Теоретичні засади розвитку ринку іпотеки в Україні

Зміст

Вступ

1. Теоретичні засади розвитку ринку іпотеки в Україні

2. Аналіз впливу іпотечного ринку на розвиток економіки України

3.Задачі……………………………………………………………………………17

Висновки              24

Список використаної літератури              26

Вступ

В останні роки ринок іпотечного кредитування щороку все більш впливає на стан економічного зростання в Україні. Ринок нерухомості як складова ринкової

економіки в Україні донедавна був розвинений неповною мірою. Це зумовлено відсутністю інфраструктури ринку, недосконалістю законодавчої бази тощо.

Таким чином, існує низка серйозних проблем у сфері вітчизняного іпотечного кредитування. Зокрема це стосується питань захисту прав кредитора в роботі із заставою, ведення державного реєстру застав, захисту активів кредитора від цінових та інфляційних ризиків, випуску іпотечних цінних паперів, дорогої іпотеки тощо.

Залишаються невирішеними такі важливі проблеми, як залучення довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування, розвиток вторинного іпотечного ринку, створення спеціалізованих іпотечних банків.

Серед фахівців існують різні точки зору щодо розвитку ринку іпотеки та її впливу на ринкову трансформацію економіки України. Проте світова практика довела, що механізм іпотеки сприяє зростанню інвестиційної активності, позитивно позначається на розвитку реального сектора економіки, забезпечує стабільні доходи комерційним банкам, допомагає у вирішенні соціальних проблем, забезпеченні житлом. Для розвитку економіки України необхідні такі методи, які сприяли б формуванню ринку іпотеки, узагальнювали світовий досвід, відповідали українському менталітету та враховували негативні фактори свого розвитку.

Вивченням проблем формування та розвитку іпотеки в Україні займалося досить багато науковців. Однак проблеми розвитку цього ринку як найважливішої складової всієї фінансово-кредитної системи через об’єктивні обставини вивчено недостатньо.

Аналіз останніх досліджень В. Базилевича, Н. Погорєльцевої, Д. Гриджука, В. Олійника, О.Т. Євтуха, О. Любунь, О. Кірєєва та інших дозволяє зробити висновок про проблеми ринку іпотеки [1-4]. Заслуга теоретиків і практиків полягає у дослідженні економічної природи іпотечного ринку, обґрунтовуються суперечності та умови

становлення іпотечних фінансових відносин у трансформаційній економіці, аналізуються моделі іпотечного ринку та узагальнюється досвід іпотечного кредитування України [1]. Визначається вплив ринку іпотеки на розвиток економіки країни як одне із найбільш актуальних питань [4].

1. Теоретичні засади розвитку ринку іпотеки в Україні

Ринок іпотеки — це ринок іпотечного капіталу і ринок іпотечної нерухомості.

Ринок іпотечного капіталу — це частина фінансового ринку, на якому пе­ре розподіляється позиковий капітал, забезпечений заставою нерухомості. Ринок іпотечної нерухомості — це частина ринку нерухомості, що обслуговує іпотеч­ний механізм руху вартості. Залежно піл типу нерухомості, що є заставним за­безпеченням, іпотечні ринки поділяються на: іпотечний ринок житла, іпотеч­ний ринок землі, іпотечний ринок комерційної нерухомості, іпотечний ринок промислової нерухомості.

Взаємозв'язок структурних елементів іпотеки, принципів її організації, нормативної бази, що забезпечують ефективний рух вартості в різних її нормах упродовж тривалого часу, називається іпотечною системою. Чим досконаліша іпотечна система, тим ефективніше вона діє. Сучасна іпотечна система — це така система, яка за рахунок удосконалення взаємозв'язку своїх складових дає змогу значно збільшити інвестиції в нерухомість. Сьогодні на високому рівні іпо­течні системи США, Німеччини, Англії, деяких інших розвинених капіталіс­тичних держав.

