Титульное страхование в России и за рубежом

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение

высшего профессионального образования

“Российский государственный торгово-экономический университет”

(РГТЭУ)

Кафедра Финансы и Кредит

Реферат

Титульное страхование  в России и за рубежом.

Выполнила: Клешнина А.Н.,

гр. ОФиК-41

Проверила: Фадеева О.Ю.

преподаватель дисциплины «Страхование»

Омск 2012

Титульное страхование  в России и за рубежом

Титульное страхование - самый эффективный  способ защитить свои имущественные  интересы при покупке жилья. Такая  страховка предусматривает гарантию возврата денег, если сделку покупки  недвижимости признают недействительной.

Предметом договора титульного страхования  может быть коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, земельные участки, права аренды и другое имущество, на которое страхователь имеет зарегистрированные права собственности, могущие быть оспоренными третьими лицами. Чаще всего это, конечно, здания и сооружения.

Суть страхования титула состоит  в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом.

К таким нарушениям относятся:

• продажа по поддельным документам,
• превышение полномочий представителя участника сделки,
• недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки,
• раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников,
• совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и так далее.

В России титульное страхование  в настоящее время развито  достаточно слабо. Можно сказать, что  оно  только начинает развиваться. Считается, что в 90-е годы в России из-за неразберихи в законодательных актах и работе государственных структур страховать титул вообще не имело смысла, так как риски утраты права собственности были крайне высокими. Сегодня ситуация в целом изменяется к лучшему.

Следует отметить, что в современном  российском законодательстве вообще  отсутствует как таковое понятие  «титульное страхование».

В широком смысле под титульным  страхованием в России понимается страхование  рисков утраты права собственности  лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования  представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность  объект недвижимости будет истребован у владельца:

- в результате признания заключенной  с имуществом сделки недействительной  и применения судом последствий  её недействительности в виде  обязания возврата полученного  по сделке имущества; 

- в результате удовлетворения  судом предъявленного к владельцу  имущества виндикационного иска (иск об истребовании имущества  из чужого незаконного владения). 

Сегодня все больше страховых компаний предлагают застраховать титул, но при  этом многие участники рынка недвижимости весьма приблизительно понимают суть такого страхования. Многие страховые  компании при принятии решения о  страховании не проверяют как  таковой титул собственника недвижимости, то есть законность приобретения имущества  и не исследуют «историю» объекта  недвижимости, ограничиваясь часто  только проверкой наличия у собственника свидетельства о государственной  регистрации права и некоторых  других доступных документов.   

Действительно, в России с принятием  Федерального Закона от 21.07.1997 г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» введена обязательная процедура регистрации прав и  сделок с недвижимостью, при этом такая регистрация по сути является основанием и моментом возникновения  у лица права на имущество. За регистрационными органами закреплена функция обязательной проверки законности совершения с недвижимым имуществом сделки. Только после проверки всех правоустанавливающих и иных документов регистратор прав принимает решение  о регистрации соответствующего права или сделки и выдает свидетельство.

Необходимо также учитывать, что  сегодня созданная система государственной  регистрации прав на недвижимость находится  только в стадии становления, порядок  ее функционирования постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность.

Сегодня в России существует несколько  факторов, которые препятствуют активному  развитию титульного страхования:

1.  Многие страховые компании  все еще проявляют осторожность  к данному виду страхования,  так как оно является относительно  новым, а значит и наиболее  рискованным. 

2. Титульное страхование является  юридически и организационно  гораздо более сложным видом  страхования, чем простое имущественное  страхование, которое приносит  значительно большую «отдачу».

3. В настоящее время до определенной  степени сохранилась неразбериха  в действующем законодательстве  о недвижимости, что значительно  повышает «титульные риски» владельцев  недвижимости (т.е. риски утраты  прав на эту недвижимость). При  высоких «титульных рисках» страховые  компании вынуждены устанавливать  высокую стоимость страхования,  тем самым понижая на него  спрос. 

