Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения

 

 

Федеральное агентство по образованию

Южно-Уральский государственный университет

Факультет экономики, управления, права

Кафедра конституционного, административного и муниципального права

 

 

       Допущено к защите

Зав. Кафедрой КАиМП

________С.Г. Соловьев

«___» _________ 2009 г.

 

 

 

 

 

Дипломная работа

 

Проблемы правового регулирования статуса жилого помещения.

 

Специальность 030501 «Юриспруденция»

 

 

Студент IV курса

заочного отделения,

                          группа ЮзМ

Кашин Максим Федорович

        

 

Научный руководитель

старший преподаватель

кафедры КАиМП 

 

 

 

 

 

 

Миасс 2009

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

   

Введение…………...…………………………………………….....………..…….3

 

ГЛАВА 1 ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

§ 1.1 Понятие и признаки жилого помещения............................................6

§ 1.2 Особенности правового режима нежилых помещений..................21

 

ГЛАВА 2 ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

§ 2.1 Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение…..............................32

§ 2.2 Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение..................................53

 

Заключение…………………………………………………………...……......…66

Список использованных источников………………………...……...….............78

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации1 каждый вправе    иметь   имущество  в собственности,      владеть,    пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации2 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.   Собственник  вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего  ему имущества любые действия,                          не противоречащие  закону   и  иным  правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Реализация волеизъявления    собственника  помещения - о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение является актом распоряжения имуществом. В данном случае право собственника на распоряжение имуществом эффективно обеспечивается нормами Жилищного кодекса Российской Федерации3,  регулирующими    отношения, связанные с переводом жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, переустройством или перепланировкой жилого помещения.

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации вышеуказанные права собственника помещения в многоквартирном доме, желающего переоборудовать  и   перепланировать такое жилое помещение с последующим переводом его в нежилое помещение, нередко существенно ущемлялись.   В   частности,   довольно  актуальные   на  тот   период,             да и в настоящий    момент,  вопросы перевода жилых помещений                 в нежилые и переустройства и перепланировки жилых помещений освещались всего двумя короткими статьями. Возможно, на фоне глобальных вопросов жилищно-коммунального хозяйства затронутые выше темы кажутся не столь значительными, но на практике ситуация в этой сфере сложилась не менее плачевная, чем в других областях жилищного права, тем более это касается самовольных перепланировок и переводов квартир, которые стали носить массовый характер.

В  отношениях, связанных с переводом жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, необходима координация интересов собственников жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляющих перевод такого помещения в нежилое, с одной стороны, и собственников других помещений в таком доме, жителей многоквартирного дома, с другой стороны.

Объектом исследования настоящей работы выступают отношения, связанные с переводом жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение.

Предметом       исследования    являются  вопросы       теоретического и практического порядка, характеризующие условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые.

Целью исследования является анализ вопросов правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, а также выработка предложений                        по совершенствованию законодательства в рассматриваемой области.

Основные задачи настоящего исследования сводятся к тому, чтобы:

1) рассмотреть  понятие и признаки жилого  помещения;

2) определить  особенности правового режима  нежилых помещений;

3) изучить условия  и порядок перевода жилого  помещения в нежилое помещение;

4) проанализировать основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение;

5) сформулировать рекомендации по совершенствованию законодательства в рассматриваемой сфере.

Методологической основой исследования являются общенаучные методы: системного  анализа   и     обобщения       нормативных,    научных

и практических материалов, системно-исторический подход; частно-научные методы; сравнительного правоведения; логический; технико-юридический и другие.

Нормативную основу исследования составляют российское законодательство и подзаконные акты, материалы судебной практики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1 ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

 

 

 

§ 1.1 Понятие и признаки жилого помещения

 

 

Одним из специфических объектов гражданских правоотношений является жилое помещение.

