Содержание

                       Стр.

Введение

     Одной из приоритетных задач государства  сегодня является создание условий для реализации конституционных прав на жилище и обеспечение граждан России комфортным и доступным жильем. В том числе восстановлена и частная собственность на жилье.

     Первая  в списке по реализации прав на собственное  жилье стоит правовая операция по приватизации жилищного фонда. На сегодняшний день это является наиболее доступным решением «квартирного вопроса» для многих жителей Российской Федерации: не только стать собственником жилой недвижимости, но и, возможно, стать участником рынка жилья, поправив тем самым, а иногда и во многом улучшив свое материальное положение.

     Вступление  в права собственности на жилое  помещение дает гражданам нашей  страны возможность более эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Другими словами, собственниками, участниками рынка недвижимости становятся все слои нашего общества, т.е. большинство населения нашей страны независимо от своего материального достатка и т.д. Что отвечает условиям построения настоящего демократического общества¹

     К сожалению, не все имеют возможность  улучшить свои жилищные условия путем  приобретения нового дома или квартиры, которые соответствовали бы их представлениям о качественном и комфортном жилье. Очень много сделок происходит на вторичном рынке жилья.

     Жилищная  сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и  жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 20,7 м² жилой площади. Для сравнения: во Франции - 43, в Германии - 50, в Великобритании - 62, а в США - 70 м² Минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН - 30 м² на человека².

     И это - без учета качества. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства существующего жилья ничуть не меньше, чем недостающие метры, формируют неудовлетворенность  населения условиями проживания. Следует отметить, что факторы, определяющие сегодняшнюю ситуацию, имеют долгосрочную природу.

     Результатом приведенных обстоятельств стала  парадоксальная ситуация, которая сложилась  в строительном комплексе: застройщикам стало невыгодно строить много и продавать дешево, зато очень выгодно - возводить жилья мало и реализовывать дорого. Рост спроса на жилье, обусловленный запуском массовой системы ипотечного кредитования, без пропорционального увеличения объемов предложения приводит к резкому повышению цен на жилую недвижимость. Следовательно, чем больше прилагается усилий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», тем менее доступным становится улучшение жилищных условий для рядовых граждан на рынке первичного жилья. Особенно в крупных городах с высоким потенциалом экономического роста, таких как Самара, финансовых и культурных центрах, привлекающих большое число мигрантов, на курортах, в региональных нефтегазовых центрах Сибири и Дальнего Востока.

     Ограниченность  предложения жилья в российских условиях - проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов³.

     Вторичное жилье по предложениям на рынках недвижимости обычно больше, чем первичное, и этот рынок крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основное преимущество вторичного жилья - возможность выбора именно той квартиры, которая расположена в нужном месте и полностью устраивает по всем параметрам ⁴.

     Рынок жилой недвижимости в нашей стране пока мало подчиняется основным экономическим законам, и поэтому попытки аналитиков спрогнозировать рынок даже в краткосрочной перспективе далеко не всегда заканчиваются успехом.

     Большой спрос, с одной стороны, и очень  скромные возможности населения, с  другой, не позволяют установиться линейной или хотя бы квазилинейной зависимости между объемами жилищного строительства в стране, обеспеченностью жильем и приростом цен на вторичном рынке жилья.

     Кроме того, следует учитывать высокий  износ жилищного фонда, фигурирующего на вторичном рынке жилья. Доля жилья с износом в треть и выше составляет более 60%, ветхий и аварийный жилой фонд - около 3%.

     Примерно 9% жилья нуждается в немедленной  реконструкции. Свыше 62% в общем объеме жилищного фонда составляет жилье, построенное более тридцати лет  назад. Иными словами, более половины жилищного фонда нужно снести и строить заново. И это при том, что даже с учетом изношенного жилья на всех его все равно не хватает – катастрофически⁵.

     Именно, поэтому эффективность сделок на рынке вторичного жилья во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются финансовые решения. Только на основе маркетинговых исследований можно оценивать эффективность сделок на вторичном рынке недвижимости, делать прогнозы и выявлять общие тенденции в развитии рынков.

     Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы данного исследования и обуславливает выбор предмета и объекта дипломной работы

     Предметом исследования является эффективность сделок на вторичном рынке жилья в современных условиях, а объектом исследования – организация, осуществляющая, в частности, сделки на вторичном рынке жилья – агентство недвижимости ООО «Согласие».

