Управление муниципальной недвижимостью

 

Министерство образования  и науки Российской Федерации

 

Казанский государственный  архитектурно-строительный университет

 

 

 

Кафедра экономики 

и предпринимательства 

в строительстве

 

 

 

 

 

 

Реферат  на тему:

«Управление муниципальной  недвижимостью»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент гр.8ЭН502

Курманаева Л.Э.

Проверил Матвеева Е.С.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Казань 2012

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1.Понятие муниципальной собственности………………………………4

Глава 2. Система управления муниципальной собственностью…………….12

Заключение……………………………………………………………………….21

Список используемой литературы……………………………………………..23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В последнее время одной из самых  актуальных считается проблема повышения  эффективности системы управления экономикой, в том числе и сферы  управления недвижимым имуществом. Эту  сферу муниципальные органы имеют  возможность регулировать непосредственно.

         Недвижимость составляет значительную часть государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности.

Управление муниципальной собственностью представляет собой деятельность органов и должностных лиц местного самоуправления по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности в целях максимального обеспечения социально значимыми услугами населения муниципального образования и осуществляемая в форме принятия нормативно-правовых актов, организации их осуществления и контроля за их исполнением.

Исследование мирового опыта муниципального управления показывает, что многообразие муниципальных систем обусловлено  особенностями исторического, регионального  и политического характера различных  стран. Изучение этих особенностей является важным при анализе различных  моделей управления собственностью на уровне местных образований с  целью выбора наиболее приемлемых вариантов  для создания разнообразных муниципальных  систем в России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Понятие муниципальной собственности

Муниципальная собственность - самостоятельная форма собственности, особый вид публичной (общественной) собственности, представляет собой  совокупность экономических отношений, возникающих между органами местного самоуправления (их представителями) в  процессе реализации ими социально-экономических  функций и иными субъектами экономической  деятельности и обеспечивающих условия  сохранения и воспроизводства объектов жизнеобеспечения муниципального образования  в целях удовлетворения приоритетных потребностей местного сообщества.

Муниципальная собственность - экономическая категория, ее статус и правосубъектность определяются установленными правилами, соответственно разграничивая экономический и юридический аспекты понятия "муниципальная собственность", необходимо подчеркнуть приоритет экономической природы данного феномена.

В настоящее время муниципальная  собственность занимает достойное  место в структуре форм собственности  Российской Федерации. Характерными особенностями  муниципальной собственности являются:

- непосредственная связь  данной собственности с интересами  местного сообщества;

- воплощение в ней особой  совокупности экономических отношений  между человеком и властью;

- отнесение ее к разновидности  публичной (общественной) собственности;

- муниципальная собственность  является основным инструментом  социальной защиты и поддержки  населения территории муниципального  образования.

Сущность и назначение муниципальной собственности предполагает, что целью управления является решение  вопросов местного значения, т.е. вопросов непосредственного обеспечения  жизнедеятельности населения муниципального образования. Субъекты, реализующие право владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, действуют в публичном интересе, установленном их предметами ведения, компетенцией и полномочиями.

Состояние объектов муниципальной  собственности и муниципальных  хозяйствующих субъектов целиком  на совести местных органов власти и управления.

Муниципальная собственность  является одним из важнейших элементов  современной экономической системы. Эта собственность включает в  себя широкую сеть объектов как хозяйственного, так и социально-бытового назначения, локализованную в рамках муниципального образования и являющуюся основой  территориальной воспроизводственной  системы. От уровня развития муниципальной  собственности, а также эффективности  использования её составляющих и  всей системы в целом во многом зависит качество жизни местного населения. При этом следует подчеркнуть, что процесс формирования муниципальной  собственности в муниципальных  образованиях России ещё не завершён. Территориальные, отраслевые особенности  муниципальной собственности, формы  использования её производственной, финансовой и социальной составляющей ещё не имеют устоявшихся проявлений, требуют изучения и оптимизации.

