Доверительное управление недвижимостью

      Федеральное агентство  по образованию 

РОССИЙСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТОРГОВО – ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ 
 

      Факультет ресторанно – гостиничного бизнеса и услуг 
 

      Кафедра «Экономики недвижимости» 
 
 
 
 

      Дисциплина 

     «ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ» 

      КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

      (Тема №10: «Доверительное управление недвижимостью».) 

      Выполнил: студент 4 курса

      заочной формы обучения (43 группа)

      Кузьмин Михаил Леонидович

      Проверил: доц. Чижанькова И.В. 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Москва 2012 г. 

      Оглавление: 
 
 
 
 
 
 

Введение. …………………………..……………………………………………...  2 стр. 
 

Доверительное управление недвижимостью………………………………..3 стр. 

Преимущества  доверительного управления……..………..…….…………..7 стр. 

Договор доверительного управления имуществом…………………………8 стр. 

Основные  принципы договора доверительного управления...……………11 стр. 
 
 
 

Заключение………………………..………………………………………….…….15 стр. 

Используемая  литература………………………………….………………....18 стр. 
 
 
 

Ситуационная  задача…………………………………………………………...19 стр. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение. 
 
 

     Сдача недвижимости в аренду - дело непростое,  требует  времени  и  опыта. 

     Это  определенный  объем  работы,  необходимой  для  получения  желаемого  результата. А  именно,  стабильного,  бесперебойного  получения  арендных  платежей  за  сданную  недвижимость  от  арендатора.

     Сначала  надо  найти порядочных и платежеспособных арендаторов, потом  постоянно (ежемесячно) контролировать  использование арендуемого  помещения, также  есть беспокойство  о  бесперебойном  получении  арендных  платежей  от арендатора.

     Кроме того, собственнику необходимо решать хозяйственные  вопросы, связанные  с эксплуатацией  объекта  недвижимости.

     Все  эти  хлопоты  можно  передать  управляющей  компании,  предлагающей  услуги  доверительного  управления  недвижимостью. 

       По  статистике,  в доверительное   управление  попадает  от 15-20%  сдаваемых   квартир,  около  50%  складский   и  логисических  помещений,  почти   все  Бизнес  Центры (90%)  также   переданы  в   доверительное   управление.

       Основным нормативным актом, регулирующим данные отношения, является Гражданский кодекс РФ  Глава 53 «Доверительное управление имуществом».

       По договору доверительного  управления имуществом  одна сторона (учредитель  управления) передает  другой стороне  (доверительному  управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

       Передача имущества  в доверительное  управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

       Осуществляя доверительное  управление имуществом, доверительный управляющий  вправе совершать  в отношении этого  имущества в соответствии  с договором доверительного  управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. 
 

    Доверительное управление    недвижимостью. 

    Доверительное управление недвижимостью  – услуга не такая  уж экзотическая. В  Европе и Америке  ею активно пользуются уже десятки лет. В России же доверительное управление получило известность чуть более 15 лет назад – так сложилось исторически. Сейчас многие риэлторские агентства предлагают такую услугу, но немногие владельцы жилья представляют себе, чем она хороша.

    Что из себя представляет доверительное управление недвижимостью? Допустим, вам в наследство досталась неплохая квартира в провинции. Ее можно сдавать в аренду и получать ежемесячный доход, который не будет лишним. Но вы живете в Москве, и у вас нет ни сил, ни времени ехать в другой город и лично участвовать во всех этапах сдачи квартиры внаем. Да и желания особого тоже нет. Вы жалуетесь подруге и слышите в ответ: «Да ведь наш бывший одноклассник уже давно и успешно работает там риэлтором! Наверняка он может дать дельный совет!» Вы обращаетесь к однокласснику, и он предлагает вам заключить договор. Но не типовой агентский, а имеющий особые условия. Согласно этому договору, ваш одноклассник полностью берет на себя все хлопоты, связанные со сдачей вашей квартиры внаем. Вам не нужно развешивать объявления в подъездах, делать косметический ремонт и показывать потенциальным нанимателям квартиру. От увлекательной процедуры сбора денег и контроля коммунальных платежей вы тоже избавляетесь. Все это берет на себя ваш одноклассник, которому вы даете полномочия действовать от своего имени. Для этого вы указываете в договоре, что передаете недвижимость в доверительное управление определенному человеку (или организации) на определенный срок. Согласно юридическим нормам, с этого момента вы называетесь выгодоприобретателем, а тот, кому вы передали имущество - управляющим.

    Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается в  письменной форме, аналогичной  договору продажи  недвижимого имущества. Это нужно для  того, чтобы управляющий  имел право подписывать от вашего имени другие документы, касающиеся недвижимости - договор о сдаче внаем, о страховании имущества. Передачу недвижимости в доверительное управление нужно регистрировать. При этом регистрируется сам факт передачи, а не договор доверительного управления. Однако право собственности при передаче недвижимости в доверительное управление по-прежнему принадлежит владельцу жилья. Управляющий не может продать вашу недвижимость, так как не будет иметь права собственности на нее. Это право не переходит к нему при передаче имущества в доверительное управление.