4. У населения попросту не  сформировалась страховая культура, большинство не заинтересовано  в страховании в принципе, предпочитая  на нем экономить. 

5. Развитие титульного страхование  возможно при стабильной экономике,  в первую очередь, при стабильном  банковском секторе (так как  титульное страхование очень  часто связано с предоставлением  кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени  экономика и банковская сфера  не отличались стабильностью. 

Тарифы на страхование титула высоки и зависят от множества факторов. Средняя цена в год составляет от 0,2% до 4,5% от страховой суммы. Стоимость  страховки зависит от истории  объекта и юридической чистоты  проведения предшествующих сделок.

Величина тарифа сильно колеблется и зависит от таких факторов как:

• каков рынок недвижимости, на котором приобреталось жильѐ;
• сколько лет объекту;
• соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи
• какие документы были предоставлены в страховую компанию и др.

При титульном страховании страховая  сумма может быть определена исходя из:

• действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора страхования;
• цены предмета страхования по договору купли-продажи;
• фактических затрат на строительство, реконструкцию объекта недвижимости;
• иным способом (в размере кредита под залог недвижимости, исходя из

фактически оплаченной по договору купли-продажи суммы и т.п.).

Страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта  недвижимости. В течение периода  страхования страховая сумма  может быть изменена (например, при  проведении страхователем капитального ремонта на сумму, затраченную на ремонт).

Большинству россиян словосочетание "титульное страхование" не говорит  абсолютно ничего. А вот за рубежом  этот вид страхования очень развит, и ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. В лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется "Страхование потери имущества  в результате утраты права собственности".

Выплаты по такому договору страховщик осуществляет в случае, если право  собственности страхователя на имущество  оспорено третьей стороной. А с  такой ситуацией может столкнуться  каждый. Даже прожив несколько лет  во вроде бы законно купленной  квартире, ее владелец может получить сообщение, что в местный суд  поступил иск о признании сделки ничтожной. Максимальный срок давности для таких исков составляет десять лет, в течение этого срока  человек не может жить в купленной  им квартире абсолютно спокойно.

Причин появления исков, связанных  с проверкой правомочности владения собственностью, множество. Например, при заключении сделки могут быть нарушены требования к ее условиям и форме. При этом виноватыми могут  оказаться и органы государственной  регистрации, и риэлтерские фирмы, и нотариусы. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование  ответственности риэлтеров и  нотариусов.

Преимуществом титульного страхования  является то, что страховая сумма  при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, титульное страхование  полностью покрывает финансовые расходы, связанные с покупкой квартиры.

Кроме того, виновными в неправомочности  сделки могут быть и продавцы недвижимости, умышленно идущие на обман, и даже лица, допустившие какие-либо нарушения  при совершении предыдущих сделок с данным объектом недвижимости. И здесь уже достойной замены титульному страхованию просто не найти. Как правило, согласно полису при возникновении проблем, связанных с правом собственности, страховая компания выделяет юриста для защиты прав застрахованного в суде. А в случае проигрыша дела - оплачивает стоимость потерянного имущества. Взыскание средств с виновного в этом случае - уже дело не пострадавшего, а страховщика.

Титульное страхование особенно актуально  в России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в  законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту  предыдущих сделок с приобретаемой  недвижимостью.

Правда, по этим же причинам возникают  сложности и у страховщиков. Дело в том, что ни одна страховая компания не заключит договор титульного страхования, предварительно не проверив юридическую  чистоту страхуемой недвижимости. На эти цели зарубежные страховщики  тратят от 60 до 90% получаемой по договору премии, зато и результаты у них  весьма убедительные: отношение выплат к взносам, как правило, по этому  виду страхования не превышает 10%.

