Оглавление:

Введение…………………………………………………………………………3

 1.    Правовые основы приватизации жилых помещений в Российской Федерации

1. 1 Правовая природа и сущность права на жилище

1.2 История становления и развития законодательства о приватизации жилых помещений в Российской Федерации

2. Приватизация жилых помещений как одна из форм реализации права на жилище

2.1 Понятие приватизации жилых помещений в Российской Федерации, ее юридическая природа и характерные особенности

2.2 Порядок, условия и последствия приватизации жилых помещений в РФ

3. Актуальные проблемы правового регулирования приватизации жилых помещений и пути их решения

3.1  Актуальные проблемы правового регулирования приватизации  жилых помещений

3.2 Направления судебной практики по разрешению проблемных вопросов законодательства о приватизации жилых помещений и пути  совершенствования правового регулирования приватизации  жилых помещений

Заключение 

Список  используемых источников

Введение

    Право на жилище ст. 40 Конституции Российской Федерации отнесено к числу основных прав человека и гражданина¹.  Право на жилище не подлежит ограничению даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56). Конституция РФ предусматривает вполне определенные гарантии права на жилище, что делает его устойчивым. Согласно положениям Конституции РФ жилищное законодательство должно основываться на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, их судебной защиты.

    Право на жилище многогранно. Это -  возможность  улучшения жилищных условий путем  получения жилья по договору жилищного найма (бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными нормами - ст. 40 Конституции); возможность стабильного пользования жилым помещением, недопустимость произвольного лишения жилища; обеспечение для проживающих в жилых домах, жилых помещениях здоровой безопасной среды обитания и пр. 

      В настоящее время  реализация  права на жилище тесно связана  с проблемой приватизации жилых  помещений.

      Приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений².

    В настоящее время проблема приватизации жилых помещений является одной  из самых актуальных. Интерес к  исследованию данной темы, на наш взгляд,   закономерен. Источники, регламентирующие вопросы приватизации жилищного  фонда и реализации прав граждан, возникших в результате приватизации, представлены весьма разнородными и противоречивыми   материалами, постижение сущности которых необходимо в повседневной жизни   юристам,   руководителям предприятий, другим специалистам,   и  всем гражданам.  Кроме того, существует много правовых проблем, связанных с приватизацией жилых помещений, о которых также необходимо знать.

      Цель  выпускной квалификационной работы состоит в том, чтобы выявить содержание такого правового института как приватизация жилых помещений.

  Задачи, рассматриваемыми в  работе, являются:

1. Исследование  правовой природы и сущности  права на жилище.

2. Исследование   исторического аспекта   возникновения института приватизации жилых помещений, этапов развития законодательства о приватизации жилых помещений в РФ.

3. Рассмотрение    понятия приватизации жилых помещений в РФ, ее юридической природы и характерных особенностей.

4.  Анализ порядка, условий и последствий приватизации жилых помещений в РФ. 

5. Рассмотрение актуальных проблем правового регулирования  приватизации жилых помещений.

6.   Анализ  направлений судебной практики по разрешению проблемных вопросов законодательства о приватизации жилых помещений.

7. Разработка  путей решения возникших правовых проблем по приватизации жилых помещений.

       Объектом  выпускной квалификационной работы являются отношения, возникающие по поводу приватизации жилых помещений.

      Предмет выпускной квалификационной работы  - нормы жилищного законодательства, устанавливающего правовые основы  приватизации жилых помещений.

        Нормативно – правовая база  в данной сфере правоотношений обширна: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс  Российской Федерации,  Жилищный кодекс  Российской Федерации, федеральные законы, постановления Пленумов Верховного Суда РФ.

       Степень изученности  темы в научной  литературе:

теоретическую  основу исследования составили труды  отечественных авторов и  монографии, учебная литература,   статьи  периодической печати, касающиеся вопросов приватизации жилых помещений,   судебная практика по теме исследования.

     Структура и объём  выпускной квалификационной работы:

  работа  состоит из введения, 3 глав, включающих  7 параграфов, заключения, списка используемых источников. 

