Министерство  образования Российской Федерации

Кубанский Государственный Технологический  Университет

Кафедра технологии, организации, экономики  строительства и управления недвижимостью

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

По дисциплине: «Управление муниципальной недвижимостью»

 

 

 

 

Выполнила: студентка 5 курса

группы 07-ЗС-ЭУ

Михайлова Елена

Проверила: Ковтуненко М.Г.

 

 

 

 

 

г. Краснодар, 2012г.

 

 

Тема: Управление муниципальной  недвижимостью г. Волгоград.

 

 

Содержание

Введение

РАЗДЕЛ 1. Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ

1.1 Сущность муниципальной собственности

Раздел 2. Анализ действующей практики управления муниципальной недвижимостью в  г. Иркутске

2.1 Состав муниципальной собственности  г. Иркутска

2.2 Анализ существующей практики распоряжения муниципальной недвижимостью г. Иркутска

РАЗДЕЛ 3. эффективное управление объектами  муниципальной недвижимости

3.1 Перспективы управления муниципальной  недвижимостью в г.Иркутске

3.2 Организационные вопросы разграничения  муниципальной недвижимости г.Иркутска по целям ее деятельности

3.3 Оценка социально-экономического  эффекта от реализации проекта  разграничения муниципальной недвижимости  г. Иркутска по целям ее деятельности

Заключение

Список  использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-1-

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Муниципальная собственность является определяющей частью финансово-экономической базы местного самоуправления и одним  из главных рычагов реализации местной  социально-экономической политики. призвана обеспечивать интересы большого количества людей: лиц, проживающих на территории городского или сельского поселения либо иного муниципального образования. Она охватывает умелое использование и распоряжение:

1    имеющимися в собственности муниципального образования денежными средствами,

2    муниципальными предприятиями и организациями,

3    зданиями и сооружениями как производственного, так и непроизводственного назначения,

4    муниципальным жилым фондом и нежилыми помещениями,

5    а также другим движимым и недвижимым имуществом.

Сегодня существует множество проблем в  управлении муниципальной собственностью.

1) Цель исследования – выявление  путей совершенствования процесса  управления муниципальной недвижимостью  г.Иркутска.

 

2) Задачи исследования.

1.   Рассмотреть сущность муниципальной собственности, как экономической основы МСУ,

2.   Провести социально-экономический анализ муниципального образования г.Иркутска,

3.   Сформулировать перспективные направления в сфере управления муниципальной собственностью в г.Иркутске в связи с реформой местного самоуправления.

4.     Рассчитать предполагаемый социально-экономический эффект от предложенного способа.

Органами  местного самоуправления пройден очень  сложный и очень интересный путь по использованию и распоряжению муниципального имущества. Решением данной задачи явился одновременно сложный путь по преобразованию системы сдачи в аренду нежилых помещений и первым опытом во многих сферах своей работы, что обеспечивало непрерывность пополнения бюджета средствами от использования муниципального имущества, что в свою очередь обеспечило принятие решений на всех уровнях с учетом интересов местного самоуправления. РАЗДЕЛ 1. Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ

1.1   Сущность муниципальной собственности

 

 Управление муниципальной собственностью в период трансформации экономики  – одна из наиболее сложных и  малоразработанных проблем в экономической науке. С собственностью непосредственно связаны экономические интересы каждого члена, всех слоев, групп населения в любом обществе. Собственник имущества, и в первую очередь средств производства, получает все или весомую часть своих доходов собственности.

Собственник средств производства, как правило, реально управляет процессом воспроизводства. По существу в руках собственников находится реальная экономическая власть. Сложность исследования этой темы обусловлена также и тем, что, с одной стороны, проблема собственности в целом посвящено большое количество работ в отечественной и зарубежной научной экономической литературе и их объективный анализ требует большого труда. С другой стороны, фундаментальных работ по проблеме управления муниципальной собственностью в период качественной трансформации отношений собственности и социально-экономической системы насчитываются единицы. В различных странах, сферах и отраслях производства различные уровни развития производительных сил, различный уровень обобществления производства. Ими во многом определяется необходимость муниципальной или частной формы собственности. В одних странах, регионах отраслях, производствах основными внутренними источниками развития экономики являются базовые (природные), в других – развитые факторы производства. Если европейскому и североамериканскому населению присущ индивидуализм, то евроазиатскому – коллективизм и духовность. История каждого региона, страны складывалась по-разному. Все это откладывало отпечаток на выработке определенной убежденности, менталитета общества.

