Бизнес-план загородного клуба

Министерство образования  и науки Российской Федерации

 

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«МОСКОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ  АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА  И СТРОИТЕЛЬСТВА»

 

Кафедра: «Экспертиза  и управление недвижимостью»

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

 

по дисциплине

 

«Управление проектом»

 

 

 

       Выполнил студент:

     Царева Е.А.

        ФРиСЗиС,  УЭН 5 курс

 

          Проверил преподаватель:

     Пр. Рыбалко И.В.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2012

Оглавление

 

НАИМЕНОВАНИЕ  ПРОЕКТА........................................................................................................3

СТАДИЯ  РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА...............................................................................................3

ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА..................................................................................................................3

МЕМОРАНДУМ  О КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ..........................................................................3

РЕЗЮМЕ.............................................................................................................................................4

 

ПЛАН  МАРКЕТИНГА.....................................................................................................................5

Стратегически-конкурентные преимущества Московской области…………….…….………...5

Обзор гостиничного рынка Московской области...........................................................................5

Концепция объекта. Состав и услуги комплекса..........................................................................13

Маркетинговая стратегия................................................................................................................15

 

ОПИСАНИЕ  ОБЪЕКТА..................................................................................................................16

Участок..............................................................................................................................................16

Месторасположение ........................................................................................................................16

Окружение ........................................................................................................................................17

Генеральный план и архитектурная  концепция............................................................................17

 

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН......................................................................................................18

Инвестиционная стадия...................................................................................................................18

Операционная стадия.......................................................................................................................19

 

ФИНАНСОВЫЙ  ПЛАН..................................................................................................................19

Инвестиции.......................................................................................................................................19

План поступления  выручки.............................................................................................................20

План текущих  затрат........................................................................................................................22

План прибыли...................................................................................................................................24

План движения денежных средств ................................................................................................25

Рентабельность  продаж по EBITDA...............................................................................................26

Точка безубыточности.....................................................................................................................26

 

КОММЕРЧЕСКАЯ  ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА...................................................................27

 

ОЦЕНКА  РИСКОВ..........................................................................................................................28

Контролируемые риски...................................................................................................................28

Неконтролируемые риски...............................................................................................................28

Анализ чувствительности ..............................................................................................................29

 

БЮДЖЕТНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ И СОЦИАЛЬНАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТА........................30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Наименование проекта 

 

Создание гостинично-туристического комплекса «Федчино-Клаб» по адресу: Московская область, Рузский район, пос. Федчино

 

Стадия реализации проекта

 

Разработка концепции проекта 

 

Инициатор проекта 

 

Инициатор и инвестор проекта  – ООО «Бизнес-Город»

 

Меморандум о конфиденциальности

 

Настоящий бизнес-план предоставляется  на рассмотрение на конфиденциальной основе исключительно для принятия решения о возможности финансирования проекта и не может быть использован  для копирования или каких-либо других целей, а также не может  быть передан другим лицам.

Принимая на рассмотрение данный бизнес-план, получатель берет на себя ответственность за соблюдение указанных условий.

 

Все данные, оценки, планы, предложения  и выводы, приведенные в этом документе, касающиеся расходов, объемов реализации, источников финансирования и прибыльности проекта, актуальны на 10 мая 2012 г. и основываются на согласованных мнениях участников разработки проекта.

 

 

 Резюме

 

Цель проекта – создание современного гостинично-туристического комплекса категории 3* с  широким спектром дополнительных услуг по адресу: Московская область, Рузский район, пос. Федчино (85 км от г. Москва).

Проектом предусматривается  новое строительство на земельном  участке общей площадью 18 га. Площадь нового строительства составит 8 302 кв. м, в том числе площадь главного корпуса – 6 950 кв. м, вспомогательные и технические строения – 1 352 кв. м.

Вместимость комплекса составит 120 номеров в главном корпусе  и 6 коттеджей на 36 мест.  Общая емкость создаваемого комплекса составит 276 мест. Дополнительные объекты комплекса:

ресторанный комплекс на 235 мест;

СПА зона с бассейном;

развлекательный центр;

конференц-зал, переговорные комнаты;

спортивные площадки.

