Правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Правовое регулирование  ипотечного кредитования в Российской Федерации

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

В Российской Федерации  идут интенсивные процессы развития ипотечных отношений. Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества. В развитии ипотеки заинтересованы как граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, так и само государство, поскольку ипотечное кредитование способствует привлечению в сферу строительства крупных инвестиций. Причем эти инвестиции не только значимы по размерам, но и по своему характеру являются долгосрочными, а кроме того, эффективно обеспечены недвижимостью.

Ипотека является одним из наиболее надежных средств  обеспечения обязательств. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, и залогодержатель  имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. В указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. Соответственно, ценность ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником, то за счет заложенного имущества. Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится основным стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению принятых на себя обязательств¹.

Развитие института ипотеки (залога недвижимости) способствует также решению жилищного вопроса, который всегда был одним из самых острых для российского общества. Вопрос приобретения жилья в кредит волнует миллионы граждан, желающих уже сегодня улучшить свои жилищные условия, а не копить длительное время на новую квартиру. В условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на приобретение жилья жилищная проблема будет в основном решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования. Рост ипотечного кредитования стимулирует развитие практически всех отраслей жизнеобеспечения населения, способствует созданию новых рабочих мест, росту экономики и жизненного уровня. Таким образом, значимость института ипотеки для экономики страны и реализации социально-направленной жилищной политики очевидна.

Тема ипотечных правоотношений достаточно подробно и широко освещена в научной литературе, принят целый ряд нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения вместе с тем, существует целый ряд проблем, которые требуют правового анализа и законодательного разрешения. Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике правового регулирования ипотечных отношений предопределили выбор указанной темы выпускной квалификационной работы. 

Цель работы – исследование теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях, а также разработка предложений по совершенствованию действующего российского законодательства.

При рассмотрении поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. изучить историческое развитие залога недвижимого имущества в России;
2. изучить нормативное правовое регулирование ипотеки;
3. охарактеризовать договор об ипотеке, его содержание, особенности государственной регистрации;
4. определить ответственность сторон по договору об ипотеке, основания и пределы ответственности, порядок обращения взыскания на имущество, переданное в залог;
5. последовательно рассмотреть проблемные моменты и  перспективы развития законодательства о залоге недвижимого имущества.

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки.

Предметом исследования являются гражданско-правовые нормы, направленные на регулирование ипотечных отношений, а также договор ипотеки как основание возникновения данных отношений.

Нормативно-правовую базу выпускной квалификационной работы составили действующие, а также утратившие силу нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующее вопросы залога недвижимости.

Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составили научные труды отечественных ученых-правоведов, содержащие исследования проблем правового регулирования договорных отношений, работы посвященные залогу недвижимости, а также труды по общей теории права.

Методологической основой выпускной квалификационной работы является совокупность  общенаучных и частнонаучных методов исследования, включая исторический, метод системного анализа, сравнительно-правовой и другие методы.

По своей структуре  выпускная квалификационная работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованных источников.

Глава 1. Правовое регулирование института ипотеки  в гражданском законодательстве

1.1.Понятие  и историческое развитие залога  как способа обеспечения исполнения  обязательств

Ипотечное кредитование сегодня является одной из самых  насущных проблем российского общества и законодательства. Практическое решение  данного вопроса вряд ли представляется возможным без обращения к  истории становления и развития института ипотеки. Своим возникновением  данная форма залога обязана римским юристам. Вместе с тем еще более значительный вклад в ее развитие внесло западноевропейское право. Стремление к усовершенствованию ипотечных отношений, выработке условий, максимально учитывающих интересы как должника, так и кредитора, подталкивало законодателей к созданию все более новых форм залога. Активная деятельность европейских юристов по исследованию данной проблемы привела в итоге к формулировке и обоснованию фундаментальных принципов действия ипотечной системы, таких как специальность, гласность, ипотечное старшинство, ипотечное преемство и регистрация прав на недвижимое имущество.

