Аннотация

    В реферате выявлены типы торговых центров и комплексов, принципы их проектирования. Определено современное состояние торговых центров в г. Владивостоке.

    Использованы  статистические данные, аналитические  обзоры отдельных авторов и др. источники (по библиографическому списку). Обзор произведен по состоянию на 2011г.

(Реферат 23с.,2 табл., 8 источников)  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Оглавление

Аннотация 2

Введение 4

1. Торговые центры  как объекты недвижимости 6

1.1 Торговые центры  как объекты недвижимости  в городской инфраструктуре 6

1.2. Виды торговых  центров 8

1.3 Торговые центры  во Владивостоке 10

2. Законодательные  и нормативные  основы создания  торговых центров 11

2.1 Объёмно-планировочные  решения 11

2.2 Конструкции и  материалы 13

3. Перспективы развития  торговых центров 15

3.1 Особенности развития  торговых центров  за рубежом 15

3.2 Тенденции и перспективы  развития комплексов  в России с учетом  мирового опыта 18

Заключение 20

Библиографический список. 22

Введение

    За  последнее десятилетие в России произошли серьезные социально - экономические изменения, которые  затрагивают весь типологический ряд  зданий и сооружений. Торговые здания испытали их воздействие в большей  степени, чем какие-либо другие. Государство  перестало контролировать размещение торговых точек в городской структуре, вследствие чего они стали возникать  спонтанно. Плотность их размещения в различных районах города оказалась  не зависящей от напряженности пассажиропотоков, наличия конкурентов в непосредственной близости, и т.п. Для торговых центров (ТЦ), представляющих собой сосредоточение многих розничных магазинов.

    По  определению Международного Совета Торговых центров, торговым центром  является: «...группа предприятий розничной  торговли и других коммерческих предприятий, которая запланирована, разработана, находится в собственности и  управляется как единый комплекс. Под общим управлением торговым центром подразумевают действия, касающиеся торгового центра, в общем (реклама, связи с общественностью, общие службы и т. п.). Расположение и величина центра, а также тип  и количество представленных магазинов  находятся в уравновешенном соотношении  с территорией обслуживания торгового  центра. В непосредственной близости от магазинов находятся парковочные  площади достаточной величины». Данное определение выражает основную идею, заложенную в торговые центры - торговым центром можно назвать  единовременно запланированную  и построенную концентрацию торговых сооружений в одном объеме или  на одном участке, находящуюся под  единым управлением.

      Торговый центр как пространство, имеющее множество арендаторов, - новый для России тип здания. Сооружения, построенные в советский  период и также называвшиеся  торговыми центрами, не отвечают  современному пониманию этого  термина. В центрах советского  периода роль основного и единственного арендатора, равно как и владельца торговых площадей, играло государство, что влияло не только на ассортимент товаров, но и на расположение торгового центра в городской застройке, его объемно-планировочную структуру и архитектурное решение. Размещение ТЦ и состав его арендаторов очень сильно взаимосвязаны - многие торговые центры, в которых не учитывается данная взаимосвязь, рискуют обанкротиться или, в «лучшем» случае, не будут приносить желаемой прибыли.

    Целью данного реферата является изучение торговых зданий и центров России и города Владивостока.

    Для реализации цели были поставлены следующие задачи:

     1. Дать общую характеристику  торговым центрам.

     2. Раскрыть нормативные основы создания торговых центров.

     3. Выявить проблемы  и перспективы  развития торговых центров в России.

    При подготовке курсовой работы использовалась учебная литература таких авторов  как Гослинг Д., Мэйтленд Б., Адамович А.Л.

1. Торговые центры  как объекты недвижимости

1.1 Торговые центры как объекты  недвижимости в городской инфраструктуре

    Развитие  розничных торговых предприятий  сопровождается разнообразием их состава  и увеличением количества. Расстояние между магазинами значительно сокращается. Предприятия розничной торговли формируются в виде единой системы, в которой отдельные предприятия  функционируют как взаимосвязанные  элементы. У покупателей появляется возможность приобрести комплексную  покупку в группе близко расположенных  магазинов.

