Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания (на примере торгово-офисного здания в городе Бийск)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Алтайский государственный  Технический Университет

имени И.И. Ползунова

Факультет руководящих  работников и специалистов

 

 

 

 

«Допустить  к  защите»

Декан  ФРРиС,   к.т.н.,  профессор

 

___________ /Ю.А. Цехмейструк/

 

«________» ____________ 2001 г.

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

по направлению «Оценочная деятельность»

 

 

на тему

Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания

(на примере  торгово-офисного здания в городе  Бийск)

 

 

 

 

 

Слушатель гр. О-501-01 Мисовец Василий Григорьевич

^{(фамилия,  имя, отчество)}

 

 

Научный руководитель Юсан Ирина Павловна

^{(должность,  ФИО)}

 

 

__________________ /подпись/

 

 

 

Содержание

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность  темы

Данная работа была выполнена в соответствии с договором об оценке с Заказчиком – собственником объекта исследования. Отчет об оценке был необходим собственнику для получения кредита под залог оцениваемой недвижимости.

Завершение  работы качественно и в срок было важно для предприятия, на котором проходила преддипломная практика.

Кроме  того, работа носит методологический характер, поскольку подробно проработанный  теоретический раздел послужит в  дальнейшем в качестве основы для  аналогичных работ по оценке.

 

Цель  работы

Расчет, в рамках методов трех различных подходов, величины ликвидационной стоимости объекта исследования.

 

Задачи  работы

В рамках работы предстоит  провести описание и подробный анализ всей совокупности данных об объекте  исследования, расчет количественных и учет качественных характеристик объекта и рынка; сформулировать обоснованное мнение о предмете исследования.

 

Объект  исследования

Двухэтажное, торгово-офисное  здание, расположенное в городе Бийск, Алтайского края. В соответствии с  договоренностью с собственником, все сведения об объекте приведены в обезличенном виде.

 

Предмет исследования

Определение ликвидационной стоимости объекта исследования.

 

Методологическая  основа работы

Методологической основой  работы являются, с одной стороны, существующие законы, подзаконные акты и стандарты оценки и, с другой стороны, подходы, методы и приемы, применяемые оценщиками.

Соответствующие вопросы каждой из сторон рассмотрены  в Главе 1.

 

Общая характеристика работы

 

В работе проведено теоретическое  исследование имеющихся в рамках различных подходов к оценке основных методов и приемов исследования объектов с целью установления их стоимости.

В практической части в рамках трех подходов оценены  величины ориентиров рыночной стоимости  торгово-офисного здания, сделан обоснованный вывод о величине рыночной стоимости и, на ее основе, величине ликвидационной стоимости объекта исследования.

 

Глава 1 Теоретические основы расчета  стоимости

 

В данной главе обсуждаются  нормативные основы оценочной деятельности, дается понятие стоимости имущества, приводится список видов стоимости, характеризуются особенности и области применения основных подходов к оценке, а также основные требования, предъявляемые к отчету об оценке стоимости.

 

1.1 Законодательство и  стандарты

 

Вопрос о  том, что именно является на сегодняшний день (20 июня 2001 года) основанием для осуществления оценочной деятельности в РФ не прост. Несомненно, мы являемся свидетелями трудного становления, как нормативной базы оценки, так и возникающих на основе этой базы общественных отношений.

С момента вступления в силу Федерального закона “Об  оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998г. №135-ФЗ (далее  по тексту — ФЗ) и до настоящего времени  отсутствует единое правовое пространство для законного осуществления оценщиками оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации, т.е.:

– не вступил  в силу порядок лицензирования оценочной  деятельности в Российской Федерации, который был утвержден постановлением Правительства Российской Федерации (на основании ст.23 ФЗ);

– нет федеральных  стандартов оценки, обязательных к  применению оценщиками, (согласно ст.20 ФЗ);

- отсутствует  единая нормативная база для  проведения министерствами и  ведомствами конкурсов (аккредитации) Оценщиков, что является удобной  почвой для злоупотреблений и произвола чиновников.

С другой стороны, Оценщики обязаны соблюдать требования ФЗ, например, согласно ст.17 ФЗ оценщики должны иметь страховой полис, который  является обязательным условием для  заключения договора об оценке объекта оценки. Однако ни минимальный, ни достаточный размер страховой суммы законодательно не определен, что не позволяет использовать страхование в качестве действенного инструмента защиты интересов Заказчика.