Муниципальная собственность  служит основой независимости и  самостоятельности местного самоуправления, инструментом социальной защиты и поддержки  населения территории. В России выполнение этих функций муниципальной собственности  приобретает особую значимость.

Несмотря на ту важную роль, которую играет муниципальная собственность как на федеральном уровне, так и на территориальном - эта форма собственности ещё недостаточно изучена.

Муниципальная собственность  представляет собой особую форму  собственности со специфической  структурой субъектов и объектов, присущими только ей характеристиками и противоречиями. Она имеет плюралистические проявления в силу ее двойственной природы, но вместе с тем вполне самостоятельна. Эта самостоятельность обусловлена ее особыми, только ей присущими, родовыми признаками, собственным положением в системе экономических отношений и закреплена юридически как особый сектор экономики. Социально-политическое предназначение муниципальной собственности в демократическом обществе диктует необходимость формирования, развития и использования ее в экономических отношениях современной России.

Важнейшей характеристикой  муниципальной собственности, как  экономического явления, следует считать  ее функциональное предназначение и  функциональные возможности. Содержание муниципальной собственности проявляется  в ее разнообразных, многочисленных функциях.

В системе отношений муниципальной  собственности следует различать  три группы функций: экономические  функции муниципальной собственности; функции социальные; управленческие функции.

Важнейшей экономической  функцией муниципальной собственности  является воспроизводственная. Воспроизводственная функция муниципальной собственности охватывает три взаимосвязанных процесса: воспроизводство материальных и нематериальных благ; воспроизводство человека и воспроизводство отношений собственности. Данная функция позволяет возобновлять производство многообразных материальных и нематериальных благ для удовлетворения потребностей индивидов, которые невозможно удовлетворить в одиночку. Она удерживает общественный сектор экономики на уровне муниципального образования в определённых экономических параметрах на базе обособившейся части национального богатства. Удовлетворение ряда потребностей отдельного индивидуума и исторически сложившегося сообщества, в том числе экономически, обеспечивается на базе муниципальной собственности.

Муниципальная собственность  участвует также в процессе воспроизводства  человека, как совокупного работника  данного территориального образования, создавая рекреационную среду: жилищный фонд, коммунально-бытовое обслуживание, образование, здравоохранение и  т.п. Муниципальная собственность  обеспечивает самовоспроизводство территории, как природной, так и среды обитания человека. Муниципальная собственность своими инструментами обеспечивает формирование оптимальной структуры экономики территориальных образований и, что крайне важно для современного этапа развития России, создания инфраструктуры как промышленного, так и социального назначения.

Кроме того, в рамках воспроизводственной  функции муниципальная собственность  способствует либерализации и координации  экономической жизни, развитию конкуренции  и рыночных отношений, оптимизирует поведение участников рынка.

Муниципальная собственность  способствует развитию микросреды бизнеса, особенного мелкого; появлению новых  организационно-правовых форм функционирования предприятий; организационно-правовой интеграции и диверсификации предприятий. Пограничное значение имеет функция  демократизации отношений муниципальной  собственности, ибо развитие содержания, границ, структуры муниципальной  собственности характеризует переход  от гипермонопольной государственной формы собственности к полифункциональным ее формам и производственным отношениям. Это позволяет говорить, что муниципальная собственность как экономический феномен является основой независимости и самостоятельности местной экономики, гарантом наиболее эффективного использования местных ресурсов.

К социальным функциям муниципальной  собственности следует отнести: удовлетворение социальных потребностей; социальную защиту населения, так как  муниципальная собственность - это  условие защищённости отдельных  членов местного сообщества при получении  ими необходимых благ; социальную адаптацию населения; объекты муниципальной собственности способствуют выполнению экологической функции - переработки отходов, а субъекты муниципальной собственности следят за состоянием окружающей среды. Муниципальные власти выступают защитниками «права собственности» граждан на экологически чистую среду проживания, исходя из конкретной ситуации, сложившейся в экологическом комплексе региона, финансовых ресурсов, а также масштабов потребности в продукции предприятий - загрязнителей.

