Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Правовое регулирование рентных отношений

Форма 09-д

Направление подготовки ДОПУСК К ЗАЩИТЕ:

юриспруденция_ Приказ СГА № _______

от «____»______2013 г.

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Вид ВКР бакалаврская работа_____________

( бакалаврская работа, дипломная работа (проект), магистерская диссертация)

Тема: «Правовое регулирование рентных отношений»

Студентка: / _______________ /

Ф. И. О. подпись

№ контракта: Группа _ _

Научный руководитель: __ / ______________ /

Ф. И. О. подпись

Дата представления работы «____» ______________ 2013 г.

Москва 2013 г.

Содержание

Введение ………………………………………………………………………..…….….3

1 Понятие и правовая характеристика рентных правоотношений…………….……6

1.1 Правовая природа и сфера применения договора ренты………………………..6

1.2 Порядок заключения и элементы договора ренты………………………………15

1.3 Размер ренты и порядок ее выплаты……………………………………….……..24

2 Актуальные вопросы практики регулирования отдельных видов договоров ренты……………………………………………………………………………………..29

2.1 Вопросы практики правового регулирования постоянной ренты………..…...29

2.2 Актуальные вопросы заключения и исполнения пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением……………………………………………..38

Заключение……………………………………………………………………….……..52

Глоссарий……………………………………………………………………….…….....55

Список используемых источников…………………………………………….………58

Приложение А…………………………………………………………………………..62

Приложение Б…………………………………………………………………………...63

Приложение В…………………………………………………………………..……….64

Приложение Г…………………………………………………………………..……….65

Введение

С изменением в Российской Федерации экономической и правовой системы запреты и ограничения на получение доходов от имущества отпали. Открыты и более широкие возможности для применения рентных обязательств. Реализуя эти возможности, страховые и другие коммерческие организации распространяют практику приобретения у граждан квартир на условиях предоставления этим гражданам пожизненного содержания. Не противоречит сегодня общим положениям законодательства заключение договоров на отчуждение под выплату ренты и другого имущества, включая целые предприятия, иные имущественные комплексы, земельные участки, нежилые строения, а также движимое имущество: автомобиль, денежные средства, коллекции картин, фамильные драгоценности и др.

Связанные с отчуждением ценного имущества и устанавливаемые на длительный срок рентные отношения требуют специального урегулирования в законе. Решению этой задачи посвящена главы 33 Гражданского кодекса РФ1. Она вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения.

Договор ренты принадлежит к группе договоров гражданского права, предусматривающих отчуждение имущества за плату или бесплатно. Наиболее распространенным видом рентных правоотношений в настоящее время является пожизненное содержание с иждивением.

Актуальность темы бакалаврской работы связана с тем, что заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Зачастую условия договора ренты исполняются плательщиком ренты недобросовестно. Имеет место проблема определения минимального размера постоянной ренты, а также правила индексации рентных платежей, учитывая, что получателями ренты могут быть юридические лица.

Нуждается в дальнейшей детализации на уровне законодательного акта процедура фиксации и контроля за исполнением договора пожизненного содержания с иждивением, учитывая специфику самих действий по уходу, лечению, заботе о получателе ренты.

Сказанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

Тема рентных правоотношений является недостаточно раскрытой в отечественном праве и научной литературе. Наиболее основательным научным трудом по данной теме является монография М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества»2.

Исследования правовой природы рентных правоотношений представлены в трудах А.В. Демкиной3, Н.Н. Дерюга4, В.С. Ем5, П.В. Крашенинникова6, и др.

Цель бакалаврской работы заключается в комплексном исследовании особенностей гражданско-правового регулирования рентных правоотношений с теоретической и практической точек зрения, выработке оптимальных предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства, регулирующего рентные отношения.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

– исследовать правовую природу договора ренты;

– дать анализ действующей нормативной правовой базы, на основе которой осуществляется правовое регулирование содержания договора ренты и ответственность сторон;

- исследовать актуальные вопросы практики правового регулирования отдельных видов договоров ренты.