Залежно від того, як іпотечна система формує загальний портфель кредитних ресурсів, розрізняють три її основні моделі: депозитну, інвестиційну і цільову.

На практичний розвиток і організацію іпотечної системи величезний вплив має цілий комплекс умов і чинників. Головні з них: політичні; правові; еконо­мічні; історичні.

Політичні чинники — це загальна стабільність суспільної системи, перед­бачуваність чи непередбачуваність політичних режимів, наявність чи відсутність зовнішньої загрози.

Правові чинники визначаються здатністю правового середовища захищати відносини власності на об'єкти нерухомості, забезпечення законних способів накладення стягнення і відчуження майна, що є об'єктом застави, і наявність чіткої системи реєстрації нерухомості.

Економічні чинники — це загальний розвиток кредитного ринку та ринку цінних паперів у країні, рівень інфляції, платоспроможність населення.

Історичні умови і чинники — це традиції накопичення ресурсів, а також ставлення до кредиту населення та історичні особливості формування земель­ного устрою.

Важливою складовою системи іпотечного кредитування є ринок нерухомос­ті, який через сукупність механізмів може впливати на такі дії:

—  передачу права власності на об'єкти нерухомості;

—  встановлення цін на нерухомість;

— розподіл території (чи перерозподіл) між різними конкуруючими видами;

— ви­користання земель і її поліпшення (будинків, споруд, багаторічних насаджень тощо) [2; c.24-27].

Ринок нерухомості, головна мета якого звести разом продавця і покупця, має дуже складну функціонально-організаційну структуру. Про це свідчить той факт, що на такому ринку діє значна кількість вузькоспеціалізованих посеред­ників. Нині, крім продавця й покупця, можна виділити таких професійних по­середників, що обслуговують ринок нерухомості: агент (брокер) операцій з не­рухомістю, землевпорядник, оцінювач нерухомості, іпотечний кредитор, страховик, юрист та інші. Крім складної організаційної структури, ринок нерухо­мості має низку особливостей, що вирізняють його з-поміж інших ринків, які необхідно мати на увазі під час проведення різного роду робіт.

На відміну від ринків інших товарів, на яких може бути одне конкретне міс­це укладання угоди (біржа), ринок нерухомості має безліч можливих місць укла­дання угоди, оскільки угоди укладаються, як правило, за місцем розташування об'єкта нерухомості. Тому ринок нерухомості поділяється па безліч локальних (міс­цевих) ринків. Ця особливість зумовлена специфікою нерухомості, яка є предметом угод. Нерухоме майно немобільне, будинки і спору­ди нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, на якій вони розташовані.

Взаємовідносини між учасниками іпотечних відносин схематич­но показані на прикладі видачі іпотечного кредиту [2; c.56] (рис. 1).

Якщо заставодавцем є позичальник (боржник), іпотечні відноси­ни мають двосторонній характер «заставодавець (позичальник) — заставоутримувач (кредитор)».(рис. 1., а) Якщо заставодавцем є третя особа (майновий поручитель), іпотечні відносини набувають трьохстороннього характеру «позичальник — заставодавець (майновий по­ручитель) — заставоутримувач (кредитор)» (рис. 1., б).

Рис. 1. Учасники іпотечних відносин:

а — застава майна позичальником; б — застава майна майновим поручителем

Майновий поручитель в разі примусової реалізації застави, зу­мовленої невиконанням кредитного зобов'язання позичальника пе­ред заставоутримувачем, має право на вчинення регресного позову.

Регресний позов — це вимога майнового поручителя до по­зичальника, відповідального за збитки, завдані майновому поручи­телю.

Іпотечне кредитування, наприклад в США та в Німеччині,  здійснюється через спеціалі­зовані фінансово-кредитні установи — іпотечні банки. Іпотечні банки, надаючи кредити під заставу нерухомого майна, залучають в своє розпорядження коротко - і довгострокові фінансові ресурси, насам­перед через заставу застави (рис. 2).

