Аграрная реформа и земельные отношения в России

      1 Аграрная реформа и земельные  отношения в России 

      Земельные отношения - это совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования  и распоряжения землей как ограниченного  природного ресурса, как всеобщего  труда и средства производства. Земельные  отношения - очень сложная многоаспектная проблема. Она включает в себя большой круг вопросов: формы собственности и хозяйствования, рынок земли, цена земли, рента, налог на землю, управление земельными ресурсами, разграничение федеральных и муниципальных земель, а так же средств, поступающих от оборота земли, в том числе от аренды. Являясь базисом производственных отношений, земельные отношения активно влияют на развитие производительных сил, ускоряют или замедляют процесс производства.

      Земля в современной экономической  теории – это один из четырех основных факторов производства. Она стала объектом экономического анализа в теории французских физиократов, которые считали землю единственным производительным ресурсом, а труд земледельческого рабочего - единственной субстанцией общественного богатства. Промышленность и торговлю физиократы считали бесплодными отраслями человеческой деятельности.

      Под землей как фактором производства понимаются все природные (воспроизводимые  и невоспроизводимые) ресурсы. Они  могут быть использованы для производства товаров и услуг потребительского и производственного назначения: производство сельскохозяйственной и  промышленной продукции, социальной и  промышленной инфраструктуры, строительства  жилища, населённых пунктов, дорог и  прочее. [13, с 219]

      К этому фактору относятся следующие  элементы природы:

      1. сельскохозяйственные земли;

      2. леса;

      3. воды океанов и морей, озер, рек, а также подземные воды;

      4. химические элементы земной коры, именуемые полезными ископаемыми;

      5. атмосфера, атмосферные и природно-климатические  явления и процессы;

      6. космические явления и процессы;

      7. пространство Земли, как место  размещения вещественных элементов  экономики, а также околоземное  пространство.

      Проводимая  аграрная реформа выдвинула на передний план земельные отношения, как определяющий элемент производственных отношений  в сельском хозяйстве, возникающие  между субъектами земельного права  по поводу владения, пользования и  распоряжения землей. Земельная реформа  предполагала изменение существовавшей системы государственных земельных  отношений в направлении развития различных: частных, государственных, коллективно-долевых форм собственности  на землю. Созданные на базе данных отношений собственности на землю, новые, более эффективно функционирующие  организационно-правовые формы хозяйствования должны были обеспечить, по сравнению  с государственной системой землепользования, более рациональный подход к использованию  земли, повышение ее плодородия, и, в  конечном счете, рост эффективности  аграрного производства. Она осуществлялась методами проб и ошибок, которые  явились результатом противоречивых позиций отдельных реформаторов, использования необоснованных рекомендаций иностранных консультантов, часто  не учитывающих интересов населения, особенно крестьянства. Правовое обеспечение  земельной реформы фактически создавалось  в ходе ее проведения, причем многие правовые положения исходили из содержания практических действий, не проверенных  временем.

      Оценки  концептуальных и прикладных аспектов преобразования аграрных отношений  в ходе реализации половинчатой крестьянской реформы 1861 г. и ее более радикального варианта начала XX в. (предложенного  Витте С. и претворенного в  жизнь Столыпиным П.) весьма многочисленны  и далеко не однозначны. Бесспорно одно, фундаментальной объективной предпосылкой теоретического обоснования необходимости коренного изменения всего аграрного строя России, было последовательное, постепенное обеспечение реальным правом владения землей тех, кто ее умело обрабатывает, при свободном выборе тех или иных форм ведения хозяйства. Не менее бесспорно и то, что частное землевладение в индивидуальных или действительно добровольных кооперативных формах хозяйствования самостоятельных крестьян - собственников более эффективно, чем любая форма общины или обобществления. Исторические факты, конечно же, подтверждают правильность общей концепции столыпинской аграрной реформы четко ориентированной на постепенное утверждение "врожденного" права частного землевладения, сосредоточенного в руках настоящих хозяев земли, призванных умело возделывать и улучшать землю, способны обеспечивать ее плодами себя и все остальное население страны.

      Функционирование  рынка земли обусловило появление  многих злоупотреблений: значительные площади передаются или продаются  в собственность без изменения  в установленном порядке их целевого назначения.

      Мировая практика выработала четкие механизмы  экономических отношений в землепользовании. Как часть природного комплекса  земля является достоянием народа в  целом, но как пространственный базис  и как средство производства она  может быть объектом собственности  отдельного индивидуума или людей. Из этого вовсе не следует, что  в данном случае земля становится средством наживы и спекуляции. Опять  же практика выработала механизмы государственного регулирования и пресечения этих негативных явлений.

      Центральным звеном в процессе преобразования аграрных отношений на рациональной основе были и остаются земельные отношения  и механизмы реализации земельной  собственности. С появлением частной  собственности на землю образовался  рынок земли. Сейчас земельные участки  можно купить или продать. Проблема в том, что в современной России спрос на земли не однороден. Для нашей страны характерен крайне повышенный спрос на земли, расположенные вокруг крупных городов, в самих городах, курортных зонах, а также на земли, имеющие запасы сырья для добычи полезных ископаемых. Одной из важнейших составляющих землепользования является определение стоимости земли для организации сельскохозяйственного производства. С одной стороны, земля – это основа жизни человечества, с другой стороны для сельскохозяйственных организаций она не пользуется спросом из-за низкой рыночной стоимости.

