Совершенствование технологического процесса в сфере жкх

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО ПРОЦЕССА В СИСТЕМЕ ЖКХ

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ  КОМПАНИЙ В СФЕРЕ  ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО  ХОЗЯЙСТВА 5

1.1 Понятие и элементы  системы жилищно-коммунального  хозяйства 5

1.2 Анализ состояния  жилищно-коммунального  комплекса Калининградской  области 11

1.3 Основы деятельности  управляющих компаний  по содержанию  многоквартирных  домов 17

1.4 Анализ нормативно-правовой  базы, регламентирующей  деятельность управляющих  компаний в сфере  ЖКХ 25

2 АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ  КОМПАНИЯ «ЖИЛСТРОЙ» 34

2.1 Общая характеристика  и организационная  структура предприятия 34

2.2 Анализ основных  показателей деятельности  ООО «Управляющая  компания «Жилстрой» 40

3 РАЗРАБОТКА МЕРОПРИЯТИЙ  ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО  «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ  «ЖИЛСТРОЙ» И ОПИСАНИЕ  КОНЦЕПЦИИ НОВОЙ  УСЛУГИ ПРЕДПРИЯТИЯ 52

3.1 Основные проблемы  деятельности предприятия  и разработка рекомендаций  для их решения 52

3.2 Описание концепции  новой услуги ООО  «Жилстрой» и оценка  ее эффективности 56

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 71

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 74

ПРИЛОЖЕНИЕ  2 75 

ВВЕДЕНИЕ

       Жилищно-коммунальное хозяйство  (ЖКХ) в современном понимании представляет собой совокупность существующих жилищного и коммунального секторов городского хозяйства, связанного с основными формами воспроизводственного процесса (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, реновация). Функционирование ЖКХ - это обеспечение сохранности и эффективного использования жилищного фонда (многоквартирных домов) и обеспечения его жилищно-коммунальными услугами, необходимыми для жизнедеятельности человека, дальнейшего повышения уровня благоустройства и санитарного состояния территорий муниципальных образований, общего комфорта проживания.

     Преобразования  в жилищно-коммунальной сфере изначально были направлены на преодоление кризисных явлений в системе жилищно-коммунального хозяйства. Существующее состояние жилищно-коммунального хозяйства обусловлено неэффективной системой управления, дотационностью сферы и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов. На управляющие компании (УК) в сфере ЖКХ как на основной и наиболее соответствующий рыночной экономике механизм управления жилищным фондом страны возлагаются наибольшая ответственность и надежды по преодолению кризисной ситуации в отрасли.

     Управляющая организация в качестве исполнителя  целого комплекса жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) является базовым связующим звеном между потребителями ЖКУ и подрядчиками жилищных услуг, а также поставщиками коммунальных ресурсов. Неся ответственность перед гражданами за бесперебойное и качественное предоставление ЖКУ, система управляющих организаций составляет экономический стержень всего жилищно-коммунального хозяйства. Поэтому разработка практических методов совершенствования деятельности управляющих компаний в качестве научного исследования является наиболее актуальной для развития жилищной сферы.

     Целью данной дипломной работы является создание концепции новой услуги для ООО  «Управляющая компания «Жилстрой» в  рамках совершенствования работы компании.

     Исходя  из цели исследования, были определены следующие задачи:

• рассмотреть теоретические основы деятельности управляющих компаний;
• провести анализ финансово-хозяйственной деятельности ООО «Жилстрой»;
• прописать концепцию новой услуги для ООО «Жилстрой» в рамках разработки мероприятий по совершенствованию деятельности предприятия.

     Объект  исследования – деятельность управляющей компании ООО «Жилстрой». Предмет исследования - повышение эффективности деятельности предприятия ЖКХ.

     Основными источниками исследования являются учебные пособия, материалы аналитических  статей и ресурсы сети Интернет. 
 
 
 
 
 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

      1.1 Понятие и элементы системы жилищно-коммунального хозяйства

     Жилищно-коммунальное хозяйство (в дальнейшем ЖКХ) представляет собой отрасль сферы услуг  и важнейшую часть территориальной  инфраструктуры, определяющую условия  жизнедеятельности человека, прежде всего комфортности жилища, его инженерное благоустройство, качество и надежность услуг транспорта, связи, бытовых  и других услуг, от которых зависит  состояние здоровья, качество жизни  и социальный климат в населенных пунктах (рис.1.1).