Общий срок реализации проекта, включая подготовительную стадию, составит 28 месяцев (с мая 2012 г.). Все работы планируется осуществить в срок до августа 2014 г. и осуществить запуск комплекса в сентябре 2014 г.

 

Основные технико-экономические  показатели проекта приведены ниже (Таблица 1).

 

Таблица 1. Основные технико-экономические показатели проекта

 

Наименование  показателей Единица	измерения	Значение  показателей
Площадь нового строительства, всего	кв. м	8 302
Продолжительность работ	мес.	34
Ввод в эксплуатацию		сентябрь 2014
Инвестиционные издержки, всего	тыс. руб.	524 931
в т. ч.:
проектные работы, СМР	тыс. руб.	430 150
оборудование	тыс. руб.	56 994
организационно-подготовительные работы перед началом эксплуатации	тыс. руб.	22 184
управление и прочие затраты	тыс. руб.	13 646
Потребность в финансировании оборотного капитала (вкл. проценты по кредиту)	тыс. руб.	48 410
Всего потребность в  финансировании проекта, всего	тыс. руб.	573 341
в т.ч. за счет
Собственных средств  инициатора проекта	тыс. руб.	100 522
Заемного капитала	тыс. руб.	472 819
Выручка*	тыс. руб./год.	366 232
EBITDA*	тыс. руб./год.	140 065
Срок окупаемости с  начала реализации проекта	лет	6,42
Срок окупаемости с  момента открытия	лет	3,67
Чистая текущая стоимость  проекта (NPV)	тыс. руб.	195 773
Внутренняя норма доходности (IRR)	%	20,5

 

 

*значения после выхода на  запланированный максимальный объем  продаж 

 

 

План маркетинга

 

Стратегически-конкурентные преимущества Московской области:

Выгодное географическое положение – центр Европейской  части России, близость Москвы.

Развитый научно-промышленный потенциал и перспективы его  роста.

Наличие значительного  количества предприятий с иностранным  участием.

Высокие показатели деловой  активности региона.

Значительный кадровый потенциал, квалифицированная рабочая  сила и управленческий персонал.

Развитая инфраструктура транспорта и связи.

Развитая банковская сеть и формирующаяся современная  инфраструктура рынка ценных бумаг, страхования, консалтинговых и инвестиционных услуг.

Понятная, прозрачная законодательная база инвестиционной деятельности.

 

Обзор рынка размещения в Московской области

Москва и Московская область занимает первое место среди  областей Российской Федерации по объему предоставляемых туристических  услуг российским и иностранным  гражданам. Поэтому Московский регион определен как основной для развития туризма.

В настоящее время подмосковный рынок туристических услуг и  рынок туристических услуг пограничных  к Подмосковью областей – это  динамично развивающийся рынок, предоставляющий рекреационные  услуги всем категориям российских и иностранных граждан. Прежде всего, он привлекателен относительно малой удаленностью от Москвы (как основного потребителя рекреационных услуг), возможностью уехать на выходные, либо на несколько дней.

Московская область с точки зрения туристско-рекреационного развития входит в число наиболее перспективных регионов России, что обусловлено следующими основными факторами:

- наличие Московского мегаполиса и ближайших регионов с высоким и средне-высоким платежным потенциалом;

- высокий инвестиционный рейтинг для привлечения инвестиций в развитие материальной базы туризма и отдыха;

- отсутствие языковых, культурных, климатических и экономических барьеров (для внутренних туристов);

- хорошо развитая дорожно-транспортная сеть;

- благоприятные природно-климатические ресурсы;

- значительное количество памятников историко-культурного, природного и духовного наследия;

- наличие современных спортивных сооружений, позволяющих проводить спортивные соревнования различного уровня;

- наличие крупных промышленных предприятий и научных учреждений, определяющих перспективы развития делового туризма.

 

Обзор рынка  загородных средств размещений Московской области 

По официальным данным, в Московской области расположено 685 средств размещения, из них 161 (23%) гостиничное предприятие (гостиницы, мотели, кемпинги) и 524 (77%) коллективных средства размещения (пансионаты, санатории, дома отдыха, базы отдыха, турбазы, детские лагеря и пр.). Общий номерной фонд насчитывает более 45 тыс. номеров - более 70 тыс. мест.