В России же риски в титульном  страховании очень велики. Мало того, что самим ходом приватизации жилья был заложен фундамент  под будущие иски о неправомочности  тех или иных сделок, но к тому же сейчас практически полностью  отсутствует отечественная статистика по данным рискам. В итоге тарифы на титульное страхование в России (0,4-2,0% от страховой суммы) значительно  превышают зарубежные и могут  понизиться только при увеличении числа  страхователей. А страхователей  может стать больше только в двух случаях: резкое снижение тарифов или  продвижение программ титульного страхования  через риэлтерские фирмы. По мнению экспертов, именно второй вариант является не только более предпочтительным, но и вполне реализуемым. Более 60% опрошенных нами экспертов сказали, что титульное  страхование при условии поддержки  риэлтеров имеет хорошие перспективы  развития.

Заинтересованы в развитии этого  вида страхования и риэлтерские  фирмы, опасающиеся обманов со стороны  продавцов и желающие снять с  себя часть финансовой ответственности  за неправомочность заключенных  сделок.

В настоящее время крупнейшие российские страховые компании имеют по 10-20 договоров с риэлтерскими фирмами  о содействии в распространении  комплексных полисов. В частности, риэлтеры помогают распространять полисы страхования жилья, домашнего имущества  и ответственности перед третьими лицами. Существует в предлагаемом ими страховом пакете и титульное  страхование, однако лишь в очень  малой доле заключаемых при покупке  квартиры договоров страхования  покрываются риски, связанные с  переходом прав собственности на недвижимость.

Все предпосылки для развития титульного страхования в России есть. Дело за малым: необходимость страхования  права собственности на недвижимость, его роль в защите от обманов и  ошибок продавцов и посредников  осталось понять тому, ради кого все  это и делается, - владельцу той  самой собственности.

За рубежом титульное страхование  облегчает и удешевляет получение  банковского кредита на покупку  недвижимости, так как снижает  банковские административные расходы  на предварительное изучение объекта  недвижимости и его истории.

Вопросы титульного страхования или  страхования потери имущества в  результате утраты права собственности  на сегодняшний день в России не представляются разработанными в должной мере. Проведение титульного страхования осложнено нерешенностью ряда вопросов в части его наполнения, андеррайтинга и форм проведения.

В группе юридических рисков выделены пять категорий титульных рисков, это – виндикационные, реституционные, ипотечные риски, риски несоблюдения требований к оформлению и реализации сделки, риски изъятия, запретов и  ограничения пользования. Виндикационные риски связаны с истребованием  имущества (объекта недвижимости) из чужого незаконного владения. Реституционные риски касаются случаев неправильного  оформления сделок в части скрытия  реальной цены недвижимости в целях  избежания налогообложения одним  из участников сделки. Ипотечные риски  лежат в основе ипотечного страхования, одной из составляющих которого является страхование права собственности  заемщика на приобретенный им посредством  кредита объект недвижимости. Риски  изъятия и ограничения – это, так называемые, сервитуты, которые  в России остаются страховщиками  практически без внимания.

Риск утраты права собственности  связан с возможным признанием сделки недействительной. Оснований признания  сделки недействительной, предусмотренных  российским законодательством, достаточно много. Между тем, основными рисками утраты права собственности на недвижимость являются:

• несоблюдение нотариальной формы сделки и требования ее регистрации;
• совершение мнимой или притворной сделки, в т.ч. оформление недвижимости на подставное лицо, фиктивный родственный обмен, фиктивная продажа неприватизированной квартиры;
• пороки дееспособности участника сделки;
• совершение сделки неуполномоченным лицом;
• фиктивная выписка граждан;
• сделки с неисполненными обязательствами.

Титульное страхование защищает собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например, от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и пр. Кроме того, титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. И, наконец, титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск.

Комиссия по титульному страхованию  находится в пределах 15 – 20%. По мнению страховщиков, нагрузка не может быть ниже 28-29% в связи с большой  расходной частью, которая может  включать в себя гонорар стороннего специалиста, проводящего дорогостоящую  юридическую экспертизу (от 300 до 1.000 долларов США); кроме того, страховщики  закладывают в нагрузку прибыль. За рубежом доля нагрузки также находится на уровне 30 %.