     В составе ЖКХ выделяются следующие  подотрасли:

• жилищное хозяйство и ремонтно-эксплуатационное производство;
• водоснабжение и водоотведение;
• коммунальная энергетика (электро-, тепло-, газоснабжение);
• городской транспорт (автобус, трамвай, троллейбус);
• информационное хозяйство (кабельные сети, спутниковое телевидение, оптоволоконные системы и электронные каналы связи, системы компьютерной связи и обеспечения;
• внешнее городское благоустройство, включающее дорожное хозяйство и дорожно-транспортное строительство;
• санитарная очистка территорий (уличная уборка, домовая очистка с утилизацией бытовых и пищевых отходов);
• зеленое хозяйство (озеленение городов, цветоводство);
• гостиничное хозяйство;
• бытовое обслуживание (бани, прачечные, ритуальное обслуживание и т.д.);
• уличное освещение.

     Рисунок 1.1 – Обобщенная структурная схема ЖКХ

     Источник: [5]

     Отрасли городского хозяйства и жилищно-коммунальных услуг тесно связаны с региональной экономикой. «Городское хозяйство» рассматривается как комплекс служб, предприятий, инженерных сооружений и сетей, необходимых для удовлетворения повседневных бытовых, социально-культурных, коммунальных потребностей населения. В городское хозяйство входят предприятия, выполняющие как производственные, так и непроизводственные функции, включая транспорт, обслуживающий население города (территории), бытовое обслуживание, связь, торговлю, общественное питание и некоторые другие отрасли [7].

     К числу особенностей ЖКХ как отрасли  народного хозяйства можно отнести:

• сочетание производственных и непроизводственных функций, связанных с изготовлением материальных продуктов и оказанием услуг;
• особую социальную значимость, усиливающую необходимость государственного регулирования и контроля со стороны потребителей;
• сочетание коммерческих (ориентированных на достижение прибыли) и некоммерческих организаций;
• отрасль представлена как естественными монополиями (транспортировка энергии и жидкостей), так и отраслями, в которых возможна и необходима конкуренция (производство товаров и услуг);
• многообразие организационно-правового статуса предпринимательства (с образованием и без образования юридического лица) и форм собственности;
• сочетание крупного (производство энергии, водоканал, трубопроводные сети и т.д.) и малого бизнеса;
• рассредоточение центров оказания услуг соответственно системе расселения, что обуславливает особую роль местных органов самоуправления;
• особая значимость экологического и санитарно-эпидемиологического контроля;
• необходимость гарантированного обеспечения минимума услуг независимо от платежеспособности населения;
• многообразие потребителей (граждане, их ассоциации, предприятия, бюджетные организации).

     Повышение требований к ЖКХ, его развитие и  совершенствование выступает как  важный фактор повышения уровня жизни  людей, улучшения их жилищных условий  и развития культуры населения.

     ЖКХ включает жилищное хозяйство и коммунальные предприятия. Они включают:

• санитарно-технические службы (водопровод, канализация, предприятия по санитарной очистке);
• внутригородской пассажирский транспорт общего пользования (трамвай, троллейбус, автобус, метрополитен);
• коммунальную энергетику (тепловые, электрические, газовые сети, коммунальные котельные, электростанции и газовые заводы, не входящие в общие электрические системы);
• коммунальное обслуживание (бани, прачечные, парикмахерские, гостиницы);
• внешнее городское благоустройство (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, уличное освещение);
• подсобные предприятия ЖКХ (ремонтные заводы, мастерские).

     В состав городского хозяйства входят также городские (муниципальные) и  районные (местные) органы управления, финансово-кредитные учреждения, органы по поддержке и охране общественного  порядка, учреждения науки и научного обслуживания внутригородского значения. Городское хозяйство при этом представляет не простой набор перечисленных  сфер, а интегрированную «сосудистую систему», связывающую воедино все элементы обслуживания города (территории) [15].

     К числу специфических особенностей ЖКХ следует отнести также  его многоотраслевой характер; преимущественно  местный характер обслуживания; тесную связь с промышленностью; взаимосвязь  отраслей и предприятий, обслуживающую  особенности процессов воспроизводства.

     Ведущей отраслью городского хозяйства, наиболее сложной и разветвленной является ЖКХ. Подотрасли ЖКХ, удовлетворяя соответствующие  потребности населения, обеспечивают необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека и функционирования как социальной, так и производственной структуры региона [20].

