Приватизация жилого помещения

ОГЛАВЛЕНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….. 3
1. СУЩНОСТЬ, ПРИНЦИПЫ  И ОСНОВАНИЯ 

    ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ  ПОМЕЩЕНИЙ……………………..

 
7
1.1. Понятие приватизации  жилищного фонда…………………… 7
1.2. Принципы приватизации  жилищного фонда………………… 15
1.3. Объекты приватизации………………………………………….. 21
1.4. Субъекты приватизации………………………………………… 24
2. ДОГОВОР ПРИВАТИЗАЦИИ  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ……... 28
  2.1. Общие положения о договоре приватизации жилого   

         помещения………………………………………………………...

 
28
2.2. Недействительность и расторжение договора о

       приватизации жилого  помещения……………………………...

 
32
2.3. Права собственников жилых помещений и членов их семей 36
  2.4. Право общей собственности  на жилое помещение 

       при приватизации…………………………………………………

 
42
2.5. Зашита права собственности на жилое помещение………….. 41
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ   

    В РОССИИ……………………………………………………………...

 
59
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………….. 72
Список  источников и литературы……….............................................. 78
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

    Приватизацией жилых помещений по Закону «О приватизации жилищного фонда РФ» является бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

    Формирование  экономических отношений, основанных на законах рынка, с неизбежностью  связано с проведением радикальных  преобразовании не только в области обмена, производства и потребления товаров и услуг, но и в жилищной сфере. Сущность преобразований, осуществляемых в этой сфере, заключается в создании рынка жилья, который должен стать необходимым элементом рыночной экономики. В новых социально-экономических условиях жилые помещения становятся обычным товаром, предметом купли-продажи, мены, дарения, наследования и других сделок. Однако указанный процесс может успешно развиваться лишь при условии, если такой товар, как жилье, будет фигурировать на рынке в достаточном количестве, то есть появится множество продавцов и покупателей жилья, имеющих право его отчуждать и приобретать. Следовательно, должны быть собственники жилья, способные выступать на рынке жилья в качестве продавцов.

    Многолетний опыт строительства и эксплуатации жилья в рамках государственной собственности показал, что государство в силу ряда причин не способно осуществлять задачи связанные с содержанием и эксплуатацией жилого фонда. Главной причиной, которая действовала постоянно, была недостаточность материальных и финансовых ресурсов для строительства и эксплуатации жилья. Кроме того, содержание государственного жилищного фонда было убыточным, поскольку получаемое с нанимателей квартирная плата была «самой низкой в мире» и покрывала лишь незначительную часть затрат на эти цели. Фактически содержание государственного жилищного фонда осуществлялось за счет огромных дотаций, выделяемых государством и ложившихся тяжелым бременем на бюджет.

    До  перехода к рыночным отношениям в  жилищной сфере возможность продажи жилья (и то в установленных законом пределах) имели только граждане – «личные собственники». Жилые помещения, которыми граждане пользовались на основании договоров найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, не могли быть предметом продажи. Проводимая в стране жилищная реформа имеет целью включить эти жилые помещения в рыночный оборот путем передачи их в собственность граждан, то есть путем приватизации. На протяжении уже более, чем 10 лет приватизация составляет основу при формировании рынка жилья.

    В настоящее время одним из основных источников возникновения права частной собственности на жилые дома и квартиры является приватизация государственного и муниципального жилищных фондов.

    Ввиду всего выше изложенного, очевидно, что  вопрос приватизации жилых помещений  не утратил своего значения и актуальности в настоящее время, хотя сейчас уже доля жилья, приобретаемого путём приватизации значительно уменьшилась и основой для приобретения большинства современных жилых помещений является договор купли-продажи.

    Приватизация  жилых помещений (квартир, комнат в  квартирах коммунального заселения) относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду на территории РФ это наиболее доступный способ для граждан нашей страны бесплатного вступления в права собственности жилья в котором они проживают и по праву считают собственным. Процесс приватизации позволяет им закрепить это право юридически и документально. Таким образом, они получают возможность по своему усмотрению эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, вступать с ней на рынок недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