    Юридически  доверительное управление недвижимостью регламентируется Гражданским кодексом РФ. Этому посвящена 53 глава ГК РФ. В  договоре доверительного управления имуществом обязательно должны быть обозначены:

     - состав имущества,  передаваемого в  доверительное управление («Под  недвижимым имуществом  в настоящем договоре  понимается: жилая  N-комнатная квартира  площадью Х кв.м., расположенная по  адресу: Российская  Федерация, г. Москва, ул. имени, д. №, кв. №… »). План помещения или здания обычно прилагается к договору;

    - наименование юридического  лица или имя  гражданина, в интересах  которых осуществляется  управление имуществом (учредителя  управления или  выгодоприобретателя)  – «Выгодоприобретателем по настоящему договору является…». Если вы хотите, чтобы доход от доверительного управления недвижимостью перечислялся на счет вашего ребенка, вам нужно указать это в договоре. Тогда выгодоприобретателем будет ваш ребенок, а вы будете значиться в документах как учредитель управления.

    - размер и форма  вознаграждения управляющего, если выплата вознаграждения  предусмотрена договором;

    - срок действия  договора. Согласно  ГК РФ, договор  доверительного управления  имуществом можно  заключать не более  чем на 5 лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. Чтобы прервать договор, когда срок его действия окончится, учредитель либо управляющий должен подать заявление о прекращении договора. Если этого не произошло, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. 

    Недвижимость, находящаяся в  доверительном управлении, не может быть предметом  взыскания по долгам владельца (учредителя управления). Исключением является только банкротство учредителя – тогда доверительное управление прекращается, и недвижимость включается в конкурсную массу.

    Главный кошмар всех владельцев недвижимости – это  «черные риэлторы», которые могут продать вашу квартиру или дом без вашего ведома. Но такие люди вряд ли будут навязывать вам свое доверительное управление. Во-первых, оформление такой сделки достаточно хлопотно для риэлтора, во-вторых, может занять много времени, и к тому же требует оставлять свои личные данные в нескольких местах. Если мошенник пожелает вас обмануть, он постарается выбрать более простой и доступный способ. 

    Многие  владельцы жилья  также опасаются, что управляющий  будет сдавать  квартиру за более  высокую цену и забирать часть дохода себе, вводя владельца в заблуждение. Если вы работаете со специалистом, это исключено. Профессионалы с хорошей репутацией не занимаются обманом клиентов. Им это не нужно, ведь они могут обратить это на пользу клиента и получить гораздо большее вознаграждение за оказанное доверие.

    Любые сделки с недвижимостью, находящейся в  доверительном управлении (сдача  внаем, заключение договора страхования), управляющий  совершает от своего имени. При этом он обязан указывать, что  является доверительным управляющим. Все действия управляющего в отношении вашей недвижимости совершаются в полном соответствии с договором доверительного управления. Если вы указали в договоре, что в квартире нельзя делать ремонт – управляющий не имеет права переклеивать обои и сносить перегородки между комнатами. Раз в год или чаще управляющий представляет учредителю отчет о ходе доверительного управления имуществом. Там указывается информация о всех действиях, совершенных с имуществом, полученных доходах и понесенных расходах. Управляющий должен приложить к отчету подтверждающие документы.

    Выбирать  управляющего нужно  внимательно и  тщательно. И связано  это вовсе не с  угрозами мошенничества, а с величиной  вашего будущего дохода. Разные управляющие  могут «выжать» из одной и той же недвижимости разную прибыль. Это зависит от методов работы управляющего, его опыта, добросовестности и заинтересованности. В его интересах получить как можно большую прибыль, если от этого зависит его вознаграждение. Нельзя сбрасывать со счетов и любовь к профессии. Тот, кто занимается доверительным управлением по обязанности, без «огонька», остановится на первом же подходящем варианте, не продумывая остальные. И наоборот – человек, искренне увлеченный своей профессией, будет рассматривать множество разных вариантов. Среди них будут и весьма хитрые, которые вряд ли пришли бы в голову самому владельцу. И в конце концов такой управляющий найдет способ получить максимум возможной прибыли, не обманывая себя и собственника. 
 
 
 
 

    Какие преимущества имеет доверительное управление ? 
 

    У вас не будет болеть голова о том, что  делать, если наниматели зальют соседей или  не заплатят за свет. Следить за этим будет  управляющий, которому вы доверили свою недвижимость. Он же будет решать возникшие проблемы и нести ответственность по договору.

    Управляющий четко просчитает все варианты управления имуществом и выберет  самый перспективный. Если для этого  потребуется ремонт, страхование или  реклама в прессе – управляющий  возьмет на себя и  организационную, и  финансовую сторону вопроса.

    Хороший управляющий знает  о таких тонкостях  работы с недвижимостью, которые недоступны клиенту - просто потому, что клиент не работал  в этой сфере. В  результате вы получите от своего имущества  максимально возможную  прибыль – даже с учетом вознаграждения управляющего. 
 

    Договор доверительного управления имуществом. 