Границы реализации экономических  и социальных функций муниципальной  собственности достаточно условны. Можно сказать, они прозрачны, так  как эти функции взаимодополняют друг друга. Формирование муниципальной собственности и её эффективное использование во многом зависит, во-первых, от соотношения между её экономической и социальной составляющей; во-вторых, от выбора её формы реализации по различным группам (имущества, предприятия, ценные бумаги); в-третьих, от развития инфраструктуры муниципальных образований, обеспечивающей её воспроизводство.

Управленческая функция  муниципальной собственности дискуссионна. Существуют две основные точки зрения на логику развития этого процесса. Первая точка зрения исходит из самоуправляемой природы муниципальной собственности, а вторая - из государственного воздействия на управление муниципальной собственностью.

В российской действительности выделяются факторы формирования и  развития муниципальной собственности: масштабное разгосударствление объектов муниципальной собственности, приватизация; муниципальное участие в экономике  своей территории и контроль за экономическими процессами со стороны органов местного самоуправления; привлечение дополнительных источников средств для местного бюджета; расширение финансовых и материальных возможностей для обеспечения социальной защиты населения.

В реальной жизни существует множество различных экономических, социальных, экологических причин формирования и развития муниципальной собственности. Можно сказать, что совокупность всех дополнительных причин, переплетение экономических, социальных и экологических  причин составляет первопричину указанных  процессов муниципальной собственности. Наличие взаимосвязи между различными причинами указывает на взаимосвязь  интересов населения и органов  местной власти. В конечном счёте, отношения муниципальной собственности  должны обеспечить условия равновесного состояния воспроизводственной  системы территории. Одним из главных  вопросов при решении данной проблемы является создание и обеспечение  функционирования соответствующей  инфраструктуры, которая с одной  стороны, создаёт непосредственные материальные условия реализации эколого-социальных интересов населения. С другой стороны, обеспечивает реализацию экономических  интересов своих субъектов, что  выражается в функционировании институциональной  и рыночной инфраструктуры местных  органов самоуправления.

Условия формирования муниципальной  собственности несут в себе не только возможности создания ее объектов и субъектов, но и определенные ограничения, обусловленные ресурсной ограниченностью  территории, институциональной организацией общества и др. Важнейшим условием формирования муниципальной собственности  является приватизация (как первичная, так и вторичная). Причинами развития муниципальной собственности являются: необходимость создания общественных благ, с чем может справиться в  основном муниципальная собственность; контроль за естественными монополиями; поиск дополнительных источников пополнения местного бюджета; обеспечение социальной защиты населения.

Основная проблема муниципальных  образований - это постоянная нехватка средств не только на развитие, но и  на текущие нужды, причем это не является особенностью России, а присуще всем странам. Основными источниками  доходов, которыми располагают органы местного самоуправления, являются: налоги; неналоговые поступления; доходы от собственной хозяйственной деятельности; муниципальный кредит.

Первые две группы источников доходов, в той или иной степени, это -средства, которые государство собирает с населения и предприятий. С этой точки зрения их размеры ограничены налогоспособностью населения и предприятий. Третья и четвертая группы напрямую зависят от ресурсов, имеющихся у муниципального образования, и способности муниципальных служб их эффективно использовать.

Итак, муниципальная собственность  является материальной основой исполнения функций, возложенных на органы местного самоуправления Конституцией, законодательством  Российской Федерации и субъектов  Федерации.

Собственником муниципального имущества является муниципальное  образование как юридическое  лицо и субъект гражданского права. От его имени функции собственника исполняют представительные и исполнительные органы местного самоуправления, уполномоченные на то Уставом муниципального образования, другими нормативно-правовыми актами.