Основная часть средств  размещения Подмосковья (около 50%) были возведены в период с 1960 до 1980 года, около 15% -до 1960 года, а в период с 1998 до 2007 гг. начали функционировать  еще 17% гостиничных предприятий. В 80-90-х  годах начался длительный процесс упадка и деградации гостиничного хозяйства Московской области, что привело к разрушению более трети всего номерного фонда. На сегодняшний день в заброшенном состоянии пребывает около 300 гостиничных предприятий и прочих средств размещения Подмосковья.

Динамика развития крупных  пансионатов и домов отдыха Московской области – самая быстрая во всей российской туристической отрасли: по количеству мест размещения рынок  подмосковного отдыха растет на 10% в  год, а по финансовому показателю - на 20% и более.

В 2005-2011 гг. объем гостиничного рынка Московского региона увеличился за счет ввода в эксплуатацию таких отелей, как Foresta Tropicana (230 номеров), Фиеста-Парк (165 мест), Империал Парк Отель & SPA (139 номеров), Планерное (157 номеров), Arthurs SPA-Hotel (124 номера), Foresta Festival Park (180 номеров), курортный комплекс HELIOPARK Царьград (108 номеров и 24 коттеджа), третий корпус Атлас Парк-отеля, дом отдыха Дружба, парк-отель Яхонты (96 номеров), отель Авантель Клуб Истра (136 номеров), пансионат Сосновый бор (91номер), Барвиха Hotel&Spa (65 номеров), отель-усадьба «Боярское» (26 номеров), новый корпус отеля «40-й Меридиан» (57 номеров) и пр.

 

Сегментация рынка 

Сегодня на рынке загородных рекреационных объектов можно выделить четыре основных типа:

- бывшие советские пансионаты;

- иностранные отели и клубы;

- ведомственные базы отдыха;

- современные пансионаты.

 «Советский» тип отдыха. Это базы (пансионаты и дома отдыха) с дешевым размещением и низким уровнем сервиса. Очень простое питание и абсолютно неразвитая инфраструктура. В этих базах может привлекать только наличие бассейна и мангалы для пикников. В основном, они ведомственные. Цены составляют ~ 20 долларов в сутки. Среднегодовая загрузка немногим больше 20%.

 «Средний уровень». Это подмосковные пансионаты, санатории и дома отдыха с наличием развлекательной инфраструктуры. Бассейны с элементами аквапарка, детские развлекательные программы, дорожки для боулинга. Есть катки, сделаны горки для санок, либо обустроены ледяные желоба, есть снегоходы и катание на лошадях, работают дискотеки и бары ночью. В этом сегменте есть «продвинутый уровень». Владельцы знают точно, на какой сегмент отдыха рассчитывают клиенты. Питание здесь чаще всего организовано в виде «шведского стола». Каждый вечер в праздники для клиентов организовываются развлекательные программы, присутствует и ежедневная анимация. Большой выбор дополнительных услуг за дополнительную плату. Средние цены ~ от 70 долларов за номер в сутки.

«Иностранные отели и клубы». Качественный отдых в Подмосковье первыми предложили западные комплексы, такие как клуб Le Meridian Moscow Country Club в Нахабине и отель международной системы Holiday Inn на Дмитровском шоссе. Однако клубы с иностранным менеджментом из-за довольно высоких цен заняли определенную и достаточно узкую рыночную нишу: до 70% их клиентов – корпоративные.

«Элитный отдых». Обычно в «элитные» отели и пансионаты их владельцами вложено много средств на развитие инфраструктуры и обучение персонала. Однако они хотят получать доход и устанавливают цены значительно превышающий отдых за рубежом (от 400 долларов). Работать с корпоративными заказчиками им более удобно и выгодно.

Отдельным направлением услуг  на рынке загородных рекреационных  объектов являются учреждения санаторно-курортного профиля.

 

Характеристики  месторасположения рекреационных  объектов

Основные места расположения рекреационных объектов области  – на севере, северо-западе и западе региона.