Администрации субъектов РФ до принятия соответствующих нормативных правовых актов Российской Федерации могут принимать постановления, утверждающие Временный порядок лицензирования оценочной деятельности на территории данного субъекта Российской Федерации (согласно абз.2 ст.1 и ст.18 ФЗ). Таким правом воспользовался в частности Алтайский край, на территории которого оценщикам выдавались лицензии субъекта федерации на осуществление оценочной деятельности.

В соответствии с ч.2 ст.25 ФЗ оценщики должны осуществлять свою деятельность на основании диплома  о профессиональной переподготовке (выдается образовательным учреждением, осуществляющим профессиональное дополнительное образование, при прохождении программы свыше 500 часов) либо на основании соответствующего диплома о профессиональном высшем образовании.

12 мая 2000г. Министерством образования РФ по согласованию с Мингосимуществом РФ утверждены Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации (согласно ст.19 и 21 ФЗ). Теперь ко всем учреждениям, осуществляющим профессиональное дополнительное образование в области оценочной деятельности, предъявляются единые требования, а слушателям, завершившим обучение, выдается диплом государственного образца.

В отсутствии обязательных к применению стандартов оценки Оценщики применяют стандарты различных отечественных и зарубежных организаций Оценщиков. В работе оценщиков сегодня обычно используются:

• стандарты Международного комитета по стандартам и оценке имущества [12];
• европейские (ТЕССЛ/А),
• стандарты Российского общества оценщиков...

В принципе, сегодня оценщик  сам может выбирать, в какой  системе работать, - если заказчик согласен. Понятно, что если заказ размещает  крупная западная фирма, она предпочтет знакомую систему отчетности (тем  более, что сегодня в мире идет активное сближение стандартов аудита, бухучета и оценочной деятельности). Но даже достаточно распространенные стандарты РОО; это всего лишь корпоративный документ. Национальных стандартов у нас до сих пор нет.

 

С другой стороны, стандарт - высшая форма выражения единодушия сообщества оценщиков, а ссылка в отчете об оценке на использование Стандарта - не формальность, а принятие на себя ответственности за имидж своей организации, своих коллег! Ведь если отчет об оценке выполнен безграмотно, но "специалист" его подготовивший заявляет о том, что его "работа" соответствует тому или иному стандарту, то у заказчика есть право судить не только о низкой квалификации исполнителя, а и о несовершенстве соответствующего Стандарта. Как тут не вспомнить народную пословицу относительно "одной паршивой овцы".

Важно отметить, что даже наиболее авторитетные и  квалифицированные оценочные компании в своих отчетах не осмеливаются утверждать о полном соответствии Стандартам, ограничиваясь формулировкой "на наш взгляд данная оценка проведена в соответствии... и т.д.". Тем самым, компании не только снижают риск быть уличенными в определенных несоответствиях Стандартам, но и заботятся о сохранении позитивного имиджа профессии в целом [19].

 

Важное место  занимают в системе стандартов кодексы этики оценщика. Работа оценщика связана с непосредственными экономическими нуждами людей, находится на стыке их планов, желаний и интересов. В этой связи крайне важно добиваться выполнения оценщиками основных этических требований.

 

Эти требования таковы (в редакции кодекса этики РОО):

В своих отношениях с потребителями услуг в области  оценки, с общественностью оценщик  НЕ   Д О Л Ж Е Н совершать  следующих действий:

1. Ставить под сомнение или наносить ущерб профессиональной репутации другого оценщика или репутации РОО путем использования ложного заключения или обвинения.

2. Скрывать ставшие ему известными нарушения стандартов РОО любым членом РОО.

3. Сообщать сведения, не соответствующие действительности о категории членства в РОО, профессиональной квалификации и опыте работы и иные, которые могут привести к введению Потребителей услуг в заблуждение; это относится и к рекламе профессиональных услуг.

4. Принимать к выполнению работу уровня сложности или в конкретной области оценки, требующую для успешного выполнения квалификации или профессионального опыта иных (больших) нежели те, которыми оценщик обладает. Исключением является случай, когда до подписания договора Потребитель (клиент) был однозначно проинформирован оценщиком об этом обстоятельстве и о целесообразности привлечения более опытного оценщика, и этот факт зафиксирован в договоре на оценку и в отчете, а оценщик предпринял все возможные меры для компетентного выполнения заказа.

