Теоретические основы купли-продажи недвижимости в системе аудит основных средств

Содержание

Введение

1. Теоретические  основы купли-продажи недвижимости  в системе аудит основных средств

1.1 Экономическая  сущность и классификация основных  средств

1.2 Основы бухгалтерского учета купли-продажи недвижимости

2. Аудит операций по купле-продаже объектов недвижимости

2.1 Цель, задачи и источники информации аудита операций по купле-продаже недвижимости

2.2 Понимание  деятельности аудируемого лица  при аудите купли-продажи недвижимости

2.3 Разработка  программы проверки

Заключение

Список литературы

 Введение

Для обеспечения  бесперебойного процесса производства и реализации продукции каждое предприятие должно располагать одновременно оборотными и внеоборотными фондами.

Актуальность  выбранной темы настоящей работы связана с тем, что бухгалтерский и налоговый учет операций по купле-продаже недвижимости является важной составной частью учета основных средств.

Поэтому знание экономического содержания, учета, а также спорных аспектов налогового учета операций по купле-продаже  недвижимости является необходимым как для аудитора в ходе независимой проверки, так и для работников бухгалтерии, руководителей предприятий, а также финансовых работников экономических отделов предприятий.

Аудитору  важно учитывать, что неверное отражение  в бухгалтерском и налоговом  учете операций по купле-продаже  недвижимости ведет к искажению амортизации, которая является долговременным процессом.

Итак, целью  настоящей работы является изучение аудита операций по купле-продаже недвижимости.

Для достижения обозначенной цели необходимо поставить  ряд задач работы:

1. Изучение экономической сущности и классификации основных средств;
2. Рассмотрение основы бухгалтерского учета купли-продажи недвижимости;
3. Анализ целей, задач и источников информации аудита операций по купле-продаже недвижимости;
4. Рассмотрение планирования аудиторской проверки, понимания деятельности аудируемого лица.

Объект  – купля-продажа недвижимости в  РФ, предмет – аудит данных процессов.

Основой для написания настоящей работы является широкая нормативная база, а также труды таких именитых теоретиков и практиков бухгалтерского финансового и налогового учета, как Соколов Я.В., Палий В.Ф., Кондраков Н.П. и прочие.

Помимо  учебных изданий при написании  данной работы были использованы монографии и авторефераты ("Основные средства в бухгалтерском и налоговом учете" Старновской Е.Ю, "Учет основных средств, нематериальных активов, долгосрочных инвестиций" Лугового В.А. и др.).

Также основой  написания работы послужила правовая поисковая система Консультант  Плюс и большое количество периодической  литературы (журналы "Аудит и налогообложение", "Финансовая газета. Региональный выпуск", "Учет. Налоги. Право", "Аудиторские ведомости", "Финансовые и бухгалтерские консультации", "Главбух", "Налоговая политика и практика" и другие).

1. Теоретические  основы купли-продажи недвижимости  в системе аудита основных средств

1.1 Экономическая  сущность и классификация основных  средств

Основные  фонды являются важнейшей частью материально-технической базы и  национального богатства, характеризуют  экономический потенциал страны. От рациональности их использования  зависит рост производительности труда, национального дохода (в той его  части, в которой идет потребление) и повышение эффективности экономики  в целом. Одним из показателей  эффективного применения основных средств  является увеличение времени их работы путем сокращения простоев, повышения  коэффициента сменности, производительности, фондоотдачи.

Значение  основных средств в общественном производстве определяется тем, какое  место занимают орудия труда в  развитии производственных сил и  производственных отношений. С развитием  технического процесса усиливается  зависимость общественного производства от состояния и уровня использования  основных средств, которые подчиняют  себе весь процесс производства, его  технологии и организацию. Состояние  основных средств определяет уровень  производственных сил общества, способность  его производственного аппарата решать поставленные задачи. Таким  образом, основные средства играют важную роль в процессе труда, образуя производственно-техническую  базу организации и определяя  ее производственный потенциал.