     Каждая глава   рассматривает свой круг   задач.

     В первой главе работы      рассматривается правовая природа и сущность права на жилище, а также исторический аспект  проблемы приватизации жилых помещений, включая развитие законодательства по данной теме.

     Вторая глава характеризует современное понятие приватизации, раскрывает юридическую природу приватизации, ее    характерные особенности, порядок, условия проведения и правовые последствия.

      В  третьей  главе    проанализированы    актуальные проблемы правового    регулирования  приватизации   жилых помещений. Особое внимание уделяется  направлениям  судебной практики по теме исследования.  Указываются пути решения указанных проблем. 

1.     Правовые основы  приватизации жилых  помещений в Российской  Федерации

1. 1 Правовая природа  и сущность права  на жилище 

       Конституция Российской Федерации (далее Конституция РФ) в ст.40 закрепила за гражданами право на жилище, в связи с чем перед отечественной наукой гражданского права возникла сложная как в правовом, так и в экономическом, социально - политическом и нравственном смысле проблема, связанная с понятием, содержанием и правовой природой права на жилище, механизмом его реализации и особенностями защиты.

     Исследование литературы показало, что достаточно большое внимание уделяется различным аспектам проблемы правовой природы и сущности права на жилище. П.В. Крашенинников, анализируя природу названного права, констатировал, что это право является конституционным³.

        Анализ специальной литературы дает основание утверждать, что наиболее полно проанализировал право на жилище П. И.Седугин, указавший, что данное право имеет шесть юридически значимых возможностей:

1. стабильность пользования имеющимся жильем;
2. улучшение своих жилищных условий;
3. использование жилья в интересах других граждан;
4. обеспечение жильцам здоровой среды обитания;
5. недопустимость произвольного лишения граждан жилья;
6. неприкосновенность жилища⁴.

         П.И. Седугин утверждает, что право на жилище на стадии пользования жилым помещением реализуется в конкретных правоотношениях, в которых соответствующие органы государства, частные, кооперативные и общественные организации, иные лица выступают в качестве наймодателей, а граждане - в качестве нанимателей жилых помещений. В то время как право на получение гражданами жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования реализуется в основном в правоотношениях административно-правового характера, а в домах частного жилищного фонда - отношениях гражданско-правового характера⁵.   Однако, в исследованиях П.И. Седугина остаются не до конца раскрытыми вопросы о природе, содержании права на жилище и специфике его отдельных проявлений. Необходима глубокая теоретическая проработка указанной проблемы.

       Термин «право на жилище» появился в России в конце 19 века. В этот период времени обозначилась тенденция к выкристаллизации  права на жилище, - закрепляющего за гражданами право пользования жилым помещением собственника⁶. В 20 веке право на жилище как одно из социально - экономических прав человека получило закрепление в Конституции СССР 1977 года, Конституции РСФСР 1978 года и в Конституции РФ 1993 года.

         Человек должен иметь свое пристанище, исходя, в том числе, из своих экзистенциальных потребностей. Жилище для него - среда обитания, предпосылка существования.   Жилье имеет важное значение для создания и функционирования семьи, воспитания детей и т.п. Вряд ли можно усомниться, что к правам человека следует отнести право на жилище.

         При анализе природы и сущности права граждан на жилище необходимо обязательно учитывать то, что Россия является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7 Конституции РФ).   Справедливо утверждает Г.А. Гаджиев, что «в России, выходящей из распределительной и уравнительной социальной системы, социальные права: имеют более важное значение и требуют большего внимания»⁷.

        Следует отметить, что в науке гражданского права до сих пор остается неразрешенным вопрос: исчерпывается ли право на жилище понятием правоспособности или же оно является субъективным правом граждан. При исследовании вопроса о соотношении правоспособности и субъективного права необходимо руководствоваться такими философскими категориями, как возможность и действительность. Правоспособность можно рассматривать как возможность для гражданина иметь когда - либо какую-то меру определенного поведения. То есть, правоспособность есть нечто такое, что еще никоим образом не проявилось, а лишь может когда - либо проявиться вовне в конкретных действиях субъекта права. Следовательно, в данном случае правовой категории «правоспособность» соответствует философская категория «возможность». Наоборот, субъективное право - это уже осуществляемая или осуществленная возможность, реализуемая или реализованная правоспособность, это нечто, что уже составляет известную меру поведения конкретного лица.   В этом случае правовой категории «субъективное право» соответствует философская категория «действительность».

