Титульное страхование

     Титульное страхование - потеря имущества вследствие потери прав собственности на основании вступившего в законную силу решения суда первой инстанции по искам третьих лиц

     В России титульное страхование в  настоящее время развито достаточно слабо. Можно сказать, что оно  только начинает развиваться.

     Считается, что в 90-е годы в России из-за неразберихи  в законодательных актах и  работе государственных структур страховать титул вообще не имело смысла, так  как риски утраты права собственности  были крайне высокими. Сегодня ситуация в целом изменяется к лучшему.

     Титульное страхование стало вводиться  в практику работы агентств по недвижимости и банков при работе по ипотечным  программам, которые в силу сложившейся  практики и внутренних стандартов вынуждены  оценивать и минимизировать свои риски. При этом основное распространение  титульное страхование получило в основном при оформлении кредитов гражданам на цели приобретения квартир.

     Недостаток  опыта большинства страховых  компаний по формированию специальных  резервов делает данную услугу страховых  компаний в настоящее время пока достаточно дорогой. Хотя сам факт подобных попыток говорит о признании  явной необходимости и большой  значимости титульного страхования, а  также позволяет надеяться на его востребованность и перспективу развития.

     Известно, что при оформлении ипотечного кредита, предусматриваются дополнительные издержки, которые включают в себя различные комиссионные сборы за рассмотрение заявки, выдачу кредита, открытие и обслуживание ссудного счета, услуги нотариуса, брокера, риэлтора, оценка квартиры, страхование объекта и  жизни заемщика. Однако нужно страховать еще и право собственности!

     В широком смысле под титульным  страхованием в России понимается страхование  рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество.

     Данный  вид страхования представляет собой  защиту на случай, если приобретенный  в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца:

     А) в результате признания заключенной  с имуществом сделки недействительной и применения судом последствий  её недействительности в виде обязания возврата полученного по сделке имущества;

     Б) в результате удовлетворения судом  предъявленного к владельцу имущества  виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

     Существует  несколько факторов, которые препятствуют активному развитию титульного страхования  в России:

     1. Многие страховые компании все  еще проявляют осторожность к  данному виду страхования, так  как оно является относительно  новым, а значит и наиболее  рискованным.

     2. Титульное страхование является  юридически и организационно  гораздо более сложным видом  страхования, чем простое имущественное  страхование, которое приносит  значительно большую "отдачу".

     3. В настоящее время до определенной  степени сохранилась неразбериха  в действующем законодательстве  о недвижимости, что значительно  повышает "титульные риски"  владельцев недвижимости (т.е. риски  утраты прав на эту недвижимость). При высоких "титульных рисках" страховые компании вынуждены  устанавливать высокую стоимость  страхования, тем самым понижая  на него спрос.

     4. У населения попросту не сформировалась  страховая культура, большинство  не заинтересовано в страховании  в принципе, предпочитая на нем  экономить.

     5. Развитие титульного страхование возможно при стабильной экономике, в первую очередь, при стабильном банковском секторе (так как титульное страхование очень часто связано с предоставлением кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени экономика и банковская сфера не отличались стабильностью, что наглядно продемонстрировано современным финансовым кризисом.

     Как было сказано выше, решение о возможности  и условиях совершения титульного страхования  должно приниматься страховыми компаниями на основании детального юридического заключения о правовом титуле. При  этом безусловно встает вопрос кому страховая компания и другие участники рынка недвижимости могут доверить проверку титула и как клиенту гарантированы риски убытков в случае если титул будет оспорен.

     Как и во всем мире решением этого вопроса может быть только гарантированное страховым полисом крупной страховой компании страховое возмещение в случае совершения юристом компании, выдавшей правовой титул, профессиональной ошибки.

     Под ошибкой обычно понимается допущение  практикующим специалистом небрежности  или нарушение профессиональных обязанностей, которые приводят к  причинению вреда; необеспечение обычного уровня обслуживания, неприменение тех необходимых знаний или навыков, которыми должен обладать профессионал, практикующим специалистом.

       Практикующий специалист - лицо, которое  предоставляет определенный вид  услуг при соблюдении им общепринятых  в данном виде деятельности  минимальных требований профессиональной  этики, обладающее необходимым  уровнем знаний или навыков.

     Страхованием  гражданской профессиональной ответственности  таких практикующих юристов обеспечивается возмещение ущерба, причиненного в  результате допущенных таким специалистом небрежности, ошибок в действиях  или несовершения им действий при выполнении его служебных или профессиональных обязанностей.

