Проблемы признания права собствености на самовольную постройку

    РЕФЕРАТ 

    Проблемы  признания права собственности 

    на  самовольную постройку 
 
 
 

    ОГЛАВЛЕНИЕ 

    Введение.

    Предложения о возрождении института права  застройки, содержащиеся в Концепции  развития гражданского законодательства Российской Федерации¹, направлены на разрешение проблем, возникающих при строительстве на чужой земле. В классическом обороте право на землю имело приоритет перед правом на постройки, и все находящееся на поверхности следовало земле.

    Появление двух самостоятельных собственников  на одном земельном участке было недопустимо за исключением применения института суперфиция в римском праве (наследственного и отчуждаемого права пользования строением, возведенным на чужой земле), которое допускало существование двух обособленных прав: права собственника земли и права собственника того, что находится на поверхности земли (постройки, насаждения).

    Закрепление в пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации² принципа «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» предопределило изменение законодательства и судебной практики в сторону восстановления первичности прав на землю.

    Современное российское законодательство, определяя  правомочия собственника земельного участка по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, включает среди прочего право возводить на участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации³, ст. 263 Гражданского Кодекса Российской Федерации⁴ (далее – Гражданский кодекс РФ)).

    Иные  владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Осуществление этих прав ограничено конституционной обязанностью владельца земельного участка не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц.

    Собственник или арендатор земельного участка  приобретает право собственности на недвижимое имущество, возведенное им для себя на этом участке, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом наличествует возможность возникновения проблемных вопросов правового регулирования самовольной постройки.

    Возможность признания права собственности  на объекты самовольной постройки законодателем поставлена в зависимость от наличия исходного права застройщика на земельный участок.

    Именно  в таком ключе в гражданском законодательстве решается вопрос возникновения права на объект строительства, созданный с нарушением закона.

    Целью настоящей работы является выявление  проблем возникающих при признании права собственности на самовольную постройку.

    Задачами  настоящей работы будут являться: рассмотрение правового режима объекта «самовольная постройка», гражданско-правовые последствия признания постройки самовольной, анализ судебной практики.

    Тема  самовольного строительства актуальна в связи с тем, что его осуществление затрагивает как интересы частных лиц, так и государства. 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 1.

    Основы  правового режима недвижимого имущества  являющегося 

    самовольной постройкой 

    Основы  правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, установлены в ст. 222 Гражданского кодекса РФ: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

    В приведенных нормах исчерпывающим  образом перечислены признаки самовольной постройки. При этом следует иметь в виду, что доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте трех признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

    Перечень  объектов недвижимости, которые создаются  на земельном участке и могут  быть признаны самовольной постройкой, является открытым. К другим строениям, сооружениям или иному недвижимому  имуществу могут быть отнесены, в частности, бани, гаражи, и т.п. Для квалификации самовольной постройки, прежде всего, необходимо установить, что объект, служащий предметом спора, является недвижимым имуществом. При этом для разграничения имущества на движимое и недвижимое следует придерживаться традиционного для отечественного права критерия физических, природных свойств вещи, выражающихся в ее способности (или неспособности) к перемещению (критерий прочности связи с землей).

    В постановлении № 10 Пленума Верховного Суда РФ и постановлении № 22 Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ⁵ конкретизированы некоторые вопросы применения законодательства. Так, если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная.

    В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

    Положения статьи 222 Гражданского Кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Положения указанной статьи Гражданского кодекса РФ  не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, как уже отмечалось, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

    Порядок отведения земельного участка, установление его категории, выдача разрешительной документации на строительство недвижимого объекта регулируются Земельным кодексом РФ⁶, Градостроительным кодексом РФ⁷, Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»⁸ и иными нормативными актами, в т.ч. ведомственными. Нарушение норм указанных актов в части создания объекта недвижимости в предусмотренных случаях ведет за собой признание такого объекта самовольной постройкой.

    Глава 2.