         Анализ ст. 40 Конституции РФ позволяет сделать вывод, что в содержание права на жилище в качестве элементов входят следующие правомочия граждан: право пользования имеющимся жилым помещением; право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного и муниципального фондов и право на удовлетворение жилищной потребности путем приобретения жилого помещения в собственность по гражданско-правовым сделкам или в результате участия в жилищном строительстве⁸.

        Однако, было бы неправильным разделить конституционное право на жилище на отдельные его составляющие и после этого исследовать их самостоятельно - по сути, подменив право на жилище одним из его элементов и оставив при этом без анализа само право на жилище.

       Если внимательно проанализировать в совокупности ч.1 и 2 ст.40 Конституции РФ, то можно установить следующее: каждый гражданин РФ имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище. Таким образом, право на жилище признано государством за всеми гражданами РФ и в отношении их всех органы государственной власти и органы местного самоуправления должны создавать условия для осуществления названного права.

         Государство приняло на себя обязанность по созданию условий для осуществления гражданами права на жилище, поскольку не может быть права без соответствующей обязанности и, наоборот, обязанности без корреспондирующего ей права. Государство обязано выполнить целый комплекс мероприятий для удовлетворения притязаний граждан: развивать строительную индустрию; осуществлять программу строительства благоустроенного жилья; обеспечивать справедливое распределение жилой площади, охрану жилищного фонда и т.п. Следовательно, граждане и государство находятся в правовой связи, то есть в правоотношениях.

         Однако, праву на жилище и правоотношениям, элементом которого оно является, присущи весьма специфические свойства:

       - правом наделены все граждане без строгой их индивидуализации, а обязанность по созданию условий для осуществления права на жилище приняло на себя государство, соответственно, и органы местного самоуправления. Поэтому правоотношение носит не конкретный характер типа «кредитор – должник», а более общий – «гражданин – государство»;

       - право на жилище возникает у граждан непосредственно из закона и поэтому оно прекращается только в связи со смертью конкретного лица или отменой закона⁹.

        Следовательно, право на жилище является постоянным правом граждан, а правоотношение - длящимся. Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что в данном случае имеют место не конкретные отношения, а правовые отношения общего порядка, которые в литературе называют «общерегулятивными». 

         В российском законодательстве предопределены условия, при которых граждане принимаются на квартирный учет, органы, на которые возложена обязанность осуществления квартирного учета, а также определен порядок защиты права гражданина быть принятым на учет. В случае необоснованного отказа в постановке на учет гражданин вправе обжаловать такие действия в суд. После принятия на учет право на получение жилого помещения в домах государственного или муниципального фондов проявляется вовне в праве гражданина состоять на квартирном учете вплоть до получения жилища, соответствующего определенным требованиям. В жилищном законодательстве исчерпывающим образом указаны обстоятельства, при которых гражданин снимается с квартирного учета. Снятие с учета по иным основаниям является незаконным и может быть обжаловано в суд.

        Все это свидетельствует о том, что гражданин находится в правовой связи с соответствующим компетентным органом государства или муниципального образования, которая может быть охарактеризована как правоотношение с четким определением субъекта, объекта, прав и обязанностей, а если еще принять во внимание наличие в законодательстве системы юридических гарантий, то можно сделать вывод о субъективном характере исследуемого права.