     Конфликты на рынке жилья всегда были, есть и будут. Меняются только причины  споров о недействительности сделок. Раньше были  проблемы с приватизацией, больше мошенников и криминала.

     Сегодня возросло число квартир, участвовавших  в нескольких сделках. Установить реального  собственника такой квартиры бывает иногда очень сложно. И, если одна из предыдущих сделок признается недействительной, все последующие сделки также  считаются недействительными автоматически. В результате, страдает последний  собственник.

     Титул собственности ((TITLE OF OWNERSHIP) имеет двойное  смысловое значение: во-первых, это  документ, дающий право на землю, недвижимость, другое имущество; а во-вторых, законное (имеющее юридическое подтверждение) право на владение каким-либо имуществом.

     По  своей сути Титул может абсолютным (совершенным или безусловным) (PERFECT / ABSOLUTE TITLE), либо несовершенным (IMPERFECT TITLE), дефектным (DEFECTIVE TITLE) или оспоримым.

     Кроме того, титулы собственности традиционно  подразделяются на две группы:

• первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было);
• производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего - по договору с ним).

     По  содержанию Титул - это полное историческое резюме всех зарегистрированных документов, связанных с правом собственности  на определенную недвижимость. Этот документ отражает в хронологическом порядке  все зарегистрированные сделки и  указывает на все зарегистрированные сервитуты, закладные, завещания, решения  суда, незаконченные судебные разбирательства  и иные события, которые могут  повлиять на титул.

     Титул, кроме полного и подробного описания объекта недвижимости, содержит характеристики и сведения, которые позволили  бы установить, имеются ли какие-либо документально зафиксированные  недостатки или препятствия (обременения) для того, чтобы выдать покупателю имущества гарантии на правовой титул.

     Удостоверение титула (Title deed) - это специальная процедура, предусматривающая выдачу официального Заключения ( Сертификата) о доброкачественности, выносимое юристом или другим квалифицированным лицом после исследования публичных записей и других юридических документов, касающихся данной недвижимости.

     Как бы тщательно риэлтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет. Согласно статистике каждый сотый владелец жилья лишается своих прав по не зависящим от него причинам.

     Самый большой процент конфликтов на рынке  жилья приходится на споры о недействительности сделок. За последние несколько лет  поводы для споров по правам собственности заметно изменились. С одной стороны, ушли в прошлое претензии, связанные с дефектами при приватизации, характерные для начала 1990-х; меньше стало мошенничества и откровенного криминала. С другой стороны, существенно увеличилось число объектов недвижимости, обращаемых на рынке, а также доля квартир с историей перехода прав собственности, то есть «переживших» несколько сделок. В Москве и области ежегодно совершается свыше 100 тыс. сделок с недвижимостью. Выросло количество квартир, которые имеют дефекты в истории или потенциально несут в себе риск спора о праве собственности

     В 2006 году к Закону "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" была принята  статья о добросовестном приобретателе. Согласно этой статье, квартиру "проверяют" профессиональные участники рынка  недвижимости: риэлтор, нотариус и государственный  орган.

     Судебная  практика стоит на том, что признание  одной из предыдущих сделок с недвижимостью  недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих  сделок. Потерпевшим при этом оказывается  последний собственник. Принятая в  прошлом году дополнительная статья к Закону «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добросовестном приобретателе  не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Даже если статья сработает и суд вынесет  решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации  не превысит 1 млн руб.

     На  помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости. Во-первых, риелторы (агенты), которые подбирают  жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. Во-вторых, нотариусы, которые  удостоверяют сделку. И наконец государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.

     В перечень риэлторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки.

     Вместе  с тем нужно учитывать, что  результаты проверки юридической чистоты  основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе. Риэлторы практически не в состоянии лично  встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей  и узнать обстоятельства, сопутствующие  совершению сделки, установить факт наличия  прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных  в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые  невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах, например факт совершения сделки под  влиянием насилия или угрозы, в  результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел  или нотариуса. Да и само мнение агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным. А не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.

