Проблемы правового регулирования договоров аренды

7

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«МОСКОВСКИЙ   ГОСУДАРСТВЕННЫЙ   ОТКРЫТЫЙ    УНИВЕРСИТЕТ»

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ГРАЖДАНСКОГО ПРОЦЕССА

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА НА ТЕМУ:

«ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ»

Студентки 6 курса заочной формы обучения

Москва – 2009

ОГЛАВЛЕНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривается в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений,  типа гражданско-правового договора.

С переходом к рыночной экономике в России установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

Актуальность темы заключается в том, что:

во-первых,  договор аренды  широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую; более того аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств;

во-вторых,  с развитием малого и среднего бизнеса в современной России растет спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений и нежилых помещений. Но вместе с тем в результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров – непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

В-третьих, широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами;

в-четвертых, актуальность поставленного вопроса характеризуется требованиями сегодняшнего дня, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере  владения, пользования и распоряжения   имуществом.

Объект исследования – общественные отношения между хозяйствующими субъектами  в области передачи имущества во временное владение и пользование за плату.

Предмет исследования – Проблемы правового регулирования договоров аренды в российском законодательстве.

Цель исследования – анализ правового регулирования договора аренды, выявление его особенностей и проблем.

Задачи исследования:

1.      Рассмотрение общих положений российского законодательства об аренде.

2.      Изучить источники правового регулирования договоров аренды.

3.      Проанализировать проблемы правового регулирования договора аренды в условиях экономического кризиса.

4.      Изучить особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений.

5.      Изучить особенности правового регулирования договора аренды предприятия.

6.      Проанализировать проблемы, связанные с арендой земель под застройку.

Последовательно реализованный принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики, позволяет получить объективное представление о характере арендных отношений, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию таких правоотношений.

ГЛАВА 1.  ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1  Общие положения об аренде

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

В гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей)[1]. Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это, имело место ранее. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду, как на один из способов приватизации арендованного имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время не может рассматриваться.

Договору аренды (имущественного найма) присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование.

Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя, обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). В этом случае, существует риск "не заметить" какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование положениями о договоре аренды.

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами до­говора аренды и арендой отдельных видов имущества.[2] Виды договоров аренды - это те наи­более важные социально значимые случаи аренды, которые специа­льно урегулированы в параграфе  2 - 6 главы 34 ГК.

Примерами, подтверждающими существование различий между ви­дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу­жить п.2 cт. 609 и п.2 ст.651 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аре­нде недвижимого имущества -  аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 - об аренде зданий и сооружений как отдельном виде договора аренды.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ).

Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование[3].

Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено только пять видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): договор проката; договор аренды транспортных средств; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятия; договор финансовой аренды (лизинга).

Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду (ст. 608 ГК). При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества (п.1 ст. 297, п. 2 ст. 285 ГК).

Арендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656, 665 ГК), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель ( п.1 ст. 626 ГК).

Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК РФ, но и специальных законов. Например, ст. 46 Земельного кодекса РФ[4] требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного земельного участка. Природные объекты, как правило, могут быть получены в аренду при наличии специальных лицензий у будущих арендаторов.

Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и «морального» износа. Проблема действующего законодательства в том, что оно не содержит легального определения, например, ни здания, ни сооружения. Отсутствие таких определений зачастую порождает на практике споры. Это связно и с тем, что множество нормативных актов, оперирующих обозначенными понятиями, по-разному трактуют их содержание. В современной юридической литературе предпринимались попытки дать такое определение.

Так, по мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения этих слов: «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно»[5]

Однако, если данный критерий актуален для жилых и административных зданий, то к нежилым он не всегда применим, поскольку здание вообще может быть не предназначено для нахождения в них людей и использоваться исключительно в производственных целях (склад, гараж).[6] В некоторых случаях необходимость отграничения зданий от сооружений обусловлена практическими потребностями, в частности, когда речь идет о сложных объектах.

Садиков О. Н. считает, что понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.[7] При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые можно подразделить на две большие группы: жилые и нежилые. Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы и другие инженерные сооружения, тесно связанные с землей. Однако, с юридической точки зрения, существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений.

Определение же понятия зданий и сооружений в целом должно, прежде всего, содержать отличия этих объектов от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения). В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. 

Во-первых, здания и сооружения это объекты, созданные людьми (искусственно возведенные). Этот признак позволяет отграничить здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы).  

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной, что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек (ларьков, палаток и т.п.). 

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным, то есть отдельно стоящим. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений[8].

