требуется их оценка;

    2) из-за повышения рисков, характерного для рыночной экономики, которое ведет к дальнейшему развитию страхования, когда возникает необходимость определения стоимости недвижимости в предположении возможных потерь;

    3) при решении вопроса о том, в какую недвижимость инвестиции более доходны;

    4) для обоснованного определения арендных платежей.

    В оценке недвижимости нуждается также  государство, прежде всего в целях  налогообложения.

    Итак, в рыночной экономике оценка недвижимости нужна всем, кто с ней связан: собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и налоговых  служб, инвесторам.

    Из  многообразия целей, которые может  преследовать оценка, вытекает многообразие ее видов.

    В плановой экономике обычно при оценке использовалась балансовая стоимость. Однако в рыночной экономике наиболее часто требуется определить рыночную стоимость (или, как ее еще называют, - справедливую рыночную стоимость). Рыночная стоимость - это цена, по которой  согласны продать продавец и купить покупатель, не подверженные никакому давлению и хорошо представляющие все  факты, имеющие отношение к покупке. Весьма важно, что при определении  рыночной стоимости речь, идет не о  конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая сделка купли-продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке и в определенное время, то есть оценка для всех людей в целом.

    Стоимость в пользовании - это стоимость  недвижимости для специфического потребителя, субъективная оценка для конкретного  пользователя. Одной из разновидностей стоимости в пользовании является инвестишюнная стоимость - стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора в противоположность рыночной стоимости, при определении которой речь идет о типичном покупателе или типичном инвесторе.

    Оценка  недвижимости экономически целесообразна, если:

    а) она обладает полезностью;

    б) на нее есть спрос;

    в) она относительно дефицитна и возможен ее переход к другому лицу.

    Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости.

    Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости, можно сгруппировать следующим  образом:

    1) физические: природные факторы (земля, климат, ресурсы) и факторы, созданные человеком (инфраструктура);

    2) социальные: уровень и стиль жизни, размер семьи и т. д.;

    3) экономические: доход, занятость, цены и др.;

    4) политические: административное деление территории, налоговая политика, защита окружающей среды.

    Цена  может отличаться от стоимости. Важнейшими факторами, влияющими на отклонение цены от стоимости, являются:

    а) условия финансирования инвестиций (приемлемый уровень стоимости заемного капитала - процента - ведет к росту цен на недвижимость);

    б) вынужденная продажа или продажа под сильным нажимом;

    в) принудительная покупка;

    г) плохая осведомленность сторон о всех обстоятельствах купли-продажи;

    д) неверное представление фактов (сознательное искажение их).

    Информация, необходимая для оценки недвижимости, собирается на рынке недвижимости. Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются  интересы и права покупателей  и продавцов, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости локализирован и сегментирован, так как недвижимость не подлежит передвижению. Поэтому ее стоимость зависит от особенностей окружающей обстановки, потребностей и возможностей конкретных пользователей. [2, с. 96] 

    2.1 Классификация объектов недвижимости на российском рынке.

    Объект  недвижимости — это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительной стоимости).

    Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

    Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости  от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре  двух составляющих:

    1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

    2. Искусственные объекты (постройки):

    а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

    б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

    в) общественные (специальные) здания и сооружения.

    - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

    - учебно-воспитательные (детские сады  и ясли, школы, училища, техникумы,  институты, дома детского творчества  и т.д.);

    - культурно-просветительские (музеи,  выставочные комплексы, парки  культуры и отдыха, дома культуры  и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

    - специальные здания и сооружения  – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

    г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

    Каждую  из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

    Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

    Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции  или капитального ремонта, а также  относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

    Кроме того, объекты недвижимости, как  правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и  существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости (например, месторождения  полезных ископаемых), рынок которых  еще не сформировался.

    Предлагаемая  ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному  подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

а) квартиры и комнаты;

б) помещения и здания под офисы или магазины;

в) пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

    г) свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

д) складские и производственные объекты.

    На  оценку объекта влияют разнообразные  условия и их сочетания.

    Приводим  пример признаков классификации.

    1. Назначение: свободные земельные участки (под застройку или другие цели); природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации; постройки: для жилья, для офиса, для торговли и сферы платных услуг, для промышленности, прочие.

    2. Масштаб: земельные массивы, отдельные земельные участки; комплексы зданий и сооружений, жилой дом многоквартирный; жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача, комплекс административных зданий, здание, помещение или части зданий (секции, этажи).