     По  законодательству риэлтор несет  ответственность за просрочку и  предоставление некачественных услуг. В случае лишения права собственности  клиента на приобретенную недвижимость агент не обязан возмещать стоимость  объекта. Его ответственность может  выразиться лишь в возвращении полученного  вознаграждения и уплате штрафа. Более  того, риэлтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих  лиц, способных оспорить сделку по истечении  какого-то времени, так как его  услуги в основном касаются посредничества между сторонами. Агент не имеет  резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры своему клиенту, если последний утратит  право на жилье по решению суда. Одно время некоторые крупные  риэлторские компании широко внедряли так называемые гарантийные обязательства, в которых провозглашали гарантию юридической чистоты сделки и финансовой защиты. Однако эти гарантии относились только к последней сделке и не покрывали риски в истории квартиры. В последние годы наблюдается отход от данной практики и возрастающий интерес агентов к страхованию титула.

     Во  всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис  страхования профессиональной ответственности  может быть и у риэлтора, но он распространяется на случаи, когда  клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причиненных им убытков. Для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риэлторов необходимо решение суда, обязывающее агента возместить убытки. При оспаривании  же сделки сторонами являются продавец и покупатель, а риэлтор стороной в деле не является. В этом отличие  полиса страхования профессиональной ответственности агентов от страхования  конкретной сделки (страхования права  собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье).

     При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут  быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого  имущества. То есть проверке подлежат лишь права продавца. Нотариус также  не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения  правомерности распоряжения недвижимостью  или ее приобретения, поскольку отсутствие (наличие) соответствующего штампа в  паспорте не служит доказательством  того, что человек в браке не состоит (состоит).

     При выяснении дееспособности граждан  и правоспособности юридических  лиц нотариусы не запрашивают  информацию у судебных органов о  лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, — сведения о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем  совершение сделки недееспособным или  ограниченно дееспособным гражданином  либо неправоспособным юридическим  лицом является основанием для признания  ее недействительной. Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения  продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило  основанием для признания сделки недействительной.

     При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в  определенных пределах.

     Из  всего вышесказанного вытекает вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании  удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку  ответственность нотариуса наступает  в случае совершения нотариального  действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

     Завершающая стадия совершения сделки — государственная  регистрация сделки и прав на недвижимость. Ее порядок не предусматривает сбора  информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию).

     Таким образом, ни риэлторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной  защиты прав владельцев недвижимости, поэтому дополнительной защитой  и гарантией становится страхование  права собственности, созданное  в целях защиты хозяина от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жилье.

     Участники рынка недвижимости справедливо  признают, что единственной гарантией  финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис  страхования права собственности  — страхования титула. Не зря  при ипотеке кредитные организации, не испытывающие (в отличие от некоторых  риэлторов) чувства псевдоконкуренции к страховщикам, давно включили страхование титула в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика.

     Специалисты включают в страховое покрытие возможные  риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать  риск утраты права собственности  на недвижимость по решению суда, в  том числе по основаниям, предусмотренным  ст. 168–179, 302 ГК РФ. Объем покрытия избирает страховщик.

     Рассмотрим  основные этапы страхования права  собственности.

     Проводят  преддоговорную экспертизу на предмет  юридической чистоты объекта  страхования (приобретаемого жилья); оценивают  судебную перспективу спора как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным. Это особенно важно, если страхование осуществляют до сделки купли-продажи.

     Обеспечивают  финансовую гарантию возврата вложенных в недвижимость средств. Размер гарантии определяет страховая сумма, которая может быть равна рыночной стоимости жилья.

     Гарантируют юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое  сопровождение может взять на себя страховщик. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховой компании. Сам  он вправе даже не участвовать в  нем. Страховщик становится на место  страхователя и не меньше заинтересован  в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика  по страховой защите шире, чем обязательство  возмещения ущерба.

     Суть  страхования права собственности  состоит в защите от последствий  уже произошедших событий (нарушение  прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот  момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т. д.). Страхование права собственности защищает против любого неизвестного «дефекта» в праве. То есть всякие правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

     Существенным  является такое обстоятельство: если даже к моменту вынесения судом  решения о лишении права собственности  договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести  ответственность по выплате возмещения.

     Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории  перехода прав, проверку прав пользователей. Отличие проверки страховой фирмы  от риелторской состоит в том, что страховая компания ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к владельцу жилья. Конечно, страховая фирма может не выявить потенциальные риски (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение). Но страхование и производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение. Вот тут и поможет страхование титула или, другими словами, страхование права собственности на жилье.