    Проблемой исследования в данной дипломной работе стало то, что одним из самых серьезных новшеств нового Жилищного кодекса, вступившего в силу 01.03.2005 г. - отмена бесплатной приватизации жилья с 2010 г. Бесплатная приватизация жилья сохраняется до 1 марта 2010 года. То есть граждане, уже проживающие в квартирах по договору социального найма, имеют совсем немного времени, чтобы решить для себя этот вопрос: переводить жилье в собственность или нет. Те, кто получит квартиру на условиях социального найма после 1 марта 2007 года, приватизировать ее уже не смогут. Как показывает статистика 30% населения РФ не успели воспользоваться правом на приватизацию жилья. Это уже вызвало во многих городах неслыханный наплыв граждан в приватизационные  органы и привело к социальной напряженности. Примером тому может послужить ситуация в некоторых жилищных отделах г. Екатеринбурга. Для того чтобы подать документы на приватизацию необходимо несколько недель каждый день отмечаться в многочисленных списках на сдачу документов. Помимо этого необходимо собрать внушительный список документов необходимый для приватизации квартиры. Причем ряд документов имеет ограниченный срок действия, то есть необходимо следить за тем, чтобы этот срок не пропустить до подачи документов на приватизацию. А в случае пропуска – продлить эти документы, что влечет за собой новое стояние в очередях. Практика показывает, что чиновники, принимающие решение о приватизации, нередко требуют от заявителей предъявить договор о социальном найме как документ. Но те, кто получил свою квартиру давно, въезжал в нее по ордеру, естественно, такого договора не имеют, потому что с ними такой договор просто никто не заключал. Так вот, это ни в коем случае не будет означать, что данная квартира не может быть приватизирована.

    Целью написания настоящей дипломной работы является рассмотрение наиболее актуальных вопросов приватизации жилого помещения как основания возникновения права собственности в жилищной сфере.

    Поставленная  цель работы формирует постановку следующих  задач:

    • определить сущность, принципы и основания приватизации жилых помещений;
    • рассмотреть порядок оформления правомочий собственника жилого помещения;
    • раскрыть правовой статус собственника жилого помещения, его права и обязанности;
    • сделать выводы о наиболее актуальных аспектах приватизации жилых помещений, а так же о перспективах развития института приватизации.

    Объектом исследования настоящей дипломной работы являются отношения, возникающие в ходе приватизации жилых помещений.

    Предметом исследования является научная, учебная, публицистическая и периодическая литература, судебная практика и иные источники, касающиеся вопроса приватизации жилых помещений

    Основными методами, применяемыми при написании дипломной работы явились: историко-правовой, метод экспертных оценок, метод анализа и синтеза, метод прогнозирования и моделирования, метод сравнения и другие общенаучные методы исследования.

    Основными источниками информации для написания данной дипломной работы являются: Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», комментарии к ним, а так же научная, учебная и публицистическая литература, так или иначе затрагивающая вопросы правового регулирования и актуальные проблемы института приватизации жилых помещений в РФ. Кроме того, для более наглядного рассмотрения приватизации в дипломном исследовании будут приведены примеры судебных разбирательств, касающиеся приватизации жилья.

    Среди литературных источников информации, используемых при написании данной дипломной работы особого внимания заслуживают работы о приватизации жилищного фонда Бойцова А., Гангало Б.М., Крашенинникова П.В., Соловьёва А.А., Титова А.А. 

1. СУЩНОСТЬ, ПРИНЦИПЫ  И ОСНОВАНИЯ 

ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 

    1.1. Понятие приватизации жилищного фонда 

    Советское жилищное законодательство достаточно четко и последовательно определяло права нанимателей, членов их семей в домах государственного и общественного жилищных фондов. Конечно же, в то время, когда отсутствовали такие категории как «частная собственность», «недвижимое имущество», не было и речи о том, чтобы наниматели имели возможность приобрести в собственность свое жилье1.

    Однако  шло время, менялись государство  и общество, и в период с конца 80-х до начала 90-х гг. XX в. у нанимателей жилых помещений и членов их семей в домах государственного и муниципального жилищных фондов появилась возможность значительно увеличить объем прав по владению, пользованию и в еще большей степени по распоряжению занимаемыми ими жилыми помещениями. Одной из самых существенных возможностей нанимателей, безусловно, стала приватизация. До этого времени главными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов (подчеркиваем, именно жилых домов с весьма существенными ограничениями, с другими жилыми помещениями подобные сделки были практически невозможны).

    В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилья стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан. Вместе с тем приватизация жилищного фонда – это процесс, который занимает хотя и ограниченный, но все же весьма продолжительный отрезок времени – до 1 марта 2010 г. (ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»2). Это следует объяснить кроме прочего и тем, что Закон РФ «О приватизации жилищного   фонда   в  Российской   Федерации»   предусматривает принцип добровольности, то есть граждане вольны по своему усмотрению решать, использовать предоставленное им право или нет. Следовательно, некоторая часть граждан будет решать, приватизировать или нет занимаемое жилье, либо предпочтет пользоваться жилищем не на праве собственности, а по договору социального найма жилого помещения.

