Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

АКАДЕМИЯ ТРУДА  И СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА

 

 

 

 

 

 

 

Выпускная квалификационная

(дипломная)  работа

Тема:

«Проблемы правового  регулирования ипотечного кредитования»

 

Студента 6 курса заочного отделения

 

 

Научный руководитель – профессор

 

 

Рецензент – 

 

 

Дата защиты_______________

Оценка____________________

 

 

Москва 2009г.

 

 

 

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………..3

 

Глава 1. Общая  правовая характеристика ипотечного кредитования

 

1.1   История развития ипотечного кредитования и его современное состояние………………………………………………………………6

2. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской         Федерации……………………………………………………………12
3.      Проблемы развития ипотечного кредитования в России и в                             зарубежных странах: сравнительно-правовой анализ…………….23

 

Глава 2. Юридическая природа  гражданско-правового договора ипотечного кредитования

 

2.1  Понятие и особенности заключения и оформления договора ипотечного кредитования………………………………………………….32

2.2      Правовой статус субъектов ипотечного кредитования…………..47

2.3   Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений…………………………………………………….54

 

Заключение……………………………………………………………….68

 

Список использованной литературы………………………………….74

 

 

 

 

 

Введение

 

Тема данной дипломной работы «Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования» очень актуальна на сегодняшний день. Так как с помощью института ипотечного кредитования решаются государственные задачи.  В связи с тем, что предметом ипотеки является недвижимое имущество, понятие которого очень широко. В данной работе будет рассмотрена ипотека жилища.

До революции наша страна была одним из лидеров в области ипотечного кредитования¹. Сейчас Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. Но в тоже время в России наблюдались высокие темпы роста рынка ипотеки², которые стали замедляться с 2008 года в связи с мировым финансовым кризисом. Факторами развития кризиса стали быстрый рост цен на рынке жилья и его дефицит.

Миллионы наших сограждан готовы брать ипотечные кредиты. Проблема лишь в том, как считает депутат  Государственной Думы Иван Грачев, лидер партии «Развитие предпринимательства», один из авторов Федерального закона «Об ипотеке»³, что эти кредиты должны выдаваться под разумные проценты. И задача государственной власти в этих условиях состоит в том, чтобы, во-первых, обеспечить условия для концентрации денег в банках, а во-вторых, использовать бюджетные средства для помощи, хотя бы частичной, гражданам⁴.

Существуют две наиболее оптимальные системы сбора средств для ипотеки: немецкая модель стройсберкасс и американская двухуровневая ипотека. Первая система предполагает накопление денег в специально созданных кредитных организациях, вторая - выпуск ценных ипотечных бумаг, надежно обеспеченных недвижимостью. В наших условиях можно было бы использовать обе эти модели.

Массовая ипотека нуждается в поддержке из госбюджетов - как региональных, так и федерального. Это было очевидно с самого начала работы над ипотечным законодательством. Ведь пока в стране сохраняется высокий уровень инфляции, большинство граждан не могут взять банковский долгосрочный кредит: слишком велики процентные ставки. Практика помощи государства нисколько не противоречит рыночным реформам.

Развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

По-прежнему актуальной остается задача, связанная с обеспечением доступности жилья для людей  с различным уровнем доходов. Так как жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище. На правительственном уровне принят приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»⁵. Однако ситуация с доступностью для граждан приобретения, а тем более получения жилища с каждым годом не улучшается, а ухудшается.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам  долгосрочных кредитов на покупку жилья  под залог самого приобретаемого жилья.

Ключевой проблемой  при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение  доступности  жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлена, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения.

Целью дипломной работы является  изучении проблем правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации . В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

• рассмотреть ипотечное кредитование;
• рассмотреть этапы становления ипотечных отношений в России;
• провести исследование проблем жилищного кредитования в Росси и в зарубежных странах;
• рассмотреть договор ипотечного кредитования, его особенности заключения и оформления;
• рассмотреть правовой статус субъектов ипотечного кредитования, а также особенности их гражданско-правовой ответственности.

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общая правовая характеристика ипотечного кредитования

 

1.  История развития ипотечного кредитования и его современное состояние

 

В Россию ипотека пришла в 13 веке, одновременно с развитием  торговых отношений и заемных  обязательств, и, по существу, являлась первым видом кредитования⁶.

Предпринятая в 30-х  гг. 18 века реформа залогового права  базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение.

Банкротский Устав от 19 декабря 1800г. также запрещал переход права собственности к залогодержателю, залог не признавался основанием для возникновения у кредитора права собственности (владения) на заложенное имущество. У последнего возникало право удовлетворения своих требований из заложенного имущества  в публичном порядке с торгов.

 Образцами кодификации  ипотечного права являются проект  Вотчинного Устава конца 19 века  и Положение о порядке взыскания  с недвижимых имений 1893г. Следует отметить, что понятие залога (ст.43 проекта Вотчинного Устава) как обеспечения денежного требования недвижимым имуществом, действительно по настоящее время⁷, равно как и положение свободы передачи в залог имущества, право следования залога за вещью, неделимости залога при признании возможного деления основного обязательства и его акцессорный характер. Также важным является то, что именно проектом Вотчинного Устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. Ипотечное кредитование в основном осуществляли начавшие формироваться докапиталистические государственные («казенные») банки.