    Соединение  магазинов в группы приводит к  образованию своеобразных центров  торговли, удобных для покупателей. Группа магазинов получает общий  район деятельности, концентрирует  поток покупателей, в результате чего общая посещаемость магазинов  заметно усиливается и торговые предприятия, таким образом, помогают друг другу в привлечении покупателей.

    Торговые  центры стали неотъемлемой чертой многих стран, особенно США, Великобритании, ряда других западных стран, и находят  все большее распространение  в России.

    Российский  совет торговых центров на данный момент разрабатывает термины и  определения торговой недвижимости, которые бы отвечали современным  требованиям рынка и устраивали бы всех его участников.

    Торговый  центр – это объект торговой недвижимости, который спланирован, построен и  управляется как единое целое, включающий в себя арендные и общие площади  с минимальной сдаваемой в  аренду площадью (GLA) от 5 000 кв. м.

    Торговый  центр – это совокупность торговых предприятий и/или предприятий  по оказанию услуг, реализующих универсальный  ассортимент товаров и услуг, расположенных на определенной территории, спланированных, построенных и управляемых  как единое целое и предоставляющих  в границах своей территории стоянку  для автомашин.

    В настоящее время обязательными  критериями для торгового центра в России являются:

    1. Единое управление имущественным  комплексом (включающим здания, сооружения, окружающую территорию, коммуникации) специализированной компанией, которая  также взаимодействует и с  арендаторами торгового центра. Сейчас мы называем их управляющими  компаниями.

    2. Достаточное количество парковочных  мест для посетителей центра. Речь идет о минимуме 30-35 машиномест на 1000 кв. м торговой площади.

    3. Что касается площади такого  объекта торговой недвижимости, как торговый или торгово-развлекательный  центр, то мы можем говорить  о цифре в 4500-5000 кв. м.

    История развития торговых центров уходит в  далекое прошлое. Издавна торговля сосредотачивалась в многолюдных  местах. Античные агоры и форумы, средневековые торговые площади, восточные  базары и русские торговые ряды, европейские пассажи XIX века — все  это, по существу, прототипы торговых центров.

    В современном понимании торговые центры возникли в США в 30-х годах XX в. К настоящему времени в зарубежных странах накоплен большой опыт проектирования и строительства торговых центров. Они различаются величиной, месторасположением, составом входящих в них предприятий.

1.2. Виды торговых центров

    По  величине с учетом мощности торгового  центра и состава входящих в него предприятий и учреждений различают  следующие торговые центры:

    -малые — характерны в основном для торговых центров, обслуживающих микрорайоны на 6—30 тыс. человек и объединяющих несколько небольших предприятий и учреждений. Их площадь незначительна (0,1—0,3 га), насыщенность элементами оборудования и благоустройства невелика;

    -средние — соразмерны торговым центрам, обслуживающим жилые районы на 30—100 тыс. человек и объединяющим большой состав предприятий и учреждений культурно-бытового назначения. Их площадь (0,3—0,9 га) соответствует организации попутного обслуживания населения, широкому информированию посетителей о работе общественного комплекса, досуге людей и пр.;

    -большие — свойственны крупным торговым центрам городского значения, обслуживающим жилые образования более чем на 100 тыс. человек и объединяющим многокомпонентные культурно-бытовые объекты. Их площадь (0,9—3 га и более) отвечает разнообразным формам общения, информации, культурно-бытового обслуживания населения.

    По  композиционному решению, исходя из многообразия градостроительных ситуаций при формировании, торговые центры подразделяются на:

    -точечные — характеризуются компактной формой плана. Предприятия и учреждения общественно-торгового комплекса размещаются относительно него фронтально, углом, курдонерно, центрично. Фронтальное расположение предприятий ограничивает одну или две параллельные стороны торгового центра. Угловое размещение предприятий и учреждений фланкирует две смежных стороны торгового центра, остальные свободные стороны ориентируются обычно на транспортные коммуникации. Курдонерное размещение предприятий и учреждений обусловливает обстройку торгового центра с трех сторон и раскрытие четвертой стороны, как правило на транспортную коммуникацию. Центричное размещение предприятий обусловливает застройку торгового центра по периметру, что гарантирует определенную изоляцию его от окружающей городской среды;