    В науке долгое время не было понятия  «приватизация». По утверждению Э.С. Савас, впервые такой термин появился в юридической литературе в 1983 г. и в узком смысле означал «превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, названный автор дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности3.

    В отечественном законодательстве приватизация впервые стала предметом правового регулирования в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», принятом Верховным Советом РСФСР 3 июля 1991 г.4, где она по отношению к государственным и муниципальным предприятиям определялась как приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий.

    «Приватизация жилья» как правовая категория появилась в России надень позже «приватизации предприятий», то есть 4 июля 1991 г., когда Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В данном Законе под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Думается, что с учетом правоприменительной практики, базирующейся на Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и других принятых на его основе нормативных актах, приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в них граждан России.

    В литературе можно встретить самые  разнообразные суждения о том, что  является объектом приватизации применительно  к жилищному фонду. Причем многие авторы весьма широко толкуют это понятие.

    В первые годы осуществления рассматриваемого процесса было достаточно распространено суждение о том, что приватизации подлежат не только государственный и муниципальный жилищные фонды, но и фонд общественных организаций и даже квартиры в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов и колхозов. По мнению сторонников такой точки зрения, «приватизация каждого из видов жилищного фонда имеет свои особенности, различны также и возможные последствия»5.

    Между тем, как уже было сказано выше, приватизация возможна лишь в отношении  государственного и муниципального имущества и только в порядке, предусмотренном законом. Возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившего жилое помещение, не меняет форму собственности: в этом случае происходит переход права на жилое помещение внутри одной формы – частной. Переход же жилищного фонда из собственности общественного объединения (организации) допускается по правилам, предусмотренным Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», но нормы его при этом используются лишь по аналогии. Постановление Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»» в п. 6 лишь рекомендует общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищных фондов.

    Ряд исследователей считают, что под приватизацией жилья следует понимать любое отчуждение жилых помещений государственными или муниципальными образованиями. Так, Е.А. Чефранова приватизацией жилья называет переход жилых помещений из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан или юридических лиц6. К.А. Глухов, придерживаясь аналогичной позиции, делит приватизацию жилья на следующие формы: 1) приобретение гражданами занимаемых жилых помещений в порядке, установленном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; 2) приобретение гражданами свободных жилых помещений на условиях полной платности; 3) приобретение гражданами и юридическими лицами свободных жилых помещений через аукцион; 4) приобретение жилищными кооперативами жилых домов с целью их последующего заселения и эксплуатации7.

    По  нашему мнению, в данном случае происходит смешение различных по своей природе сделок. Безусловно, первая форма, приведенная К.А. Глуховым, является приватизацией, и это прямо вытекает из приватизационного законодательства. По отношению же к другим формам вряд ли можно говорить о приватизации жилья как таковой. Здесь речь может идти только об обычных гражданско-правовых сделках, где сторонами выступают, с одной стороны, государственные либо муниципальные образования, а с другой – граждане или юридические лица. При этом условия и порядок передачи жилья регулируются исключительно гражданским, а не специальным приватизационным законодательством.

    В первой редакции Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было сказано, что он распространяет свое действие на государственный и муниципальный жилищные фонды. После внесения изменений и дополнений в данный Закон его ст. 2 несколько увеличилась по форме (текстуально), однако с точки зрения содержания (правового регулирования) объем жилищного фонда, подлежащий приватизации, не изменился. В норму внесено дополнение о том, что в жилищный фонд, подлежащий приватизации, включается также «жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)». Внесение в рассматриваемый Закон такого дополнения с точки зрения формально-юридической недостаточно корректно, поскольку государственный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд государственных предприятий (и учреждений), муниципальный жилищный фонд, а кроме прочего и жилищный фонд муниципальных предприятий (и учреждений). Казалось бы, такое понятие, как «ведомственный жилищный фонд», должно было уйти. Тем не менее, включение в ст. 2 Закона указанного дополнения можно оправдать с точки зрения практической. Дело в том, что, пользуясь отсутствием четких указаний в Законе и не вдаваясь в анализ жилищного законодательства и законодательства о собственности, многие предприятия и даже целые ведомства запрещали приватизацию закрепленного за ними жилья (Министерство путей сообщения, Минобороны, Минсельхоз и др.)8.