Более широкое развитие ипотека получила во второй половине 19 века, после отмены крепостного права.

Понятие об ипотеке как  о праве на чужую вещь полностью  вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917г. На основе такого понимания ипотеки регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.

Революция 1917г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917г. были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах. Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и в его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий.

ГК СССР 1922г. вообще упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека, отмечает Н.Ю. Лобова, прекратила свое существование почти на 80 лет⁸. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

        Гражданское законодательство СССР понятие ипотеки не знало. Залог как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств допускался на основании ст. 192-202 ГК РСФСР 1964г.⁹, а также п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991г.¹⁰. Однако не исключался и залог недвижимого имущества, сфера применения которого существенно ограничивалась  в соответствии с ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР, по крайней мере, до введения в действие Основ гражданского законодательства. Это было вызвано тем, что административно-командная экономика советского периода не нуждалась в частноправовых механизмах. Оборот недвижимости между гражданами не поощрялся, поэтому залог недвижимости  не имел широкого применения и не был предметом детального законодательного регулирования¹¹.

 Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992г. «О залоге»¹², где ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Закон РФ от 29 мая 1992г. «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.

Гражданский кодекс РФ содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который так и называется – «Залог»¹³. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки, введенное ст. 42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипотеки по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ. О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не упоминает.

 Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или законом об ипотеке не установлены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специальные нормы об ипотеке в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости передачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в п. 3 ст. 339 (о государственной регистрации договора об ипотеке), п. 2-5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права залогодержателя при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в Части первой ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В целом Часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге». Таким образом, частью первой ГК РФ был введен ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.

Особенно нужно отметить укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве должников (соответственно п. 2 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК РФ), кредиторы-залогодержатели получили в некоторых случаях приоритет даже перед фискальными органами и кредиторами первой и второй очереди, если их права требования возникли после заключения договора залога.

Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативно-правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (Указ Президента РФ от 28 февраля 1996г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»¹⁴).

Такова предыстория появления Закона «Об ипотеке» и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует в настоящее время.

 Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 13 мая 2008г.)¹⁵.

В нем нашли отражение  следующие положения:

— основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как ценная бумага;

— государственная регистрация  ипотеки;

— обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к  другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания  на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки  земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁶  и др.

В совокупность источников залогового права входят также указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, законодательные акты субъектов Российской Федерации, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, в том числе местных органов управления.

Таким образом, основные принципы залогового права, действующие  и в настоящее время, сформировались еще в 18 веке. Институт ипотеки стал широко применяться после отмены крепостного права. Во время советской власти ипотека прекратила свое существование, так как была отменена частная собственность на землю и домовладения. Понятие ипотеки в гражданском праве России появилось  с принятием Закона РФ «О залоге». Более детально ипотека была рассмотрена в ГК РФ. И, наконец, институт ипотеки получил свое законодательное закрепление в отдельном нормативно-правовом акте  - Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

 

2. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации

 

В последнее  десятилетие нельзя не заметить повышенный интерес к проблемам ипотечного кредитования. При этом следует констатировать, что зачастую происходит подмена терминов «ипотека» и «ипотечное жилищное кредитование». Объясняется это тем, что до сих пор на федеральном уровне отсутствует легальное определение ипотечного жилищного законодательства, при том что уже более десяти лет существует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹⁷.

В  широком смысле слова ипотека – имущественный залог, служащий обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.

Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) в первой половине 2008 года провело опрос населения, посвященный знанию россиян об ипотеке¹⁸. Аналогичное исследование проводилось год назад.

В целом уровень знания россиянами об ипотеке остался неизменным, однако это знание стало более  уверенным. Доля тех, кто ничего не знает  об ипотеке, сократилась за год с 18 до 15%. Доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко знают, что такое ипотека, увеличилась с 35 до 46%. Доля россиян, которые знают об ипотеке только понаслышке, наоборот, сократилась с 44 до 36%.

Большинство опрошенных россиян понимают ипотеку как  кредит на жилье. И в 2007 году, и в исследовании 2008 года 71% респондентов, давших определение ипотеке, сообщили, что ипотека - это кредит на жилье. Примерно каждый десятый (11%) из тех, кто дал определение ипотеке, считает, что ипотека - это кредит (без уточнения цели кредита). В 2007 году так определили ипотеку 7%.

Важно отметить, что за год сократилась доля россиян, определивших ипотеку как обман. В 2007 году такой  ответ был получен от 18% респондентов, давших определение ипотеке. В 2008 году так определили ипотеку только 10%.

Таким образом, нельзя говорить об улучшении знания об ипотеке россиянами. Однако заметно снижается негативное отношение к ней.

Итак, ипотека – это залог недвижимого имущества, значит, основным составляющим всех операций, будь то действия юридического или экономического характера, является недвижимость – конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности, которые наделены данным статусом¹⁹.