     ЖКХ формирует соответствующее качество жизни населения, культуру быта и  образ жизни, во многом определяет социально-экономический  потенциал территорий, их инвестиционную привлекательность. Несмотря на многоотраслевую структуру, ЖКХ представляет собой целостную систему, которая обеспечивает нормальную жизнедеятельность человека, функционирование социальной и производственной инфраструктуры территории. Жилищный фонд (ЖФ) – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дом-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения, пригороды для жилья [3].

     Различаются виды жилищного фонда: государственный, муниципальный, общественный и частный:

     1) частный жилищный фонд – совокупность  жилых помещений, находящихся  в собственности граждан и  в собственности юридических  лиц;

     2) государственный жилищный фонд  – совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  Российской Федерации (жилищный  фонд Российской Федерации), и  жилых помещений, принадлежащих  на праве собственности субъектам  Российской Федерации (жилищный  фонд субъектов Российской Федерации);

     3) муниципальный жилищный фонд  – совокупность жилых помещений,  принадлежащих на праве собственности  муниципальным образованиям.

     4) Общественный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в собственности общественных объединений. Общественные объединения - это вид некоммерческих организаций, созданных на добровольной основе по инициативе граждан, объединив­шихся на основе общности интересов для реализации общих целей, указанных в уставе объединения. В настоящее время общественный жилищный фонд можно отнести к частному жилищному фонду.

     Первичным уровнем управления жилищным фондом является общее собрание собственников жилья, которое выбирает способ управления домом, условия содержания общего имущества и принимает окончательные решения. Правильную организацию информационного обеспечения проведения собраний, мотивацию участников, составление типовых повесток собраний и последующую защиту прав собственников целесообразно осуществлять под контролем муниципалитета. Своевременная и активная работа исполнительной власти в вопросах стимулирования активности населения, методической помощи – необходимый элемент успешного реформирования отрасли.

     Второй  уровень управления отображает различные формы управления жилищным фондом и их особенности, определенные в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ). На практике в настоящее время различают две основные формы: управляющая компания (УК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ). УК – организация, профессионально занимающаяся управлением жилищным фондом, плюсы работы которой заключаются в профессиональном подходе к управлению, возможности аккумулировать денежные средства нескольких домов для проведения капитального ремонта, в наличии производственной базы. ТСЖ – объединение домовладельцев для совместного управления и, в установленных законом рамках, распоряжения недвижимым имуществом, – наиболее демократичный способ управления, когда собственники самостоятельно управляют своей и общедолевой собственностью. Характерной особенностью в управлении ЖКХ является возможность непосредственного управления жильцами своим имуществом, без организации, занимающейся профессиональным управлением. Однако сложности, возникающие при таком способе участия населения в управлении, перевешивают его плюсы. Каждая форма управления ЖФ имеет ряд особенностей, оказывающих влияние на эффективность этого управления в тех или иных условиях [23].

     Третьим уровнем управления являются органы местного самоуправления, представленные разными типами муниципальных образований, главная задача которых – не оказание услуг по управлению жилищным фондом, а создание условий, позволяющих населению получать услуги в достаточном объеме и качестве. Основой преобразований в жилищной сфере является реорганизация системы управления отраслью, построенная на принципе сокращения степени участия органов местного самоуправления в управлении жилищным фондом и активном привлечении граждан к управлению собственностью в жилищной сфере.

     Четвертый уровень управления включает региональные органы власти и ориентирован на поддержку развития муниципального самоуправления в системе жилищно-коммунального хозяйства, а также независимый контроль эффективности работы муниципалитетов.

     Таким образом, жилищно-коммунальное хозяйство - это сложная социально-экономическая система, обеспечивающая жизнь и работу населения, а также предприятий различных отраслей народного хозяйства необходимыми ресурсами воды, газа, тепла.

1.2 Анализ состояния  жилищно-коммунального  комплекса Калининградской  области

     Жилищный  фонд в области составляет 17,4 млн. кв. м. общей площади жилья,  в  том  числе:  муниципальный  жилищный  фонд 6,2  млн.  кв.  м, государственный  жилфонд 1,1  млн.  кв.  м,  в  собственности  граждан 7,9 млн.  кв.  м общей площади жилья,  в собственности жилищно-строительных кооперативов 0,6 млн. кв. м. При этом около 56 % жилых зданий построено в период до 1946 года, 22% - в период с 1946 по 1971 годы, 7 % - за последние десятилетия.