         Некоторые исследователи относят право на получение жилого помещения в домах государственного или муниципального фондов к числу субъективных административных прав, мотивируя это тем, что на стадии предоставления жилища исследуемое отношение является не имущественным, а организационным, поскольку на момент постановки на учет еще нет конкретного объекта (жилища), на которое гражданин мог бы притязать¹⁰. Однако, такая аргументация, по мнению Е.В. Богданова, не представляется бесспорной¹¹. Правоотношение, возникающее между гражданином и компетентным органом по поводу предоставления ему конкретного жилого помещения, характеризуется юридическим равенством сторон. Никто не может обязать нуждающегося в жилье гражданина встать на квартирный учет или поселиться в предоставленном жилом помещении. В то время как для административных правоотношений всегда характерно, что один орган государственного управления подчиняет своему решению другой орган или гражданина. Последние обязаны сообразовывать свою деятельность с вынесенным решением. Значит, что касается исследуемых отношений, то правомерно утверждать об основании их на началах равенства, а не властности.

        Действительно, реализация права на получение жилого помещения связана с организационной деятельностью государственных органов, однако это обстоятельство не может расцениваться в качестве аргумента, опровергающего гражданско - правовую природу указанного права, поскольку в процессе такой организационной деятельности происходит формирование имущественного правоотношения, так как в законе указаны все характеристики предоставляемого жилища.

        Представляется, что право на жилище можно определить как государственно-правовой институт только в смысле закрепления и гарантирования права на жилище Конституцией РФ. Принимая же во внимание, что реализация права на жилище осуществляется в различных по юридической природе правоотношениях (конституционных, административных, имущественных, жилищных и др.), регулируемых правовыми нормами нескольких отраслей законодательства, более правильным будет определить право на жилище (в объективном смысле) как комплексный правовой институт, ядро которого составляют нормы Конституции РФ.

     Следует отметить, что необходимо включить в содержание права на жилище еще одно правомочие - право на получение гражданином в установленных случаях и порядке финансовой помощи со стороны государства (жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат).

             Таким образом, можно сделать  следующие выводы:

       - право на жилище – конституционное право человека;

       - право на жилище можно определить как государственно-правовой институт, ядро которого составляют конституционные нормы. 

1.2    История становления и развития законодательства о приватизации жилых помещений в Российской Федерации 

          История становления и развития законодательства о приватизации жилых помещений в РФ  включает ряд этапов, в ходе которых формировалась нормативно – правовая база института приватизации, развивались непосредственно сами правовые отношения по приватизации жилого фонда. Рассмотрим предпосылки возникновения института приватизации жилых помещений.

        Следует отметить, что приватизация  жилья – это достаточно новое  явление в нашей общественной  жизни, это -  часть жилищной  реформы, реализация которой идет в РФ.

       В советский период истории  нашего государства  последнее  брало на себя социальную функцию  и юридическую обязанность обеспечивать  жилыми помещениями граждан, нуждающихся  в жилье или его улучшении,  на условиях найма. Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами позволяла малоимущим слоям   иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от материального положения семьи,  однако, такие благоприятные условия поддерживались   миллиардными государственными затратами.   

            Как известно, большая часть трудящихся   были привязаны в решении жилищной  проблемы к государству, его  хозяйственным   организациям, что  использовалось работодателями  в своих целях. Реалиями жизни  были значительные очереди на жилье в городах, которые продвигались достаточно медленно (10 – 15 лет), за исключением ряда случаев.  Из года в год росла задолженность государства перед семьями, признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье.  

       Жилищная проблема на всем протяжении существования СССР была одной из самых острых социальных проблем. Предпринятая в годы перестройки попытка ее решения  не дала ощутимых результатов.  К структуре традиционно нуждающихся в улучшении жилищных условий добавилось огромное число тех, кто вообще не имеет жилплощади: военнослужащие и члены их семей, уволенные с военной службы в запас или отставку, в связи с выводом Вооруженных Сил из дальнего и ближнего зарубежья, вынужденные переселенцы, беженцы и т.д.

      Таким образом, можно   констатировать тот факт, что государство не справилось с решением задачи массового жилищного строительства,  решения  жилищной проблемы.     