Методология исследования основана на научном и системном анализе законодательства Российской Федерации, научной литературы, методы сравнительного правоведения формально-логическом методе толкования норм права, изучение и обобщение судебной практики, а также специальные методы, такие как: толкование закона, сравнительный анализ, методы аналогии права и аналогии закона и другие методы научного исследования.

Правовой основой бакалаврской работы является Конституция РФ7; Гражданский Кодекс РФ 8, Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 9 и др.

Структура работы обусловлена целью и задачами. Работа состоит из введения и двух глав, разбитых на параграфы и заключения. Во введении отражается актуальность исследования, поставлены цели и задачи исследования. В первой главе «Понятие и правовая характеристика рентных правоотношений», рассматривается понятие и правовая природа договора ренты, анализируется правовой механизм регламентации договора ренты. Во второй главе «Актуальные вопросы практики регулирования отдельных видов договоров ренты» рассматриваются вопросы специфики правового регулирования отдельных видов договора ренты: постоянной ренты; пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

1 Понятие и правовая характеристика рентных правоотношений

1.1 Правовая природа и сфера применения договора ренты

Договор ренты, закрепленный в главе 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. В русском гражданском праве законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его. Рента имела различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу. Существовала бессрочная рента с капитала, вытесненная договором займа. Некоторое время она использовалась как особый вид "вечной ренты", при которой плательщиком было само государство. Определенное развитие получило пожизненное содержание, которое возникло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты. В России наравне с другими существовала особая форма ренты, которая возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал большую долю при разделе имения.

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника: рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г10., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания.

В ГК РСФСР 1964 г11. в главе о купле-продаже появились статьи, представлявшие собой разновидность того, что впоследствии стало пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 "Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца" и ст. 254 "Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца". Предметом договора могли быть только жилой дом или его часть и получаемое продавцом вознаграждение в натуре. Субъектный состав такого договора отличался той особенностью, что продавцами могли быть только нетрудоспособные лица, достигшие пенсионного возраста или имеющие инвалидность, покупателями - граждане, способные по возрасту и состоянию здоровья обеспечивать пожизненное содержание, в том числе уход и оказание помощи нетрудоспособному лицу.

ГК РСФСР 1964 г. предъявлял не только особые требования к субъектному составу сторон, но и предусматривал довольно жесткие основания расторжения договора:

- по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору;

- по требованию покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставить продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.

В случае смерти покупателя при жизни продавца договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца прекращался. Если договор прекращался по указанным основаниям, то дом должен был быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако если расторжение договора было вызвано восстановлением трудоспособности продавца, то последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.

Несовершенство ст. 253, 254 ГК РСФСР способствовало забвению этого вида договора в 70-80-е гг. XX в.

Лишь с принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое распространение. Фактически рента применялась гораздо шире, а на практике нередко данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений.

Как отмечает Н.Н. Дерюга, в настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране необходимость в указанных ограничениях, установленных ГК РСФСР 1964 г., отпала. При этом потребность в законодательной регламентации рентных отношении существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Переход России к рыночным отношениям, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты.12

В части второй ГК РФ рента закреплена как одно из самостоятельных договорных обязательств, входящих в группу обязательств по передаче имущества в собственность.

Обязательство из договора ренты - общее понятие, включающее в себя также и пожизненное содержание с иждивением, вынесенное в наименование гл. 33 ГК РФ. Поэтому нормы первый параграф этой главы носят общий характер и применяются ко всем видам договора ренты, т.е. и к постоянной, и к пожизненной ренте, разновидностью которой в свою очередь является договор пожизненного содержания с иждивением.

Цель договора ренты состоит в передаче права собственности на предмет договора приобретателю на условиях периодической выплаты бывшему собственнику вознаграждения. Такое вознаграждение, выплачиваемое периодически, и называется рентой.

Рента является постоянным доходом, основанным на отчуждаемом имуществе, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в заем (кредит) капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка.