Рис. 2. Розширення кола учасників іпотечних відносин

Застава застави призводить до розширення кола учасників іпотечних операцій. Вона може здійснюватися, зокрема, через за­ставу заставних. У цьому випадку заставна може бути викорис­тана як предмет застави для забезпечення зобов'язань її власника (в даному разі іпотечного банку) перед третьою особою (кредито­ром банку). Застава заставної здійснюється шляхом укладення угоди застави, яка підлягає нотаріальному засвідченню. Отже, за­става заставних є одним із засобів рефінансування інвестицій в нерухомість.

Рефінансування інвестицій в нерухомість здійснюється також шляхом емісії іпотечних облігацій.

Іпотечна облігація — це різновид забезпеченої облігації, цін­ний папір, емітований іпотечною фінансово-кредитною установою (наприклад, іпотечним банком) і покритий нерухомим майном, за­ставленим при наданні іпотечного кредиту цією установою. [3; c.53-57].

Отже, іпотека є ефективним засобом трансформації капіталу, прив’язаного до нерухомості, в операційний. При цьому заставна нерухомість залишається в користуванні заставодавця і продовжує виконувати свої безпосередні функції, надаючи можливість водночас одержувати значні фінансові ресурси, залучення яких в інший спосіб неможливе. [11]

Для розвитку іпотеки ключове значення має розвиток українського законодавства, яке регулює питання іпотечного кредитування. 2003 рік був роком переломним у цьому плані, адже саме цього року набув чинності Закон України “Про іпотеку”. Прийняття цього Закону вважаються найважливішою подією, яка сприяє розвитку кредитних відносин у нашій країні.

Новизною ринку іпотеки відповідно до Закону України “Про іпотеку” є заставна.

Відповідно до ст. 20 цього Закону заставна – це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки [8].

Ст. 31 Закону “Про іпотеку” визначає, що заставні можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів – іпотечних облігацій і іпотечних сертифікатів. Емітентом іпотечних цінних паперів можуть бути банки та інші фінансові установи, які мають право на запровадження такого виду діяльності відповідно до Закону.

Випуск боргових цінних паперів є реальним механізмом, який дозволить подолати проблему розривів строків залучення та вкладення банками фінансових ресурсів, забезпечених раніше іпотечними кредитами.

Нещодавно було створено Державну іпотечну установу (ДІУ), метою діяльності якої є: [11]

сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які проводять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності. Державна іпотечна установа на сьогодні єдиною установою другого рівня, що працює в Україні [8].

Ситуація на іпотечному ринку України у 2008 р. стала дзеркальним відображенням несприятливих тенденцій в економіці, валютно-фінансовій сфері та ринках нерухомості не тільки України, але й європейських країн. Вперше в історії розвитку іпотечного кредитування сегмент іпотеки загальмував темпи зростання, на галопуючий рівень інфляції відреагував підвищенням процентних ставок, а на загальну кризу ліквідності національної банківської системи відповів згортанням іпотечних програм.

У 2008 р. відбулися суттєві зміни на ринку іпотеки. До найактуальніших можна віднести [6]:

1. Станом на 1 липня 2008 року загальний розмір іпотечного портфеля банків в Україні становить 69,4 млрд. гривень. [11]

2. Темпи зростання іпотечного портфеля (6,6 %) відставали від динаміки росту загального кредитного портфеля банків, який зріс на 7,7 % і портфеля кредитування фізичних осіб (8,2 %). У зв’язку з цим фіксуємо зменшення частки іпотеки в загальному кредитному портфелі з 13,6 % до 13,4 %, і в кредитуванні індивідуальних клієнтів – з 36,7 до 36,1 %.

3. Валютизація ринку: зростання гривневого сегмента ринку з 17,7 до 18,5 %.

