Титульное страхование. 2

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

УЧРЕЖДЕНИЕ  ОБРАЗОВАНИЯ «ГРОДНЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ  ЯНКИ КУПАЛЫ»

ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

Кафедра финансы и кредит 
 
 

Реферат по предмету «Страховое дело» 
 
 

ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ 
 
 
 
 
 

Автор работы

Студентка 3 курса, 5 группы                                          Ю.М.Радивановская 

Руководитель

Преподаватель                                                                 Ю.В.Крупенко 
 
 
 
 

Гродно 2010

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………...3

1. История титульного страхования…………………………………………5
2. Сущность титульного страхования……………………………………….7
3. Отличия титульного страхования………………………………………..10

Заключение……………………………………………………………………….12

Список  использованных источников…………………………………………...14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

С развитием  рынка недвижимости усложняется  история объектов недвижимости. Большую  часть нежилых строений и жилищного  фонда составляют квартиры и здания, уже неоднократно менявшие собственника, а значит, увеличивается количество объектов недвижимости, имеющих правовые дефекты. Порой сам продавец такого объекта не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности. Любая сделка на рынке - это сложный комплекс коммерческих интересов и правовых вопросов, и каждое изменение законодательства приводит к возникновению дополнительных сложностей, появляются новые условия для расторжения сделок. Среди причин расторжения сделки - нечеткое соблюдение законодательства при приватизации и акционировании предприятий, нарушение прав несовершеннолетних в ходе приватизации квартиры либо в процессе сделок с ней и несоблюдение правил наследования квартиры. Возможный исход покупки недвижимости на вторичном рынке - потеря и денег, и здания, поэтому гарантировать, что этого не произойдет, могут только  риэлторские компании, дорожащие своей репутацией и серьезно относящиеся к вопросам соблюдения прав клиента.

Некоторые компании объявляют о том, что  любой их клиент, приобретающий жилье  на вторичном рынке, может получить «гарантийное обязательство». Так называется документ, устанавливающий полную финансовую ответственность компании за каждую проведенную сделку в размере стоимости объекта. По обязательствам этого документа клиент, имея такое «гарантийное обязательство», должен быть уверен в том, что он защищен. Указанный документ можно предъявить компании в случае недобросовестной работы риэлторской фирмы. Это вполне укладывается в систему добровольной сертификации риэлторских услуг и будет способствовать развитию более цивилизованных «правил игры» на рынке недвижимости. Однако такой шаг - акт доброй воли весьма немногих риэлторских компаний.

Наиболее  эффективным способом снижения рисков в сделках с недвижимостью  по-прежнему является страхование.

В соответствии с законодательством человек, совершающий любую операцию с недвижимостью, может воспользоваться двумя видами страхования: имущественным и титульным.

В отличие  от имущественного страхования, которое  в основном предлагается продавцу, титульное страхование больше ориентировано  на покупателя недвижимости. Например, человек приобрел недвижимость. Однако из-за внезапно объявившихся наследников или вследствие того, что история квартиры связана с ранее совершенными недействительными сделками, он может потерять право собственности на свое «новое» имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости, и призвано титульное страхование.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. История титульного страхования

Рынок недвижимости во все времена был  связан с высокими рисками. Речь идет, в первую очередь, о рисках утраты права собственности на приобретенную недвижимость.

Когда-то давно достаточно надежной гарантией  при заключении сделки с недвижимостью  считалось честное слово продавца такой недвижимости о том, что  принадлежащее ему имущество  приобретено законно, свободно от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое «честное слово» давалось продавцом под присягой,  что увеличивало уверенность покупателя.

В XIX  веке по мере развития рынка недвижимости, когда многие совершенные сделки оспаривались по причине обмана о законности приобретенного имущества, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам о недвижимости. В этот период нормальной практикой становится исследование «истории титула», то есть проверка документов по ранее совершенным с имуществом сделкам.

Исследованием «истории титула» стали заниматься, помимо чиновников, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы  недвижимости, в первую очередь, земли. Первоначально их работа состояла в  изучении различных архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и т.д.) и предоставлении из них интересующей информации. На рынке недвижимости появился особого вида спрос - на информацию о предшествующих сделках. Позднее многие из этих лиц стали помимо просто предоставления информации об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о «чистоте» титула прежних владельцев недвижимости, а также осуществлять подготовку проведения самих сделок с недвижимостью.

Со временем исследованием «истории титула» и сопровождением сделок занялись профессиональные юристы, которые имели собственное мнение, основанное на толковании законов. Все чаще перед заключением сделки юристы стали составлять так называемые «рефераты титула», то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости со своими суждениями и выводами о ее законности. Впоследствии составление «рефератов титула» стало массовым явлением и практически все приобретатели недвижимости перед заключением сделок стали прибегать к этой услуге. Сопровождение сделок с недвижимостью стало самостоятельной профессией.

