Сервитут в земельном законодательстве Российской Федерации

Сервитут  в земельном законодательстве

Российской  Федерации  

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….

1. ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И  ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  

    СЕРВИТУТА В РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ……………………………

    1.1. Понятие,  история………………………………………………..

                1.2. Виды сервитутов по российскому законодательству………..

                1.3. Законодательство, регулирующее установление сервитута в   

                        России.………………………………………………………….

2. ПРАКТИКА УСТАНОВЛЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО  

    СЕРВИТУТА……………………………………..............................................

2.1. Публичный сервитут……………………………………………..

2.1.1. Установление публичного  сервитута……………………

2.1.2. Прекращение публичного сервитута…………………….

2.2. Частный сервитут………………………………………………..

2.2.1. Основания возникновения  частного сервитута…………

2.2.2. Основания прекращения  частного сервитута……………

2.3. Договор (соглашение) об установлении  сервитута……………

2.4. Механизм государственной  регистрации сервитутов…………

2.4.1. Последствия отсутствия регистрации…………………..

3. ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА  ДЛЯ РАЗРЕШЕНИЯ ПРОТИВОРЕЧИЙ  В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВИТУТА…………………………………

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………..

Приложение А. Протокол общественного слушания…………………………..

Приложение Б. Соглашение об установлении бесплатного частного сервитута            

                           на  часть  земельного участка  из земель 

                           сельскохозяйственного назначения……………………………

ВВЕДЕНИЕ

Зародившись в древнем  Риме, институт ограниченного пользования  чужим имуществом просуществовал почти  два тысячелетия. За это время  правовая конструкция сервитута  была воспринята правовыми системами  многих развитых стран. Становлению и развитию земельных сервитутов в Российской Федерации в отечественной науке гражданского права всегда уделялось большое внимание, несмотря на то, что само государство, осуществляя правовое регулирование общественных отношений, мало способствовало решению этой задачи.

Учитывая то обстоятельство, что в Советской России проблема сервитутов не стояла вследствие того, что собственность на землю принадлежала исключительно государству, научные  разработки в этом направлении в  нашей стране не велись. Исходя из этого, особый научный интерес сегодня представляет использование того опыта, который был накоплен дореволюционным законодательством в области регулирования сервитутов, зарубежным законодательством. Очевидно, что современным российским законодателем данный опыт учтен не был, и это подтверждается противоречивостью и несовершенством конструкции сервитутов в настоящее время.

Право ограниченного  пользования чужим земельным  участком в целом является одним  из видов гражданских правоотношений, связанных с землей. По закону сервитут выступает одновременно и как вещное право, и как обременение в зависимости от того, на какого субъекта распространяется его действие.

В настоящее время  ведущие ученые-цивилисты России считают, что основной вопрос, который  сейчас возникает в этой области - это соотношение Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) и Гражданского кодекса  РФ (далее – ГК РФ). Так, в ЗК установлено, что отношения по использованию и охране земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, регулируются земельным законодательством, а отношения по владению, пользованию и распоряжению землей, т.е. имущественные отношения, регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено земельным законодательством. Данная формулировка вызывает на практике большие затруднения. В последнее время наблюдается много комментариев к ЗК РФ, в которых прослеживается теоретическая посылка, что его нормы являются нормами специальными по отношению к нормам ГК РФ, и, следовательно, они имеют приоритет при регулировании земельных отношений. Сама по себе эта посылка является достаточно спорной. Данный спор в полной мере относится и к сервитутным отношениям, принимая во внимание их комплексный характер в нашем праве.

Специфика гражданско-правового регулирования земельных сервитутов в Российской  Федерации  мало  исследована. В частности, на сегодняшний день относительно разработанными можно считать общие вопросы сервитутного права. В целом необходимо отметить, что земельное законодательство о сервитутах в России находится только в стадии становления и на практике реализуется достаточно редко. Подтверждением этому могут служить следующие данные Моршанского отдела Управления Росреестра по Тамбовской области: по состоянию на 1 апреля 2012 г. в Моршанском районе зарегистрировано всего лишь 2 частных земельных  сервитута.