В статье 583 ГК РФ договор ренты и пожизненного содержания с иждивением (далее - договор ренты) определен как правоотношение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента сформулирована в ГК РФ как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. Договор ренты характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:

во-первых, он направлен на передачу имущества в собственность;

во-вторых, он направлен на возмездную передачу имущества в собственность;

в-третьих, возмездность договора ренты характеризуется алеаторным (а не эквивалентно-определенным) встречным предоставлением.

Первые два признака являются родовыми (объединяющими ренту с другими типами или видами договоров), а третий - специальным (выделяющим ренту из числа всех остальных родственных договоров).

В качестве предмета по договору ренты может передаваться любое движимое и недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте. Но наибольшее распространение в хозяйственной практике получило заключение договоров ренты, по которым передаются недвижимые вещи.

Как следует из легального определения договора ренты, рента может быть выражена не только в денежной, но и в иной форме. Так, в силу ст. 590 ГК РФ договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.

Правовая характеристика договора ренты свидетельствует, что договор ренты является реальным либо консенсуальным, односторонним и возмездным. (см. Приложение А)

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения.

Договор ренты является консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи. Именно поэтому плательщик ренты на основании ст. 456 и п.1 ст.556 ГК РФ в случае отказа получателя ренты передать в собственность под выплату ренты оговоренное в договоре движимое имущество вправе требовать от получателя ренты исполнения обязанности по передаче этого имущества, а при передаче под выплату ренты имущества ненадлежащего качества - требовать применения последствий, предусмотренных в ст. 475 ГК РФ, и т.п.

В результате договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам, и в этой связи он сходен с договорами займа, купли-продажи, мены и дарения.

Договор ренты является односторонним. К такому выводу приводит анализ гл. 33 ГК РФ, в соответствии с которой после передачи имущества получателя ренты он не несёт по договору никаких обязанностей обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в ГК РФ как реальный договор. Поскольку получатель ренты, не несёт ни каких обязанностей, ответственность на него по данному договору ГК РФ также не возлагается.

Договор ренты является возмездным. В качестве встречного предоставления по данному договору выступает рента, однако в случае, если имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (ст. 585 ГК РФ), дополнительным встречным предоставлением по договору ренты является также покупная цена.

Предложенные признаки договора не всегда признаются отдельными авторами. Наибольшие споры возникают по поводу возмездности договора ренты. Основанием для этого послужило законоположение, предусмотренное вп. 1 ст. 585 ГК РФ. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Более того, в случае передачи имущества на бесплатной основе применяются правила о договоре дарения. Именно это законоположение склонило ряд ученых к тому, что договор ренты может носить безвозмездный характер. Предложенная дефиниция, на взгляд автора, нуждается в пояснении.

По мнению В.С. Ем, передача имущества на безвозмездной основе не меняет сущности договора ренты как ценового. Это не означает, что плательщик ренты освобождается от уплаты рентных платежей, ибо в этом случае он будет трансформирован в договор дарения. Юридическая сущность и необычность рентного договора исключает такую возможность, так как его главная особенность есть уплата периодических платежей получателю ренты, в которых он систематически нуждается. Именно данное обстоятельство (периодические платежи) обусловлено природой договора ренты, существенно отличает его от договоров купли-продажи, мены и т.д. 13 Конкуренция данных договоров, позволя-ющих получить плату за переданное имущество плательщику ренты при выборе конструирования поведенческой модели участников договорного правоотношения, приоритетно основывается не на разовом платеже за переданное имущество, а на регулярных, периодических, системных платежах, позволяющих получателю ренты более стабильно обеспечивать свою жизнедеятельность. В случаях пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением это особенно актуально.

Периодически уплачиваемая в виде денежных средств или в иной форме рента может быть суммирована и подсчитана лишь по прекращении договора, которое может произойти в любой момент по различным основаниям. Постоянная рента может быть прекращена выкупом или случайной гибелью имущества, переданного под выплату ренты. Пожизненная рента прекращается смертью получателя ренты, а также иными обстоятельствами.