 

-2-

 

Поэтому применять общие мерки, а тем  более опыт, какой-то отдельно взятой страны и, что еще хуже, учитывать  лишь теоретические (скорее гипотетические) постулаты одной какой-то школы  ученых без тщательного взвешивания  всех специфических факторов и условий  трансформации отношений собственности  в России – дело бесперспективное и, очевидно, вредное. Чтобы раскрыть исторические закономерности развития собственности, обосновать те или иные нормы права, выбрать верное направление  изменения существующих форм собственности  и т.д., нужно глубоко проникнуть в экономическую сущность и содержание собственности, ее форм и в механизм управления. Раскрывая структуру  содержания собственности, в первую очередь обычно рассматривают отношение  между субъектом и объектом собственности. Субъектами собственности могут  быть индивидуумы, семьи, социальные группы, корпорации, государство, общество и  другие (активная сторона отношений  собственности, имеющая возможность  и право обладания предметом  собственности). К объектам собственности  относится земля, ее недра, средства производства естественного происхождения  и промышленного изготовления, имущество  потребительского предназначения, информация, рабочая сила и прочие (пассивная  сторона отношений). Четкое определение  субъектов и объектов собственности  необходимо для эффективной организации  социально-экономической системы  в целом и управления всеми  формами собственности в частности. И наоборот, например, нечеткое определение  субъектов всенародной собственности, их прав и обязанностей привело к  «ничейности» данной формы собственности со всеми вытекающими отсюда отрицательными последствиями. Рассмотрим более детально основные типы собственнических отношений: «субъект собственности - объект собственности» и «субъект собственности – субъект собственности»

 

Рис 1. Общая схема  субъектно–объектных и субъектно-субъектных отношений собственности.

Внимание, уделяемое субъектно – объектной стороне отношений собственности, обусловлено тем обстоятельством, что вне четкого выделения конкретизации персонажей собственнических отношений не может быть рациональной организации хозяйственной системы. Говоря о связях между субъектами и объектами собственности, необходимо различать отношения владения, пользования, распоряжения и ответственности, представляющие одновременно и юридические, правовые, и экономические категории. Не проведя различий между собственником – владельцем, собственником – пользователем, собственником – распорядителем, особенно в тех случаях, когда это не одно и то же лицо, очень трудно понять суть отношений собственности.

Владение – начальная, исходная форма собственности, отражающая юридическую, документально закрепленную фиксацию субъекта собственности либо факт реального обладания объектом.

-3-

 

Владение  есть первичная форма, имеющая в  этом смысле главенствующий характер.

В ряде случаев владение превращается в сугубо формальное, декларируемое  право, которым владелец не пользуется, а порой и не знает как пользоваться и не стремится к этому. Это было с так называемой общенародность собственностью, владельцем которой формально является народ. И наоборот, бывает, что функция владения отделена от юридического владельца и передана другому субъекту, который, не будучи владельцем собственности по статусу, фактически распоряжается и используют ее. Так, к примеру, муниципальные органы, не являясь юридическим владельцем муниципальной собственности (номинально им является в лице муниципалитета население муниципального образования), фактически выступают в роли владельцев. Они сдают в аренду и даже продают муниципальную собственность, способны использовать ее сами, а иногда и присваивать, не имея на то полномочий от номинальных владельцев.

Пользование – означает применение объекта собственности в соответствии с его назначением и по усмотрению и желанию пользователя. Собственность как владение и пользование могут соединяться в руках одного субъекта или быть разделены между различными субъектами. Если пользователь не является владельцем или распорядителем объекта собственности, он осуществляет отношение пользования в соответствии с условиями, заданными ему другими субъектами собственности – владельцем или распорядителем.

Распоряжение – представляет собой всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, дающий субъекту право и возможность поступать по отношению к объекту и использовать его в рамках закона практически любым желаемым образом вплоть до передачи другому субъекту, преобразования в другой объект и даже ликвидации. Субъект, обладающий правом распоряжения, имеет возможность реализовать основные полномочия собственника: устанавливать пути применения объекта собственности, права совершения сделок (продаж, сдачи в аренду, дарения) по отношению к объекту собственности. 

margin-bottom:0pt;text-align:justify;text-indent:15pt;background-color:#ffffdd">Ответственность – функция, не стоящая в одном ряду с отношениями владения, распоряжения и пользования. Специфика отношений ответственности состоит в том, что они не есть суть отношений между субъектом и объектом собственности. Ответственность возникает у пользователя перед распорядителем и владельцем или у распорядителей перед владельцем, делегировавшим права распоряжения собственностью. Для владельца ответственность возникает автоматически как самоответственность и проявляется в потерях от нерадивого хозяйствования.