    Ответственность лица возведшего самовольную постройку 

    Гражданский кодекс РФ, в частности статьи 222 и 263, устанавливают, что лицо, которое возвело самовольную постройку не приобретает право собственности на нее и, соответственно, не вправе им распоряжаться. Лицо, осуществившее возведение самовольной постройки обязано ее снести за свой собственный счет за исключением случаев, которые будут рассмотрены в следующей главе. Иными словами можно сказать, что санкцией являются, с одной стороны, отказ в признании права собственности за застройщиком, а с другой - обязательность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

    Как следует из Определения Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»⁹, содержащаяся в п. 2 ст. 222 Кодекса норма, являясь санкцией за совершенное правонарушение, не исключает установления вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины.

    Санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

    Сделки  направленные на распоряжение самовольной  постройкой будут являться недействительными (за исключением случаев, которые будут рассмотрены в 3 главе).

    Самовольная постройка не может быть включена в состав жилищного фонда, не имеет статуса жилого помещения. Поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано и получить право на проживание в ней.

    Следовательно, при подаче заявления о признании  жилого помещения в установленном  законом порядке самовольной  постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, так как решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении. Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении

    Следует иметь в виду, что самовольное  строительство является правонарушением, заключающимся в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство.

    Согласно ст. 24 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»¹⁰ гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях¹¹.

    Пунктом 3 ст. 25 ФЗ от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлена имущественная ответственность лица, виновного в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство. На него возлагается обязанность за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

    Административная  ответственность за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства установлена ст. 9.4, а за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию - ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 3

    Признание права собственности  на самовольную постройку 

    Самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила  имеются исключения, позволяющие  при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

    В случае признания права собственности лица на самовольную постройку соответствующий объект недвижимости включается в гражданский оборот на общих основаниях.

    В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского Кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке - за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

    Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    Отметим, что в прежней редакции Гражданский Кодекс РФ предусматривал возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Это правило действовало до 01.09.2006г. и было отменено Федеральным законом от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»¹².

    В настоящее время если лицо владеет  земельным участком, на котором возведена самовольная постройка, на законных основаниях (ему принадлежит право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования участком), то он вправе претендовать на приобретение права собственности на такую постройку в судебном или ином порядке по установленным статьёй 222 Гражданского кодекса правилам.

    Указанная норма не исключает возможности  признания в судебном порядке  права собственности на самовольную  постройку за лицом, осуществившим  самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участке без получения на это необходимых разрешений.

    При этом если лицо, осуществившее самовольную  постройку, не является субъектом одного из перечисленных прав на земельный  участок, то оно может рассчитывать только на возмещение затрат на постройку в размере, определенном судом, но не на признание права собственности на самовольную постройку. Таким образом, не может быть признано право собственности лица на объект недвижимости, если такой объект был самовольно возведен им на чужом земельном участке.

    Иной, помимо судебного, порядок признания  права собственности на самовольную постройку определяется уже указанным Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ.

    Инициировать признание права собственности на самовольную постройку может лицо, которому на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, занятый такой постройкой.

    Право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан¹³.

    Таким образом, судом может быть признано право собственности на самовольную постройку: если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы. В случае несоблюдения указанных требований к самовольной постройке применяются последствия, рассмотренные во второй главе настоящей работы. При отсутствии спора о праве, подведомственном суду, лицо, осуществившее самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, в случае отказа в оформлении самовольного строения вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов по установленным главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

    Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях в соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁴.

    Возможность приобретения права собственности  гражданина или юридического лица на недвижимое имущество в силу приобретательной давности предусмотрена ст. 234 Гражданского кодекса РФ. Лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Согласно п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010г. № 143: «Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан»¹⁵.

    Право собственности на самовольную постройку  ни при каких обстоятельствах не может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение.

    В настоящей работе мы рассмотрели  признаки самовольной постройки, ответственность лица, возведшего самовольную постройку, а также случаи, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку.