 Рисунок 1. Распределение рекреационных объектов по направлениям относительно Москвы, % к общему числу

 

Большое количество рекреационных  объектов находится в окрестностях Звенигорода, Рузы, Наро-Фоминска и  Дмитрова. Юго-восток практически для  целей рекреации не используется, несмотря на насыщенность этих направлений дачными объектами. Одна из причин – негативная экологическая обстановка.

                        

 

Рисунок 2. Показатель удаленности от Москвы (от МКАД)

 

Одной из составляющей отдыха является возможность погружения в природную среду, поэтому для загородных рекреационных объектов важно природное окружение.   По оценке экспертов наличие вблизи места отдыха водоема (естественного или искусственного) значительно повышает его привлекательность для отдыха.

 

Состав дополнительных услуг 

Доход от дополнительных услуг  занимает значительную долю в общей  структуре выручки загородных средств  размещения. Этот показатель может  достигать размера 60% и выше от общего числа поступлений.

Большинство гостиничных предприятий Московской области предоставляют такие дополнительные услуги, как несколько точек питания (ресторан, кафе, бар, столовая), баня и/или сауна, бильярд, тренажерный зал и/или спортзал, прокат спортивного развлекательного инвентаря, бассейн (более 60%), лечебные услуги и конференц-услуги.

Бизнес-направлению услуг  сейчас уделяется всё больше и  больше внимания. Конференц-услуги пользуются особым спросом в гостиничных  предприятиях Подмосковья, особенно в  будние дни. Стоимость аренды конференц-залов и комнат для переговоров составляет от 20 у.е. до 300 у.е. в час в зависимости от площади, оборудования и комфортабельности. Как правило, конференц-залы предоставляются вместе с прочими конференц-услугами (аренда оборудования, кофе-брейки и пр.), т.е. в составе конференц-пакетов. Также распространена практика минимального времени аренды конференц-залов – как правило, оно составляет от 3 до 4 часов.

Стоит отметить, что, несмотря на значительный перечень заявленных услуг в загородных гостиничных объектах, зачастую они находятся не в удовлетворительном состоянии и не соответствуют современному уровню и требованиям привыкших к западным стандартам отдыха и обслуживания клиентов. Особенно это ощутимо в услугах, касающихся оздоровительного, медицинского и косметологического аспекта.

 

Наиболее часто  предоставляемые услуги	Значение, %	Наименее представленные услуги	Значение, %
Бильярд	93	Проживание с животными	9
Сауна	91
Бар-ресторан	91	Охота	9
Настольный теннис	87
Автостоянка	86	Парапланы	7
Тренажерный зал	81
Дискотека	79	Мойка автомашин	7
Спорт площадки открытые	77
Массаж	77	Гольф	6
Прокат спорт инвентаря	74
Детский досуг	61	Аквапарк	6
Бассейн закрытый	60
Мед услуги	57	Вертолеты	4
Экскурсии	56
Конференц-зал	54	Бассейн открытый с подогревом	4
Кинозал	53
Солярий	50	Картинг	3
рыбалка	50

 

 

Сезонность  и показатели загрузки

Загородный рекреационный  гостиничный рынок подвержен  влиянию сезонности, как и все  другие направления гостиничного бизнеса. Подмосковный регион относится к району с умеренно-континентальным климатом. В среднем только один месяц в году бывает действительно жарким, в целом погода как зимой, так и летом неустойчива, что в значительной степени влияет на спрос на рекреационные услуги. Особенно тяжелый для рекреационного комплекса Подмосковья становится переходный период – межсезонье, когда сходит (или устанавливается) снеговой покров. В это время, как правило, спрос на отдых в Подмосковье существенно снижается.

Климатические колебания  вызывают сезонность спроса на рекреационные услуги, причем отсутствие климатической стабильности делает невозможным прогнозирование деловой активности средств размещения, работающих в этом сегменте, на средне-и долгосрочную перспективу.

В последние годы был  сформирован устойчивый спрос на услуги современных загородных клубов и пансионатов. В докризисный период, у объектов среднего уровня с современным менеджментом и продуманной маркетинговой стратегией показатель среднегодовой загрузки достигал 75-80%.