В гражданском праве эта категория имеет самостоятельное значение. Например, в конституционном праве употребляется термин «жилище», который обозначает «всякое помещение, предназначенное или приспособленное для постоянного или временного проживания людей»4. Теоретически этим понятием охватываются: жилые комнаты, места общего пользования (коридор, ванная, туалет, балкон, веранда), подвал, чердак, кухня, пристройки, надворные постройки хозяйственного назначения, комнаты в гостинице, санатории, доме отдыха, отдельная палата в больнице, палатка, охотничий или садовый домик. К жилищу в правовом отношении также приравниваются: транспортные средства, находящиеся в частной собственности или только во владении и пользовании граждан; личные гаражи независимо от места их расположения; отдельное купе в поезде или отдельная каюта на корабле. Режим жилища имеют земельные участки, прилегающие к дому и четко отделенные от окружающей местности.                                 Под понятие жилище подпадают служебные помещения, временно приспособленные для жилья.

Основное назначение указанной правовой категории                                     в конституционном праве - обеспечение прав человека на личную жилую площадь независимо от ее юридического статуса (частная или публичная собственность) и правового режима (собственность или иное вещное право).

Данное право исторически гарантировано конституциями всех цивилизованных    стран      мира5        как    неотъемлемое право    человека и гражданина, в том числе на международном уровне6, и представляет собой неотъемлемое         право     человека      и         гражданина;       врожденное

и догосударственное, главнейшее материальное условие жизни человека7.

В применении к ст. 139 УК РФ8 под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилой фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилой фонд, но предназначенное для временного проживания.

Термин жилище используется и в гражданском законодательстве для характеристики правоотношений, сходных с конституционными. Однако для обозначения объекта гражданских (жилищных) прав используется термин жилое помещение, который определяется как изолированное помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и пригодное для постоянного проживания  граждан  (отвечает  установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Из данного определения следует, во-первых, что на жилые помещения распространяется правовой режим недвижимого имущества. На практике это означает, что: а) отчуждение и приобретение жилых помещений и прав на них   осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с ними согласно ст.ст. 131, 164, 223 ГК РФ, доступной для ознакомления третьими лицами;                      б) приобретение прав на жилое помещение осуществляется только способами и   на  основаниях,  предусмотренными   для   недвижимого   имущества  в соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации9, что подтверждает и ст. 10 ЖК РФ; в) споры о праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение рассматриваются с определенными процессуальными особенностями – не  в   месте нахождения ответчика или в месте, определяемом по выбору истца, а по месту нахождения недвижимых вещей согласно ст. 30 ГПК РФ.

В теории гражданского права России жилое помещение рассматривается как вещь, недвижимая по закону в силу того, что оно представляет собой объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно либо функционирование которого возможно только в соединении с каким-либо земельным участком. По мнению                С.А. Степанова10, жилое помещение относится не к базовому (основополагающему) перечню объектов недвижимости (земельный участок, участок недр,   обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей) и не к производственному (незакрытому) перечню недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания и сооружения), а к иному имуществу, отнесенному законом к недвижимости наряду с предприятиями, кондоминиумами, воздушными  и   морскими    судами, с   удами    внутреннего плавания     и космическими  объектами. В любом случае оно подлежит особого рода учету - государственной регистрации права.

Сами по себе естественные свойства помещения, его фактическая способность и возможность выполнять функции жилого помещения еще не свидетельствуют о том, что данное помещение может быть предметом жилищно-правовых договоров, как и вообще объектом (предметом) жилищных прав. Для этого должна иметься в наличии определенная совокупность юридических фактов, образующих некий фактический состав. Началом его формирования является утверждение проектной документации вновь создаваемого или реконструируемого здания, которая в необходимых случаях подлежит государственной экспертизе, после чего в необходимых случаях уполномоченным органом выдается разрешение на строительство, затем объект строительства или реконструкции в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации»11, включается в регистр жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации. По окончании строительства осуществляется сдача-приемка объекта строительства, порядок проведения которой                          в соответствии со ст. 753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором, после завершения которой застройщику выдается технический паспорт. Завершается рассматриваемый фактический состав стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на  недвижимое имущество и сделок с ним.