Как всякий ответственный  собственник муниципалитет обязан формировать свою имущественную  политику, чтобы обеспечить:

- использование муниципального  имущества как инструмента экономического  развития территории;

- использование имущества  по целевому назначению с извлечением  максимального социального и  /или коммерческого эффекта;

- поддержание имущественного  комплекса в работоспособном  состоянии;

- эффективную реализацию  муниципального имущества, по  тем или иным причинам не  приносящего социального и/или  коммерческого эффекта;

- приобретение (или создание  вновь) имущества, необходимого  для решения социальных задач  с учетом принципа разумной  достаточности;

Наиболее часто встречаемые  на практике недоработки муниципальной  имущественной политики:

- недостаточный контроль за использованием муниципального имущества муниципальными учреждениями и предприятиями, допускающий несанкционированные списание и продажу имущества, сдачу помещений в аренду;

- препятствующее развитию  муниципального образования искусственное  сдерживание приватизации муниципальных  предприятий, работающих в конкурентной  среде, не приносящих муниципалитету  дохода и не несущих никаких  социальных нагрузок;

- сохранение монопольного  положения муниципальных предприятий  в сфере жилищно-коммунального  хозяйства, препятствующее эффективному  использованию имущественного комплекса  ЖКХ;

- отсутствие системного  подхода к формированию муниципальной  нормативно-правовой базы по управлению  муниципальной собственностью.

В состав муниципальной собственности, как правило, входят предприятия  жилищно-коммунального комплекса, учреждения образования, здравоохранения, культуры, спорта, жилой фонд и нежилые помещения. В настоящее время той или  иной муниципальной собственностью обладает около 92% муниципальных образований. Муниципальные предприятия имеются  у 40% муниципальных образований; муниципальные  учреждения образования — у 72%; муниципальные  учреждения здравоохранения — у 65%, муниципальные учреждения культуры и спорта — у 65%, муниципальный  жилой фонд и нежилые помещения  — у 70% муниципальных образований.

 

Глава 2.Система управления муниципальной собственностью

Управление муниципальной  собственностью представляет собой  деятельность органов и должностных  лиц местного самоуправления по владению, пользованию и распоряжению объектами  муниципальной собственности в  целях максимального обеспечения  социально значимыми услугами населения  муниципального образования и осуществляемая в форме принятия нормативно-правовых актов, организации их осуществления  и контроля за их исполнением.

Законодательная и нормативно-правовая база, регулирующая вопросы муниципальной  собственности, может быть разделена  на три самостоятельных блока:

- формирование муниципальной собственности;

- управление муниципальной собственностью, в том числе муниципальным  жилищным- фондом и земельными ресурсами;

современные изменения в  законодательстве направлены на ограничение  перечня имущества, которое может  находиться в муниципальной собственности, на исключение из него объектов, используемых в коммерческих целях (для пополнения доходов бюджета). В частности, не предусматривается существование  муниципальных банков и иных финансово-кредитных  учреждений, упоминавшихся в Федеральном  законе 1995 года. Одна часть движимого  и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, передается в управление муниципальным  предприятиям и учреждениям , другая входит в состав муниципальной казны. Согласно Гражданскому кодексу РФ, муниципальную казну составляют средства местного бюджета и имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями. Эффективное управление муниципальным имуществом обеспечивает качественное оказание муниципальных услуг. 
 Нормативную базу управления муниципальным имуществом составляют федеральные и региональные законы. По вопросам, отнесенным к полномочиям местного самоуправления, представительными органами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты (положения). 
 Органы местного самоуправления обязаны вести учет наличия и изменения состава муниципального имущества. С этой целью ведется реестр муниципального имущества, представляющий собой информационную систему, построенную на единой для всей страны классификации, методологической основе и программной базе. Для организации учета и управления муниципальным имуществом в структуре местной администрации обычно создается комитет по управлению имуществом или иной орган.