Отношения, возникающие между собственниками, т.е. субъектно-субъектные отношения, делятся на две группы:

Первая  группа отношений возникает в условиях, когда приходится делить уже созданную ранее собственность, осуществлять временный или кажущийся окончательным передел. Отношения между разными субъектами одного объекта собственности или претендующими на эту роль сводятся к разделению функций, прав, обязанностей каждого собственника, выделению принадлежащей ему долевой части или предоставлению всего объекта, установлению условий совместного пользования объекта.

Вторая  группа отношений между субъектами собственности отражает отношение собственников по поводу совместного формирования вновь создаваемых ими ценностей, которые становятся новым объектом собственности. Наиболее типичная форма отношения второй группы – отношения по поводу совместного производства распределения произведенный, ранее не существовавших продукции, товаров, услуг.

Все системы собственности носят  теоретический характер. В чистом виде форм не существуют, но при всем этом можно выделить три основных системы:

1.Частная – в условиях частной системы собственности собственником является один индивид, который решает вопросы об использовании ресурсов и его решение признается окончательным с точки зрения общества.

2.Государственная – при этой системы проблема решается введение правил. Согласно этим правилам, доступ к редким ресурсам регулируется ссылками на интересы общества в целом. Эта система предполагает:

 

-4-

 

- установление правил, определяющих в чем заключается интересы общества в целом;

-  разработку процедур, переводящих эти правила в конкретные способы принятия решений.

В этих условиях совладельцы не обладают единоличными исключительными правами.

3.Общественная (коммунальная) – при данной системе открыт доступ к ресурсу всем членам общества.

Форма собственности – это ее вид, определяемый по субъекту собственности. Иначе говоря, форма собственности определяет принадлежность разнообразных объектов собственности субъекту единой природы. Исходя из такого определения можно выделить следующие формы собственности. Индивидуальная собственность, в пределах которой субъект собственности персонифицирован как физическое лицо, индивид, обладающий правом (в рамках законности) распоряжения принадлежащей ему объектом собственности или частью, долей объекта. При такой форме собственности собственник знает, что же принадлежит именно ему.

В пределах индивидуальной собственности, в зависимости от природы объекта  собственности и характера его  использования собственником, можно  различать личную и частную собственность. Личную собственность отличают от частной по характеру использования. Личная собственность охватывает объекты индивидуальной собственности, используемые, потребляемые только самим собственником или предоставляемые им другим лицам в бесплатное пользование. Частная собственность – это объекты индивидуальной собственности, предоставляемые в пользование и потребление за определенную плату другим лицам, т.е. выступающие как товар или капитал.

Вторая  основная форма собственности – групповая. В пределах этой формы субъект собственности не персонифицирован как индивид, а представляет собой совокупность, сообщество, группу собственников. От имени субъекта собственности могут выступать уполномоченное лицо или группа лиц, выражающих собственнические интересы всего товарищества, но обычно оформляется юридическое лицо (хозяйственное общество, предприятие, компания, государственный орган, общественная организация).

Не  имеет смысла выделять такую форму, как общенародная (общественная) собственность на природные богатства, не вовлеченные в общественное производство и обладающие всеобщей доступностью, включая землю, водные ресурсы, воздушное пространство, флору и фауну. Эти богатства правильнее назвать общенародным достоянием, поскольку они не включены в экономический оборот, находятся за пределами экономики и экономических отношений, одним из которых является отношение собственности. Что же касается той части достояния, которая вовлечена в общественное производство, она выступает всегда изначально как государственная собственность и должна рассматриваться как таковая.

Таким образом, возможна следующая группировка форм собственности:

Не  существует и не может существовать абсолютного разделения форм собственности, неизбежны смешанные формы собственности, в том числе переходные от одной  формы к другой.

В последние годы предпринимаются значительные усилия к тому, чтобы подвести под структуру форм и отношений собственности законодательную основу. На федеральном и республиканских уровнях принимаются законодательные акты об аренде и арендных отношениях, о собственности, о земле и землепользовании, об иностранных инвестиция и др. В число этих актов уже вошли ГК РФ, закон об интеллектуальной собственности. Хотя принятые российские законы во многом не совершенны, они дают первичную основу для развития структур и отношений собственности.

По числу совладельцев

 

 

Так, согласно Гражданскому Кодексу РФ существуют следующие формы собственности:

·           Государственная;

·           Частная;

·           Муниципальная;

·           Иные формы собственности;

Частная собственность в отличие от муниципальной – более простая категория. Непосредственно она представляет собой выражение власти над объектами собственности только одного человека, и внутри семьи возникают уже проблемы, связанные с отношениями по поводу совместной или общей собственности между различными ее членами. Специфика же муниципальной собственности заключается в том, что она непосредственно связана с осуществлением политической власти. Муниципальная собственность наряду с местными финансами составляет экономическую основу местного самоуправления. Вопросы формирования эффективного управления и распоряжения муниципальной собственностью являются, поэтому приоритетными для муниципальных образований.