Разумеется, практически все элементы указанного фактического состава могут быть заменены решением суда о признании права собственности на самовольно возведенную постройку, что, однако, не опровергает, а, напротив, подтверждает  юридический характер свойства пригодности для проживания, о котором идет речь, поскольку право собственности на данный объект также возникнет с момента государственной регистрации, при осуществлении которой на основании   данных технического учета также будет указано его назначение.

Из указанных положений в их совокупности следует, что естественные свойства помещения, делающие его фактически пригодным для проживания, сами по себе не позволяют относить его к предмету жилищно-правовых договоров (как и к объектам (предметам) жилищных прав). Это помещение должно обладать и определенными юридическими свойствами, только при наличии      которых   оно    способно    выступать   в     качестве     предмета жилищно-правовых договоров, а во всех остальных случаях оно может быть только предметом гражданско-правовых договоров, например договора аренды. Как следствие, вполне вероятна ситуация, когда на соседних участках находятся два аналогичных по своим естественным свойствам домовладения, при этом одно из них должно быть предоставлено для проживания по договору аренды, а другое - по договору найма жилого помещения, в зависимости от того, имеется ли  у   собственника  технический  паспорт   этого     домовладения, из которого следует, что оно относится к жилищному фонду, а также внесена ли на основе данного документа соответствующая запись в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Именно к такому, казалось бы, парадоксальному выводу заставляет прийти действующее законодательство.  Однако   именно  на   этом, по сути, и основано разграничение договоров найма жилого помещения и иных договоров, содержанием которых является предоставление помещения (юридически «нежилого») для проживания одной из сторон договора.

Так, поскольку помещения в гостиницах (за исключением домов ночного пребывания или гостиниц-приютов) традиционно не включаются в состав жилищного фонда, хотя и используются, и предназначены именно для проживания (в том числе   долговременного) граждан, то  договор                 о предоставлении номера в гостинице является не договором найма жилого помещения, не жилищно-правовым договором, а договором предоставления гостиничных услуг. С другой стороны, сегодня уже получают значительное распространение ситуации, когда многоквартирный жилой дом изначально возводится в целях предоставления жилых помещений в нем любым желающим гражданам на короткий срок (как и в гостинице), но поскольку в этом доме находятся помещения, официально отнесенные к жилым, к этим отношениям будет     применяться   не    договор  о   предоставлении  гостиничных услуг, а положения о краткосрочном найме жилого помещения.

Между тем, по сути, разница между этими отношениями заключается лишь в том, что в гостинице (как правило, но не обязательно) гражданам помимо собственно жилища предоставляется еще и ряд других дополнительных услуг. Более   того, разница между отношениями по предоставлению жилища в гостинице и жилого помещения в общежитии заключается лишь в уровне дополнительных услуг, в то время как на данный момент отношения по поводу предоставления жилого помещения в общежитии (в отличие от отношений по предоставлению жилища в гостинице) отнесены к жилищно-правовым договорным отношениям.

В связи с этим необходимо признать, что предмет жилищно-правовых договоров должен характеризоваться не столько юридическими признаками, сколько   его  естественными   свойствами и фактическим   использованием, как и предметы иных договоров.

По одному из дел, рассмотренных в порядке надзора Судебной коллегией по гражданским делами Верховного Суда РФ, гражданам, проживающим долгое время в здании, не являющемся, по данным технического учета, жилым помещением, было отказано в праве на внеочередное предоставление жилого помещения после уничтожения этого здания в результате стихийного бедствия. Отказ   также был мотивирован тем, что здание, в котором проживали истцы, не является жилым помещением, а, следовательно, у истцов отсутствует и право на   новое   жилое   помещение   взамен   утраченного.   Судебная    коллегия  по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что ст. 37 ЖК РСФСР предусмотрено внеочередное предоставление жилых помещений гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания. Также судебная коллегия указала, что употребляемое в данном случае законодателем понятие «жилище» существенно отличается                             от используемого в этой же статье понятия «жилое помещение», поскольку не подразумевает зависимости от правового статуса помещения,                                  его принадлежности к тому или иному фонду, наличия либо отсутствия договора найма или иного договора и означает лишь фактически используемое для проживания помещение12.