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более 1 года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п.1 ст. 609 ГК). В случае если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо об­щих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон догово­ра является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серь­езно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содер­жание должно быть формализовано. Что же касается письменной фор­мы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что  арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении первоначального срока договора (ст. 621 ГК)[9].

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае, если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата (п.3. ст. 424, п.1 ст. 614 ГК).

Арендная плата может быть установлена в следующем виде: в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически; в доле продукции, плодов  и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в виде определенных услуг; в передаче арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи; в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества (ст. 614 ГК).

Срок договора аренды может быть как определенный (п.1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью договора на неопределенный срок является то, что каждая из его сторон  может отказаться от договора в любое время, предупредив своего контрагента за один месяц в случае, если предметом договора является движимое имущество и за три месяца в случае, если предметом договора является недвижимое имущество. Однако эти сроки могут быть изменены участниками договора или законом (абз. 2 п.2 ст. 610 ГК). В случае заключения договора на срок, превышающий пределы срока, установленного законом, договор считается заключенным на предельный срок (п.3 ст. 610 ГК).  

              Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п.1 ст.611 ГК); снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему; передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество; производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

              Арендодатель имеет право: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

              Арендатор обязан:  пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК);  использовать арендованное имущество только сам; не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК); вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (ч. 1 ст. 622 ГК); поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

              Арендатор имеет право: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п.1 ст. 614 ГК); претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606 ГК); на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 621 ГК); на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может превышать срока аренды); на заключение договора на новый срок, преимущественно перед другими лицами (ст. 612 ГК); на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (абз. 1 ст. 621 ГК).              Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке.[10]

              Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, пос­ледний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

              Арендодатель отвечает за:  риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником (п.4 ст. 614 ГК); недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК);  неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором или законом.

              Арендатор отвечает за: просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

              Основания прекращения договора аренды: исполнение договора; ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК), смерть же гражданина – участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к наследнику; соглашение сторон о расторжении договора; исковое требование в суд одной из сторон (при удовлетворении иска судом) и др.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

Таким образом, договор аренды относится к группе договоров, направленных на передачу имущества в пользование. Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. Предметом договора аренды является индивидуально определенная вещь, как движимая так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Срок договора аренды может быть как определенный (п.1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что  добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок по истечении первоначального срока договора (ст. 621 ГК). Цена договора определяется по соглашению сторон. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Существенными условиями договора аренды являются: условие об объекте договора – для всех видов договоров аренды; условия необходимые для конкретного вида договора содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора; условия договора, признанные законодательством как существенные  для данного вида договора; условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия, являющегося существенным,  договор аренды может быть признан незаключенным.

2.2   Источники правового регулирования  аренды в российском законодательстве.

Для того чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Это происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином правовом акте и становится обязательной для исполнения.

Под источниками права в юридической науке обычно понимают внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.

Исходя из вышеизложенного, под источниками правового регулирования договора аренды следует понимать нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды и в первую очередь отдельные его виды, аренда (фрахтование на время) транспортного средства, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий как единых имущественных комплексов и некоторых других в контексте темы.

Важнейшим источником права в целом, в том числе и гражданского, является Конституция (Основной Закон) Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993г. Конституция РФ[11] обладает высшей юридической силой.

В системе источников гражданского права в части, определяющей правовое регулирование аренды, важное место после Конституции, занимает Гражданский Кодекс РФ[12]. Он является кодифицированным актом для Российской Федерации. К числу нормативных актов, регулирующих договор аренды следует отнести также: закон РФ «О защите прав потребителей»[13] (он регулирует договор проката); федеральный закон «О лизинге»[14] от 29 октября 1998 г. (с последующими изменениями); транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);  ст. 22 Земельного кодекса РФ[15], регулирующего аренду земельных участков; Лесной кодекс РФ[16], регулирующий аренду лесных участков; Положение об аренде участков лесного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 22 июля 1993 г. № 712; глава 3 Водного кодекса РФ[17]; ст. 11 Закона РФ «О недрах»[18] в ред. от 29.04.2008г.;  ст. 33 Закона о животном мире» от 24 апреля 1995 г.[19]

Наряду с общими положениями об аренде (параграф 1 Глава 34) в ГК выделены специальные нормы, посвященные отдельным видам этого договора: аренде транспортных средств (параграф 3); аренде зданий и сооружений (параграф 4); аренде предприятий (параграф 5); финансовой аренде (лизингу) (параграф 6).

Такая "разборчивость" комментируемой главы осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, тем не менее, учитываются и другие факторы, например: сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката и т.д.          

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК (ст. 260, 264, 270 ГК).