    -линейные  — характеризуются большой протяженностью одной из плоскостных координат (100—800 м и более). Предприятия и учреждения общественно-торгового комплекса размещаются в нем по одну, две стороны и смешанно. Одностороннее расположение предприятий и учреждений перед предприятиями фланкирует одну из его протяженных сторон; вторая сторона пешеходного пространства в большинстве случаев граничит с транспортной коммуникацией. В зависимости от композиционного построения комплекса и градостроительных условий подобные торговые центры имеют различную планировочную структуру с прямолинейной и ломаной конфигурацией. Ломаные планировки, в отличие от прямолинейных, позволяют избежать монотонного однообразия вытянутых вдоль одной линии предприятий. Двустороннее расположение предприятий вдоль обусловливает обстройку двух протяженных сторон торгового комплекса. Подобные пространства формируются обычно перпендикулярно, параллельно или под углом к транспортной магистрали; их ширина 12—25 м. Смешанное расположение предприятий включает одно- и двустороннюю застройку пешеходного пространства в комплексе. Это позволяет на отдельных участках концентрировать либо рассредоточивать сетевые торговые центры, которые представляют собой сочетание точечных и линейных.

1.3 Торговые центры во Владивостоке

    Сегодня во Владивостоке располагается порядка 30 крупных торговых центров. Для  сравнения в начала 2000-х годов  единственным крупным торговым центром  являлся Золотой Рог -  как правило, именно здесь предпочитали совершать  покупки большинство жителей  Владивостока. На тот момент также  существовало большое количество крытых рынков и «базаров».

    Постепенно  рынок торговли различными товарами во Владивостоке как и в любом другом крупном городе стала обретать более цивилизованный вид, начали появляться первые торговые центры с множеством различных магазинов и минимальными удобствами для покупателей.

    Стоит отметить что первые торговые центры во Владивостоке образовывались путем реконструкции старых зданий или прежних универсамов и универмагов. К таким объектам можно отнести Торговый центр Универбыт построенный в 1974 году и реконструированный в 2005.

    По  количеству торговых площадей, так  и по их качеству Владивосток «отстает»  не только от Москвы, но и от многих других крупных городов России. В  среднем на тысячу жителей города должно приходиться 350-450 квадратных метров торговой недвижимости, но и до этой цифры Владивостоку пока далеко. Не все торговые центры имеют необходимое  количество парковочных мест для  покупателей, что доставляет некоторые  неудобства. Требование обеспечения  парковкой покупателей является одним из главных при проектировании современного торгового центра.

          К новым торговым центрам Владивостока имеющим площадь свыше 3 тысяч квадратных метров можно отнести Торговый центр Максим площадью 16 тысяч квадратных метров, торговые центры Гранд, ТЦ Центральный, ТЦ Планета.

2. Законодательные и нормативные основы создания торговых центров

2.1 Объёмно-планировочные решения

    Объемно-планировочная  структура должна определяться функциональной системой движения товаров, учитывать  задачи внедрения прогрессивной  технологии, новейшего оборудования и комплексной механизации и  автоматизации производственных процессов  и обеспечивать создание оптимальной  среды для покупателей. Для решения  этих задач рекомендуется:

• внедрять новейшие средства механизации, автоматизации, а также методов индустриализации строительства, обеспечивающие совершенствование материально-технической базы отрасли и повышение эффективности строительства и эксплуатации зданий (предприятий);
• размещать, как правило, на одном этаже помещения для хранения товаров и соответствующие этим товарам отделы торгового зала и допускать их размещение (при оборудовании магазина прогрессивными средствами вертикального перемещения товаров) на разных этажах здания;
• предусматривать кратчайшие связи между разгрузочной платформой, приемочной, грузовыми лифтами, помещениями для хранения товаров и соответствующими отделами торгового зала в последовательности, определяемой задачами сокращения путей товародвижения как по горизонтали, так и по вертикали;
• соблюдать единый уровень полов во всех помещениях каждого этажа предприятия (торговый зал, помещения приема и хранения, подсобные помещения), допуская возможность отклонения от этого требования только для служебных и бытовых помещений;
• трансформацию, а при необходимости реконструкцию помещений преимущественно в целях увеличения торговой площади за счет кладовых и других неторговых помещений, при сохранении назначения и габаритов предприятия.