5. Продолжать выполнение работы без согласования с Потребителем, если недостаточность квалификации оценщика, его опыта, либо необходимой информации выяснилась в процессе выполнения работы (факт согласования с клиентом дальнейших действий при возникновении таких обстоятельств должен быть зафиксирован в письменной форме).

6. Принимать к выполнению работу, при существовании или ожидаемом в будущем возникновении личного интереса в объекте. Исключением является случай, когда до подписания договора Потребитель услуг был однозначно проинформирован оценщиком об этом обстоятельстве и это зафиксировано как в договоре, так и в отчете; при этом, интерес оценщика в объекте должен быть точно описан.

7. Обслуживать в одном деле более одного заказчика, за исключением случая, когда несколько заказчиков обратились к оценщику совместно на основании их обоюдной договоренности.

8. Предоставлять клиенту предварительные данные в форме, допускающей неадекватное понимание им предварительного характера таковых и ограниченности их значимости.

9. Ложно называть автора работы по оценке, допускать подписание отчета об оценке любым лицом, не принимавшим участие в работе.

10. В случае  выполнения работы несколькими  оценщиками, либо оценочной фирмой, допустить отсутствие в отчете  подписи кого-либо из его авторов,  особенно если таковой имел  особое мнение.

11. В случае, когда два или более оценщиков были наняты одним клиентом для проведения независимых оценок одной и той же собственности, является неэтичным для них сотрудничать или консультироваться друг с другом в ходе работы.

12. Скрывать  или преувеличивать значение известных ему обстоятельств, имеющих отношение к предмету разбирательства независимо от своих личных предпочтений, пристрастий и интересов (как своих, так и клиента), в случаях, когда оценщик на законных основаниях обязан, либо с разрешения клиента дал согласие свидетельствовать.

13. Выполнять  гипотетические оценки, если не  соблюдено хотя бы одно из  следующих условий:

а) стоимость  ясно обозначена как гипотетическая;

б) все гипотетические допущения однозначно описаны и  использование каждого из них  достаточно мотивировано;

в) ни одно из гипотетических допущений не противоречит действующему законодательству либо, если противоречит, будет соответствовать разумным и предполагаемым в будущем его  изменениям;

г) целесообразность и полезность выполнения гипотетической оценки убедительно мотивированы;

д) ни одно из гипотетических допущений не противоречит известным  неизменным фактам;

е) выполнение гипотетической оценки преследует законные и разумные цели.

14. Принимать  от Потребителя (клиента) вознаграждение  за выполнение работ по оценке или рецензированию в любой форме, допускающей зависимость вознаграждения от результата работы, в том числе и в виде доли от величины стоимости, полученной в результате оценки.

15. Получать  вознаграждение от Потребителя  (клиента) в любой скрытой или неявной форме, то есть в любой форме или размере, кроме однозначно установленных в договоре на выполнению работ.

16. Допускать  влияние на результат работы  а) давления или принуждения  независимо от их источника  и вида; б) сговора оценщика с любым физическим или юридическим лицом, независимо от его происхождения и целей.

 

В данной работе автор намерен придерживаться стандартов РОО и кодекса профессиональной этики РОО в той мере, в какой  это не противоречит природе курсовой работы и задачам учебного исследования.

 

Слабость и  неполнота законодательства вкупе  с общей правовой неграмотностью и коррумпированностью части  менеджмента наносят существенный вред экономике. Суды то и дело при  рассмотрении споров сталкиваются с  “заказными” отчетами об оценке. Собственники терпят убытки в результате некачественной оценки, а отсутствие механизмов контроля и ответственности позволяет нечистым на руку оценщикам уйти от ответственности. В то же время честных и добросовестных Специалистов зачастую удается легко шельмовать и оттеснять с рынка с помощью ценового демпинга и искусственных барьеров.

 

Быть добросовестным Оценщиком в этих условиях непросто.

 

1.2 Стоимость

 

Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим  взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны и теми, кто их покупает и продает, с другой. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением понятия стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

Понятие стоимости  предполагает определение некоторой  денежной суммы, связанной с актом купли-продажи. Тем не менее, продажа оцениваемого объекта собственности не является условием, необходимым для процесса определения цены, за которую предполагается продажа этого объекта собственности на дату оценки при соблюдении условий, налагаемых в определении данного вида стоимости.