Целостной концепции, характеризующей  земельные сервитуты, до настоящего времени не выработано.

Данная проблема требует подробного  теоретического  осмысления и  практического анализа в связи с активным введением  в гражданский оборот земельных участков.  Поэтому  возникла  необходимость  в  анализе   различных  аспектов  земельных   сервитутов,      а   именно:  исследования   

истории   развития  земельных    сервитутов  в  гражданском праве; понятия земельных сервитутов; соотношения земельных сервитутов в гражданском и комплексных отраслях права; особенностей отдельных земельных сервитутов в российском законодательстве; государственной регистрации земельных сервитутов;  разработке примерной формы соглашения об установлении бесплатного частного сервитута.

Отсутствие  единых подходов в науке гражданского права к разрешению указанных проблем сказывается на качестве законотворческой деятельности в Российской Федерации. Кроме того, правоприменительная    практика    свидетельствует    о    значительных сложностях при рассмотрении споров, связанных с возникновением и прекращением земельных сервитутов. В связи с изложенным исследование земельного законодательства в отношении земельных сервитутов в Российской Федерации  является значимым и актуальным.

Объектом  исследования являются общественные отношения в сфере гражданско-правового регулирования земельных сервитутов, возникающие между субъектами гражданского общества при установлении, осуществлении, прекращении земельного сервитута.

Предметом исследования выступают нормы земельного 
законодательства,  регулирующие гражданско-правовое становление и развитие земельных сервитутов в РФ, а также материалы судебной практики, теоретические и практические исследования, посвященные становлению и развитию института земельных сервитутов в российском законодательстве.

Цель дипломной работы состоит в комплексном теоретическом исследовании и системном анализе сервитутных прав на земельные участки и разработке предложений по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего указанные отношения, практике его

применения, а также  осуществления наиболее эффективного правового оформления сервитутных  отношений.

Для достижения указанной  цели необходимо решить следующие задачи:

- изучить  исторические и теоретические  аспекты правового регулирования  земельных сервитутов;

- определить единый подход к понятию земельных сервитутов;

- исследовать основания возникновения и прекращения земельных сервитутов;

- обозначить проблемы  государственной  регистрации земельных сервитутов и дать обоснованные рекомендации по совершенствованию механизма их регистрации;

-  проанализировать  содержание сервитутных прав;

-  разработать  примерную форму протокола общественного  слушания о возможности установления публичного сервитута и форму соглашения об установлении бесплатного частного сервитута на  часть   земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.  

Структура работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Работа состоит из введения, трех глав,  объединяющих семь пунктов и четыре подпункта, заключения, списка используемых источников, двух приложений.

При написании дипломной  работы были использованы труды ученых: С.А. Боголюбова, Д.В.Дождева; диссертационные исследования: Калиничева Андрея Васильевича   «Земельный сервитут в российском законодательстве», Резник Жанны Яковлевны – «Публичный земельный сервитут по российскому гражданскому праву» и Гартиной Юлии Александровны – «Гражданско-правовое регулирование земельных сервитутов в Российской Федерации: вопросы теории и практики».

Нормативной основой  дипломной работы послужили ГК РФ, ЗК РФ, Водный (далее – ВК РФ), Градостроительный (далее - ГСК РФ), Лесной (далее – ЛК РФ) кодексы Российской Федерации, ряд федеральных законов, судебные акты Арбитражных судов и акты муниципальных образований, нормативные правовые акты дореволюционного и советского периодов, а также личный опыт при прохождении преддипломной практики в сельскохозяйственном предприятии.

1. ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СЕРВИТУТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Понятие, история

Понятие «сервитут» и основы учения о сервитутом праве были заложены еще в Древнем Риме. По существу, земельный сервитут представляет собой весьма уникальное правовое явление и его можно считать самым старым правом на чужую вещь. Более того, некоторые цивилисты считали его «старее» собственности, т. е. рассматривали как самый древнейший из вещных прав.