К объектам муниципальной собственности  отнесены:

·     жилищный и нежилой фонд социально-культурного и бытового назначения,

·    жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие социальные объекты,

·     инженерная инфраструктура городов, городской пассажирский транспорт, объекты внешнего благоустройства, а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов,

·     предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, а также оптово-складские мощности, необходимые для обеспечения товарооборота,

·     учреждения и объекты здравоохранения, народного образования, культуры и спорта (кроме объектов областного значения).

·     средства местного бюджета,

·     муниципальные внебюджетные фонды,

·     муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности,

·     муниципальные предприятия и организации,

·     муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации,

·     муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта, другое движимое и недвижимое имущество.

Как видно закон дает довольно широкий  состав элементов муниципальной  собственности. Реальное наличие такого перечня собственности создает  все условия органам местного самоуправления для обретения настоящей  власти. Органы местного самоуправления могут передавать объекты муниципальной  собственности во временное или  постоянное пользование физическим и юридическим лицам на возмездной или безвозмездной основе, сдавать  их в аренду, отчуждать. Если на территории муниципальных образований имеются  незадействованные в местном  хозяйственном обороте объекты, то они (образования) могут сдавать  их в аренду или продавать в  целях пополнения доходной части  бюджета. Муниципальная собственность (имущество плюс финансы) является материальной основой исполнения функций, возложенных  на органы местного самоуправления Конституцией, законодательством Российской Федерации  и субъектов Федерации. В настоящих  Рекомендациях рассматривается  политика местной власти только в  отношении муниципального имущественного комплекса. Собственником муниципального имущества является муниципальное  образование как юридическое  лицо и субъект гражданского права. От его имени функции собственника исполняют представительные и исполнительные органы местного самоуправления, уполномоченные на то Уставом муниципального образования, другими нормативно-правовыми актами.

-6-

 

Как всякий ответственный собственник  муниципалитет обязан формировать  свою имущественную политику, чтобы  обеспечить:

·     использование муниципального имущества как инструмента экономического развития территории;

·     использование имущества по целевому назначению с извлечением максимального социального и /или коммерческого эффекта;

·     поддержание имущественного комплекса в работоспособном состоянии;

·     эффективную реализацию муниципального имущества, по тем или иным причинам не приносящего социального и/или коммерческого эффекта;

·     приобретение (или создание вновь) имущества, необходимого для решения социальных задач с учетом принципа разумной достаточности;

Создание  финансово-экономических основ местного самоуправления является одной из приоритетных задач на долгосрочный период. С 1991 г. органы местного самоуправления получили право на наличие собственных  бюджетов и муниципальной собственности. Несмотря на то, что действующим  законодательством за всеми муниципальными образованиями признаны равные права, формирование муниципальной собственности  городов районного подчинения, районов  в городах, поселков, сельских округов, иных муниципальных Образований  идет с большими трудностями.

В состав муниципальной собственности, как правило, входят предприятия  жилищно-коммунального комплекса, учреждения образования, здравоохранения, культуры, спорта, жилой фонд и нежилые помещения. В настоящее время той или  иной муниципальной собственностью обладает около 92% муниципальных образований. Муниципальные предприятия имеются  у 40% муниципальных образований; муниципальные  учреждения образования — у 72%; муниципальные  учреждения здравоохранения — у 65%, муниципальные учреждения культуры и спорта — у 65%, муниципальный  жилой фонд и нежилые помещения  — у 70% муниципальных образований. Процесс формирования муниципальной  собственности во многом зависит  от решения проблемы разграничения  собственности между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями. В соответствии с  приложением №3 к названному постановлению  в состав муниципальной собственности  подлежали передаче объекты государства, расположенные на территории городских  и районных Советов (жилищный и нежилой  фонды, жилищно-эксплуатационные и  ремонтно-строительные предприятия, объекты  инженерной инфраструктуры и т.д.). Это  была первая попытка разграничить собственность  муниципалитетов и собственности  РФ и ее субъектов. В состав муниципальной  собственности также передавались объекты, находившиеся в собственности  субъектов Российской Федерации  и расположенные на территории соответствующих  городов. К ним относились предприятия  розничной торговли, общественного  питания и бытового обслуживания населения; учреждения и объекты  здравоохранения, народного образования, культуры и спорта; оптово-складские  мощности. Помимо этого в муниципальную  собственность должны были быть переданы предприятия розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания, находившиеся в ведении министерств и ведомств.