 

Портрет потребителя

Анализируя потенциальных  клиентов гостиничных предприятий  Подмосковья и ближайших областей, в первую очередь, следует отметить гостей, приезжающих в регион для  участия в различных корпоративных  мероприятиях – конференциях, семинарах, тренингах и т.д. Это представители компаний Москвы и Московской области, транснациональные компании с центральным офисом в Московском регионе, международные компании с представительством в Московском регионе.

Вторая группа гостей –  индивидуальные туристы. Их можно разделить на две подгруппы: гости, приехавшие отдохнуть или поправить состояние здоровья (в основном, это семейный отдых), а также клиенты, приехавшие группой отметить какой-либо праздник -день рождение, свадьбу, Новый год и пр. Как правило, категорию индивидуальных гостей в подмосковных средствах размещения составляют люди в возрасте от 20 до 50 лет, имеющие достаток средний и выше среднего, проживающие в Москве либо в Московской области.

80-90% всех клиентов подмосковных  средств размещения составляют  москвичи, и это соотношение в ближайшей перспективе существенно не изменится. Продолжительность размещения в гостиницах Подмосковья составляет: одна ночь -30% гостей, на 2-3 ночи останавливаются 23% клиентов, на неделю – 20%.

Основные нарекания клиентов по отношению к подмосковным отелям связаны с качеством обслуживания (35,1% респондентов), уровнем цен (32,4% респондентов), соотношением цены/качества (17,6% респондентов) и недостаточным набором предлагаемых услуг (10,2% респондентов).

При выборе отеля для  отдыха потребители ориентируются на наличие следующих допуслуг в составе загородного гостиничного комплекса: бассейн (открытый и закрытый, возможно с аквапарком), бар, катание на лошадях, катание на лыжах, на коньках и на снегоходах , боулинг или бильярд, спортивные тренажеры и площадки для спорта, сауна или баня.

 

Внешнее конкурентное окружение 

Московская область и  ближайшие регионы является лидером  продаж туров на короткие сроки пребывания на отдыхе (2–3 ночи, выходные, праздники). Здесь средства размещения Подмосковья могут не опасаться конкуренции из-за рубежа или со стороны других российских регионов. Это же касается и более длительных сроков пребывания (от 24 дней и дольше). В этом сегменте подмосковные пансионаты оспаривают клиентов, в первую очередь, москвичей, не у других туристских направлений, а у владельцев загородной недвижимости, предназначенной для проживания собственника дачи или коттеджа, а также для сдачи их в аренду.

Когда речь заходит о  среднесрочном отдыхе, то уровень  привлекательности Московской области для потенциального потребителя резко снижается. Наиболее популярным видом отдыха в мире является отдых по формуле «солнце + пляж». По данным ВТО, 78% всех туристов привлекает возможность проведения отдыха на морском побережье или у крупного естественного водоема.

В Подмосковье такая  возможность практически отсутствует: крупных естественных водоемов в  области всего три, и с каждым годом ситуация на них ухудшается из-за высоких темпов застройки побережья  и близлежащих районов.

Рынок подмосковных средств размещения, предназначенных для организации на их базе отдыха и оздоровления граждан, испытывает высокое конкурентное давление как со стороны других рынков, предлагающих подобный продукт, так и на собственной территории, в том числе со стороны жилого сектора, предлагающего за плату или безвозмездно свои услуги для временного проживания и отдыха.

В первом случае основными  конкурентами Подмосковья как туристского  направления будут курорты юга  России и зарубежное предложение  аналогичного класса. Основные преимущества российских конкурентов – наличие морского побережья и теплого климата, а также лечебные минеральные источники.

Зарубежное предложение  отдыха на море представляется более  привлекательным еще и по причине  лучшего соотношения цены/качества, более грамотной маркетинговой политики, а также частично из-за фактора новизны (часть россиян предпочитает поездки за границу из-за возможности увидеть что-то новое). Нельзя забывать о факторе престижности того или иного направления, что очень важно для определенных социальных групп.