      Причин, по которой сложилась непростая  ситуация в аграрной сфере, немало, но основной является аграрная политика, проводимая федеральным центром. В связи с этим необходимо иметь какие-то приемлемые положения (решения) по использованию рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

      Использование земли в сельском хозяйстве как  средства и предмета труда имеет  специфические особенности, и, прежде всего различия в плодородии, местоположении, правовом статусе, доходности и эффективности, что существенным образом отражается на её полезности, ценности и цене при  купле - продаже. Согласно закону убывающей  предельной полезности каждый дополнительно  вовлекаемый в хозяйственный  оборот участок с более худшими качествами будет иметь все меньшую полезность. В случае удовлетворения всех потребностей общества следующий вовлекаемый участок может иметь даже отрицательную полезность. Следовательно, в сельском хозяйстве потребительные стоимости отдельных земельных участков выступают в виде ограничений, количественных границ при распределении ресурсов и не только земельных.

      Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного  назначения представляет собой комплекс мероприятий, направленных на определение  стоимости земельных участков по химическим, физическим и технологическим  свойствам, климатическим и пространственным факторам, влияющим на их плодородие, удобство обработки и местоположение. Она должна отражать, прежде всего, потребительную ценность.

      Проведенная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий определила среднюю стоимость 1 гектара, которая оказалась существенно  заниженной и намного отличается от рыночной стоимости. Поэтому рыночная стоимость - это наиболее вероятная  цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных действиях покупателя и продавца, хорошо информированных и не испытывающих давления чрезвычайных обстоятельств. Отсюда рыночная стоимость не всегда зависит от качества и местоположения земельного участка. На нее воздействует огромное количество факторов, из-за которых  рыночная стоимость может значительно  колебаться в ту или иную сторону.

      Рынок земли является объективно необходимым  элементом в рыночной системе  хозяйствования. Но во всех странах  формирование рынка земли характеризовалось определенными трудностями и было предметом особого внимания государства.

      При формировании земельного рынка нельзя рассматривать землю только как  товар из-за того, что в процессе рыночного оборота потеряются её свойства, как основного природного ресурса, главного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Практически  это может привести к тому, что  в результате расширения свободной  купли - продажи сельскохозяйственных земель, в первую очередь, будут скуплены земли - носители скрытой сверхприбыли. Например: пригодные сельскохозяйственные земли для расширения жилого и производственного строительства, земли, содержащие полезные ископаемые, для возможной разработки так далее. Причем даже запреты на изменение целевого назначения земель не смогут защитить продуктивные угодья от перепрофилирования их. Развитие земельного рынка должно выступать средством повышения эффективности сельского хозяйства России, роста доходов и улучшения социальных условий сельского населения.

      Убыточность сельскохозяйственных предприятий  оказывает непосредственное влияние  на качество обрабатываемых земель. Отсутствие материальных средств, приводит к тому, что земли используются не рационально. При минимальной обработке или  её отсутствии снижается плодородие пашни, увеличиваются площади, подверженные водной и ветровой эрозиям, расширяются масштабы загрязнения почв тяжелыми металлами, нефтью, пестицидами и прочее.

      Формирование  рынка земли, как объективно необходимого элемента рыночной экономики, невозможно без создания государством условий для преодоления аграрного кризиса и эффективного развития сельскохозяйственного производства в стране. 
 
 
 

      Рыночная  экономика, частная земельная собственность, новые формы хозяйствования выдвинули  ряд проблем по созданию нашей, российской, модели землепользования и землевладения. В новых условиях прямые методы регулирования  земельных отношений оказались  малоэффективными.

      Рост  числа собственников, владельцев и  пользователей земельных участков стимулировал земельный оборот, расширение сферы и изменение характера  управления земельными ресурсами. Эти  процессы во многом складывались самопроизвольно  и часто опережали законодательную  базу. При этом уделялось мало внимания охране земли, прежде всего ответственности  землепользователей за ее использование.

      Сегодня внесены существенные коррективы в  содержание и методику государственного регулирования земельных отношений, составляющего основу целостной  модели российского землеустройства. Сформирована система правовых механизмов воздействия на земельные отношения, закрепленных рядом законодательных  актов. Кроме Земельного кодекса  Российской Федерации к действующим федеральным законам относятся федеральные законы: "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 27 июля 2002 года № 101-ФЗ; "О землеустройстве" от 18 июня 2001 года №78-ФЗ и другие. В дальнейшем эти законы были доработаны, а также дополнены большим количеством подзаконных нормативно - правовых актов. На уровне субъектов Российской Федерации действуют множество земельных законов, принятых в развитие федерального законодательства и преимущественно регулирующих отдельные аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения.