В    литературе также описываются случаи,   когда   суды   применяют  к отношениям по проживанию в гостиницах, которые за всю бытность существования технического учета никогда не признавались жилыми помещениями,   именно  нормы  о   договоре   найма   жилого помещения,                 а не о договоре аренды и не тем более нормы о предоставлении гостиничных услуг. Так, в соответствии со ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих», если военнослужащим, проходящим военную службу                по контракту, и членам их семей до получения жилого помещения по новому месту не   было      предоставлено служебное жилое  помещение или   помещение  в общежитии, то им должна быть выплачена денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений. Если же военнослужащий         и члены его семьи проживали это время в гостинице, то финансовые органы Минобороны со ссылкой на эти положения отказывали в выплате указанной денежной компенсации. Однако военные суды удовлетворили требования ряда военнослужащих, по сути, приравняв проживание в гостинице к проживанию  в жилом помещении по договору найма13.

Общим для всех приведенных примеров судебной практики является      то, что в них суды совершенно обоснованно не приняли во внимание господствующую точку зрения, основанную прежде всего на положениях ранее и ныне действующего законодательства о том, что жилищные правоотношения могут возникать только по поводу использования помещений, отнесенных        в установленном законом порядке к числу жилых. Представляется, однако, что господствующая точка зрения по поводу предмета жилищных правоотношений является явно ошибочной и не отражает коренного изменения основных принципов жилищного права.

Мнение о том, что предметом (объектом) жилищно-правовых отношений должны быть признаны помещения, естественные свойства которых позволяют использовать их для проживания, высказывалось и ранее14. Оно опровергалось, однако, теми возражениями, что признание предметом жилищно-правовых отношений любых помещений, фактически используемых для проживания, приведет к нарушению прав и свобод граждан, создаст препятствия   в реализации ими конституционного права на жилище. В принципе подобного рода возражения используются и в настоящее время15. Представляется, что         в период, когда основным средством реализации права на жилище было предоставление помещения в домах государственного или муниципального фонда, указанные аргументы действительно имели значение, поскольку посредством этих отношений государство выполняет свою конституционную обязанность по удовлетворению права граждан на жилище. Более того, соответствующие аргументы сохраняют свое значение и в настоящее время,      но только лишь применительно к одной из разновидностей жилищно-правовых договоров - договоров социального найма жилого помещения и иных социальных жилищно-правовых договоров. В остальных же жилищно-правовых договорах данные аргументы обращаются против своих приверженцев.                  Так, если мы исходим из того, что предметом жилищно-правовых договоров может являться только помещение, отнесенное в установленном порядке             к числу жилых, то, как следствие, мы не можем применять к отношениям по проживанию в помещении, не отвечающем определенным требованиям, нормы о жилищно-правовых договорах, предоставляющих, как известно, больше гарантий лицу, проживающему в этом помещении, чем гражданско-правовые договоры о пользовании имуществом или об оказании услуг (например, гостиничных).

С другой стороны, господствующая точка зрения о том, что только признанное в установленном порядке пригодным для постоянного проживания жилое помещение может являться предметом жилищно-правовых договоров, весьма порочна и в другом отношении. Так, даже утрата этим помещением его естественных свойств, делающих его пригодным для проживания, сама по себе не свидетельствует об изменении жилищно-правовых отношений по поводу его использования. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ для этого необходимо также наличие определенного акта, принимаемого межведомственной комиссией, которым констатируется утрата жилым помещением его естественных свойств.

При этом признание в указанном порядке помещения непригодным для проживания (т.е. утрата предметом жилищно-правового договора его юридического признака) по логике авторов, придерживающихся указанной точки зрения, должно неминуемо и незамедлительно влечь не то что расторжение, а прекращение жилищно-правового договора либо его трансформацию в гражданско-правовой договор, поскольку предметом договорных отношений является уже помещение, которое официально признано непригодным для проживания, т.е. нежилое помещение. В то же время в ст. 83 ЖК РФ говорится, что основанием прекращения договора социального найма является лишь полная утрата (разрушение) жилого помещения, т.е. исчезновение вообще какого-либо предмета договора.