Исследование организации титульного страхования за рубежом выявило, что:

• объем страхового покрытия зарубежных страховщиков в рамках титульного страхования значительно превышает российские аналоги;
• анализ тарифных условий свидетельствует о том, что ставки страховой премии в РФ на 30-40 % превышают тарифы, применяемые за рубежом;
• в ряде стран используются рамочные страховые продукты для собственников, заёмщиков, застройщиков и инвесторов;
• решение о титульном страховании и о его стоимости принимается оперативно;
• андеррайтеры в титульном страховании – это лица с высшим юридическим образованием. В российских компаниях таких специалистов практически нет.

Анализ титульного страхования  в развитых странах привел к выводу о том, что оно осуществляется, как правило, специализированными  компаниями. Для российских условий  появление специализированного  коммерческого страховщика «титула» представляется преждевременным, т.к. данный вид страхования только развивается. По результатам анализа титульного страхования за рубежом, в работе предложено страховщикам применять  более низкие страховые тарифы и  увеличить объем страхового покрытия, что обеспечит расширение рынка  титульного страхования.

В ряде стран Америки и Западной Европы титульное страхование в  связи с особенностями законодательства в части регистрации сделок с  недвижимостью возведено в ранг государственного и обязательного. В связи с тем, что в странах  действует единая система регистрации  сделок, защита титула является прерогативой титульных страховщиков. Поэтому  титульное страхование является неотъемлемой частью сферы недвижимости.

Жилищное страхование в развитых странах, например, в США, относится  к отрасли социального страхования. Поэтому титульное страхование  как органическое звено жилищного  страхования рассматривается как  один из видов социального страхования. При этом социальное страхование  является некоммерческим и может  осуществляться в форме взаимного  страхования. В России такая модель титульного страхования тоже может  получить развитие в рамках создаваемых  ТСЖ – товариществ собственников  жилья – что соответствует  нормам Федерального закона «О товариществах  собственников жилья» № 72-ФЗ от 15.07.1996 г. Страхование имущества (непосредственно  жилья от огневых рисков) на базе ТСЖ в форме взаимного страхования  уже применяются.

Ещё одной проблемой, сдерживающей развитие титульного страхования, является нежелание страхователя оплачивать юридическую экспертизу на предмет  «чистоты» сделки и собирать необходимые  документы, зачастую не имеющиеся у  них на руках. Эффективным способом решения данной проблемы – рассмотреть  возможность оплачивать услуги юристов  самостоятельно посредством сбора  денежных средств для этих целей  со страхователей. Уплаченная сумма  позволяет заключать соответствующие  договоры страхования по более низким тарифам.

Сравнительный анализ организации  титульного страхования в России и за рубежом позволяет сделать следующие выводы:

1. Объем страхового покрытия  зарубежных страховщиков в рамках  титульного страхования значительно  превышает российские аналоги.

2. Размер  страховых   премий,   взимаемых страховыми компаниями  с участников рынка, часто   более  чем  в  10  раз  превышает  размер  страховых   премий,   взимаемых   зарубежными   страховыми компаниями за страхование  от аналогичных рисков. Так, например, если  в  США размер страховой  премии, взимаемой за страхование  титула на  срок  не  менее  10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то  в  России  страховая  премия,  взимаемая страховыми  компаниями  при  заключении  договора  страхования  на  1   год,  колеблется  в  пределах  от  0,3  до  2,5%.

Следует отметить, что страхование  риска утраты права на недвижимое имущество имеет недостаточное  распространение в практике российских страховщиков по сравнению с их зарубежными  коллегами (на рынке недвижимости страхуют лишь менее 2 % всех сделок). Кроме того, данная страховая услуга в настоящее  время доступна исключительно собственникам  имущества, что ущемляет интересы лиц, обладающих имуществом на иных правовых основаниях (например, по договорам аренды).

Из-за особенностей российской экономики  отечественный страховой бизнес пока находится в процессе становления, у граждан еще не сформировалась должная страховая культура.