     Целью данной работы является изучение теоретических  и практических аспектов функционирования вторичного рынка жилья в современных условиях и разработка наиболее эффективных направлений в осуществлении сделок, проводимых на этом рынке одним из его субъектов.

     Реализация  поставленной цели потребовала решения  следующих задач:

1. Исследование экономических основ механизма функционирования вторичного рынка жилья в современных условиях;
2. Выявление основных факторов, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке;
3. Характеристика и анализ экономико-правового регулирования сделок на вторичном рынке жилья.
4. Анализ механизма деятельности и эффективности сделок, осуществляемых агентством недвижимости на вторичном рынке жилья;
5. Разработка эффективного направления реализации механизма сделок на вторичном рынке жилья.

     Структура работы построена таким образом, чтобы последовательность изложения  материала органически соответствовала  достижению цели и раскрытию темы исследования. Поэтому дипломная работа состоит из 3-х глав, введения и заключения.

     В первой главе рассматриваются экономические основы механизма функционирования вторичного рынка жилья на данном этапе его развития.

     Во  второй главе приводятся результаты анализа сделок, осуществляемых на вторичном рынке жилья субъектом исследования и оценивается их эффективность.

     В третьей главе предлагаются наиболее эффективные направления реализации механизма сделок на вторичном рынке жилья в деятельности анализируемой организации.

     При написании работы использовались различные  источники: учебная, учебно-методическая и научная литература, монографии, сборники статей, журнальные публикации, а также финансово-экономическая документация,  бухгалтерская и налоговая отчетность исследуемого предприятия.

Глава 1. Экономические основы функционирования вторичного рынка жилья

1.1. Основные понятия  и виды объектов вторичного рынка жилья

     В настоящее время общий объем жилищного фонда России составляет 2,85 млрд. м² (19 млн. жилых строений) (рис. 1).

Рис. 1. Структура жилищного фонда Российской Федерации 

     При этом жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории  Российской Федерации.

     Однако  из них 62,1% старше 30 лет, 3,1% (88,7 млн. кв. м) - это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек.

     Более 15 млн. человек проживают в панельных  зданиях, построенных в 50-60 гг., около 40 млн. человек - в неблагоустроенных  квартирах.

     Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 м² на человека. Это в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах.

• стоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн. семей (8,6%);
• время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15-20 лет;
• число желающих улучшить жилищные условия - 61% (31,6 млн. семей);
• общая потребность в жилье составляет около 1,57 млрд. кв. м (55% имеющегося фонда)⁶.

     Хотя, согласно Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище⁷. Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для соблюдения права на жилище⁸.

     Органы государственной  власти и местного самоуправления в  пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище⁹.

     Под недвижимостью в экономическом  смысле следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека¹⁰.

     Понятие о недвижимости исторически возникло как представление о земельных  участках, принадлежащих тем или  иным лицам, родам, племенам. Земля, будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующим элементом недвижимости. Значение и характерные особенности этого элемента в существенной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта¹¹.

     В дальнейшем расширение содержания этого  термина происходило за счет включения  в понятие недвижимости участков недр, лесных участков, водных бассейнов, многолетних насаждений.

     Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных объектов недвижимости).

     В целом развитие человеческих представлений  о недвижимости отражает развитие общественных отношений по поводу присвоения и извлечения потребительских свойств из недвижимого имущества.

     Таким образом, экономическое содержание недвижимости подразумевает общественно-производственные отношения по поводу присвоения материальных предметов, расположенных на поверхности  земли или являющихся ее частями. В свою очередь, экономические отношения по поводу недвижимого имущества закреплены в правовых конструкциях недвижимости.

     В одной из последних трактовок  российского законодательства недвижимость базируется на трех приемах, использованных для выведения общего понятия:

1. отнесение к недвижимости земельных участков;
2. отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3. отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов¹².

     С точки зрения современного российского законодательства состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. Регулирование оборота каждой из этих групп объектов обладает определенной спецификой.

     Как считает  М.И. Брагинский, до момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости¹³.

     Такой же позиции придерживается О.М. Козырь, которая полагает, что недвижимостью  является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»¹⁴.

     Отсюда  следует, что если в экономическом  аспекте, жилье, не прошедшее еще  стадию приватизации, но участвующее в сделках по недвижимости по договору мены, или находящееся на стадии приватизации является в практике риэлторской деятельности объектом вторичного рыка жилья, то с юридической точки зрения – нет. Это движимое имущество.

     Существует некоторая путаница в определениях недвижимого имущества в жилищной сфере:

1. жилой фонд – пригодный для жилья, обитаемый;
2. жилищный фонд – имеет официально-деловой характер.