           Операции, осуществляемые с муниципальным имуществом. 
  Органы местного самоуправления могут осуществлять с объектами муниципальной собственности операции купли-продажи, обмена, дарения, аренды. Выбор способа использования осуществляется исходя из целей и задач развития муниципального образования. Ниже рассматриваются особенности отдельных операций с муниципальным имуществом. 
 Приватизация. Неэффективная муниципальная собственность может быть приватизирована. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ". По условиям приватизации объекты муниципальной собственности разбиваются на категории: 
- объекты, приватизация которых запрещается; 
- объекты, приватизация которых может осуществляться по индивидуальному решению представительного органа муниципального образования; 
- объекты, приватизация которых осуществляется администрацией по программам, ежегодно утверждаемым представительным органом. 
 Представительный орган муниципального образования утверждает перечни объектов муниципальной собственности, подлежащих и запрещенных для приватизации. Способы приватизации собственности муниципальное образование выбирает самостоятельно. Чаще всего это аукцион или коммерческий конкурс. Аукцион проводится в форме открытых торгов, в которых выигрывает назвавший максимальную цену. Победителем коммерческого конкурса объявляется предложивший не только наиболее высокую цену, но и лучшие условия. При равенстве предложений победителем признается участник, чья заявка была подана раньше. Для муниципального образования коммерческий конкурс имеет преимущества, так как оно может выдвигать такие условия приватизации, как сохранение профиля предприятия в течение определенного времени, сохранение рабочих мест и т.п. 
Муниципалитет может приобретать в собственность необходимое ему имущество. Продавцами являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти. Государственную регистрацию прав собственности осуществляют специальные учреждения юстиции. 
 Мена. Муниципальное движимое и недвижимое имущество может быть обменено на другое                       
 Дарение. Любое физическое или юридическое лицо может безвозмездно передать в муниципальную собственность движимое или недвижимое имущество. Договор дарения также подлежит государственной регистрации прав собственности. 
 Аренда. В аренду могут быть переданы здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения; оборудование, транспортные средства и другое имущество, не теряющее своих натуральных свойств в процессе использования. 
Организации и граждане, желающие взять в аренду муниципальное имущество, подают заявку в Комитет. Заявка должна быть рассмотрена в течение определенного времени со дня ее регистрации. При поступлении нескольких заявок проводятся коммерческие торги, которые выигрывает тот, кто предоставляет наилучшие условия. 
Администрация может выставить обязательные условия аренды (например, инвестиции в арендуемый объект, осуществление текущего и капитального ремонта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и т.п.). Если все они согласованы, заключается договор аренды между Комитетом и арендатором. Последний берет на себя коммерческий риск, самостоятельно осуществляет хозяйственную деятельность на базе арендованного имущества, получает прибыль. Срок аренды определяет Комитет с учетом интересов муниципального образования. Арендная плата служит одним из источников доходов местного бюджета. 
В отдельных случаях на передачу муниципального имущества в аренду может проводиться некоммерческий конкурс, когда от арендатора требуют выполнения определенных условий. Целевым назначением, без проведения конкурса, муниципальное имущество может передаваться в аренду в исключительных случаях - конкретному арендатору под определенный вид деятельности. 
 Сложившаяся практика оценки эффективности использования муниципальной собственности основывается на анализе состояния и тенденций изменения ее вклада в формирование базы неналоговых доходов местного бюджета. Выделяют следующие задачи обеспечения эффективного управления муниципальной собственностью: 
- структурную и количественную оптимизацию организаций и предприятий муниципальной формы собственности; 
- обеспечение полного и своевременного учета муниципальной собственности и всех проводимых с ней операций; 
- создание единой системы контроля сохранности муниципальной собственности и использования ее по назначению; 
- выработку критериев оптимальных решений по распоряжению муниципальной собственностью; 
- повышение инвестиционной привлекательности муниципальной собственности. 
  
Экономические проблемы управления муниципальным имуществом 
  При формировании муниципальной собственности, управлении муниципальным имуществом и его приватизации возникают сложные экономические проблемы.

