Предмет и форма договора аренды

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время  в условиях развития рыночных отношений  в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое  значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Договоры аренды составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права.

В новых условиях хозяйствования в экономический оборот включаются новые виды имущества, предметом сделок в более широких масштабах становится недвижимость. Договор аренды широко применяется на практике, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения  по переходу имущества во временное  пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические  отношения по владению и пользованию имуществом (например, финансовая аренда (лизинг) или аренда предприятий).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор  аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Вместе с тем, проблематикой данного договора является то, что суды постоянно дают разъяснения по вопросам применения норм о договоре аренды в российском законодательстве. Отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ¹ единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. Таким образом, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.

Вышеперечисленные факторы обуславливают актуальность выбранной темы дипломного исследования. Теоретико-правовое исследование дипломной работы позволит выявить основные элементы, правовую природу, специфику договора аренды как гражданско-правовой сделки. Практическое исследование обобщит порядок составления на практике различных форм и видов договоров аренды.

Объект дипломного исследования – договор аренды как отдельная  экономическая и правовая категория. Предметом исследования данной работы является выделение и изучение законодательной базы и юридической практики при составлении договора аренды.

Понятие договора аренды широко используется в юридической науке и правоприменительной практике, что обусловлено распространенностью данного договора в гражданском обороте.

Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались в правовой науке. Общетеоретические аспекты договора аренды разрабатывали такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А.,  Козырь О.М., Завидов Б.Д., Павлодский Е.А. и др.

В дипломной работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и ряда других авторов, комментарии гражданского законодательства, учебники гражданского права.

Научная новизна исследования заключается в том, что оно  представляет собой одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа договора аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области.

Говоря о новизне, также  следует отметить, что основная масса  работ посвященных, как гражданско-правовым исследованиям правовой характеристики договора аренды, так и исследование правового регулирования договоров  аренды. Это не снижает теоретической и практической ценности упомянутых научных трудов, но требует учета действующего законодательства и практики его реализации действующими субъектами гражданско-правовых правоотношений.

Целью исследования является комплексный теоретико-правовой анализ нормативно-правовых актов, регулирующих институт договора аренды в Российской Федерации, а также выявление основных практических направлений и коллизий при составлении различных видов договоров аренды.

В соответствии с поставленной целью в работе представлены следующие основные задачи:

1. Исследовать действующую в  настоящее время нормативно-правовую  и учебную базу формирования  договора аренды и обосновать  тенденцию их развития.

2. Определить основные элементы  и существенные условия договора аренды, опираясь на существующую правоприменительную практику.

3. Определить отдельные виды  договора аренды и порядок  их составления.

Структура дипломной работы состоит  из введения, трех глав, заключения, списка литературы, состоящего из 48 источников и 5 приложений.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ  И ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КАК  ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ СДЕЛКИ

1.1. Предмет и форма  договора аренды

Предметом договора аренды являются любые индивидуально-определенные непотребляемые вещи, поскольку они не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Так, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса² или водные объекты³), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое имущество.

Сдача в аренду земельных  участков и других обособленных природных объектов имеет свои особенности, устанавливаемые законом.

Законом также могут  быть установлены виды имущества, сдача  в аренду которого не допускается  или ограничивается. Так, например, согласно ст. 27 Земельного кодекса РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной  собственности такими объектами, как государственные природные заповедники и национальные парки, здания и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, объекты организаций федеральной службы безопасности и др⁴.

Ограничены в обороте  находящиеся в государственной  или муниципальной собственности земельные участки в пределах лесного фонда, особо охраняемых природных территорий, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками и др.

Эти особенности, прежде всего, вытекают из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, а потому – необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ.

Объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета. Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него, в том числе и договор аренды.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически значимым.

По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор – незаключенным.

Форма договора аренды урегулирована  ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом⁵. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним(ст. 12 Закона). И только затем можно регистрировать договор аренды.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором аренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске отказал.

В апелляционной жалобе истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции признал  доводы истца необоснованными и указал, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном  законе «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Государственная регистрация  договора аренды производится по заявлению  любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора не обязательно. При подаче заявления о регистрации  арендатором применяются правила  ст.16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого  имущества, предусматривающий переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной  для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме  договора и его государственной регистрации.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится  к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК).