4. Структура попиту: частка клієнтів, які вирішили придбати житло в кредит у II кварталі 2008 р. зменшилася. Так, в структурі нових (виданих) іпотек на житлову іпотеку припадає лише 31 % порівняно з 37,5 % минулого кварталу. Водночас 63,9 % іпотек були спрямовані на задоволення споживчих потреб клієнтів. У І кварталі на таку іпотеку припало 57,1 % від загальної кількості нових виданих позик. Кредити на приватне житлове будівництво становлять 2,7 % (2,3 % у І кварталі 2008 р.), кредити на купівлю земельних ділянок – 1,9 % проти 1,5 % у попередньому звітному періоді.

5. Середній розмір кредиту на купівлю житла на вторинному ринку у II кварталі 2008 р. становив 191 тис. грн., що на 28 % менше, ніж у І кварталі 2008 р. (256 тис. грн.). Середня сума позики на споживчі цілі під заставу житла становить 101 тис. грн. (на 4,5 % менше, ніж у І кварталі 2008 р. – 106 тис. грн.), середній розмір кредитних коштів в розрахунку на позичальника за продуктом кредитування індивідуального житлового будівництва коливався в межах від 111 тис. грн. до 913 тис. грн. залежно від етапу будівництва.

6. Склад лідерів іпотечного ринку залишається незмінним: Укрсиббанк – 17,7 % (на 0,9 %); Райффайзен Банк Аваль – 12,2 % (на 0,8 %); Укрсоцбанк – 12,1 % (на 0,2 %);

ОТП – 8,0 % (на 0,2 %); Приватбанк – 6,6 % (на 0,8 %).

Лідером за обсягами і темпами приросту іпотечного портфеля у II кварталі 2008 р. став Swedbank, який зміг видати за три місяці близько 576 млн. грн. іпотечних кредитів, перевищивши середні ринкові темпи зростання в 5 разів (31,3 % у Swedbank проти 6,6 % у цілому по ринку).

Узагальнюючи вищезазначене, можна зробити висновок про те, що нині винятково актуальним питанням є практична реалізація можливостей, що виникли в рамках прийнятого законодавства для розвитку іпотечного кредитування.

Успішність функціонування іпотечного ринку залежатиме від ступеня розвиненості всього фондового ринку та активності його учасників. Наразі Україна не має розвиненої інфраструктури фондового ринку, і доки не запрацює ринок державних цінних паперів, ринок корпоративних облігацій, зокрема і облігацій банків, перспективи розвитку ринку іпотечних цінних паперів є досить проблематичними.

Для того, щоб іпотека стала економічним чинником стабільності, необхідна стабільна участь держави у цьому процесі, а тут у нас є вже певні досягнення.

2. Аналіз впливу іпотечного ринку на розвиток економіки України

На сьогодні в державах з розвинутою економікою іпотека є дієвим механізмом, що забезпечує надходження фінансових потоків в економіку країни та дає можливість населенню покращити свої житлові умови.

Становлення та розвиток ринку іпотеки спричинили певні чинники, однак Україна значно запізнилася зі запровадженням такого ринку.

Тому у роботі були розглянуті основні фактори, що спричинили формування іпотечного ринку, та визначено вплив функціонування іпотеки на загальну економічну ситуацію в Україні.

Іпотека, яка є невід'ємним елементом ринкової економіки, може стати одним з ефективних механізмів для української економіки, що сприятиме інтеграції фінансового ринку, ринку нерухомості, фондового ринку та інше.

Іпотека за своєю економічною суттю - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, за якими нерухоме майно, що є предметом застави, залишається в користуванні заставника або третьої особи.

У банківській практиці іпотека також розглядається як застава нерухомості з метою отримання кредиту в банку.

Дослідженню проблем формуванню та розвитку ринку іпотеки в Україні приділяється багато уваги. Аналізом іпотечного ринку в Україні присвячено дослідження і публікації багатьох вітчизняних вчених. Серед них - Бублик О.В., Євнух О.М., Кравченко В.І., Міщенко В.І., Мороз А.М., Паливода К.В., Цупор 1.1. В їх працях та публікаціях наведено вичерпне визначення сутті іпотеки і шляхів її розвитку, та які вивчали та досліджували фактори впливу на формування іпотечної системи.