      Однако  многообразие законов неизбежно  приводит к пересечению и дублированию соответствующих правил и норм, толкованию их группами, обладающими властью, в  собственных интересах не зависимо от того, как это отразится на общем состоянии экономики аграрного  сектора. Начинают действовать лишь те законы, которые в большей степени  отвечают интересам господствующих социальных групп.

      Устанавливая  правовые нормы земельного законодательства, государство в той или иной степени стимулирует или ограничивает деятельность в сфере землепользования. При этом оно предоставляет защиту прав собственности на землю контрактных  прав в сфере землепользования и  в то же время обеспечивает набор  общественных благ и услуг, а так  же доход для себя.

      Содержание  правовой нормы и принятие экономических  решений тесно взаимосвязаны. Установленные земельным законодательством права собственности на землю влияют на экономический выбор через создаваемые стимулы. Правовые нормы, закрепляющие стимулы эффективного распределения и использования земли, вызывают у экономических субъектов побудительные мотивы к эффективной хозяйственной деятельности, но отдельные формальные ограничения в законах о земле в совокупности снижают заинтересованность субъектов земельных отношений в экономической деятельности. В целом нормы земельного законодательства не всегда являются эффективным и могут порождать неопределенность в системе землепользования.

      Отнесение земель к той или иной категории, разрешение их использования регулируются законодательными актами и правовыми  нормами. Любые изменения, связанные  с переводом земель в другие категории, вправе осуществлять только органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. С одной стороны, такие формальные ограничения, необходимы для охраны земель особо ценных категорий, а  с другой - это очередной способ не легального обогащения чиновников и заинтересованных лиц. В результате возникают неэффективные с точки  зрения общего блага права собственности  на землю.

      Для того чтобы сохранялось аграрное землепользование, и земля не выбывала из сельскохозяйственного оборота, многие зарубежные страны применяют  механизм льготного налогообложения  земель сельскохозяйственного назначения. При этом практика применения механизма  льготного налогообложения включает и полное освобождение сельскохозяйственных товаропроизводителей от земельного налога. Такая практика является наглядным  примером для наших законодателей.

      Аренда  земельных участков - это ещё один из видов земельных отношений, для  расширения площади возделываемых  угодий сельскохозяйственные предприятия  могут заключать договора аренды с собственниками земли. Эти отношения  так же регулируются законодательно, установлено преимущественное право  арендатора на заключение нового арендного  договора и в случае продажи земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на его покупку. Права арендатора защищены на период проведения полевых  сельскохозяйственных работ, в этот период арендный договор не может  быть расторгнут, что увеличивает мотивацию землепользователей к аренде земельных участков. Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации, за арендодателем закреплена обязанность информировать арендатора о существующих негативных факторах на сдаваемом в аренду земельном участке. Это позволяет снизить отрицательное влияние информационной асимметрии на оборот земли.

      Землепользование  является одним из основных инструментов государственной политики по использованию  земельных ресурсов в сельском хозяйстве. Его влияние на аграрный сектор выражается в применении такого организационно-экономического механизма, который позволяет образовать и сохранить относительно жизнеспособные и рентабельные хозяйства сельхозтоваропроизводителей. Поэтому стратегически при решении проблем земельных отношений в многоукладной экономике, которая достигнута в стране, акцент следует перенести из области прав собственности на землю в сферу устойчивого землепользования и прав сельскохозяйственных товаропроизводителей не результаты использования земельных ресурсов как объекта хозяйствования. [7, с 80]

      Официальные ограничения прав на землю, в соответствии с Федеральным законом "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", вводятся в  целях сохранения окружающей среды  и получения общего блага. Право  собственности специфицируется  государством таким образом, чтобы  максимизировать свои монопольные  доходы с земельных активов. Право  повышать земельные налоги играет огромную роль в экономике страны. Очень  высокие налоги на землю могут  привести к фактической и экономической  экспроприации земельной собственности  у формального собственника. Данная ситуация может спровоцировать оппортунистические действия экономических субъектов. [8, с 39]

      Реализация  общественных интересов в базовом  земельном законодательстве происходит, в основном, путем введения норм, касающихся разрешенного использования  и зонирования территорий, охраны земель и других. Например, в Земельном  кодексе Российской Федерации закреплены нормы о бережном и рациональном использовании земли, как природного компонента и недвижимого имущества. При этом охрана земли обуславливает  значительные трансакционные издержки, требует инвестиций, обеспечить которые собственникам и пользователям земли бывает не под силу. Оставляя за собой определенные прерогативы в сфере управления земельными ресурсами, государство могло бы закрепить законодательно положения о покрытии части затрат, связанных с охраной земли. В противном случае нормы, касающиеся охраны земли, играют в системе землепользования лишь декларативную роль.

      Таким образом, правовые нормы земельного законодательства создают для экономических  субъектов стимулы для рационального  распределения и использования  земли, а также основу для продуктивного  землепользования. Один базовый закон  не может в полной мере обеспечить регулирование земельных отношений  и реально повысить эффективность  использования земельных ресурсов. Поэтому в дополнение к Земельному кодексу принимаются другие законы, регламентирующие отношения экономических  субъектов в процессе распределения, использования и охраны земельных  ресурсов страны. [8, с 39]