    Гибкая  планировка должна обеспечить возможность  внедрения нового оборудования и  учитывать соответствующие ему  ширину коридоров, ширину и высоту дверных  проемов, а также необходимость  размещения помещений, предназначенных  для увеличения торговой площади  вблизи с торговым залом, а технических  помещений - вне зоны расширения зала и возможность отказа от устройства перегородки между кладовыми  и торговым залом в соответствии с п. 1.75 СНиП 2.08.02-89.

    Архитектура проектируемых зданий должна соответствовать  конкретным градостроительным условиям их размещения. При этом следует  использовать возможности:

• улучшения декоративных качеств кровли малоэтажных зданий, а в отдельных случаях - использовать кровли для размещения сезонной торговли, площадок отдыха и т.п. (п. 2.7);
• раскрытия интерьеров через частично остекленное, наружное ограждение, размещение в витринах экспозиции товаров, устройство "маркиз" и другой защиты от прямых солнечных лучей;
• рекламного оформления и декоративного искусственного освещения;
• повышения декоративных качеств стенового ограждения;

    При размещении магазинов на одном или  нескольких (до пяти) этажах, когда предусматривается  дополнительный этаж, согласно примечанию к табл. 3 СНиП 2.08.02-89, требованиям  к проектированию установок автоматического  пожаротушения определяются по количеству этажей с торговыми залами.

      Когда дымоудаление из торговых залов и кладовых без естественного освещения проектируется через специальные шахты, следует предусматривать проемы, оборудованные дистанционным устройством открывания, и располагать их в верхней зоне помещений. Общая площадь таких проемов должна быть не менее 0,2 % площади этих помещений. При пересечении пожарных стен воздуховодами следует предусматривать огнезащитные клапаны.

2.2 Конструкции и материалы

    Выбор конструктивного решения определяется анализом и оценкой индустриальной базы и местных строительных материалов в конкретных районах строительства, назначением, величиной и этажностью проектируемого объекта и размещением  предприятия в отдельно стоящих  зданиях, в помещениях, встроенных и  пристроенных к жилым домам и  к общественным зданиям.

    Конструктивные  решения должны учитывать задачи экономного расходования строительных материалов в соответствии с действующими требованиями “Технических правил по экономному расходованию основных строительных материалов”.

    Здания  предприятий розничной торговли могут быть полносборными железобетонными, с применением смешанных конструктивных систем, на основе использования местных  материалов, из монолитного железобетона, из легких каркасных и блочных  металлических конструкций, с применением  различных облегченных конструкций, включая тентовые и воздухоопорные конструкции (для сезонной торговли).

    Основными конструктивными системами для  отдельно стоящих зданий являются сборные  каркасно-панельные, крупнопанельные, смешанные (сочетания каркасных  и крупнопанельных конструкций), а также бескаркасные из местных  строительных материалов.

    Применение  легких каркасных и блочных металлических  конструкций допускается при  решении задачи ускоренного строительства  на основе комплектной поставки, а  также для строительства зданий во вновь осваиваемых и труднодоступных  районах страны, не имеющих развитой местной базы индустрии, постоянно  действующих строительных организаций (вахтовый способ строительства). Для  временных поселков рекомендуется  осуществлять строительство на основе инвентарных блок-контейнеров и  применять деревянные конструкции  для магазинов торговой площадью до 150 м²  в лесных районах страны.

    Бескаркасные  крупнопанельные здания и здания со стенами из местных строительных материалов должны проектироваться  с высотой помещений 3 м при  шаге несущих стен (продольных или  поперечных) 3 - 9 м.

    Здания  с комбинированной системой каркасных  и крупнопанельных конструкций  должны проектироваться с сеткой колонн в нижних этажах 3х6 - 7,2х7,2 м. В залах комплектации магазинов заказов сетка колонн должна быть не менее 6х12 м.