     Таким образом, специалисты включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых приведет к прекращению права собственности; проводят экспертизу на предмет юридической чистоты объекта страхования; оценивают судебную перспективу спора по выявленным и скрытым рискам; обеспечивают финансовую гарантию возврата вложенных в квартиру средств.

     Страховая компания также гарантирует юридическое  сопровождение на случай предъявленных  к новому собственнику судебных исков  и, в некоторых случаях, берет  на себя расходы по юридическому сопровождению.

     Более того, она, как правило, сама ведет  дело в суде и, поэтому, заинтересована в благополучном разрешении спора.

     Разумеется, страхование права собственности  не устраняет все риски, но обеспечивает финансовую защиту от их последствий.

     Если  суд вынесет решение о лишении  прав собственности, этот случай будет  считаться страховым, и возмещение будет выплачивать страховая  компания.

     Договор страхования заключается на срок от полугода до трех лет.

     Титульному  страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется как минимум десятилетняя история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:

     • обмана со стороны продавца;

     • небрежности посредника (риелтора) при проведении экспертизы прав на жилье, его умысел;

     • нарушения требований к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной  регистрации, нотариусов, риелторов;

     • нарушений законодательства, совершенных  во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом;

     • нарушений на этапе приватизации жилья;

     • продажи недвижимости, запрещенной  к передаче в личную собственность;

     • ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.), или  документов, являющихся основанием для  совершения сделки (доверенность, справка  и т.п.);.

     • приобретения собственности, находящейся  под арестом, запретом, залогом;

     • заключения сделки недееспособным лицом  или ограниченно дееспособным гражданином;

     • заключения сделки дееспособным гражданином, не способным понимать значение действий и руководить ими;

     • заключения сделки неправоспособным юридическим  лицом. Среди факторов, влияющих на степень риска и размер тарифа,

     безусловным лидером является история титула, а именно — насколько часто  ранее менялись собственники квартиры. Зависимость между количеством  предшествующих владельцев и страховым  тарифом прямая — чем чаще менялся  собственник, тем выше будет тариф. Другими повышающими риск факторами  являются:

     • количество проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних и недееспособных;

     • форма прав на квартиру;

     • условия приватизации.

     При титульном страховании страховщик обычно обеспечивает юридическое сопровождение  договора. Среди проблем, с которыми может столкнуться страховщик, прежде всего встречается мошенничество со стороны продавца недвижимости. Чаще это не мошенничество, а желание родственников продавца оспорить совершенную сделку, особенно если продавец находится в группе риска (пожилой человек, состоит на учете в психоневрологическом диспансере и т.п.). На практике встречаются1:

     • попытки со стороны продавца оспорить подлинность его подписи на нотариально  удостоверенном договоре;

     • продажа или аренда с последующей  продажей чужой жилплощади. К этой же группе относятся: продажа объекта  по дубликатам документов; продажа  неприватизированных квартир; мнимая смерть владельца или ложное завещание; аферы с компьютерными базами данных;

     • многократная продажа (одновременно нескольким лицам) имеет место как на первичном, так и на вторичном рынках жилья;

     • продажа юридически «грязной» недвижимости — объектов, которые отягощены  юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, в том числе  и в отношении государственных  органов;

     • использование ложных доверенностей  - имеющих силу только в момент выдачи или же заведомо фальшивых.

     Проверка  «чистоты титула» остается непростым  делом и на относительно сформированном рынке жилья в США. Для того чтобы доказать надзорным органам  свою способность осуществлять титульное  страхование и при этом не столкнуться  с собственной неплатежеспособностью, страховщики обязаны представить  в надзорный орган документ, регламентирующий механизмы получения и анализа  информации об истории прав на недвижимость. Этот документ должен быть одобрен  надзорным органом, что является важным условием для получения лицензии на титульное страхование. Данная особенность  характерна только для рынка титульного страхования.

     Основная  цель проверки титула - это защита интересов  широкого круга бизнес структур: самих  собственников, их потенциальных контрагентов, партнеров, участников инвестиционных дэвэлоперских проектов, банков при принятии решения о кредитовании под залог недвижимости, нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью и ведении наследственных дел, оценщиков и аудиторов, страховых компаний при страховании недвижимости и титульном страховании, в том числе их защита от тех обстоятельств, которые либо объективно не могут быть установлены на момент проведения проверки, либо вероятность наступления определенных последствий сложно спрогнозировать