Слово «ипотека»  имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено в обиход в  начале VI в. до нашей эры афинским реформатором Солоном. До этого времени обязательство обеспечивалось личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Солон предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka – подпорка, подставка)², отмечались все долги собственника земли. Таким образом столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Дальнейшее  развитие ипотека получила уже в  римском праве. Институт ипотеки  в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia – сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии – пигнуса (от лат. pignus –неформальный залог) и далее до ипотеки. Фидуция – древнейшая форма залога. Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы, то должник передавал закладываемую вещь кредитору в собственность, который обещал вернуть ее после уплаты долга. Если же долг не был уплачен, то кредитор становился окончательным собственником вещи. Кредитор мог продать вещь, при этом излишки от продажи оставлял себе. Понятно, что при данной форме залога интересы должника практически не обеспечивались. Из вышесказанного видно, что фидуция не имела признаков залогового права. «Здесь нет права на чужую вещь вовсе…ибо кредитор получает на вещь полную квиритскую собственность…а должник теряет вещное отношение к заложенной вещи: ни от кредитора, ни от третьих лиц он ее вытребовать не может…».³ Она больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала цели установления залогового обременения – обеспечить исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна была быть заменена другой, более прогрессивной формой залога – пигнусом. Окончательно фидуция исчезает в постклассическую эпоху.

Уже в конце III в. до н.э. в римском праве появляется пигнус. Существуют разные мнения относительно сущности данного института. Одни авторы считают, что между пигнусом  и ипотекой нет никаких различий. В доказательство своей точки зрения они приводят слова Марциана: «Между залогом и ипотекой разница только в звучании названий». Однако правильным представляется мнение тех авторов, которые считают, что при пигнусе владение заложенной вещью переходит к кредитору. Подтверждение этому мы находим в дигестах Юстиниана: «В собственном смысле мы называем залогом то, что переходит к кредитору, при ипотеке же к  кредитору не переходит владение», а также: «Залоговое отношение, сохраняя собственность должника, переносит на кредитора лишь владение…».

Между тем, начиная  с первых десятилетий II в. до н.э., на практике стал развиваться еще один институт обеспечения, основанный не на передаче вещи, а на соглашении сторон. Этот институт получил название pignus conventum - залог по соглашению. Скорее всего, именно этот вид пигнуса имел в виду Марциан, говоря о тождестве пигнус и ипотеки.

В самом деле, первоначально эти два термина  существовали для обозначения одного и того же явления – залога без  перехода вещи к кредитору. Только в  конце классического периода  окончательно утвердился термин «ипотека». Впервые эта форма залога нашла применение в случае аренды недвижимости (квартир и мелких сельских участков), где для обеспечения арендной платы арендатор закладывал свои движимые вещи (мебель, предметы быта, орудия труда и тр.), продолжая при этом владеть ими. Для защиты своих прав в случае неисполнения обязательства должником кредитор мог: истребовать вещи от арендатора, истребовать вещи от третьих лиц, истребовать вещи как от залогодателя, так и от любого другого лица. Таким образом, «закладное право стало подлинным вещным правом».⁴ Что касается оснований возникновения ипотеки, то наряду с уже известным простым соглашением сторон ипотека могла быть установлена и в силу закона. Легальная (тайная) ипотека устанавливалась в связи с особыми свойствами некоторых категорий кредиторов, требующих особой защиты (подопечные, женщины, фиск). Кроме того, ипотека стала включать в себя право кредитора на продажу заложенной вещи в случае неисполнения обязательства (уже не требовалось отдельного соглашения, как для пигнус). При этом излишек в обязательном порядке выдавался должнику. Если же вырученная сумма оказалась ниже долга, на недополученное кредитор личное требование против должника.