     Далее рассматриваются некоторые из них. 
1. Передача объектов в муниципальную собственность. 
Основная доля ведомственного жилья, объектов инженерной инфраструктуры городов и объектов социального назначения уже передана в муниципальную собственность. При передаче в муниципальную собственность объектов, остающихся пока в собственности предприятий, возникают серьезные проблемы. 
Проблема финансирования. При существующей практике, подписывая акт приемки объектов в муниципальную собственность, орган местного самоуправления далеко не всегда получает дополнительные доходы в бюджет для финансирования их содержания. Отказ от приема тоже опасен, поскольку многие предприятия в условиях финансового кризиса не в состоянии содержать жилые дома, детские сады, другие объекты, которыми пользуются жители муниципального образования. Нередки случаи, когда предприятия просто "бросают" социальные объекты, имущество которых разворовывается. Здесь не может быть общего рецепта, и в каждом конкретном случае орган местного самоуправления обязан принимать решение с учетом всех экономических и социальных факторов. 
 Проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную собственность в состоянии, пригодном для эксплуатации. На деле зачастую передаются ветхие жилые дома, требующие срочного капитального ремонта или даже сноса и переселения жильцов, изношенные инженерные сети, котельные и т.п.  Муниципальное образование вправе отказаться от приема в собственность подобных объектов, но в отдельных случаях, сознавая безвыходность ситуации, соглашается на это. Такая практика отрицательно сказывается на его финансовом состоянии. 
2. Определение условий сдачи в аренду, обоснованное установление ставок арендной платы за использование нежилых помещений и другого муниципального имущества. 
 В данном случае важно найти баланс интересов между стремлением муниципального образования увеличить доходы бюджета от аренды и опасностью свертывания арендаторами важных видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату. Надежным средством решения этой проблемы является широкая дифференциация ставок арендной платы в зависимости от места расположения арендуемого объекта и вида деятельности, сочетающаяся с системой льгот и привилегий. 
3. Определение целесообразности приватизации объекта в сравнении с арендой и совершенствование технологии приватизации. 
 Здесь могут быть реализованы разные подходы для экономически эффективных (доходных) и убыточных объектов. Доходный объект можно продать по высокой цене и получить крупные разовые поступления в бюджет. В то же время арендная плата за этот объект будет пополнять бюджет постоянно и в связи с инфляцией со временем может возрастать. Формально выполненный экономический расчет обычно свидетельствует в пользу приватизации, однако представительный орган муниципального образования при согласовании программы на очередной год не может ограничиться таким расчетом и должен взвесить все, в том числе отдаленные последствия приватизации объекта. 
 Цель приватизации убыточных объектов - сокращение расходов бюджета на их содержание. Цена объекта в этом случае может быть низкой. Единственным ограничителем является социальная значимость объекта. Например, в одном из городов депутаты отказались включить в представленный администрацией план приватизации на очередной год убыточный книжный магазин, поскольку это был единственный в городе магазин, специализированный на продаже учебной и методической литературы. В условиях бюджетного дефицита принятие таких решений является нелегкой задачей. 
4 Приватизация жилья. 
Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы как можно больше жителей стали собственниками своих жилых домов и квартир. Как было показано в главе 5, в соответствии с Федеральным законом 2003 года и новым Жилищным кодексом РФ муниципальное жилье сохранится только для малоимущих (жилищный фонд социального назначения) и некоторых других категорий граждан (специализированный жилищный фонд). Фактически население, несмотря на бесплатность приватизации (за исключением расходов по оформлению соответствующих документов), приватизировало лишь около половины жилищного фонда. Основной причиной этого стали опасения, связанные с лишением владельцев частного жилья бюджетных дотаций. Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих жилых домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения проблемы является работа с населением при четких обязательствах создания одинаковых экономических условий для приватизированного и муниципального жилья, содействие созданию товариществ собственников жилья, наглядная демонстрация их преимуществ. 
 Для осуществления работ, связанных с приватизацией жилья, в муниципальных образованиях создаются соответствующие структуры, чаще всего в форме агентств, имеющих статус муниципального учреждения. Наряду с этим приватизацию муниципального жилья могут осуществлять частные агентства.