В условиях рыночной экономики резко расширяются  границы самостоятельности предприятий, что создает условия для осуществления  комплекса мер по интенсификации обновления основных средств путем  широкого внедрения передовой техники. Высокая стоимость основных фондов и длительность отвлечения денежных средств в больших размерах вынуждают предприятия уделять больше внимания лучшему использованию основных фондов, что требует выполнения ряда условий. Прежде всего, необходимо ведение четкого учета основных фондов, который должен обеспечивать знание их общей величины. Динамики, степени влияния на уровень издержек и т.д.

В нормативных  документах по бухгалтерскому учету  не приводится определение "основные средства". Раскрытие сущности данного понятия дается с помощью перечисления условий принятия объектов к учету в качестве основных средств, а также перечисления видов объектов, относящихся к основным средствам.

Согласно  п.4 ПБУ 6/01 принятие к учету активов  в качестве основных средств предполагает одновременное выполнение следующих условий:

а) объект предназначен для использования  в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для  управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование;

б) объект предназначен для использования  в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного  цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация  не предполагает последующую перепродажу  данного объекта;

г) объект способен приносить организации  экономические выгоды (доход) в будущем.

Одним из признаков основных средств является длительный срок их полезного использования. Сроком полезного использования  является период, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации. Для отдельных групп основных средств срок полезного использования определяется исходя из количества продукции (объема работ в натуральном выражении), ожидаемого к получению в результате использования этого объекта.

В соответствии с п.5 ПБУ 6/01 к основным средствам  относятся: к сновным средствам относятся: здания, сооружения, рабочие и силовые машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, вычислительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности, рабочий, продуктивный и племенной скот, многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги и прочие соответствующие объекты. В составе основных средств учитываются также: капитальные вложения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы); капитальные вложения в арендованные объекты основных средств; земельные участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы).

Учет  основных средств ведется в разрезе  инвентарных объектов (единиц бухгалтерского учета основных средств). Согласно п.6 ПБУ 6/01 инвентарным объектом является объект со всеми приспособлениями и  принадлежностями или отдельный  конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно  сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный  для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно сочлененных  предметов - это один или несколько  предметов одного или разного  назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять  свои функции только в составе  комплекса, а не самостоятельно.

В случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования  которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается  как самостоятельный инвентарный  объект.

Объект  основных средств, находящийся в  собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.

В целях  организации учета и обеспечения  контроля за сохранностью основных средств каждому инвентарному объекту независимо от того, находится он в эксплуатации или на консервации, присваивается при принятии его к бухгалтерскому учету инвентарный номер, который обозначается на объекте и под которым объект числится до момента выбытия.

Основные  средства организации разнообразны по составу и назначению. В постановке правильного учета и для получения  достоверной информации об объектах основных средств определенное значение имеет их классификация по различным  признакам. Классификация используется в целях обеспечения единообразия группировки основных средств в  учете и отчетности всеми организациями  независимо от их отраслевой принадлежности и организационно-правовой формы. Рассмотрим наиболее значимые для бухгалтерского учета классификации основных средств.

По видам  основных средств установлена типовая  классификация органами Госкомстата  РФ. Она соответствует Общероссийскому  классификатору основных фондов (ОКОФ) утвержденному Постановлением Правительства  РФ от 04.08.2005 №493. Основные средства в  нем учитываются по следующим  группам: : здания, сооружения, рабочие и силовые машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, вычислительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности, рабочий, продуктивный и племенной скот, многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги и прочие соответствующие объекты. Данный перечень объектов во многом созвучен списку, содержащемуся в п.5 ПБУ 6/01.

По объему имеющихся прав на объекты основных средств согласно п.21 Методических указаний они подразделяются на:

основные  средства, принадлежащие на праве  собственности (в том числе сданные  в аренду, переданные в безвозмездное  пользование, переданные в доверительное  управление);

основные  средства, находящиеся у организации  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении (в том  числе сданные в аренду, переданные в безвозмездное пользование, переданные в доверительное управление);

основные  средства, полученные организацией в  аренду;

основные  средства, полученные организацией в  безвозмездное пользование;

основные  средства, полученные организацией в  доверительное управление.