Ипотека как  форма залога имела все черты  акцессорного права: она устанавливалась только для обеспечения долгового требования  и разделяла его судьбу. Как следствие, к основаниям прекращения ипотеки, наряду с уничтожением телесной вещи и продажей залога, относились уплата долга и прекращение обязательства в силу истечения времени или по иному основанию. Принцип акцессорности залогового права проводился в Древнем Риме последовательно и неуклонно. Л.А. Кассо отмечал, что «римскому залоговому праву чуждо представление о залоге как о праве на действие должника. Последняя функция принадлежит личному требованию, с которым связано вещное право как отдельное право на определенную стоимость, добываемую из заложенной вещи»⁵. Преимущество ипотеки перед пигнусом и фидуцией особенно ярко выражалось в возможности залога одной и той же вещи последовательно нескольким лицам. Эта возможность опиралась на принцип ипотечного старшинства: сначала полностью удовлетворялось первое по времени залоговое право, потом из излишка второе и т.д. Одновременно происходило передвижение последующих залоговых прав: второе становилось первым, третье – вторым и т.д. Также кредитор мог воспользоваться принципом ипотечного преемства: нижестоящий по рангу залогодержатель, заинтересованный в продаже заложенного имущества, мог за должника удовлетворить требования старшего залогодержателя и занять его место.

В то же время  древнеримская ипотечная система  обладала существенными недостатками. В связи с отсутствием гласности (регистрация ипотеки не предусматривалась) кредитор при установлении договорной ипотеки «не мог быть уверен в том, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом…»⁶. Не было у римской ипотеки и такого необходимого качества, как специальность. Ипотеку можно было установить на всем имуществе должника (генеральная ипотека). Это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы право требования простиралось на известное, определенное имущество. Отличительной чертой римского залогового права являлось и то, что оно не разделяло вещи на движимые вещи и недвижимые. Залог как тех, так и других был возможен по желанию сторон и с передачей владения (pignus), и без передачи его (hypoteka). То есть ипотека устанавливалась и на движимые, и на недвижимые вещи.

Таким образом, из всех существовавших в Древнем Риме форм залога ипотека в наибольшей мере учитывала интересы кредитора и должника. Дальнейшее развитие этот институт получил в ходе развития римского права.⁷

Что касается новейшей истории  ипотеки в нашей стране, то она как правовой институт после длительного отсутствия в советский период вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации «О залоге» N 2872-1. Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки, по существу, является идентичной формулировке договора залога. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека сосредоточивает разнонаправленные интересы различных участников гражданских правоотношений, позволяя им одновременно удовлетворить разнообразные цели и интересы. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать денежные средства.⁸

В последнее время  распространение получила так называемая «социальная ипотека» - термин, употребляемый для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам или с предоставлением государственной субсидии на первый ипотечный взнос. По поводу правомерности или неправомерности употребления данного термина в ученых кругах идут жаркие споры. Однако на практике социальная ипотека существует, предназначаясь, главным образом, для так называемых очередников, а также для социально незащищенных слоев населения.

1.2. Нормативное  правовое регулирование ипотечных

правоотношений

Правовое регулирование  ипотеки осуществляется нормами  Конституции Российской Федерации  от 12.12.1993г.⁹, Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. (в частности, полностью залогу посвящен параграф №3 гл. 23 ГК РФ)¹⁰ – далее ГК РФ, Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г.¹¹ – далее ГК РФ, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002г. № 138-ФЗ¹², Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ¹³, Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000г. №117-ФЗ¹⁴, Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ¹⁵, Закона Российской Федерации от 29.05.1992г. №2872-1 «О залоге»¹⁶ - далее Закон о залоге (применяется в части, не противоречащей ст. ст. 334 - 358 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. N 51-ФЗ (Федеральный закон от 30.11.1994г. N 52-ФЗ), Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁷ - далее Закон о регистрации, Федерального Закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)»¹⁸ - далее Закон об ипотеке, Федерального закона от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»¹⁹, Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»²⁰, Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»²¹, Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 15.06.2006г. №213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»²² и др. Следует отметить о том, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Закон об ипотеке не отменяет соответствующих норм ГК РФ, посвященных залогу, самого Закона о залоге, подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения в нашей стране. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке отмечается, что со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.²³ Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона об ипотеке, ГК РФ и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке. Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике²⁴.