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Если ни одна сторона не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно»⁶. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Таким образом, договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Последнее положение корреспондирует  норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК РФ⁷).

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и  договоры аренды отдельных видов  имущества регулируются следующим  образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).

1.2. Объекты и субъекты  договора аренды

Объектом аренды выступает  имущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные права не могут  быть объектом аренды (ст. 607 ГК).

К непотребляемым относятся  вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования. В этой связи объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено, прежде всего, тем обстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращена арендодателю.

Непотребляемые вещи в свою очередь  могут быть разделены на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК). К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости законом.

Все остальные вещи являются движимыми.

Таким образом, объектами аренды могут  выступать:

• земельные участки;
• обособленные природные объекты;
• предприятия и другие имущественные комплексы;
• здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;
• оборудование;
• транспортные средства;
• инвентарь, инструмент и др.

Важнейшим признаком  объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество  в аренду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.

Поэтому объектом аренды не может  выступать, например, партия товаров  либо материалов производственно-технического назначения, предназначенных для  дальнейшей перепродажи либо использования  в производстве.

При составлении договора аренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Необходимо обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ⁸, где говорится о том, что федеральным законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В настоящее время такого федерального закона не существует. Вместе с тем данное обстоятельство вовсе не означает, что предметом договора аренды может стать любое имущество.

Отдельные предприятия  оборонной промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятия Минобороны РФ, МВД РФ, ФСБ и некоторые предприятия других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управлении ими, в аренду передаваться не могут. При этом конкретные перечни таких объектов устанавливались отдельными распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей и арендаторов должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель – это  собственник передаваемого в  пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником  сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в  аренду – один из способов осуществления  принадлежащего арендодателю права  собственности, а именно, входящего  в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей  иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии. Если же на лицо отношения представительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник.

Наиболее сложная система  отношений складывается при сдаче  в аренду государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе  и распоряжение) государственной  собственностью – прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст.114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе⁹. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов не обязательно.

Государственные унитарные  предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду федеральное имущество только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

Поскольку закон устанавливает  принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий, действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в т.ч. и осуществленные в порядке требований ст. 295 ГК РФ по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование (аренду) другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными.

Учреждения вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (п. 1 ст. 298 ГК).

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества  в пользование. По общему правилу, закон  никаких специальных требований к арендатору не предъявляет. Лишь при  аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные законом.

1.3. Содержание договора  аренды

Содержание договора аренды составляют его условия, права и обязанности сторон. Давая общую характеристику договору аренды, необходимо выделить еще два важных момента – о существенных условиях этого договора, признаваемых таковыми в силу закона, и о природе отношений сторон.

Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю,¹⁰ то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.

В ГК РСФСР 1964 года не было перечня  условий договора аренды, признаваемых существенными в силу закона. Но во всех случаях в договоре, безусловно, необходимо было определять предмет аренды. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет, такой вывод следовал из содержания других норм, где, в частности, говорилось, что наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, или что наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора (ст. 281).

Иной подход к определению условий, которые должны отражаться в договоре, находим в Основах законодательства об аренде. Пункт 2 ст. 7 Основ устанавливал: «В договоре аренды предусматриваются: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором».

В п. 3 той же статьи перечислены  условия, которые могут включаться в договор, в том числе устанавливающие  обязанность арендодателя осуществлять материально-техническое обеспечение объекта, сданного в аренду, оказывать содействие развитию производства и т.д., то есть те, которые могли иметь значение для договоров аренды предприятий.

Сопоставление формулировок пп. 2 и 3 ст. 7 Основ позволяет сделать вывод, что условия, перечисленные в  п. 2, отнесены данным актом к обязательным. Однако вряд ли было бы правильно рассматривать все их как существенные в силу закона, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считался бы незаключенным (ст. 160 ГК 1964 года, ст. 432 действующего ГК РФ). Например, условие о возврате имущества после прекращения аренды могло отсутствовать в договоре, если им предусматривалось право арендатора выкупить находившееся в аренде имущество. Или: отсутствие в договоре указания об обязанности арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора не освобождало его от соблюдения этого требования, поскольку оно вытекает из существа арендных отношений и предусмотрено нормами закона, регулирующими аренду.