В римском праве слово «servitus»  означало «рабство вещи», «служение её», а право, возникающее на служащую вещь, называлось «сервитутом». [1]

Учение о сервитутом праве складывалось постепенно, можно  сказать, по крупицам. На первых порах  выработка основных правовых характеристик  сервитута представляла для римских юристов определенную трудность. Известным достижением правовой мысли был переход от примитивного понимания сервитута как права на часть чужой вещи к его характеристике как права лица на пользование чужой собственностью в определенном отношении.

В сервитутном правоотношении одна сторона является управомоченной, другая - обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны. Обязанная сторона, соответственно, должна допускать такое пользование.

Обязанная сторона обладает правом собственности на вещь. Собственник вправе использовать вещь, потреблять свое имущество. Управомоченная сторона в отличие от обязанной имеет лишь право

__________________

^[1]Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для ВУЗов./ Под ред. члена - корр. РАН, профессора В.С. Нерсесянца. - М.: Издательская группа ИНФРА - М. - НОРМА. - 1996.- 405 c.

пользования вещью, ей принадлежит  право, производное от права собственности. Управомоченная сторона не вправе потреблять вещь, в отношении которой обладает правом сервитута.

По содержанию сервитутное  право было весьма ограниченным. Римское  право регламентировало соседские  отношения между собственниками земельных наделов весьма скрупулезно  и подробно. Сервитуты устанавливались, как правило, на право пользования чужой землей (или иной вещью) лишь в каком-то одном отношении (право проезда, провоза грузов, прохода пешком, прогона скота, право взять 20 ведер воды, напоить 20 голов скота и т. д.), а именно в том, недостаток которого испытывает господствующий земельный надел (например, недостаток или отсутствие воды, пастбища, дороги, иных необходимых в сельскохозяйственном производстве выгод).

Однако для предоставления выгод, которых лишен господствующий участок, собственник обслуживающего участка  не обязан совершать каких-либо положительных действий, он обязан  был лишь терпеть действия субъекта сервитутного права, не препятствовать их осуществлению, а в некоторых случаях даже создавать благоприятные условия для этого. [2]

Первоначально сервитуты  как право на чужую вещь возникли из отношений землепользования. Затем, когда они распространились и на другие (кроме земли) вещи, их стали делить на земельные (предиальные) и личные.

Главной особенностью земельных сервитутов было то, что их предметом являлась земля. По существу, это право пользования чужой землей. Земля могла быть сельской или городской. Отсюда деление земельных сервитутов на сельские и городские. Если предметом сервитута была земля сельскохозяйственного назначения, то и сервитут был сельский.

_____________

^[2] Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для ВУЗов./ Под ред. члена - корр. РАН, профессора В.С. Нерсесянца. - М.: Издательская группа ИНФРА - М. - НОРМА. - 1996.- 405 c.

Если право пользования  чужой землей обращалось на городскую  землю, то и сервитут был земельным городским.

В земельных сервитутах обязательно предполагалось два земельных участка, непосредственно соприкасающихся друг с другом, из которых один обслуживает другой. Земельный сервитут должен был:

а) обеспечивать интересы и предоставлять выгоды господствующему участку (praedium dominans), быть полезным для господствующего и обременять обслуживающий;

б) обеспечивать своими выгодами, преимуществами, естественными ресурсами  постоянное (а не периодическое, случайное, произвольное) обслуживание господствующего участка.

Сервитут существовал до тех пор, пока достигалась эта постоянная цель. Если же в результате каких-либо перемен достижение этой постоянной цели становилось невозможным, сервитут прекращал свое существование. Перемена субъектов сервитутного права не прекращала сервитута, но могла привести к делению сервитутных прав. Например, если господствующий участок переходил к нескольким наследникам, то сервитутные права делились между ними, т. е. если право поить 30 голов скота перешло к трем наследникам, то каждый из них получал право поить 10 голов.

Земельные сервитуты  никакими сроками не ограничивались. Они могли переходить по наследству, отчуждаться любым дозволенным  способом вместе с земельным наделом. Самостоятельным объектом сделок они быть не могли.

Основная цель земельных  сервитутов — восполнять недостатки одного земельного участка за счет другого. Между тем, почти каждый земельный надел (наряду с определенными преимуществами и выгодами) имел и какие-то недостатки. Многообразие недостатков породило такое же множество земельных сельских и городских сервитутов.