По режиму использования в деятельности организации  основные средства в соответствии с  п.20 Методических указаний подразделяются на: основные средства, находящиеся  в эксплуатации; в запасе (резерве); в стадии достройки, дооборудования, реконструкции и частичной ликвидации; на консервации.

По отраслевой принадлежности основные средства для  обеспечения их учета по отраслям классифицируются на следующие группы: основные средства промышленности; сельского  и лесного хозяйства; транспорта и связи; строительства; жилищно-коммунального  хозяйства; торговли и общественного  питания; образования и науки; здравоохранения; культуры; других отраслей экономики

По степени  использования в производственном процессе основные средства делятся  на:

а) действующие, т.е. находящиеся в эксплуатации;

б) бездействующие, в том числе:

установленные, но не эксплуатируемые (например, находящиеся  в ремонте, на реконструкции, модернизации, в стадии достройки, дооборудования, частичной ликвидации и т.п.)

находящиеся в запасе (полностью укомплектованное оборудование, но не установленное  и предназначенное для замены машин, станков и других видов  оборудования, выбывающего из эксплуатации вследствие износа);

пребывающие в состоянии консервации (объекты  основных средств, не используемые из-за временной консервации процесса производства организации)

По назначению, т.е. в зависимости от характера  участия в процессе производства, основные средства разделяются на производственные и непроизводственные. В соответствии с Методическими рекомендациями о порядке формирования показателей бухгалтерской отчетности организации к производственным основным средствам относятся объекты, использование которых направлено на систематическое получение прибыли как основной цели деятельности, т.е. использование в процессе производства промышленной продукции, в строительстве, сельском хозяйстве, торговле, общественном питании, заготовке сельскохозяйственной продукции и др. Объекты основных средств, не подлежащие под данное определение, относятся в непроизводственным основным средствам.

По степени  участия человека в создании основных средств они делятся на рукотворные (непосредственное участие человека в их создании, например, здания) и  нерукотворные (созданы без участия  человека, например, объекты природопользования).

По продолжительности  жизненного цикла основные средства подразделяются на следующие группы: поступившие; непосредственно участвующие в производственном процессе; перемещаемые внутри организации; переданные в аренду; выбывшие.

По принадлежности основные средства подразделяются на собственные (принадлежащие организации  на праве собственности, полученные на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) и арендованные.

1.2 Основы бухгалтерского  учета купли-продажи недвижимости

Проанализируем  общие правила при купле-продаже  недвижимости, на которые аудитор  должен обратить пристальное внимание.

Согласно  п. 1 статьи 549 ГК по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи  недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества. Договор  продажи недвижимости должен предусматривать  цену этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к  покупателю подлежит государственной  регистрации (п. 1 статьи 551 ГК).

Рассмотрим  бухгалтерский учет купли-продажи  недвижимости в случае, когда и  покупатель и продавец являются юридическими лицами. В связи с этими процесс  купли-продажи целесообразно рассматривать  с двух сторон:

• со стороны покупателя;
• со стороны продавца.

Купля-продажа  недвижимого имущества - это чрезвычайно  сложный процесс, имеющий огромное количество тонкостей и вызывающий множество вопросов.

Правоотношения  сторон по договору купли-продажи недвижимости регламентируются положениями гражданского законодательства, а именно главой 30 Гражданского кодекса (ГК).

Согласно  п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного Приказом Минфина  России от 29 июля 1998 г. №34н, затраты  на приобретение объектов недвижимости, не оформленные документами, подтверждающими  их государственную регистрацию  в установленных законодательством  РФ случаях, учитываются на балансе  покупателя наряду с собственным  имуществом.

