Ирина Эланс
Правовое регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: тенденции, проблемы и перспективы развития
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (РГТЭУ)
Ростовский институт (филиал)
ДОПУЩЕНА К ЗАЩИТЕ
Зав. кафедрой гражданского права и гражданского процесса
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
(БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА)
Правовое регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: тенденции, проблемы и перспективы развития
Студента 4 курса заочной формы обучения по сокра-
щенной образовательной программе на базе высшего
(Ф.И.О. студента) |
(уч.степень, уч.звание) |
________ «____» __________ 2014 г.
Ростов-на-Дону 2014
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальностью выпускной квалификационной работы является то, что на протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.
Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы. Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга, и за счет него кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств. Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.
Предметом выпускной квалификационной работы стала совокупность организационно-правовых отношений в области формирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве РФ.
Объектом исследования представляемой работы являются общественные отношения урегулированные нормами законодательства об ипотеке, как способе обеспечения обязательства, возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в связи с ее применением на практике.
Целью выпускной квалификационной работы стало исследование теоретических и практических вопросов формирования отечественной системы ипотеки и разработка на этой основе практических рекомендаций по ускорению развития ипотеки в России.
Эта цель опосредуется более конкретизированными задачами исследования:
- рассмотреть понятие и правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости);
- проанализировать особенности ипотеки отдельных видов имущества;
- раскрыть правовое регулирование договора ипотеки как основания ипотечных правоотношений;
- изучить субъекты и содержание договора залога недвижимости, его форму;
- выяснить особенности государственной регистрации договора ипотеки;
- охарактеризовать особенности судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
- проанализировать реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание и актуальные вопросы практики применения;
- разработать предложения, направленные на совершенствование отечественного законодательства в сфере ипотеки.
Теоретической и методологической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, труды отечественных дореволюционных, советских и современных ученых по данной проблеме, показывающих динамику развития теоретического изучения ипотеки, публикации в периодической печати и специализированных изданиях, материалы судебной практики.
Методологической основой исследования является диалектический метод познания. В процессе работы использовались общенаучные методы исследования: исторический, системно-структурный, сравнительного анализа, а также частно-научные методы.
Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, основной части, включающей в себя две главы и шесть параграфов, заключение, список использованных нормативно-правовых актов и литературы.
ГЛАВА 1. Общая характеристика ипотечного кредитования
- История развития ипотечного кредитования и его современное состояние
Система ипотечного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. Кредиты, выдаваемые банками населению под залог недвижимости, обычно имеют длительный срок от 10-25 лет, что позволяет уменьшить ежемесячные суммы погашения такого кредита и делает его доступным относительно широким слоям населения. Однако из-за длительности сроков кредитования его развитие невозможно без организации системы рефинансирования.
Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.
Система ипотечного кредитования не является чем-то чуждым для России, привнесенным из Америки или Европы.1 В дореволюционной России эта система успешно функционировала, и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 году страна имела развитой ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом.
Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки.
В разных странах с учетом местных условий и традиций, а также особенностей законодательства действуют несколько моделей долгосрочного жилищного кредитования. Например, банковская система Германии включает в себя 34 специализированных ипотечных банка. Составляя менее 1 процента от банков, они дают 25 процентов общего оборота (2160 млрд. марок). Ипотечные облигации широко используются в Германии в качестве обеспечения при ломбардных операциях Бундесбанка.2
Во многих европейских странах успешно работают схемы строительных сбережений (накопительных жилищных проектов), поощряемые государством разного рода премиями и налоговыми льготами по накапливаемым долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам. Привлекаемые таким образом средства относительно дешевы и направляются на предоставление относительно дешевых жилищных кредитов. Однако даже в этих странах кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.
Основная масса средств для финансирования покупки и строительства жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке. Двухуровневая система ипотечного кредитования включает в себя банки (как первичных кредиторов) и ипотечное агентство в качестве основного оператора вторичного ипотечного рынка.
Наиболее полное развитие эта модель получила в США, где правительством был создан ряд национальных финансовых институтов, которые регулируют вторичный рынок ипотечных ценных бумаг либо покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.
В России до последнего времени основными источниками средств для предоставления ипотечных кредитов являлись, как правило, собственные средства банков, а также специализированные долгосрочные кредиты, привлекаемые банками от нерезидентов (например, программа Инвестиционного фонда США - Россия).3
В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и на региональном уровне для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:
- приватизировано 55 процентов жилья - около 1 миллиарда квадратных метров жилищного фонда на сумму, эквивалентную не менее 300 миллиардам долларов, что создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;
- приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;4
- законодательно оформлена
деятельность всех
Среди регионов, которые в той или иной форме начали внедрять у себя ипотечное жилищное кредитование, можно отметить Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Оренбург, Удмуртию, Башкирию, город Саров в Нижегородской области и другие.