Следует отметить, что  указанное положение противоречит правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

Глава 2. Понятие, сущность и значение ипотеки в обеспечении обязательств

2.1.Правовая  природа ипотеки, ее цели, задачи, принципы и основания возникновения

Пункт 1 ст. 1 Закона об ипотеке говорит, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В терминологическом  отношении с этим понятием произошла  непонятная трансформация. По точному  смыслу этого определения ипотека  отражает ситуацию, когда собственник  закладывает (обычно банку) принадлежащий ему дом, землю с целью получения кредита. Лицо не может заложить вещь, если оно не является ее собственником или же не обладает в отношении этой вещи правом так называемого хозяйственного ведения (ст. 335 ГК РФ и след.). Должник погашает кредит по частям вместе с выплатой процентов. Ипотека принципиально отличается от залога: при установлении ипотеки как право собственности, так и фактическое владение заложенным имуществом остаются за должником²⁵.

Однако с термином «ипотека» произошло то, о чем Л.Н. Толстой однажды написал так: «Все смешалось в доме Облонских». Ипотекой стали называть продажу (квартиры) в рассрочку. Так нередко поступает построившая многоквартирный дом корпорация. (Ситуацию, сходную с такой продажей, регулирует ст. 501 ГК РФ «Договор найма-продажи»). Продажа дома, квартиры в рассрочку - это институт, похожий на ипотеку, но далеко не тот же. Достаточно сказать, что согласно этому институту, пока долг не выплачен (или не выплачена большая его часть), право собственности на дом, квартиру остается за кредитором-продавцом. При «настоящей» же ипотеке право собственности на заложенную вещь принадлежит должнику²⁶.

Ипотека относится к  числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Это же относится и к случаям, когда заложенная недвижимость была приобретена за счет кредита банка. Право собственности на нее в таких случаях регистрируется на имя залогодателя, который получил кредит²⁷. В связи с этим целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе - правоотношение.²⁸

  Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений²⁹. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений. В силу обязательства, вытекающего из договора ипотеки одно лицо (залогодатель) обязано совершить в пользу другого лица (залогодержателя) определенные действия: передать имущество, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а залогодержатель имеет право требовать от залогодателя исполнения его обязательства.

Сущность залога недвижимого имущества  как обеспечительного обязательства  состоит в том, что кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (алиментные платежи, задолженность по заработной плате, прочие привилегированные требования). В таком же порядке залогодержатель может получить удовлетворение своих требований и из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Проблема определения  материально-правовых оснований возникновения  ипотеки затрагивает целый комплекс теоретических проблем, лежащих  в плоскости теории обязательственных  и вещных прав, и непосредственно  связана с вопросом об акцессорности, предусматривающей зависимость акцессорного правоотношения от основного³⁰.

На взгляд российских правоведов М.И. Брагинского, В.В. Витрянского одна из основных целей залога заключается  в том, чтобы к моменту, когда  должник не исполнит своего обязательства, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество³¹. Из этого следует, что имущество залогодателя к этому моменту должно как минимум сохраниться в натуре.

На протяжении многих лет велась полемика относительно  того, является ли право залога вещным или обязательственным правом.

Так, по мнению великого классика – цивилиста Д.И. Мейера, залог как один из способов обеспечения  обязательств состоит в том, что  лицо, имеющее право залога, при  неисправности должника по договору вправе получить удовлетворение от выручки от продажи той вещи, которая служила предметом залога, почему залог и представляется уже как бы правом на чужую вещь³².