    Торговые  залы универмагов, универсамов и  других крупных магазинов могут  разрабатываться на основе применения эффективных пространственных и  большепролетных конструкций покрытий с пролетами от 12 м и более  в зависимости от величины пролетов:

• сборные укрупненные железобетонные плиты размером "на пролет", структурные плиты из сборных армоцементных и железобетонных элементов, сборные плиты-оболочки;
• сборные железобетонные фермы, балки и плиты, армоцементные складки из легких эффективных плоских и пространственных металлических конструкций;
• покрытия в виде арок, оболочек, мембран, сетчатых систем, деревоклееных конструкций

3. Перспективы развития  торговых центров

3.1 Особенности развития торговых  центров за рубежом

    По  величине территории и значимости торгового  центра выделяют несколько ступеней торговых центров. В США — это: местные (микрорайонные), районные и  региональные торговые центры.

    Местные торговые центры обслуживают зону пешеходной доступности с населением до 10 тыс. человек и предлагают только товары повседневного пользования. Определяющим фактором для формирования такого центра является не ассортимент и цены товаров, а расстояние до дома.

    Региональный  центр обслуживает территорию с  населением не менее 100 тыс. человек  и включает большое число конкурирующих  между собой магазинов, продающих  разнообразные товары повседневного  пользования, а также ряд специализированных магазинов по продаже товаров  длительного пользования. Для того чтобы сравнительно редко сделать  покупку в этом центре, потребители  приезжают из удаленных районов. Особенно привлекательным местом покупки  товаров длительного пользования  были широко представленные в региональном центре универмаги. Региональный торговый центр совпадает с центром  коммерческой и промышленной активности региона, являясь, таким образом, фокусом  транспортного обслуживания.

    Промежуточное положение между местным и  региональным торговыми центрами занимает районный торговый центр, обслуживающий  территорию с численностью населения  около 40 тыс. человек. Районные центры обеспечивают жителей большим ассортиментом  товаров повседневного потребления, нежели местные торговые центры, и  меньшим ассортиментом товаров  длительного пользования, чем региональные торговые центры.

    В Швеции различают следующие уровни торговых центров: микрорайонные центры, торговые центры жилого района, городского района, межрайонные центры .

    Классификация торговых центров в Швеции

    Позднее емкость обслуживаемых сегментов  в Швеции была увеличена. Так, для  центров типа В — до 70 тыс. человек, центров типа С — до 12—15 тыс. человек.

    В Великобритании различают: суперрегиональные, региональные и торговые центры округа (общины). Так, суперрегиональные и региональные торговые центры обслуживают региональные рынки, различающиеся размером в зависимости от типа сети транспортных коммуникаций, обслуживающих центр, расположения конкурирующих центров и спланированных бизнесрайонов, желания потребителей покрывать определенные дистанции для того, чтобы сделать покупки, и состава жителей.

    Опыт  проектирования и строительства  торговых центров в ряде зарубежных стран также свидетельствует  о новых тенденциях их развития. Пересматривается отношение к понятию  микрорайонных центров обслуживания в таких странах, как Англия и  Швеция, где классическая ступенчатая система занимала ведущее место в практике градостроительства; предпочтение сегодня здесь отдается крупным, связанным с остановками транспорта торгово-общественным центрам.

    Таким образом, опыт функционирования торговых центров, зарубежная практика свидетельствуют  о необходимости существенного  совершенствования, разработки новой  концепции размещения торговых центров, в которой реализуются принципы движения товаров к потребителю. Теория приближения мелких магазинов  к месту жительства себе не оправдала. Размещение предприятий современной  торговой сети определяется не местом, где покупатель живет, а тем, куда ему проще поехать за покупками, где ему удобнее приобрести товар. Потребитель, особенно с ростом благосостояния, предпочитает проделать дальний  путь до крупного магазина, где он может  получить широкий ассортимент товаров (как промышленных, так и продовольственных), чем пользоваться услугами хотя и  приближенного к жилью, но мелкого  магазина, где создать широкий  ассортимент товаров невозможно.

    В настоящее время правительство  г. Москвы обсуждает генеральную  схему размещения крупных торговых объектов в Москве до 2020 г., в которой  предложены направления размещения крупных торговых объектов. Необходимость  разработки программы построения и  размещения торговых центров актуальна  и для других крупных городов. Такие программы позволят решить не только социально-экономические, градостроительные  проблемы, но и помогут предпринимателям найти свое место на рынке, определить тип, специализацию магазина и грамотно сформировать ассортимент.