Исходя из вышеизложенного, можно с уверенностью утверждать, что проблема становления системы ипотечного жилищного кредитования не является чисто экономической - она в значительной степени определяется общегосударственной стратегией.5
Современное состояние ипотечного кредитования определяется федеральными законами, непосредственно регулирующими ипотеку (залог недвижимого имущества), являются:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 334-355);
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.
- Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»;
- Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях».
В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, основным законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный закон «Об ипотеке». В нем нашли отражение следующие положения:6
- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
- порядок заключения договора об ипотеке;
- закладная как ценная бумага;
- государственная регистрация ипотеки;
- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
- переход прав на имущество,
заложенное по договору об
ипотеке, к другим лицам и обременение
этого имущества правами
- последующая ипотека;
- уступка прав по договору об ипотеке;
- обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
- особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.
Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно ипотечные обязательства:
1. Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. В развитие положений данного закона были разработаны: Инструкция «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения» и инструкция «О порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества».
В соответствии с указанным законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки.7
2. В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
3. Закон «О кредитных историях» регулирует правовые основы деятельности бюро кредитных историй, их взаимоотношения с органами власти, коммерческими банками и самими заемщиками. Закон определяет не только само понятие кредитной истории, но и регламентирует правила ее формирования, использования и хранения.
4. Базовые понятия жилищных отношений: взаимоотношения собственников, право собственности, жилые объекты, на которые могут распространяться жилищные права объединяются в Жилищном Кодексе РФ.
5. В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила.
Таким образом, при реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ.
4. При ипотеке должны
приниматься во внимание нормы,
определяющие порядок
Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов.8
Концепция предполагает создание двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке - банки-кредиторы и институциональные инвесторы - операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).
В качестве ключевого вопроса создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования Концепция предусматривает стандартизацию процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с развитием федеральных целевых программ:
1. Программа «Жилище» на 2002-2013 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675. В 2010 году была дополнительно продлена на пять лет «О ФЦП Жилище 2011-2015 годы». Программа нацелена на формирование рынка жилья экономкласса, которое было бы доступно большинству граждан нашей страны, на устранение недостатка экологичных и комфортных жилых помещений, на стимулирование спроса на жилые помещения и повышение качества жилищного фонда России.9Данная федеральная целевая программы содержит подпрограмму «Обеспечение жильём молодых семей», гарантирующую субсидию со стороны государства молодым семьям, которые решили улучшить свои жилищные условия.
2. Программа «Военная ипотека»10, которая была принята и разработана в 2004 году. Суть программы состоит в том, что любой военный может приобрести жилье в собственность с использованием целевого жилищного займа и инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы. Военная ипотека примечательна тем, что погашать кредит придется не самому заемщику, а Министерству обороны, благодаря начислению средств на специальный накопительный счет, которые он может также потратить на первоначальный взнос.
Все вышеперечисленное дает право нам сказать, что становление ипотечного кредитования как института гражданских правоотношений связано со сменой взглядов на его развитие. Исходя из этого, ипотечное кредитование представляется как инфраструктура, как целостный механизм реализации правоотношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
1.2 Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации
Традиционная для России юридическая схема ипотеки, по мнению А. Смолянникова11, должна базироваться на сохранивших свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривали следующее:
- предмет залога оставался и в собственности, и во владении залогодателя;
- в случае неудовлетворения
по обязательству кредитор
- поскольку при ипотеке
не происходила передача в
собственность кредитора
- право требовать продажи залога признавалось только за первым залоговым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получали удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора;
- в случае недостатка
средств, вырученных от продажи
залога, для удовлетворения всех
кредиторов предусматривалась
По своему юридическому содержанию, определенному ГК РФ, ипотека представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника (ч. 1 ст. 329 ГК РФ), в частности, по кредитному договору.12
Залоговое (ипотечное) право является обязательственным имущественным правом в отличие от права собственности и других вещных имущественных прав (ч. 1 ст. 209, ст. 216 ГК РФ). Оно создается владельцем вещного (имущественного) права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое (ипотечное) право как производное от вещного (имущественного) права. Поэтому договор ипотеки - условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки. Залогодатель при передаче объекта недвижимости в залог не лишается права собственности на него и, следовательно, права распоряжения им. Законодательство о залоге устанавливает лишь определенные ограничения, препятствующие свободной реализации такого права. Так, в Законе «О залоге» возможность перехода права на заложенное имущество обусловливалась необходимостью перехода к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом. ГК РФ это требование изменил, определив, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодателя (ст. 346 ГК РФ). Т. Пухова, анализируя статьи ГК РФ (ст. 168, 174, 346), приходит к выводу, что залогодержатель вправе рассчитывать на удовлетворение своих исковых требований о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной только при том условии, что приобретатель предмета залога знал или заведомо должен был знать об ограничении прав собственника по распоряжению таким имуществом в связи с существованием договора залога. Представляется бесспорным, что суд при рассмотрении таких споров должен исходить из того, что приобретатель, не поставленный в известность о залоге и добросовестно удостоверившийся в наличии права собственности залогодателя на отчуждаемое им имущество, не имеет оснований предполагать наличие каких-либо ограничений в объеме прав собственника, обозначенных в ст. 209 ГК РФ.