     Например, по характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд¹⁵. В этом случае целесообразно говорить о жилом фонде.

     Если  жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности.

     1. По Закону РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»:

     « Жилищный фонд  - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания»¹⁶.

     2. Согласно п. 1 ст. 19 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ¹⁷:

     «Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации».

     Классификация жилищного фонда в зависимости от форм собственности  подразделяет его на частный, государственный и муниципальный¹⁸.  

Рис. 2. Жилищный фонд в зависимости от формы собственности 

     В зависимости от целей использования жилищный фонд в Российской Федерации согласно ст. 19 Жилищного кодекса подразделяется на:

     1) жилищный фонд  социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

     2) специализированный  жилищный фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

     3) индивидуальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений частного жилищного  фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

     4) жилищный фонд  коммерческого использования - совокупность  жилых помещений, которые используются  собственниками таких помещений  для проживания граждан на  условиях возмездного пользования,  предоставлены гражданам по иным  договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование¹⁹.

     Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает  проблема перевода жилых помещений  в режим нежилого фонда. В настоящее  время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ²⁰, который содержит главу. 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

     Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливают трехзвенную классификацию объектов недвижимости. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью²¹.

     Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1).

     По  мнению Е.С. Филипповой:

     «Недвижимая собственность - юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом; единство физического тела - недвижимости и права собственности на него»²².

     Недвижимость  в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

• земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
• жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
• сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

     «Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы»²³.

     Рынок жилой недвижимости:

     1) совокупность отдельных сегментов  потребителей жилой недвижимости, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;

     2) сфера экономики, в которой  совершается обращение жилой недвижимости в деньги и обратное превращение денег в товар (жилую недвижимость);

     3) совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы жилой недвижимости как товара, сформированных в различных областях экономики жилой недвижимости;

     4) система экономических отношений,  складывающихся в процессе производства, обращения и распределения жилой недвижимости), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

     5) сфера обращения жилой недвижимости и капиталов.

     Рынок покупателя - ситуация на рынке жилой недвижимости, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.

     Рынок продавца - ситуация на рынке, когда  продавцы имеют преимущество, поскольку  потребности покупателей приобретать  объекты недвижимости по предложенным ценам превышают возможности  продавцов по насыщению рынка²⁴.

     Объекты рынка жилья декомпозируются на первичный и вторичный рынка жилья, на третьем уровне представлены непосредственно объекты рынка, которые являются товаром, их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и предложения.

     Вторичный рынок – это квартиры и другие жилые помещения, права собственности, на которые зарегистрированы (независимо от даты постройки жилья это может быть квартира в доме, историческом памятнике с 300-летней историей или в новом, только что отстроенном доме). Рынок вторичного жилья выглядит аналогично как рынок первичного жилья, отличие состоит лишь в наличии малосемейных и коммунальных квартирах.

     Согласно  словарю терминов²⁵: «…вторичный рынок жилья - рынок квартир, которые уже были зарегистрированы в ГУЮ «Регистрационная палата». Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам».

     Однако  рынок российской жилой недвижимости, отличается своим особым колоритом, неповторимым шармом, оригинальным своеобразием, строгими ограничениями и даже нелепыми несуразностями, о которых в законах  вообще не упоминается, но в жизни, на практике выясняется, что большинство проблем по сохранению недвижимости заключены именно в своеобразии российской жилой недвижимости²⁶. Это своеобразие определяется историей появления собственности на жилье.

     1) До 1991 г. почти все жилые помещения на территории СССР были государственными - городскими и ведомственными, за исключением небольшого числа кооперативного жилья.

     Основная  часть кооперативного жилья на вторичном рынке недвижимости - советское наследие.

     Самое страшное наследие советских ЖСК - это почти полное отсутствие в государственных архивных и других органах дублирующих документов о членстве в кооперативе, о выплате пая, уплате членских взносов и т.д.

     2) После выхода в свет Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»²⁷ в России стала возможна и очень осторожно начала осуществляться приватизация, т.е. приобретение в частную собственность государственного имущества. Закон определил только две формы собственности, причем обе абсолютно абстрактные:

• общая совместная бездолевая;
• общая совместная долевая.

     Когда же в ноябре 1994 г. была принята, а  с января 1995 г. вступила в силу часть  первая нового Гражданского кодекса  Российской Федерации (от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ), выяснилось, что бездолевая собственность может быть только у супругов и у членов крестьянских фермерских хозяйств.