В 20-е  годы XX века во всем мире, особенно в  США, наблюдался настоящий бум, связанный  с рынком недвижимости. Тогда резко  возросло количество совершаемых сделок и, как результат – количество ошибок при составлении соответствующих «рефератов титула». Многие по причине мошенничества стали лишаться недвижимости  и целых состояний. Стало понятно, что по большому счету никто не может со стопроцентной точностью гарантировать «чистоту» титула и законность приобретения недвижимости. Также появились случаи мошенничества и среди тех, кто составлял рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости. Практика показала, что привлечь к ответственности таких людей почти невозможно.

Именно  в этот период начинается серьезное  становление титульного страхования. При этом первоначально страховые  компании стали заниматься страхованием профессиональной ответственности  тех, кто исследовал титул. Многие компании, занимавшиеся такими «исследованиями», стали создавать свои собственные мелкие страховые компании или становились представительствами крупных страховщиков. Но при этом они продолжали заниматься страхованием не собственно «титула», а ответственности тех, кто его проверяет.

Лишь  позже на рынке появилось «титульное страхование», то есть страхование  рисков утраты прав собственности. Страхованием титула все больше стали заниматься крупные страховые компании, появились  специальные «страховые титульные  компании». В этот период участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие-либо проблемы, связанные с тем, что ранее в «истории» недвижимости имели место нарушения законодательства.

Сегодня в мире титульное страхование  очень распространено. Так, в США  подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается  только при условии страхования титула. Титульное страхование является надежным средством стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией для его участников.

2. Сущность титульного страхования

Титульное страхование - это страхование риска  утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав приобретателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости.

Титульное страхование гораздо шире страхования права собственности, поскольку само слово «титул» переводится как право, а не право собственности, т.е. это может быть любое право, например, залога и т. п.

По договору титульного страхования страхуется титул владельца (собственника), кредитора и других заинтересованных лиц, имеющих отношение к возникновению и переходу прав на недвижимость.

В мировой  практике используются две принципиально  различные системы регистрации: регистрация сделок (актовая регистрация) и регистрация прав на недвижимое имущество (титульная регистрация). Титульная система регистрации распространена и хорошо развита в Западной Европе, Австралии, Канаде; актовая регистрация в США. В других странах (Латинской Америке, Азии, Африке, Восточной Европе, СНГ) государственная регистрация или вовсе отсутствует, или развивается по одной из этих двух схем.

При использовании  титульной системы регистрации  орган государственной регистрации  тщательно изучает историю имущества  и устанавливает законность приобретаемых  прав. Государство отвечает за правильность записей, и по закону такая государственная регистрация прав на недвижимость полностью гарантирует их защиту самим государством.

В США принята система регистрации сделок (актовая система регистрации), при которой орган государственной регистрации не рассматривает существа сделки и не выносит суждения о юридической значимости приобретаемых прав, а лишь регистрирует сами документы, придавая им таким образом публичность, т.е. делая их известными и доступными для любого заинтересованного лица. Сама по себе регистрация не обеспечивает законности сделки, она лишь снижает значимость незарегистрированных документов по сравнению с зарегистрированными. Такая система регистрации не предоставляет собственникам гарантий их прав, т.к. чистота регистрируемых сделок не гарантируются государством. Поэтому система государственной регистрации логично дополняется институтом специализированных титульных страховых компаний, которые при совершении сделки с недвижимостью тщательно изучают условия ее проведения на предмет законности и отсутствия неучтенных прав других лиц. В случае заявления кем-либо обоснованных претензий на недвижимость после завершения соответствующей судебной процедуры страховая компания выплачивает страховое возмещение.

Титульное страхование способно защитить собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и прочих коллизий.

Титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также в случае неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. Страховая компания принимает на себя риск лишения собственником своей недвижимости и берет всю полноту ответственности за последствия этого события.

Титульное страхование применяется при  осуществлении сделок на вторичном  рынке недвижимости, приобретении недвижимости на первичном рынке в результате выкупа у государства, приобретении инвестором прав на недвижимость в результате нового строительства или реконструкции, кредитовании на приобретение (строительство) недвижимости или под залог имеющейся у заемщика недвижимости.

Риск  утраты права собственности на недвижимость достаточно велик.

Ответственность страховщика по этому виду страхования  наступает после вступления в  законную силу решения судебного  органа, которое аннулирует результаты сделки купли-продажи. В случае если права собственности не удается  отстоять, страховая компания несет обязанность выплатить страховое возмещение в размере страховой стоимости утраченного недвижимого имущества.

Сделка  признается недействительной в следующих  случаях:

1) совершения  недееспособным или ограниченным  в дееспособности судом гражданином; 

2) совершения неправоспособным юридическим лицом;

3) совершения  лицом, имеющим недостаточные  полномочия на совершение сделки;

4) совершения  лицом, не способным понимать  значение своих действий или  руководить ими; 

5) совершения  лицом, находящимся под влиянием  заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;

6) совершения  сделки с совместным имуществом  супругов без согласия одного  из них; 

7) появления  не указанных в договоре лиц, прописанных в квартире, или имеющих право собственности на нее:

- неучтенных  наследников по закону или  завещанию. По закону - первой (дети, супруг и родители умершего) и  второй (братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка) очередей. По завещанию:

- граждане, находящиеся в живых к моменту  смерти наследодателя, а также  зачатые при его жизни и  родившиеся после его смерти;

- иждивенцы,  престарелые и несовершеннолетние  граждане;

- служащие  в армии; 

- находящиеся  в тюрьме;

8) если  квартира была приватизирована с нарушениями.