Нормативные акты бухгалтерского учета допускают  два способа учета объектов недвижимости - недвижимость может числиться в  составе вложений во внеоборотные активы на счете 08 "Вложение во внеоборотные активы" до даты госрегистрации.

Включение недвижимости в состав основных средств  досрочно – до регистрации права  собственности – с выделением ее на отдельном субсчете к счету 01 "Имущество, по которому документы  поданы на госрегистрацию".

При последнем  способе учета должны выполняться  два условия (п. 52 Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина  России от 13 октября 2003 г. №91н): документы  переданы на государственную регистрацию; объект основных средств фактически эксплуатируется.

При этом выбор одного из способов учета имущества  осуществляется при формировании учетной  политики организации и утверждается руководителем.

Здание  уже введено в эксплуатацию, документы  на госрегистрацию поданы покупателем позже, и , соответственно, госрегистрация состоялась позже.

НК не устанавливают никаких особых правил применения налоговых вычетов "входного" НДС по расходам на приобретение объекта  недвижимости.

Вычеты  НДС по приобретенным основных средствам  осуществляются в общеустановленном  порядке при одновременном выполнении следующих 3 условий, предусмотренных  статьями 171, 172 НК:

• основные средства приобретены для операций, облагаемых НДС;
• основные средства приняты к учету;
• имеется должным образом оформленный счет-фактура поставщика, в котором сумма НДС выделена отдельной строкой.

Для осуществления  вычета "входного" НДС покупатель должен иметь счет-фактуру от продавца недвижимости. Продавец, в свою очередь, должен оформить счет-фактуру в течение 5 дней с момента государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  покупателем.

Согласно  п. 1 статьи 172 НК по объектам основных средств  вычет НДС производится в полном объеме после принятия на учет данных основных средств, в том числе  оборудования к установке. То есть если недвижимое имущество учтено на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", то принять к вычету "входной" НДС покупатель имеет право лишь после того, как недвижимость будет переведена в состав основных средств.

При этом Минфина считает, что покупатель недвижимости имеет право принимать "входной" НДС к вычету и  до перевода объекта недвижимости на счет 01, при условии ввода объекта  в эксплуатацию и подачи документов на государственную регистрацию, принять  НДС к вычету можно и в том  случае, если недвижимое имущество  до момента государственной регистрации  продолжает учитываться покупателем  на счете 08.

Рассмотрим  также бухгалтерский учет у продавца недвижимости, знание правил которого необходимо аудитору.

Для учета  выбытия объектов основных средств предназначены унифицированные формы, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. №7. Для недвижимого имущества предусмотрена форма №ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)":

Правила бухгалтерского учета основных средств  установлены Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", утвержденными Приказом Минфина  от 30.03.2001 №26н, а также Методическими  указаниями по бухгалтерскому учету  основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.

Для признания  актива объектом основным средством  необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:

• использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) либо для управленческих нужд;
• использование в течение длительного времени (срок полезного использования - свыше 12 месяцев);
• не предполагается последующая перепродажа актива;
• способность приносить доход в будущем.

При продаже  здания все эти условия перестают  выполняться в момент передачи этого  здания покупателю, т.е. в момент подписания акта приема-передачи. Поэтому именно на основании договора купли-продажи  и акта приема-передачи продавец должен признать в бухгалтерском учете  выбытие основного средства и  исключить объект недвижимости (здание) из состава основных средств или  доходных вложений.

С первого  числа следующего месяца прекращается и начисление амортизационных отчислений.

Согласно  п. 30 ПБУ 6/01 если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре.

Одним из условий признания выручки (поступления  от продажи) в бухгалтерском учете  является переход права собственности  на товар от продавца к покупателю. Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности  определяется датой государственной  регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации перехода прав на имущество. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец здания продолжает оставаться его собственником.

Следовательно, с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества до даты государственной  регистрации продавец должен продолжать учитывать недвижимость на своем  балансе. Однако возникает вопрос, какой  счет при этом должен быть использован? Законодательство на данный вопрос ответа не дает.