 Необходимость сервитута  рождала весь уклад жизни Древнего Рима. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собственнические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Повинности сельские были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкающими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна.

Римское частное право  оказалось знаменитым и в вопросе  разработки конкретных разновидностей сервитутов. Этих разновидностей было достаточно много, в связи с чем они делились на большие группы, иными словами, классифицировались.

К земельным сельским сервитутам относились выработанные многовековой практикой дорожные и водные сервитуты. Из них наибольшее распространение получили древнейшие:

a) iter — право прохода  пешком, на лошади или на носилках;

б) actus — право прогона  скота;

в) via — право проезда  повозкой с грузом;

г) aquae-ductus — право проведения воды.

В более поздние времена получили развитие новые сельские сервитуты:

a) aquae haustus — право черпания  воды;

б) pecoris ad aquam appulsus — право  прогона скота на водопой;

в) pascendi — право выпасать скот. Сюда же относились сервитуты  на право обжигания извести, добычи песка, и др. [3]

Сервитуты, вытекающие из землепользования городской землей, назывались городскими — jura praediorum urbanorum. Наиболее распространенными среди них были:

a) servitus protendi — право  делать себе крышу или навес, вторгаясь при

этом в воздушное пространство соседа;

б) servitus tigna immitendi — право  опирать балку на чужую стену;

________________

^[3] Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для ВУЗов./ Под ред. члена - корр. РАН, профессора В.С. Нерсесянца. - М.: Издательская группа ИНФРА - М. - НОРМА. - 1996.- 406 с.

в) servitus oneris ferendi — право  пристраивать постройку к чужой  стене или опирать ее на чужую  опору. Несколько позже среди  городских получили развитие новые  сервитуты:

a) servitus stillicidii — право  стока дождевой воды;

б) servitus fluminis — право спуска воды;

в) servitus cloacae — право  проведения канала для нечистот;

г) servitus ne prospectui officiatur —  право требовать устранения помех, которые могут испортить вид;

д) servitus ne Juminibus officiatur —  право требовать, чтобы не были застроены окна;

е) servitus altius поп tollendi —  право возведения строения не выше установленной высоты

Сервитуты на право пользования  чужой вещью или имуществом в  интересах конкретного физического  или юридического лица получили название личных. Они устанавливались на движимое и недвижимое имущество пожизненно для физических лиц и на время существования юридического лица. Могли быть оговорены и более короткие сроки.      Следовательно, личные сервитуты ограничивались вполне определенным сроком.

Итак, личные сервитуты отличались от земельных по объекту, субъекту и срокам. Объект земельных сервитутов — земля, личных — иные вещи, субъект — собственник господствующего земельного надела (независимо от того, кто им был); субъект личного сервитута — именно то лицо, в пользу которого он установлен. Личный сервитут не подлежал отчуждению, поскольку устанавливался в интересах конкретного лица и никакого другого. Земельные сервитуты не ограничивались сроками, а личные, как правило, были пожизненными или устанавливались на срок существования юридического лица.

Итак, сервитут - вещное право, которое существует до тех пор, пока существует сама вещь. В случае гибели вещи прекращается и действие сервитута; сервитут принадлежит не лицу, а участку и следует за ним независимо от смены собственников.

2. Виды сервитутов по российскому законодательству

Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь - земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.

В российском законодательстве классификация сервитута и производных  от него отношений  предусматривает два вида сервитутов – частный и публичный.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между собственниками соседствующих земельных участков.

Частный сервитут устанавливается  для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником  соседнего участка, и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута  спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В  этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ) и круг его действия (круг правообладателей) обычно не ограничивается.  