Ринок іпотеки в Україні на початку 90-х р. був майже відсутній, оскільки основна частина житла надавалася громадянам державою. Довгострокові кредити у фінансуванні будівництва житла на той час відігравали незначну роль і подавалися індивідуальним забудовником, а житло надавалося громадянам безкоштовно, які стояли в черзі на його отримання.

Держава створила такі соціально - економічні умови за яких основна частина населення немала змоги через мізерні зарплати придбати собі житло в інший спосіб.

Тому занепад в 90-х роках був однією з серйозних причин соціально-економічної кризи в країнах з трансформаційною економікою.

Так, з причин скорочення надходжень коштів у будівництво до занепаду прийшов й весь будівельний комплекс, а саме за таких обставин в Україні розпочалися пошуки ринкових схем господарювання в житловому секторі.

На сьогодні придбання нерухомості є доступним лише для невеликої частини населення, оскільки більшість громадян є неплатоспроможними на ринку житла. Усе це говорить про пріоритетність розвитку ринку іпотеки для нашої країни.

В нашій країні іпотечне кредитування функціонує зовсім недовго, тому нажаль, поки що не все населення звикло до думки, що можна здійснити придбання дорогих товарів в кредит.

Саме суттєво впливає на систему іпотечного кредитування механізм формування інвестицій, оскільки житло як товар створюється перш за все за рахунок довгострокових інвестицій.

Варто зазначити, що впровадження ринку іпотеки суттєво впливає на весь економічний процес трансформації, а саме іпотека створює необхідні умови для прискорення задоволення потреб населення у житлі, що є однією з передумов підтримки соціальної стабільності.

Розвиток іпотечного кредитування пом'якшує соціальні проблеми, в тому числі проблеми зайнятості.

Такий ефект досягається завдяки забезпеченню стійкого розвитку реального сектора економіки та створенню нових робочих місць.

Крім позитивного впливу на фінансову - банківську систему та ринок житлової нерухомості, іпотечне кредитування позитивно позначається і на розвитку реального сектора економіки, зупиняє спад виробництва під час кризи в окремих галузях промисловості.

Подальший розвиток ринку іпотеки дозволить не тільки прискорити вирішення однієї з важливих соціальних проблем покращення житлових умов населення, але й через активізацію житлового будівництва позитивно вплинути на країну в цілому.

Отже, забезпечити ефективне функціонування ринку іпотеки можна лише в умовах стабільного розвитку економіки країни, зниження інфляційних та девальваційних очікувань.

Лише після того, як запрацюють на всю потужність механізми іпотечного ринку, зокрема система рефінансування банків, інфраструктура ринку та належна нормативна база, фінансова система країни завдяки отримуваних додаткових переваг зміцнюватиметься.

 Надто повільне системне впровадження дворівневої моделі фінансування іпотечних кредиторів загострює певні ризики, що є притаманними для однорівневого іпотечного ринку:

                    короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів можуть призвести до загострення цінових ризиків та ризиків ліквідності іпотечних кредиторів, особливо малих та середніх банків, які поступово обмежуватимуть надання іпотечних кредитів.

                    неприйнятні для більшості населення умови кредитування , з огляду на високі процентні ставки, що знаходяться в залежності від рівня ставок по депозитах, посилюють вплив кредитного ризику;

                    подальша валютизація ринку іпотечних кредитів; загострення валютних ризиків для позичальників з можливою трансформацією в кредитні ризики, в разі значного здешевлення гривні (платіжний шок); залежність кредиторів від зовнішніх джерел та поведінки експортерів;

                    системні ризики, що пов’язані з браком надійних ліквідних інструментів на фондовому ринку у вигляді іпотечних цінних паперів, з огляду на потреби щодо формування активів пенсійними фондами та страховими компаніями;

                    дефіцит джерел фінансування будівництва з макроекономічними наслідками.