     Прежнее кризисное  состояние  жилищно-коммунального  хозяйства характеризовалось  дотационостью отрасли  и  неудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов  снижения  издержек  на  производство  коммунальных  услуг, неразвитостью  конкурентной  среды  и,  как  следствие,  высокой  степенью износа  основных  фондов,  неэффективной  работой  предприятий,  большими потерями энергии, воды, других ресурсов. И сегодня необходимых собственных средств для надежной и устойчивой работы жилищно-коммунального комплекса в его настоящем  виде  нет по  отдельности  ни  у  одной  из заинтересованных сторон: государства, местных властей, предприятий и населения. Поэтому для выхода  жилищно-коммунального  хозяйства  из  кризиса  необходимо объединить средства всех заинтересованных сторон.

     Система жилищно-коммунального хозяйства, доставшаяся  в наследство от  периода  развития  плановой  экономики,  являлась  крайне  неэффективной и затратной. Содержание этой системы было непосильно ни для потребителей жилищно-коммунальных услуг, ни для бюджетной системы.

     Сегодня ЖКХ региона испытывает большие  трудности и сильно отстает от  современных  требований.  Одна  из  основных  причин - нехватка  средств, выделяемых  из  бюджетов  всех  уровней,  а  также  повсеместные  неплатежи  и несвоевременная  оплата  жилищно-коммунальных  услуг  населением.  Да  и инвестиционные  ручейки  обходят  стороной  этот  остров  неблагополучия.  И все же  наиглавнейшей, кризисообразующей проблемой была существовавшая до реформы структура  управления  ЖКХ.  Даже в ходе модернизации и реформирования системы ЖКХ у отрасли остается огромное количество проблем. Отсутствие  специалистов  по  менеджменту  и маркетингу и конкурентной среды тормозит рыночные отношения. Сочетание этих двух факторов - нехватка средств и квалифицированных управленцев в сочетании  с  морально  и  физически  устаревшей  научно-технической  и производственной  базой  приводит  к  большим  издержкам  и,  как  следствие, высокой стоимости услуг, что, в свою очередь, приводит к неплатежам.

     Анализ  сложившегося положения жилищно-коммунального  хозяйства в Калининградской области показывает, что в области в целом имеют место все негативные  факторы  и  тенденции,  которые  характерны  для  жилищно-

коммунального хозяйства Российской Федерации, как  отрасли, находящейся в состоянии реформирования при нестабильной экономике.

        В  начале  периода  экономических  реформ  большая  часть государственной собственности в жилищно-коммунальной сфере (жилищный фонд  и  объекты  коммунальной  инфраструктуры)  были  переданы  в муниципальную  собственность.  Муниципализация  жилищно-коммунальной сферы  произошла  в  тот  период,  когда  эта  сфера  во  все  большей  степени становилась дотационной, поскольку процесс либерализации цен не в полной мере  отразился  на  изменении  ставок  и  тарифов  на  жилищно-коммунальные услуги.  Предполагалось,  что  в  течение  достаточно  короткого  периода  будет завершен  переход  к  бездотационному  функционированию  жилищно-коммунальной  сферы,  вследствие  чего  не  создавались  механизмы, гарантирующие  достаточность  ресурсов  муниципальных  бюджетов  по выполнению  своих  обязательств  по  дотированию  предприятий  жилищно-коммунального комплекса в части, не покрываемой платежами потребителей.

       Однако  социально-экономическая ситуация не позволила завершить переход к  покрытию  стоимости  жилищно-коммунальных  услуг  за  счет  средств потребителей,  включая  население.

     Предметом  особого  внимания  является  водопроводно-канализационное хозяйство  области.  Водопроводы  всех  городов  и  поселков  базируются  на подземных  водоисточниках,  за  исключением  г.  Калининграда,   где  из 4-х водопроводных  станций  три  используют  открытые  независимые поверхностные  водоисточники.  При  общей подаче  в город 185  тыс.куб. метров/сутки, 150  тыс.куб.  метров  забираются  из  р. Преголя  и  искусственной системы  озер  и  водохранилищ.  Открытые  водоисточники  крайне  ненадежны из-за периодических повторяющихся негативных метеорологических условий.