    Помимо  указанного не были более конкретно  рассмотрены вопросы касающиеся порядка отведения земельного участка под строительство; выдачи разрешительной документации на строительство; перечня лиц, имеющих право в определенных случаях на подачу заявления в суд о сносе самовольной постройки, заявления иных требований; иные, что не предполагается возможным в рамках объема настоящей работы.

    Проведя анализ норм, касающихся возведенной  самовольной постройки, можно сделать вывод, что на настоящий момент нормы гражданского законодательства не в полной мере соответствуют реалиям настоящего время, а также входят в противоречие друг с другом (коллизия).

    Правило о самовольной постройке в последней редакции ст. 222 Гражданского кодекса РФ по существу исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку за застройщиком и ориентирует на снос любой постройки, отвечающей признакам самовольной. Неполнота и излишняя жесткость правового регулирования самовольных построек нередко приводит к сносу зданий (в том числе жилых домов), соответствующих всем строительным нормам и правилам, в ситуации, когда в отсутствии вины застройщика не были своевременно оформлены документы об отводе земельного участка либо административные разрешения на строительство.

    Представляется, что здание, формально соответствующее  признакам самовольной постройки, возведенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, может подлежать сносу только в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, и/или когда постройка возведена на особо ценных землях, где строительство не допускается вообще.

    Касаясь так называемой «дачной амнистии», а именно уже упомянутого в тексте работы Федерального закона от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», то она устанавливает возможность признания права собственности на самовольную постройку не только в судебном, но и в ином установленном законом порядке, что является законодательной новеллой, требующей самостоятельного правового осмысления. Для государственной регистрации права собственности граждан на отдельные объекты потребительского назначения в орган регистрации представляются только правоустанавливающие документы на земельный участок и документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости.

    В правовой литературе справедливо отмечается, что судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку отличается от иного «упрощенного» порядка не только органом, принимающим решение, кругом обстоятельств, подлежащих установлению, категорией объектов строительной деятельности, но и возможными правовыми последствиями для участников гражданского оборота¹⁶. Практика применения указанных норм обозначает вопросы, не нашедшие пока своего разрешения: так, согласно ст.25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 19.07.2011) основанием для государственной регистрации права собственности на самовольный объект недвижимого имущества является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Земельное же законодательство помимо прав собственности, пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, указанных в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, также предусматривает такие виды землепользования, как аренда и безвозмездное срочное пользование земельными участками. Таким образом, положения Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ возможность оформления права собственности на самовольно возведенное строение более широкому кругу землепользователей, чем Гражданский кодекс РФ, несмотря на то, что по содержанию ст. 222 Гражданского кодекса К РФ виды землепользования определены как для судебного, так и для внесудебного порядка признания прав.

    Перечень  подлежащих установлению фактов при  признании права собственности на самовольные постройки различен при судебном и внесудебном порядке.

    Основное  отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, просто не проверяет факт самовольности постройки. Признание права собственности на постройку за землепользователем осуществляется исходя из презумпции, что постройка не является самовольной. Наиболее ярко это прослеживается при государственной регистрации прав в порядке ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации наличие разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию для строительства индивидуальных жилых домов обязательно. Соответственно их отсутствие относит построенный жилой дом к самовольной постройке. Вместе с тем ст. 8 Федерального закона от 29.12. 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»¹⁷ и ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ исключают необходимость истребования таких документов. В то же время суд, рассматривая требования о признании права собственности на тот же жилой дом, обязан исследовать доказательства, подтверждающие соблюдение заявителем градостроительных норм и правил, отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц при возведении самовольной постройки.

    Основным  способом разрешения возникающих проблем при регистрации права собственности на самовольную постройку следует отнести неукоснительную реализацию Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации¹⁸, которая предполагает осуществить значительно большой объем работы по внесению изменений в гражданское законодательство. При этом предлагается либерализовать правовой режим самовольной постройки, расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке.

    Можно с уверенностью сказать, что при  реализации указанной Концепции  нормы гражданского законодательства регулирующие правовой режим самовольной постройки претерпят изменения и, можно предположить, что наличествующие в настоящий момент рассмотренные коллизионные нормы будут устранены.