       Соответственно, можно утверждать, что приватизация жилых помещений  имела ярко выраженные социально  – экономические предпосылки:

  - хроническая нехватка жилья в  стране (жилищная проблема);

  - отсутствие рынка жилья;

  - невозможность иметь жилье, соответствующее  международным стандартам;

  - несоизмеримые расходы государства  как собственника по обслуживанию  жилищного фонда.

         Признание неэффективности действующей  системы удовлетворения жилищных  потребностей граждан привело  к осознанию необходимости перехода  на рынок жилья.   Это произошло  уже в ходе демократических  рыночных реформ в обновленной  России, начиная с 1992 года.  Этот переход принципиально меняет экономическую, социальную и юридическую роль государства: оно постепенно перестанет быть главным инструментом в решении жилищной проблемы.

         Цель перехода - сбалансировать спрос  на жилье и его предложение, уйти от хронического дефицита свободного жилья, нехватки средств на эксплуатацию и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного обслуживания жилья¹². 

         Зарубежный опыт показывает, что приватизация жилых помещений не есть чисто российское явление. Она широко применяется в разных странах мира. На примере  Великобритании рассмотрим опыт приватизации жилого фонда.

     В 80 - 90-е годы 20 века приватизация в Великобритании охватила не только отрасли промышленности, но и социальную сферу (жилищный сектор, здравоохранение, образование). Программа приватизации государственного жилья оказалась весьма масштабной. Программа приватизации жилья 80-90-х годов непосредственно касалась жилого фонда муниципалитетов, а также жилищных ассоциаций.

     К 1983 году, однако, рост продаж муниципального жилья стал замедляться. Это было связано с уменьшением предложения привлекательного жилья и сокращением численности квартиросъемщиков, имеющих средства для его приобретения. В Законах о жилье 1984, 1985 и 1986 гг. были предусмотрены меры по стимулированию продаж муниципального жилья. Необходимый срок проживания в выкупаемом жилье был уменьшен с трех до двух лет, была увеличена максимальная скидка при продаже жилья. Штраф за досрочную перепродажу жилья был уменьшен¹³.

     С 1990 года продажи муниципального жилья снова начали снижаться по сравнению с 80 - ми годами, что объясняется экономическим спадом и резким ухудшением ситуации на рынке недвижимости в начале 90- х годов, а также дальнейшим уменьшением как числа квартиросъемщиков, имеющих право на покупку арендуемого ими жилья, так и количества подходящего для продажи жилья в муниципальном секторе. Крах рынка недвижимости начала 90-х годов поставил под угрозу продолжение политики правительства по расширению числа собственников жилья ¹⁴.

     Негативным  результатом приватизации жилья  в Великобритании стало то, что  приватизация государственного жилья  затруднила функционирование муниципальных  жилищных служб. Объем муниципального жилищного фонда уменьшился, его  структура ухудшилась, поскольку продавалось обычно самое хорошее жилье. Главным отличием приватизации жилья в Великобритании от приватизации жилья в России является принцип платности приватизации жилья, тогда как в России приватизация жилых помещений пока остается бесплатной. Также существует различие в темпах приватизации – в России они более высокие.

          Приватизация жилых помещений  была  начата во всех странах  бывшего социалистического лагеря  в переходный период к построению  основ рыночной экономики¹⁵.

        Зарубежный опыт показывает, что  противовесом рынку жилья может  быть и будет жилье для социально  незащищенных слоев населения,  построенное  за счет бюджетных  ассигнований, причем с таким  расчетом, чтобы это была немалая  часть в общей структуре жилищного фонда.

       Кроме того, важное значение имеет  то, что   доходы населения должны позволять не только приобретать жилье, но и содержать его, что требует больших затрат. 

     Правовой  основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года¹⁶. В него неоднократно вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона - он стал Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон «О Приватизации»). Конечно, этот Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. По мнению Г.В. Бойцова, жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была «включиться» в происходящие коренные преобразования в экономике. Принятию Закона о приватизации предшествовали Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (1990 г.), которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР» устанавливала, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации. Однако, фактическая приватизация жилья, т.е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980 - х гг., когда были приняты постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» и Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то, что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения практика продажи квартир в тот период не получила.¹⁷