Для активізації ринку доцільно зробити послідовні наступні кроки:

                    надати змогу іпотечним кредиторам мінімізувати вплив ризику ліквідності шляхом розширення його можливостей щодо рефінансування за допомогою продажу або застави іпотечних активів-кожен банк має отримати доступ до фондового ринку;

                    впровадити на фондовому ринку обіг зобов’язань, що забезпечені іпотечними активами - іпотечних облігацій, які випускаються іпотечними кредиторами та спеціалізованими для таких цілей фінансовими установами;

                    мінімізувати вплив цінового ризику шляхом його розподілу з використанням змінюваних процентних ставок за іпотечними кредитами, які розраховуються на базі об’єктивних ринкових індикаторів;

                    забезпечити публічну та надійну систему реєстрації прав на нерухомість та їх обтяжень за сучасними технологіями;

                    забезпечити рівні конкурентні умови для професійних учасників фінансового ринку; невтручання держави в ринкові процеси в якості первинного іпотечного кредитора.

В свою чергу виконання даних наведених вище заходів призведе до наступних позитивних змін:

                    збільшення платоспроможного попиту громадян за рахунок кредитів - доступність житла для основної частини населення; активізація ринку житла;

                    залучення в фінансову сферу заощаджень населення у вигляді власних внесків на купівлю житла;

                    доступ до джерел фінансування довгострокових іпотечних кредитів з розширенням кола іпотечних кредиторів; вільна конкуренція; зниження ставок;

                    створення умов для обігу забезпечених інструментів фондового ринку та умов для існування фінансових інституцій з «регламентованою» структурою вкладень - накопичувальні пенсійні фонди, life insurance companies, investment companies; загальне пожвавлення фондового ринку;

                    розвиток будівельної та пов’язаних галузей; пожвавлення загального економічного зростання.

Задача 1

Знайти майбутню вартість ануїтету на кінець 19 року,  якщо перших 5 років надходження становили по 125  грн.  А починаючи з 18 року і до 19 року, надходження становили по 300 грн. Ставка дисконтування  - 10 відсотків річних.

Розв’язання:

Майбутню вартість ануїтету обчислюємо за формулою:

, де:

СF — грошовий потік

d — ставка дисконтування

n — період

За допомогою MS Excel складемо таблицю для визначення майбутньої вартості ануїтету.

Отже, майбутня вартість ануїтету за умовами задачі складає
3880,81 грн.

Задача 2

Визначте математично та графічно чи буде збитковим проект, якщо витрати на одиницю продукції збільшаться на 19 відсотків. При цьому ціна одиниці виробу складає 51 грн. Постійні витрати за рік становлять 23125 грн. , а змінні на одиницю продукції 16 грн. плановий прибуток підприємства складає 60000 грн. 

Розв’язання:

Для того щоб визначити точку беззбитковості маржинальним методом, запишемо формулу:

Оскільки знаменник є нічим іншим як маржинальним доходом, то формула набуває наступного виразу:

Змінні витрати на одиницю продукції після збільшення на 19% складуть: ЗВ = 16×019+16 = 19,04 грн

Розрахунок точки беззбитковості у грошовому виразі здійснюється таким чином:

ТБ = 732,5×51 = 37357,5 грн

Оскільки запланований прибуток в нашому випадку складає 60000 грн., то підприємство є прибутковим (60000-37357,5 = 22642,5 грн.).

Покажемо точку беззбитковості графічно:

Отже, з рисунка бачимо, що для досягнення точки беззбитковості підприємству слід виготовити 732.5 од .продукції за ціною 51 грн. за одиницю.

Задача 3

Визначіть середньозважену вартість капіталу та оцініть фінансову привабливість проекту, якщо відомо наступне:

Банківська позика становить 55 тис. грн. під 18 %, сума по акціям 95 тис. грн. під 9 %, нерозподілений прибуток – 40 тис. грн., ціна якого – 7 % . Внутрішня норма доходності становить 19 %.