С другой стороны, возникает вопрос о том, как можно отграничить предмет жилищно-правовых договоров от других, в частности гражданско-правовых договоров, когда какое-либо недвижимое или даже движимое имущество используется для проживания. Здесь следует еще раз подчеркнуть, что в данных случаях правоприменителю необходимо руководствоваться не юридическими, а именно естественными свойствами этого имущества и в каждом конкретном случае определять, предназначено ли соответствующее имущество для проживания и может ли оно использоваться по указанному назначению.

Таким образом, предметом всех жилищно-правовых договоров следует признать имущество, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано и фактически используется в качестве жилища.

Данный подход к определению предмета жилищных прав и жилищно-правовых договоров в корне расходится с определением предмета жилищных прав, содержащемся в ст. 15 ЖК РФ.

Если речь идет о договорах социального найма и иных социальных жилищно-правовых договорах, то следует признать, что поскольку посредством этих договоров государство призвано выполнять свои социальные функции, что эти договоры заключаются в целях постоянного, а не временного проживания, то к предмету этих договоров должны предъявляться повышенные требования, о которых и говорится в ст. 15 ЖК РФ. Повышенные требования к предмету жилищно-правовых договоров должны предъявляться и в том случае, когда речь идет о потребительском жилищно-правовом договоре, где жилое помещение предоставляется профессиональным участником рынка и где в качестве другой стороны выступает гражданин, использующий жилое помещение для своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Из определения жилого помещения, данного в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, следует, что жилое помещение – изолированная конструкция (помещение), которая в гражданском обороте может выступать в нескольких видах:

1) жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира - структурно обособленное  помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность  прямого доступа к помещениям  общего пользования в таком  доме и состоящее из одной  или нескольких комнат,         а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комнатой признается  часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Гражданское законодательство советского периода не предусматривало подобной характеристики жилого помещения, равно и ее классификации.                          Это обуславливало отсутствие в гражданском обороте таких объектов, как комната, и ограниченный оборот жилых домов и квартир. В действующем законодательстве подобного рода ограничения для включения структурно обособленных помещений (квартира и комната) в гражданский оборот сняты.

Из определения жилого помещения следует, что оно должно быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Это традиционная характеристика жилого помещения, которая устанавливает критерии его пригодности для постоянного проживания физических лиц. Они закреплены в санитарных      и технических правилах и нормах.

Несоответствие указанным правилам и нормам является основанием признания жилого помещения непригодным для проживания в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным                и подлежащим сносу»16.

Вместе с тем в некоторых случаях вводится дополнительный квалификационный критерий – благоустроенность жилого помещения, который используется в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования.

Благоустроенность – понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных условий,        от условий данного населенного пункта17. Как известно, к элементам благоустройства относятся наличие водопровода, канализации, центрального отопления, ванны, электричества, газа, горячего водоснабжения, мусоропровода, лифта. Однако уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков: в одних – жилые помещения обеспечены всеми видами благоустройства, в других – лишь некоторыми.

Некоторые авторы18 предлагают использовать при определении благоустроенности жилых помещений степень оснащения (в процентном отношении) удобствами. На наш взгляд, такая позиция не является правильной, потому как на практике бывает сложно определить эту степень оснащенности, особенно если населенный пункт большой.

В понятие благоустроенности, в частности, должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам (этого было бы достаточно при определении пригодности жилого помещения для проживания), но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного района или населенного пункта. Понятие «благоустроенное жилое помещение» значительно шире.

Законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое.

Из содержания ст. 2, 10, 15 ЖК РФ, абз. 3 ст. 1 Закона                              о   государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что жилые помещения – объект гражданского оборота, который подлежит измерению.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Правовая связь жилого помещения с земельным участком, на котором оно располагается, регламентируется гражданским, а также земельным           и градостроительным законодательством РФ.

В случае если помещение (жилой дом, другое строение, сооружение) создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, оно квалифицируется как самовольная постройка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Исключения составляют случаи, когда: а) право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; б) право собственности на самовольную постройку признается судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае на лицо, за которым признано право собственности, возлагается обязанность компенсировать осуществившему постройку лицу расходы в размере, определенном судом.