С другой стороны, признание сделки по отчуждению предмета залога оспоримой может оказаться крайне важным для приобретателя имущества с учетом того, что срок исковой давности для требований, предъявляемых залогодержателем, будет в данной ситуации определяться в соответствии с правилами ст. 181 ГК РФ и ограничиваться годом со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания оспоримой сделки недействительной. Следовательно, если в течение года банк-кредитор не узнает о сделке купли-продажи заложенной квартиры, то и у недобросовестного залогодателя, и у добросовестного приобретателя появляются шансы выиграть в суде и оставить квартиру за собой без ее реализации в погашение долга.
Хотя у залогодержателя в соответствии со ст. 353 ГК РФ есть право выдвинуть в суде требование об обращении взыскания на предмет залога, а не о признании сделки купли-продажи недействительной, тем не менее, специалисты обращали внимание на важность вопроса регистрации прав на недвижимое имущество, необходимость которой была введена ст. 131 ГК РФ, и, соответственно, регистрации ипотеки. Многие вопросы, поставленные практикой, нашли свое отражение в законопроекте «Об ипотеке» и указах Президента РФ.13
Российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер; из-за этого существует проблема соотношения положений Закона «Об ипотеке» с общими правилами о залоге. В п. 3 ст. 1 Закона содержится правило отсылочного характера: «общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила», по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет перед общими нормами залогового права. В соответствии с п. 2 ст. 335 общие правила о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку не противоречат Закону «Об ипотеке».14 Применительно к ипотеке важное значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав (ст. 129 ГК РФ), так и правила по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 4 ст. 1 Закона «Об ипотеке»).
Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст.12 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ).
Анализируя проблемы правового регулирования ипотечных отношений и практики реализации права на ипотеку (как способ удовлетворения жилищных проблем) следует обозначить следующие проблемы:
1. Сроки кредитования;
2. Отсутствие ресурсной базы используемой для предоставления
ипотечных жилищных кредитов и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов;
3. Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако, подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане;
4. Валюта кредитования;
5. Неодаптированность ряда ипотечных программа, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом предусматривает условие, что кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причем высокая) выплачивается официально;
6. Требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования (особенно в части обращения взыскания на заложенное имущество).
Обращает на себя
внимание тот факт, что правовой
статус участников рынка
В таких условиях не исключено появление на рынке недвижимости новых финансовых пирамид, что дискредитирует институт ипотечного кредитования, как элемент возрождения экономики страны.
Развитие правовой
базы оценочной деятельности
в процессе ипотечного
Ипотека обслуживает основное обязательство. В ст. 2 приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них: кредитный договор (ст. 819 ГК РФ); договор займа (ст. 807 ГК РФ); договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст. 420 ГК РФ); причинение вреда (пп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ).16
- Правовое ругулировани несовершенолетнних работников
- Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации
- Правовое сопровождение разрешения конфликтов в дошкольном возрасте
- Правовое сопровождение разрешения конфликтов в дошкольном возрасте
- Правовой анализ всеобщей декларации прав человека
- Правовой институт договора поручения и его реализация в гражданско-правовом институте
- Правовой институт эксперта и специалиста
- Правовое регулирование уголовной ответственности за мошенничество
- Правовое регулирование установление инвалидности
- Правовое регулирование уступки требования в свете судебно-арбитражной практики
- Правовое регулирование усыновления иностранными гражданами
- Правовое регулирование федеративных отношений
- Правовое регулирование ценообразования в Российской Федерации
- Правовое регулирование электронной коммерции