     3. Готовность к использованию:  готовые объекты; требующие реконструкции  или капитального ремонта; требующие  завершения строительства.

    Для оценки стоимости земля, здания и  сооружения делятся на два класса:

1) специализированная недвижимость;

    2) неспециализированная недвижимость.

    Специализированная  недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для  продолжения существующего использования  одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.

    Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

    Неспециализированная  недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается  или арендуется на открытом рынке  с целью использования ее для  существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или  для развития и освоения. [3, с. 214]

    2.2 Процесс оценки.

    Процесс оценки можно разделить на шесть этапов:

1. Определение проблемы.

    2) Составление плана оценки.

    3) Сбор и подтверждение информации.

    4) Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.

    5) Согласование.

    6) Отчет о результате оценки стоимости. 

    2.2.1 Определение проблемы

    При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические  права. Размер и характеристики реального  актива следует тщательно выявить  и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой  дело долю в совместной аренде или  партнерстве. Юридические ограничения  могут лимитировать масштабы использования  объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

    Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения  со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной. 

    2.2.2 Составление плана оценки

    Последовательность  оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость  объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей  информации оценщик затем переходит  к анализу более специфических  факторов стоимости на уровне рынка  или сегмента рынка. Наконец, оценщик  анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка  и находящихся на нем зданий и  сооружений.

    Обычно  оценщик разрабатывает план с  тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения  проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

    В плане выявляется соответствующий  рынок и его сегмент. Со стороны  предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые  вероятно могут конкурировать с  данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели или  пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия  финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

    Следующая задача – определить подход. Подход на основе дохода, требует использование  коэффициентов капитализации, которые  так же дает рынок.  
 

    2.2.3 Сбор и подтверждение информации.

    Надежность  выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или  плохого качества, оценщику будет  очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать  наилучшую информацию из той, которая  доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

    Все ли собранные данные важны и имеют  значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.

    Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они  не определены? Насколько свежа информация?

    Были  ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

    Была  ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов

осведомленными  лицами? Насколько финансовые показатели, использованные при подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными о схожих объектах, имеющихся на рынке?

    Есть  ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения  или отклонения?

    Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний? 

    2.2.4 Согласование

    Согласование  – процесс, в ходе которого для  достижения окончательной оценки стоимости  выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик  просматривает все факты и  проверяет точность вычислений. Все  допущения проверяются на доступность  и надежность. 

    2.2.5 Отчет о результате оценки объекта

    В качестве последнего шага оценщик пишет  отчет о своих выводах и  заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет  может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад. [4, с. 118] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Принципы оценки недвижимости.

     Процесс оценки недвижимого имущества заключается  в оценке стоимости имущественных  прав владельца.

     Право использовать, например, земельный  участок представляет для собственника земли важный момент при определении  стоимости участка. При определении  своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему.

     В случае с коммерческой недвижимостью  ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов  необходимо для понимания приемов  и процедур оценки коммерческой недвижимости.

     Ценность  конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит  от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект . Мы можем  приблизится к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке.

     Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его  аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения  и обусловлено наличием вариантов  выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект.

     Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что  поток чистого дохода от использования  данного имущества имеет для  покупателя такое же значение, как  поток чистого дохода, производимого  аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается. Т.е. экономический  принцип гласящий, что при наличии  нескольких сходных объектов недвижимости, наибольшим спросом пользуется тот, который имеет наименьшую цену, является принцип замещения. [5, с. 193]

    3.1. Основные подходы и принципы оценки недвижимости.

    Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 1.3):

    1я  группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

    2я  группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

    3я  группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

    4я  группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

    Эти принципы взаимосвязаны. При анализе  и оценке конкретного объекта  недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько  принципов. Одному принципу может придаваться  наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

    3.1.1 Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

    Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

    Недвижимость  обладает стоимостью только в том  случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может  быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для  работы промышленного предприятия  или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату  за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность  недвижимости удовлетворять потребности  пользователя в данном месте и  в течение данного периода  времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

    Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

    Рациональный  покупатель не заплатит за собственность  больше минимальной цены, взимаемой  за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно  платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной  полезностью может быть воспроизведен  без необоснованной задержки при  меньших затратах.

    Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности  определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может  быть приобретена  другая собственность  с эквивалентной  полезностью.

    Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.