Жилье является дорогостоящим  товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.

Залог жилого помещения  является одним из способов обеспечения  исполнения обязательства, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному  залогом, имеет право в случае неисполнения должником  этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами лица (залогодателя, должника)²⁰.

Предметом ипотеки могут  быть жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота. Ипотека жилых домов и иных зданий допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом. В соответствии со ст. 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц общее имущество следует юридической судьбе заложенного помещения на основании п.2 информационного письма ВАС РФ № 90 от 28 января 2005г²¹.

Права залогодержателя  по обеспеченному ипотекой обязательству  и по договору об ипотеке могут  быть удостоверены закладной.

Необходимо отметить, что при предоставлении кредита  для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц при условии, что жилой дом или квартира были заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Освобождение жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном законодательством.

Жилое помещение, приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»²², считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру. В случае использования кредитных средств банка или иной кредитной организации оно считается находящимся в залоге у соответствующего кредитора и у РФ в лице Министерства Обороны. При этом закладная не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения одновременно у соответствующего кредитора и у РФ требования указанного кредитора удовлетворяются преимущественно перед требованиями РФ.

Следует помнить, что  обращение взыскания на жилое  помещение происходит по решению  суда либо на основании нотариально  удостоверенного соглашения между  залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения  оснований для обращения взыскания  на предмет ипотеки. Реализация заложенного жилого помещения происходит путем его продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.  Нотариальное удостоверение соглашения об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке может быть совершено любым нотариусом в соответствии со ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате № 4462-1 от 11 февраля 1993г. (ред. от 30.06.2006г.)²³.

Применительно к ипотеке  жилого помещения запрет на внесудебный  порядок обращения взыскания  на заложенное имущество может иметь место в случае, если разрешение на заключение ипотечного договора давал орган опеки и попечительства или кто-либо из сособственников заложенного жилого помещения не дает согласия на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество²⁴.

Развитие жилищной ипотеки  в России сегодня сдерживается рядом  факторов:

1)   ограниченным платежеспособным спросом населения;

2) низкими объемами  и невысоким качеством нового  жилищного строительства в субъектах  Российской Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

3) неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;

4) психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

5)    большим количеством административных барьеров;

6) большим количеством субсидий в этой сфере, их слабой адресностью;

7) высокими процентными ставками;

8) непрозрачными источниками доходов граждан;

9) неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

Необходимость жилищного  ипотечного кредитования очень  ощутимо в настоящее время, когда значительно сократилось государственное   финансирование жилищного строительства. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека, основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России²⁵. Массовый характер развитие ипотечного жилищного кредитования  приняло после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следующим этапом развития системы ипотечного жилищного  кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»²⁶. Наличие указанного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования и привлечения «длинных» денег в сферу ипотечного кредитования за счет рефинансирования ипотечных кредитов²⁷.

В федеральную целевую программу Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы»²⁸ были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы.

Для настоящей  работы наиболее значимым является направление  Национального проекта – «Повышение доступности жилья», а именно подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»²⁹, непосредственно связанная с развитием унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России и тем самым влияющая на увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. В свою очередь, целью направления «Увеличение объемов жилищного кредитования» является формирование условий для увеличения предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению на базе развития системы рефинансирования ипотечных кредитов. Следует отметить, что с указанным направлением тесным образом связано еще одно направление Национального проекта – «Увеличение объемов жилищного строительства». Связь этих двух составляющих Национального проекта выражается в том, что увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования возможно только при соответствующем предложении на рынке жилья, а обеспечение необходимого уровня предложения на рынке жилья связано с реализацией направления «Увеличение объемов жилищного строительства» и соответствующей подпрограммой ФЦП «Жилище» - «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»³⁰.

В целом можно отметить, что основные механизмы реализации приоритетных направлений Национального проекта в настоящее время сформированы. Тем не менее на уровне Правительства Российской Федерации принимаются меры, направленные на совершенствование организационно-правовых механизмов реализации мероприятий Национального проекта. В связи с этим на уровне Правительства РФ 17 ноября 2008г. были приняты два распоряжения: № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020г.»³¹, где в качестве приоритетных задач поставлены обеспечение повышения доступности жилья с помощью жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка и № 1663-р «Об основных направлениях деятельности Правительства РФ на период до 1212г.»³², где говорится, что государство продолжит поддержку ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»  для завершения формирования устойчивого рынка ипотеки в регионах Российской Федерации, создания механизмов страхования рисков по ипотечным кредитам и ипотечным ценным бумагам.

В конце декабря 2008 года был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) и отдельные законодательные акты РФ»³³. Принятие этого закона должно привести к развитию рефинансирования ипотечных кредитов, так как раньше для передачи закладных требовалась передаточная надпись. С большими пулами закладных так работать было неудобно, а для выпуска облигаций с ипотечным покрытием требовались именно большие пулы³⁴. Теперь процедура упрощена: закладные будут храниться в специальных депозитариях, которые откроют владельцам бумаг специальные счета. Права на такие закладные в таком случае удостоверяются специальными выписками по счетам.