Российский правовед К.Д. Кавелин определял залог и  заклад как способы обеспечения обязательств, суть которых заключается в том, что в случае неисполнения обязательства взыскание обращается на имущество, составляющее предмет залога и служившее обеспечением его исполнения³³.

Правовед Н.В. Варадинов, напротив, называл залог правом обеспечения в чужом имуществе, которому присущи черты ипотеки, т.е. права вещного, подтверждение чему он усматривал: во-первых, в том, что закон допускает обеспечение залогом или закладом не только договора займа, но и других договоров, и, во-вторых, в том, что закон в некоторых случаях допускает обеспечение одним залогом одновременно нескольких договоров.

Ученый – правовед Л.А. Кассо полагал, что залогом  приобретается вещное право, им устанавливается  исключительное право залогодержателя  на залогодержателя на заложенное имущество, несмотря на то, что это имущество не перестает быть чужим. Залог обыкновенно соединяется с обязательством личным таким образом, что при нем устанавливается двоякое отношение: одно по поводу обязательства, другое по поводу вещи, служащей обеспечением права³⁴.

Российский правовед Г.Ф. Шершеневич также относил право  залога к вещным правам. Он писал: «Залоговым правом признается право на чужую вещь, принадлежащее верителю в обеспечение его прав требования по обязательству и состоящее в возможности исключительного удовлетворения из ценности вещи». Г.Ф. Шершеневич выделял три характерных признака залогового права. Во-первых, залоговое право является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь. Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Во-вторых, залоговое право представляет собой право на чужую вещь, так как только ценность чужого имущества может служить обеспечением права требования. Поэтому предметом залога не может быть собственная вещь, и приобретение права собственности на вещь, состоящую в залоге того же лица, прекращает залоговое право. Хотя Г.Ф. Шершеневич и отмечает при этом, что при германской ипотечной системе может быть установлено залоговое право не недвижимость в пользу самого собственника. Впрочем, и в этом случае, собственник лишен возможности осуществить свое право на обращение взыскания на залог. В-третьих, так как цель залога состоит в обеспечении права требования, то залоговое право представляет собой дополнительное отношение, предполагающее наличность другого, обязательственного отношения.

Законодательство смотрит  на залог как на средство обеспечения  договоров. А, следовательно, признает его акцессорность. Как дополнительное, вещное право залога не может возникнуть ранее обязательственного права и не может продолжаться, когда прекратилось обязательственное отношение.

Наш отечественный ученый Хвостов отмечал, что главной опорой воззрения, согласно которому залоговое право есть право вещное, является то обстоятельство, что залоговое право, подобно другим вещным правам, пользуется абсолютной защитой³⁵.

На взгляд правоведа-практика Л.В. Щенниковой, юридическая природа  залога и ипотеки, как его разновидности, состоит в том, что залог относится к числу вещных прав и специфику права залога сводит к трем характеристикам:

1. залоговое право не имеет самостоятельного значения, а зависит от права обязательственного. Это вещное право не может возникнуть раньше обязательственного права и не может продолжаться, если прекратилось обязательственное отношение;
2. в отличие от других вещных прав, залоговое право не включает в свое содержание владение и пользование;
3. залоговое право дает возможность лишения при определенных условиях (неисполнения обязательства) собственника принадлежащего ему права собственности, в отличие от других вещных прав³⁶.

По современному российскому  гражданскому законодательству, залоговое  право представляет собой обязательственное право. Об этом свидетельствует, в частности, и структурное расположение норм о залоге в Гражданском кодексе РФ. Так, правила о залоге помещены в параграфе 3 «Залог» гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» подраздела 1 «Общим положения об обязательствах» раздела III «Общая часть обязательственного права». В разделе же II ГК РФ «Право собственности и другие вещные права» отсутствуют какие-либо нормы, регулирующие залоговые отношения.

Точка зрения как на обязательственно-правовой институт имеется и в судебной практике. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» содержится разъяснение, в соответствии, с которым при разрешении споров суды должны учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46).