 

Внутренняя  конкурентная среда 

На рынке загородных гостинично-санаторных услуг наблюдается  ситуация неравномерного распределения  объектов по уровню. Курортов уровня 4-5 звезд около 10% от общего числа объектов, что является очень высоким значением. Вместе с тем, более половины всех гостиничных объектов представляют собой низкоклассные (1-2 звезды) постсоветские дома отдыха и пансионаты, которые практически неспособны предоставить подобающий сервис и обладают чрезвычайно изношенной материально-технической базой.

Судя по всему, из-за проблем  с выделением земли и её стоимостью в последние годы новые объекты  появлялись только в верхнем ценовом  сегменте 4 и 5 звезд. И хотя по оценке экспертов из 17 миллионов жителей  московского региона пользоваться более-менее регулярно услугами высококлассных объектов рекреационной индустрии могут от силы 1-2%, среднегодовые показатели загруженности превышают 60% -что является очень высоким показателем для сектора высококлассных услуг.

Рассматривая недавно  открывшиеся отели с профессиональной командой управленцев, можно выделить следующие ценовые сегменты:

 

Средний ценовой  сегмент 

 

Кантри Резорт (бывший HELIOPARK Country Resort)

Адрес: Московская обл., пос. Вербилки, ул. Дачная, 85 км

от МКАД на север.

Номерной фонд: 153 номера.

Инфраструктура: Ресторан, бар, лобби-бар, вестерн-бар, два конференц-зала (на 200 и 230 мест), переговорная комната, интернет-кафе, закрытый бассейн, тренажерный зал, спортивный зал (волейбол, баскетбол, мини-футбол), два массажных кабинета, лечебно-оздоровительные ванны, солярий, парикмахерская, два косметических кабинета, аромотерапия, талассотерапия, фитобар, кабинет диагностики, процедурный и физиокабинеты, дискотека, караоке, бильярд, ежедневная анимация для детей и взрослых, детская комната с воспитателем, мини-диско (дискотека для детей), прокат спортинвентаря (велосипеды, самокаты, бадминтон), катание на лошадях, площадки для шашлыков, мини-зоопарк, пневматический тир.

 

HELIOPARK Thalasso Club

Адрес: г. Звенигород, ул. Лермонтова, 5 км от МКАД на Запад

Номерной фонд: 162 номера

Инфраструктура: Ресторан, ночной двухуровневый  дискоклуб, бар, бильярд, караоке, "Thalasso" и "Wellness" центры, собственная лечебно-диагностическая  база, два конференц-зала до 100 человек каждый, переговорные комнаты, выставочные комнаты, сауны и бани, прокат спортинвентаря: велосипеды, самокаты, роликовые коньки, детский клуб, детское кафе, Интернеткафе, конный двор, бассейн в Wellness центре.

 

Foresta Festival

Адрес: Чеховский район, Любучанский сельский округ, дер. Прохорово, ул. Санаторная, владение 3

Номерной  фонд: 126 номеров.

Инфраструктура: ресторан (200 мест), пивной ресторан (140 мест), кафе, лобби-бар (40 мест), площадки для барбекю до 200 человек, оборудованные для отдыха и барбекю беседки (6-8 человек), 2 конференц-зала до 180 мест, до 220 мест, 3 переговорных комнаты (до 30 -35 мест), банкетный зал -до 60 мест, Интернет-кафе открытый подогреваемый бассейн с летним баром, детский бассейн, крытый бассейн, русская баня, гриль-домики, миниклуб, детская игровая площадка, центр красоты и здоровья Wellness-центр, все виды массажа, косметология, талассотерапия, экстрим парк, ролерродром, маунтинбайк, рампа для роллеров и скейтбордистов, трасса для горнолыжников (250 метров), табоган, подвесной город, мини-гольф, пляжный волейбол, профессиональный тир для стрельбы из лука, Airsoft-оружие, теннисный корт, баскетбол, минифутбол, анимация.

Фиеста-парк

Адрес: Московская обл., Пушкинский р-н, с. Царево, 36 км от МКАД.

Номерной фонд: на территории находятся  четыре жилых корпуса: 3 коттеджа "таун-хаус" выполнены в русском стиле, VIP-коттедж  и один стандартный гостиничный  корпус. Общая вместимость – 250 человек.