     Вследствие  низкого  расположения  русла  и  малых  уклонов   водной

     поверхности  р. Преголя  подвержена  воздействию  сгонно-нагонных   течений. В  периоды  нагонов  со  стороны  Калининградского  залива  воды  р.Преголя подвергаются  значительному  засоленнению  морскими  водами  и  сильному загрязнению  от  выпусков  сточных  вод  предприятий,  расположенных  в  черте города, и неочищенных хозбытовых городских стоков. В зависимости от силы и  продолжительности,  засоленность  распространяется  выше  водозаборов южных водопроводных станций №1 и №2. При появлении обратного течения в  р.  Преголя  забор  воды  станциями  из  реки  прекращается  и используются запасы воды из резервных водохранилищ с сокращением подачи воды в город до полной остановки станции.

     Система  водопитания  центральной  водопроводной  станции -  комплекс 16  водохранилищ,  питьевых  каналов и водоводов  со  сборной  площадью водопитания 84  тыс.кв.км.,  обеспечивает  только  сезонное  регулирование, полностью  зависящее  от  водности  года.  Техническое  состояние  системы,  в следствия  давности  эксплуатации (120  лет),  характеризуется как неудовлетворительное.

     В  области  функционируют 20  централизованных  систем  канализации. Однако  только  в 3-х  городах  курортной  зоны (Светлогорске,  Пионерском, Зеленоградске)  и  г.Краснознаменске  сточные  воды  подвергаются  полной биологической  очистке.  В  остальных  населенных  пунктах  области  очистные канализационные  сооружения  довоенной  постройки,  физически  и  морально устаревшие, перегружены и не обеспечивают должной очистки.

     Продолжает  нарастать  износ  основных  фондов  предприятий коммунальной  энергетики,  до  критической  точки  снижается  надежность  и устойчивость  тепловых  сетей.  В  неудовлетворительном  состоянии  находится 632  км.  тепловых  сетей,  имеют место большие потери  тепла  и  утечки теплоносителя (около25%).  Для  нормальной  работы  тепловых  сетей необходимо  заменить  существующие  трубопроводы  на  предварительно изолированные и проложить их безканально.

     Ветшает  и  приходит  в  аварийное  состояние  жилищный  фонд, продолжает  нарастать  износ  основных  фондов,  снижается  надежность  и устойчивость  систем  инженерного  обеспечения.  В  Калининградской  области аварийного и ветхого жилищного фонда, подлежащего реконструкции - 319,8 тыс.  кв.  м.   На  реконструкцию  жилищного  фонда  необходимы  денежные средства в размере 1918,8 млн. руб.

     Функционирование  Министерства строительства  и жилищно-коммунального  хозяйства Калининградской  области.

     Одним из направлений деятельности Министерства строительства и жилищно-коммунального  хозяйства Калининградской области  является разработка, формирование и  проведение государственной политики в сфере жилищно-коммунального  хозяйства. 

     В целях реализации государственной  политики в данной отрасли Министерство строительства и жилищно-коммунального  хозяйства Калининградской области  содействует созданию правовых и  экономических условий, обеспечивающих эффективное и устойчивое функционирование:

• организаций жилищного хозяйства по надлежащему техническому и санитарному содержанию жилищного фонда, бесперебойной работе оборудования и устройств жилых зданий, своевременному проведению их текущего и капитального ремонта, уборке и санитарной очистке территорий, вывозу твердых и жидких бытовых отходов, внешнему благоустройству;
• организаций коммунального хозяйства, осуществляющих водоснабжение и водоотведение в населенных пунктах;
• организаций коммунальной энергетики, осуществляющих снабжение населенных пунктов горячей водой и тепловой энергией. 

     Министерство  координирует работу по реализации мероприятий, направленных на обеспечение финансового  оздоровления предприятий жилищно-коммунального  хозяйства, снижение издержек производства и повышение качества услуг, предоставляемых  населению.

     Для решения стоящих задач в сфере ЖКХ  реализованы:

• целевая программа Калининградской области «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов» на 2008-2011 годы (утверждена постановлением Правительства Калининградской области от 05.12.2008 года № 795, опубликована в газете «Калининградская правда»,     № 231 от 11.12.2008 года);
• целевая программа Калининградской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2008-2011 годы (утверждена постановлением Правительства Калининградской области от 05.12.2008 года № 795, опубликована в газете «Калининградская правда», № 231 от 11.12.2008 года);
• целевая программа Калининградской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учётом необходимости стимулирования развития рынка жилья» (утверждена постановлением Правительства Калининградской области от 19 марта 2009 года № 142, опубликована в газете «Комсомольская правда» в Калининграде» (приложение «Официальный вестник»), № 41 от 21.03.2009 года).