 

1.2.1 Типы стоимостей

 

Существует  много типов стоимости и соответствующих  им определений (см., например, СТО РОО 20-03-96). Некоторые из них являются стандартными типами стоимости, широко применяемыми в процедурах оценки имущества. Другие же используются в специальных, строго оговоренных случаях. Для понимания и практического применения методов оценки крайне важным является ясно раскрыть используемый тип и определение стоимости, а также обратить внимание на то, чтобы выбранный тип стоимости соответствовал контексту конкретной задачи, стоящей перед оценщиком. В зависимости от выбранного определения стоимость оцениваемого имущества может оказаться различной.

Профессиональные  оценщики избегают употреблять не специфицированный термин «стоимость», применяя его в сочетании с определяющим прилагательным — конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду. Рыночная стоимость (market value, или в некоторых странах open market value), наиболее распространенный в оценке имущества тип стоимости, является предметом обсуждения СТО РОО 20-0296. Ввиду того, что традиционный здравый смысл подсказывает понятие стоимости трактовать именно как рыночную стоимость (если не оговорено обратное), особенно важно, чтобы в каждом таком случае термин рыночная стоимость был ясно и точно определен.

Рыночная стоимость  объекта недвижимости является выражением его полезности именно с точки  зрения рынка, а не с позиции его  отвлеченного физического статуса. Для конкретного предприятия полезность его активов может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или отдельно взятой отрасли.

Существует  множество определений рыночной стоимости. По стандартам РОО рыночная стоимость определяется как расчетная  величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

 

В ситуациях, когда  нормальный ход операций на рынке  временно нарушен или приостановлен  в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, рыночная стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, оценщику следует выразить свое мнение по поводу рыночной стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию. Крайне важным моментом является ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых базировалась оценка.

В некоторых  государствах Оценщик может быть вынужден использовать некоторое специальное определение рыночной стоимости, удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным требованиям юрисдикции, в пределах которой предоставляются услуги по оценке.

 

Концептуальное  содержание всех используемых в настоящем определении терминов подробно разъясняется в стандартах. Другие типы стоимости обычно разъясняются через описание различий между определяемым типом стоимости и рыночной стоимостью.

 

1.2.2 Залоговая и ликвидационная  стоимости

 

Поскольку целью настоящей работы является расчет ликвидационной стоимости объекта, то в данном разделе подробно будет разъяснено понятие ликвидационной стоимости.

При этом особое внимание автор работы обращает на разграничение понятий “рыночная  стоимость”, “залоговая стоимость” и “ликвидационная стоимость”.

В литературе встречаются  диаметрально противоположные суждения о том, правомерно ли использование  отдельного термина “залоговая стоимость” для обозначения типа стоимости, определяемого в случаях оценки имущества в целях залогового обеспечения банковского кредита.

Так, например, Дж. Фридман определяет [4] залоговую  стоимость, как стоимость объекта  недвижимости в целях обеспечения  ипотечного кредита.

Раскрывая это  определение, в целях настоящей  работы под залоговой стоимостью следовало бы понимать определяемую оценщиком (не банком!) стоимость объекта недвижимости, покрывающую невыплаченную часть основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невозврата кредита.

Для банка залоговая стоимость определяет максимально возможный размер ипотечного кредита, имеющий реальное покрытие.

 

С другой стороны, в литературе имеются мнения [17], что понятие “залоговая стоимость” избыточно и следует вместо него использовать более широкое понятие “ликвидационная стоимость”. У данного тезиса имеется достаточное количество сторонников среди практикующих оценщиков, в частности к таким сторонникам относит себя и автор данной работы.

 

Кроме того, при  оценке ссудного обеспечения, залога и  обеспечения долговых обязательств использование оценщиками понятие ликвидационной стоимости допускается четвертым стандартом Международных стандартов оценки (МСО).

Введение нового типа стоимости требует разработки отдельных методик ее расчета, стандартов, описывающих принципы и порядок ее использования, и отличие данного типа стоимости от, например, рыночной стоимости. Вместе с тем, различие между терминами “залоговая стоимость” и “ликвидационная стоимость” заключается лишь в том, что в первом случае речь идет о возможном изъятии и судебной реализации имущества в результате неисполнения должником требований ипотечного кредитования, а во втором - о том же самом, но в результате неисполнения должником иных обязательств. Вряд ли такое небольшое различие, никак не влияющее на саму природу типа стоимости и методики ее расчета, требует введения нового термина.