    К примеру, в свое время Министерство путей сообщения РФ разработало и разослало инструктивное письмо от 24 декабря 1991 г. № П-16747 «О приватизации жилищного фонда железнодорожного транспорта», в котором делался вывод о том, что вопрос о приватизации жилищного фонда железной дороги должно решать названное министерство.

    Строго  говоря, Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» был принят в развитие ст. 13 не действующего сегодня Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», где указывалось, что наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищных фондов и члены его семьи вправе приобрести в собственность соответствующую квартиру или дом путем их выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в РСФСР. Основной задачей данного законодательного акта является создание правовой основы для преобразования отношений собственности на жилье. Однако думается, что не совсем верно связывать начало процесса передачи гражданам обобществленного жилищного фонда только с названными законами.

    Фактически  возможность возникновения права  собственности у нанимателей жилых помещений и членов их семей появилась с реализации принятого Советом Министров СССР от 2 декабря 1988 г. постановления № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда»9 и разработанных на его базе республиканских положений о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт10, а также республиканских, краевых и областных положений о порядке и условиях продажи гражданам квартир в личную собственность, принятых Советами Министров автономных республик и исполкомами областных (краевых) Советов народных депутатов11.

    Российское  положение устанавливало, что в  собственность граждан продавались занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищных фондов, незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту.

    Освобожденные за выездом граждан квартиры во вновь  построенных домах, реконструированных или капитально отремонтированных исполкомами местных Советов, предприятиями, учреждениями, организациями, могли быть проданы только после их заселения в установленном порядке.

    Не  могли быть проданы квартиры: а) включенные в число служебных; б) в домах, находящихся в закрытых военных городках.

    Однако  приведенный перечень не являлся исчерпывающим. Исполкомы областных Советов народных депутатов включали в него и другие виды жилых помещений. Так, в Свердловской области не продавались квартиры в домах, подлежащих сносу по ветхости или под застройку, а также квартиры в домах, находящихся в санитарно-защитных зонах, зонах опасных геологических процессов и затоплений.

    Продажа гражданам занимаемых ими квартир  производилась с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

    В соответствии с республиканскими положениями квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, продавались гражданам, состоящим на учете в исполкоме местного Совета народных депутатов или предприятия, учреждения, организации для приобретения таких квартир.

    Решения о продаже квартир гражданам принимались с учетом состава семьи, трудовой и общественной активности, исходя из установленной в республике нормы жилой площади на человека, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Сметная стоимость квартир определялась путем распределения общей суммы затрат на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) дома между получателями квартир. Продажная цена квартир устанавливалась оценочными комиссиями, которые образовывались исполкомами местных Советов народных депутатов, предприятиями, учреждениями, организациями.

    Региональными положениями предоставлялась возможность  оплаты стоимости квартир в рассрочку.

    Однако  приведенный выше порядок12 передачи квартир в собственность граждан путем договора купли-продажи не нашел широкого применения. Так, в Российской Федерации было продано 0,2% от всего государственного и общественного жилищных фондов. Как правильно отмечалось в литературе13, граждане не были заинтересованы выкупать то, чем они фактически владеют, причем даже за сравнительно невысокую плату. К тому же необходимо отметить, что в республиканских и областных положениях выкуп обусловливался тем, что цены на жилые помещения определялись оценочными комиссиями, образуемыми исполкомами местных Советов народных депутатов. Однако во многих регионах такие комиссии до принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» созданы не были.

    В отличие от постановления Совета Министров СССР № 1440 и принятых на его основе нормативных актов Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» за счет бесплатной передачи первоначально, как правило, части жилья, а затем и всего жилого помещения предполагал осуществить передачу в собственность граждан не отдельной части жилищного фонда, а основной части государственного и муниципального жилищных фондов и тем самым существенно реформировать отношения в жилищной сфере.

    Статистические  данные указывают, что к моменту  написания настоящей работы было приватизировано более 80% жилых помещений14. 

    1.2. Принципы приватизации  жилищного фонда 

    Основные  начала приватизации жилья, как и  любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

    Из  анализа норм Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» можно выделить три важнейших  принципа: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11) приватизации жилья.

    При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: по ГК РФ15 физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, будучи свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих закону условий договора (см.: п. 2 ст. 1), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной среди прочих нормативных актов в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Приватизация жилого помещения