Рента является алеаторной сделкой. Наряду с наличием родовых признаков, объединяющих ренту с куплей-продажей, отношения ренты имеют специфику, которая выражается в своеобразной форме оплаты, которая характеризуется тем, что покупатель в порядке оплаты полученного имущества предоставляет продавцу постоянное или пожизненное содержание. Подобные отношения носят длительный и в определенной степени доверительный характер. Особенности таких правоотношений предопределяются, главным образом, признаком алеаторности. Как отмечал О.С. Иоффе: "Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить"14. (см Приложение А)

Для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности. В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества

В результате в момент заключения договора общая сумма встречного предоставления, которую получит получатель ренты, неизвестна, поскольку она зависит от разных обстоятельств, в том числе, например, от прекращения обязательства по воле плательщика ренты. По этой причине договор ренты является алеаторной сделкой. Обе стороны этого договора не могут с уверенностью рассчитывать на то, что отчуждение имущества по договору сопровождается передачей денежного или иного эквивалента, по стоимости совпадающего с рыночной ценой этого предмета.

Это же обстоятельство позволяет отличить договор ренты от договора купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ), покупная цена по которому известна заранее или может быть определена. В случае, когда оплата товара по договору купли-продажи производится покупателем непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, отличие купли-продажи от ренты еще более очевидно. Обязательства сторон по договору купли-продажи исполняются при передаче предмета договора и уплате покупной цены, и при условии надлежащего исполнения в этот момент обязательство из договора купли-продажи прекращается. В свою очередь при передаче плательщику ренты предмета договора обязательство только возникает.

Однако нельзя не отметить, что договор постоянной ренты может предусматривать порядок расчета выкупной цены постоянной ренты таким образом, что общая сумма произведенных плательщиком ренты платежей по договору не превысит рыночной стоимости предмета договора (ст. 594 ГК РФ). Такой договор утрачивает черты алеаторной сделки.

Заключение договоров ренты в настоящее время стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Сказанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

Анализируя сущность договора ренты, можно отметить, что она заключается в передаче одной стороной имущества в собственность другой стороны и получении в обмен на него периодически определенных денежных сумм от плательщика либо пожизненного содержания с иждивением.

С правовой точки зрения, договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако он является самостоятельным видом договора.

От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода.

От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное". 15

По своей правовой природе договор ренты является самостоятельным договором, но по отношению к нему возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения. Это объясняется тем, что теоретически и практически отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено двумя способами. В п.1 ст.585 ГК РФ указывается, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

На основании предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты.

1.2 Порядок заключения и элементы договора ренты

Порядок заключения договора предусматривает, что договор ренты заключается между рентополучателем и рентоплательщиком. Рентополучатель (обычно) пожилой человек, который при жизни хочет продать свою квартиру рентоплательщику чаще всего из-за своего тяжелого финансового положения. При этом он сохраняет право пожизненного проживания в своей квартире. Продать квартиру без согласия рентополучателя на сделку невозможно. Рентополучатель продает свою квартиру за сумму значительно ниже рыночной стоимости, она так же зависит от того, в каком районе расположена квартира. Помимо этой суммы плательщик ренты, чаще всего, выплачивает получателю небольшую ежемесячную плату в размере, оговоренном заранее с получателем в договоре ренты. Из сказанного можно сделать вывод, что договор ренты один из очень щепетильных договоров. Именно поэтому он обязательно подписывается и заверяется у нотариуса. Расторгается он так же нотариально.

В договоре ренты сторонами выступают: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

При этом, круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу правовой природы этих договоров, могут быть только граждане. В другом случае - это прямое предписание нормы права. В п.1 ст. 589 ГК РФ указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Притом граждане могут быть получателями ренты независимо от их возраста, трудоспособности, состояния здоровья.

Правовое регулирование рентных отношений 📙 Дипломная → 🆔 14016