3. Отличия титульного  страхования

От других видов страхования титульное  страхование отличается тем, что  событие, которое может стать  причиной наступления страхового случая, уже имеется в истории имущества, т. е. произошло, но на момент заключения договора страхования не выявлено или в должной мере не оценено. Поэтому здесь первостепенное значение приобретает предстраховая экспертиза по оценке страхового риска, которая включает юридическую (правовую) экспертизу, получение дополнительных сведений о характере и мотивах совершаемой сделки с недвижимостью, сторонах сделки, а также комплексный анализ всей полученной информации с учетом вероятности наступления страхового случая, срока страхования и размера ответственности. В результате проведения экспертизы примерно в 40 процентах случаев обнаруживаются обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая. Примерно в 5 процентах случаев вероятность реализации страхового риска настолько велика, что страховая компания вынуждена отказаться от принятия риска на страхование.

В перечень действий, необходимых для проведения предстраховой экспертизы входят следующие:

· документальное подтверждение органами государственной  регистрации прав на недвижимое имущество;

· выдача справки, подтверждающей правомочия собственника;

· подтверждение  подлинности правоустанавливающих документов собственника недвижимости;

· проверка нотариального заверения ранее  совершенных с недвижимым имуществом сделок;

· проверка доверенностей, выданных физическому лицу юридическим лицом на право действовать от имени этого юридического лица;

· получение  официальной информации о зарегистрированных по месту жительства, а также ранее  прописанных на жилой площади  лицах;

· идентификация  личности и установление подлинности паспорта, установление фактов утери и восстановления паспорта;

· проверка дееспособности лица по сведениям из психоневрологического и наркологического диспансеров;

· установление местонахождения интересующих лиц  и выяснение у них обстоятельств, имеющих отношение к истории объекта недвижимости;

· проверка документов сделок с недвижимостью, а также документов, на которые  имеются ссылки, в различных инстанциях.  
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение работы можно сделать следующие  выводы:

1. Титульное страхование является финансовой гарантией для добросовестных приобретателей недвижимости на случай, если приобретенный в собственность объект будет истребован у владельца по различным причинам, договор купли-продажи заключен с нарушением норм законодательства, с участием недееспособных граждан или неправоспособных юридических лиц; право собственности на недвижимость сохранено у третьих лиц после его отчуждения и т.д.

2. Застраховать  можно право собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилые и нежилые здания, квартиры, части жилого дома или квартиры, офисные помещения, а так же земельные участки.

3. Страховым  событием является потеря страхователем  недвижимого имущества в результате  утраты права собственности на  него.

4. Страховая  сумма может быть определена исходя из следующих факторов: 

- действительная (рыночная) стоимость объекта страхования  на момент заключения договора  страхования;

- цена  объекта страхования по договору  купли-продажи;

- стоимость  объекта страхования по оценке  БТИ;

- иные факторы, например, размер кредита под залог недвижимости, и т.п.

5. Страховая  сумма не может быть выше  действительной стоимости объекта  страхования. В течение периода  страхования эта сумма может  быть изменена. Например, при проведении  страхователем капитального ремонта - увеличена на сумму, затраченную на ремонт.

6. При  наступлении страхового случая  выплачивается возмещение в размере,  равном страховой сумме по  договору страхования и в соответствии  с долей собственника на недвижимость.

7. Кроме стоимости утраченного имущества также возмещаются расходы на урегулирование страховых случаев, в частности, на оплату услуг адвокатов при рассмотрении исков к страхователю в судах.

8. Договор  титульного страхования заключается  на срок от 1 года до 10 лет.

9. Первый шаг по подготовке договора титульного страхования - сбор всех необходимых документов по сделке. На их основе будет оценена вероятность предъявления в будущем претензий к новому собственнику. В зависимости от степени риска конкретной сделки страховщик рассчитывает страховой тариф.

10. Второй  этап - мониторинг страховых компаний, тщательное изучение лицензий  страховщиков, их финансового состояния,  условий и правил страхования.  Конечный этап - выбор конкретного  страховщика, с которым будет  заключен договор страхования.

11. Третий  и заключительный этап - подготовка, согласование и заключение договора страхования. 
 

Список  использованных источников

1. Гинсбург А.И. Страхование. СПб., 2002.
2. Зайцева М.И. Страховое дело: учеб. пособие. МН., 2001.
3. Крутик А.Б., Никитина Т.В. Страхование: учеб. пособие. М., СПб, 2001.
4. Мурина Н.Н. Страховое дело: учеб. пособие для студентов экономических специальностей учреждений, обеспечивающих получение высшего образования/ Н.Н.Мурина, А.А.Роговская. – Мн.: ИВЦ Минфина, 2005. –    246 с.
5. Сплетухов Ю.А., Дюжинов Е.Ф. Страхование: учеб. пособие. Мн., 2002.
6. Шахов В.В. Введение в страхование. М., 2000.