При установлении публичных  сервитутов органами местного самоуправления руководствуются перечнем сервитутов, который утвержден федеральными органами власти и органами государственной власти субъектов РФ. Установленный сервитут должен соответствовать этому перечню, а также существовать реально (например, установление права ограниченного пользования трубопроводом или газопроводом, проходящим через тот или иной земельный участок). В случае строительства, реконструкции или капитального ремонта сооружений, устройств и других объектов, проводящих к значительным ограничениям в пользовании земельными участками, последние изымаются у землепользователей и представляются, например, в постоянное (бессрочное) пользование - для размещения объектов стационарного назначения (например, опор линий электропередачи, запорных арматур для трубопроводов и т.д.); во временное пользование - для прокладки подземных или надземных линий коммуникаций (например, земельные участки вдоль всей длины трассы прокладки подземного кабеля, трубопровода либо подвески проводов воздушных линий и т.д.).

Для исключения возможности повреждения объектов коммуникаций устанавливаются охранные зоны, в пределах которых вводится особый режим использования земель. При предоставлении земель, расположенных в охранных зонах, органами местного самоуправления (при наличии согласия предприятий, в ведении которых находятся данные объекта коммуникаций) в выдаваемых документах о правах на земельные участки в обязательном порядке делаются записи о наличии на участках зон с особыми условиями использования, что является основанием для установления и государственной регистрации сервитута.

В пункте 3 ст. 23 ЗК РФ установлены следующие виды публичных сервитутов для:

1) прохода или проезда  через земельный участок;

2) использования земельного  участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном  участке межевых и геодезических  знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных  работ на земельном участке;

5) забора воды и  водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы  скота на земельных участках  в сроки, продолжительность которых  соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких  земельных участков в пределах  земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования  земельным участком в целях  проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа  к прибрежной полосе.

Кроме того, сервитуты могут устанавливаться на определенный срок (срочный сервитут) или без указания срока (постоянный сервитут). Это в равной степени относится к частным и к публичным сервитутам.

Согласно положению  ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

До рассмотрения публичного и частного сервитута в своей работе в отдельности хотелось бы выделить общие нормы действующего законодательства, которые распространяются как на публичные, так и на частные сервитуты.

Общей является норма  ст. 274 ГК РФ о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения. На публичный и частный сервитут распространяются положения п. 1 ст. 275 ГК РФ о сохранении сервитута в случае перехода прав на земельный участок, обремененного сервитутом, к другому лицу. Согласно п. 2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Таким образом, можно  говорить о нескольких условиях, при  наличии которых собственник  недвижимости вправе требовать от соседа установления публичного или частного сервитута:

1. Наличие двух недвижимых  вещей, принадлежащих разным лицам  на праве собственности (пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования).

2. Наличие общей границы  между недвижимостями.

3. Более выгодное положение  одного участка по отношению  к другому, вследствие чего  служащий участок может удовлетворять потребности соседа (в обеспечении водоснабжения, прохода или проезда, опоры для здания и др.).

3. Законодательство, регулирующее установление сервитута в России

Экономические условия  жизни дореволюционной России хотя и не исключали необходимости  сервитутных отношений, но и не способствовали их активному развитию. Особенностью России было господство общинных начал в пользовании землей и отсутствие мелкой земельной собственности. Такое положение дел вплоть до XVIII века препятствовало широкому развитию сервитутов в России. Правда, русское правительство принимало ряд мер, закрепленных нормативно и направленных на развитие сервитутных прав крестьян в отношении помещичьих земель. Развитию сервитутов послужила и аграрная реформа в России в начале XX века.

Таким образом, в конце XIX века в  дореволюционной России сервитутные  отношения начали развиваться весьма активно, возникла многочисленная судебная практика разрешения спорных вопросов между их участниками. Экономические условия жизни и правоприменительная практика заставляли пристальнее изучать гражданское законодательство, посвященное этому вопросу.

Анализ гражданского законодательства дореволюционной России о сервитутах позволяет сформулировать  его характерные черты, одной из которых, причем со знаком минус, была путаница в терминологии. Первоначально действующее законодательство термин «сервитут» не употребляло вообще. Им оперировало лишь законодательство Западного края и Закавказья. В общерусское законодательство это слово было введено Положением о Нотариальной части (ст. 159) только в ХVIII веке и определялось как «вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям». [4] До этого право ограниченного пользования чужим земельным участком имело место  в законодательстве дореволюционной России и устанавливалось сначала в виде «права угодий».