В дальнейшем в  рамках настоящей работы мы будем  придерживаться этого мнения, говоря о ликвидационной стоимости объекта  исследования, определяемой в целях  предоставление ее в залог в обеспечение банковского кредита.

 

Базой для определения  ликвидационной стоимости, очевидно, является рыночная стоимость. Надо отметить, что  методика определения ликвидационной стоимости в теории оценки разработана  слабо. Предполагается, что ликвидационная стоимость составляет часть рыночной стоимости объекта, однако какую часть и почему – неясно. Иными словами, оценщиками не выработана обоснованная методика вычисления ликвидационной стоимости. Насколько известно автору, российские банки, работающие по схеме ипотечного кредитования, такой методикой также не владели. Имеющийся зарубежный опыт [16] в России не всегда дает требуемый результат.

Так, по оценкам  авторов работы [17]:

• В практике кредитных отношений отсутствует эффективная единая система определения объемов выдаваемых кредитных средств в зависимости от стоимости объектов залога.
• Специалисты банков зачастую используют лишь один из трех применяемых в мировой практике подходов к оценке.
• При оценке объектов залога далеко не всегда обеспечивается необходимый уровень их ликвидности, что приводит к проблемам при реализации этих объектов.
• Размер выдаваемых банками кредитов определяется как процент (как правило, недостаточно обоснованный) от рыночной стоимости объекта залога.

Существует  необходимость более четкого практического и теоретического разграничения понятий ликвидационной стоимости в прежней экономической трактовке и трактовке МСО 2, поскольку в прежней экономической трактовке ликвидационная стоимость определяется как чистый доход от ликвидации.

Анализ существующих подходов, применяемых в оценке недвижимости при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это  эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализованности  таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность. К тому же, как показывают данные по продаже недвижимости с аукционов в Москве, 40 - 50% от общего количества выставленных на продажу объектов недвижимости в период с конца 1998 по конец 2000 годов остается нереализованными по причине завышенной ликвидационной стоимости. Это завышение обусловлено отсутствием в свободном доступе информации о состоявшихся торгах.

 

Оригинальный формализованный  подход, адаптированный к Российским условиям кредитования, предложен в  работах [15, 17]. Автором дипломной  работы ниже показано, что данные этих работ, несмотря на их кажущееся противоречие, сопоставимы.

 

Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, нарушаются следующие положения:

• "… на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…",
• "… цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было…"

и другие, так  как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, оценщикам следует определять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества.

 

Под ликвидационной стоимостью (стоимостью при вынужденной продаже) далее понимается стоимость, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если срок его реализации был бы короче “разумно долгого” для данного типа объекта на данном рынке, а также стоимость, по которой активы (сумма активов), которые составляют объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок.

Исходя из приведенного выше, ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной стоимости, и разница между их уровнями обусловлена, прежде всего, временным фактором.

 

Графически соотношение  уровней рыночной и ликвидационной стоимости объекта залога и объема кредита представлено на рисунке 1.

 

Поэтому в целях  обеспечения более высокого уровня ликвидности объектов залога базой  для расчета банковскими работниками  объемов выдаваемых кредитов должна служить не рыночная стоимость объектов залога, что распространено в сегодняшней практике, а ликвидационная стоимость объектов залога, определяемая независимыми экспертами-оценщиками.

Определение объема кредитов в зависимости от стоимости  объектов залога содержит три обязательных этапа:

• Определение рыночной стоимости объекта залога;
• Определение ликвидационной стоимости объекта залога;
• Определение объема выдаваемого кредита.

 

При этом два  первых этапа выполняет оценщик, а третий этап – банк.

 

Рассмотрим, прежде всего, основные элементы периода реализации объекта  залога по рыночной стоимости при “разумно долгом” сроке его реализации (t_рд). В этом периоде можно выделить два существенных в контексте рассматриваемой проблемы периода:

D_t1 - период с момента возникновения права обращения взыскания на предмет залога (t_ов) до момента возможной реализации объекта залога по ликвидационной стоимости (t_рл);