Полагаем  следующее: любое имущество, которое  предназначено для продажи (в  том числе и объект недвижимости), представляет собой товар. Значит, для  обобщения информации о движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время  не может быть признана в бухгалтерском  учете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные". До момента регистрации  перехода к покупателю права собственности  на недвижимость собственником данной собственности является продавец.

С 1 января 2006 г. моментом определения налоговой  базы по НДС признается более ранняя из двух дат:

дня отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных  прав;

дня оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих  поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 статьи 167 НК).

В случаях  если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности  в целях уплаты НДС приравнивается к его отгрузке (п. 3 статьи 167 НК). При продаже недвижимости датой  отгрузки следует считать дату госрегистрации права собственности. А деньги, поступившие от покупателя до этой даты, являются по сути авансом, который включается в налоговую базу продавца в том периоде, когда он был получен (п. 1 статьи 154 НК).

2.Аудит  операций по купле-продаже объектов  недвижимости

2.1 Цель, задачи  и источники информации аудита операций по купле-продаже недвижимости

В соответствии с Федеральным законом "Об аудиторской деятельности" под аудиторской деятельностью и аудитом понимается предпринимательская деятельность по независимой проверке бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности организаций и индивидуальных предпринимателей.

Целью аудита операций по купле-продаже недвижимости является выражения мнения относительно классификации, реальности оценки и  достоверности отражения в учете  и отчетности операций по купле-продаже  недвижимости.

Согласно  Закону под достоверностью понимается степень точности отражения данных в учете и отчетности, которая  позволяет пользователю этой отчетности на основании ее данных делать правильные выводы об объектах основных средствах  основных средств и имущественном  положении аудируемых лиц и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Для достижения цели, необходимо решить ряд задач, направленных на подтверждение предпосылок  подготовки бухгалтерской финансовой отчетности.

Одна из важных задач проверки - проследить, обеспечивалось ли надлежащее отражение операций по купле-продаже  недвижимости по каждому инвентарному объекту основных средств.

В задачи аудита операций по купле-продаже недвижимости основных средств входят:

-изучение  их состава и структуры;

-подтверждение  первичной оценки системы внутреннего  контроля и бухгалтерского учета,

- проверка  правильности оформления и отражения  в учете операций по купле-продаже  недвижимости;

-контроль за правильностью расчета первоначальной и остаточной стоимости.

Для решения  этих задач, аудитору необходимо получить аудиторские доказательства. Порядок получения доказательств в аудите регламентируется правилом (стандартом) аудиторской деятельности "Аудиторские доказательства".

Аудиторские доказательства – информация, полученная аудитором в ходе проверки от проверяемого экономического субъекта и третьих  лиц, или результат ее анализа, позволяющие  аудитору сделать выводы и выразить свое мнение о достоверности бухгалтерской  отчетности.

При сборе  доказательств аудитор должен ориентироваться  на необходимость их достоверности  и достаточности. Аудитор должен иметь в виду, что для целей  аудита степень достоверности информации зависит от источников и формы  ее получения.

Источниками получения доказательств являются различные документы, созданные  как самим экономическим субъектам, так и третьими лицами. К ним  относятся: первичные учетные документы; регистры бухгалтерского учета ; инвентаризационные описи; хозяйственные договоры; распорядительная документация; любые другие документы, содержащие информацию, влияющую на формирование бухгалтерской отчетности.

В процессе получения доказательств аудитор  всегда должен четко представлять, какие документы и в каких  целях он проверяет. Он должен оценивать  вероятные ошибки, которые могут  содержаться в проверяемых источниках.

Источниками информации аудита операций по купле-продаже недвижимости являются:

1.Форма  №1, 5. В бухгалтерском балансе  (форма №1) в разделе внеоборотных активов имеется статья основных средств, на которую аудитору необходимо обратить внимание, в частности на строки – 120,910, 911, 980. Более подробную информацию аудитор может получить из приложения к бухгалтерскому балансу (форма №5), разделы 2 и 7.