 
5. Приватизация встроенных помещений  в жилых домах. 
 Многие органы местного самоуправления при приватизации предприятий и организаций, расположенных на первых этажах жилых домов, отказывают в приватизации самих помещений, передавая их предприятиям в аренду. Таким образом муниципальная власть сохраняет за собой рычаги воздействия на предприятия.  Отрицательным же моментом является то, что организация, не получив помещение в собственность, воздерживается от серьезных капитальных затрат на его обустройство. 
 Ситуация может измениться благодаря созданию товариществ собственников жилья. Встроенное помещение должно стать коллективной собственностью товарищества, и уже с ним арендатор должен будет устанавливать договорные отношения. Однако и муниципальная власть может участвовать в товариществе как собственник встроенного помещения, если в нем располагается, например, муниципальное учреждение. 
 Комплексный подход к управлению 
муниципальной недвижимостью. 
 Организационные структуры управления 
  До недавнего времени управление муниципальной землей и муниципальным недвижимым имуществом рассматривалось муниципальными образованиями как две различные задачи, решение которых возлагалось на разные органы: земельный комитет и комитет по управлению имуществом. Недостатком раздельного управления землей и недвижимым имуществом является отсутствие единой системы объективной оценки и взимания платежей за использование муниципальной недвижимости, что приводит к постоянному занижению ее стоимости и сокращению поступлений в бюджет. Осложняется контроль денежных потоков в сфере недвижимости, прогнозирование тенденций и ожидаемых поступлений в местный бюджет. Все это снижает значимость недвижимости для муниципального образования. Переход к единой системе управления муниципальной недвижимостью обеспечивает создание цивилизованного местного рынка недвижимости, гарантии имущественных прав на недвижимость, а также привлечение инвестиций в недвижимость и, как следствие, увеличение доходов бюджета.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В ближайшее время на российском рынке недвижимости должны произойти  серьезные изменения, большая часть  нежилой недвижимости будет передана в руки частных управляющих компаний. Планируется, что управление муниципальной недвижимостью будет производиться компаниями, которые выиграют соответствующие конкурсы, но многие специалисты считают, что управление муниципальной недвижимости перейдет к коммерческим структурам, которые будут подконтрольны муниципальным органам.  

Во многих странах управление муниципальной недвижимостью осуществляется независимыми компаниями, которые могут  наиболее эффективно использовать имеющиеся  ресурсы.  Во всем мире управляющие компании работают не только с нежилой, но и с жилой недвижимостью, создавая комфортные условия проживания для многих людей.  Управление муниципальной недвижимостью, как правило, включает в себя не только сдачу в аренду площадей здания, но и ремонт, охрану и техническое обслуживание помещений. Если найти сантехника или электрика для того, чтобы починить текущий кран или сгоревшую электропроводку в обычном доме бывает очень большой проблемой, то в зданиях, которые эксплуатируются управляющими компаниями, таких проблем возникнуть не должно. 

Грамотное управление муниципальной недвижимостью может принести городу значительный доход. Известно, что во многих крупных городах имеются бесхозные площади, которые стоят на балансе у муниципальных властей. Предоставление таких площадей арендаторам также может принести значительный доход.

Очевидно, что для оценки стоимости  недвижимости, которая будет передаваться под управление компаниям, необходимо привлекать независимых экспертов, которые смогут определить инвестиционный потенциал объекта. 

Несмотря на все усилия властей, управление муниципальной недвижимостью в России происходит крайне неудачно,  муниципальные власти многих городов обычно просят дотации у государства, а не повышают эффективность управления муниципальной недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1)  Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление

муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. пособие. - М.: Дело, 2001

2)  Управление развитием объектов муниципальной недвижимости. Учеб.

пособие. Грабовой П.Г., Иванова Н.В. – М.: МГСУ, 2005

3) Гельман В.Я. Федеральная политика и местное самоуправление // Власть. - М., 2007

4) Васильев В.И. Федеральное законодательство  и компетенция органов местного  самоуправления // Законы области  как субъекта Российской Федерации  / Под ред. Тихомирова Ю.А. - Воронеж:  Издательство Воронежского университета, 2006.

5) Шаломенцева Е.Г. Проблемы правового регулирования инновационного управления муниципальной собственностью // Конституционное и муниципальное право», 2008 г. 

6) Мулагаева З.З. Способы эффективного управления муниципальной собственностью // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. №9.