    Договор доверительного управления имуществом относится  к числу договоров  об оказании услуг. Целью  данного договора является управление имуществом в интересах  определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему в  управление  имуществом.

      Т.е. по договору  доверительного управления  все бремя, как по сдаче, так и по содержанию имущества, а так же по исполнению договора аренды лежит на доверительном управляющем.  Проще говоря, учредитель управления (собственник недвижимости) в час «Х» получает от доверительного управляющего доходы от управления имуществом, все остальное - забота управляющей компании.

      Услуга доверительного  управления имеет,  разумеется, свою  стоимость. Обычно  это сумма в  районе 10% от полученного  за год дохода  от сдачи в аренду  недвижимости. Однако  владелец недвижимости  может дополнительно подстраховаться от убытков, обозначив в договоре минимальный фиксированный платеж, который управляющая компания будет обязана перечислить ему в любом случае, даже если указанную сумму не удастся собрать с арендаторов.

      Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким-то образом придется организовывать. 

      Управляющие компании  решают задачи  повышения инвестиционной  привлекательности  объекта и снижения издержек эксплуатации, обеспечивают собственникам получение максимальной прибыли, а арендаторам комфортное использование объекта. 

      Что касается самого  договора доверительного  управления, то он  должен быть заключен  в письменной форме,  необходимо соблюсти существенные условия договора, такие как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указать лицо, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет.

      Обычно в договоре  указывается, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

      Передавая имущество  в доверительное  управление следует  внимательно отнестись  к обязанностям  доверительного управляющего по сохранности переданного ему имущества, условиям его эксплуатации, его ответственности, в следствие причинения вреда, и т.д. Так же не лишним, было бы включать в договор условие о страховании имущества. 
 
 

    Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие: 

• смерти  гражданина, являющегося  выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
• отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
• смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
• отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
• отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выпл
• признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

          Основные  принципы договора   доверительного управления. 

          Существуют основные юридические аспекты, тонкости, касающиеся доверительного управления. Договор доверительного управления должен отвечать принципам, приведенным ниже.  

          1.  Доверительный управляющий  всегда должен  действовать в  интересах собственника - учредителя правления (статья 1012 ГК РФ).

          2.  Учредитель правления  обязан не вмешиваться  в оперативно-хозяйственную  деятельность управляющего  по управлению  имуществом.

          3.  Договор доверительного  управления и законодательство  ограничивают полномочия  доверительного управляющего.

          4.  Договор доверительного  управления заключается  на срок не более  пяти лет (статья 1016 ГК РФ)

          5.  Договор доверительного  управления имуществом  считается заключенным  с момента передачи  учредителем управления  прав управления  соответствующего имущества доверительному управляющему.

          6.  Договор доверительного  управления имуществом  подразумевает две  обязательные процедуры:  подписания сторонами  соглашения и фактической  передачи доверительному  управляющему имущества,  являющегося объектом  указанного соглашения. На практике это выглядит следующим образом. Стороны заключают письменный договор доверительного управления, составляют акт передачи имущества и обращаются с заявлением о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление. 

          7.  Доверительный управляющий,  осуществляя непосредственное  доверительное управление  имуществом, может  совершать в отношении  этого имущества  любые юридические  и фактические  действия, предусмотренные  договором, в интересах  учредителя (или выгодоприобретателя). Но, естественно, доверительный управляющий не может продавать или использовать в переработке имущество, находящееся в доверительном управлении. При продаже или переработке этого имущества изменяется его материально-вещественная форма, следовательно, исчезает объект управления. Следовательно, в случае реализации или переработки такого имущества договор доверительного управления фактически превращается в одну из разновидностей посреднических договоров (комиссии, поручения), в результате чего договор доверительного управления может быть признан недействительным.

          8.  Все операции и  сделки с переданным  в доверительное  управление имуществом  доверительный управляющий  осуществляет от  своего имени,  указывая при этом, что он действует  именно в качестве  управляющего (п. 3, ст. 1012 ГК РФ). Таким образом, другая сторона должна быть информирована о совершении сделок доверительным управляющим, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего (или ФИО) должна делаться пометка «Д.У.»

          9.  Если в документах отсутствует пометка «Д.У.», доверительный управляющий лично отвечает перед третьими лицами, но только принадлежащим ему имуществом. А имущество, переданное в доверительное управление, продолжает оставаться собственностью учредителя управления. Договор доверительного управления отражает эти юридические моменты, несмотря на то, что данные положения прописаны Гражданским Кодексом РФ. 

          10.  Весь учет доверенного  имущества доверительный  управляющий обязан  отражать в обособленных  регистрах бухгалтерского учета. Несмотря на это, данные обособленного баланса используются только учредителем управления. В собственном учете доверительный управляющий отражает только вознаграждение за доверительное управление имуществом, а также собственные расходы, понесенные в результате исполнения договора доверительного управления.

          11.  Денежные средства, поступающие на  расчетный счет, открытый  для доверительного  управления, являются  собственностью учредителя  управления. Средства, полученные доверительным  управляющим в  качестве вознаграждения за доверительное управление имуществом, являются его собственным доходом и поступают на специальный расчетный счет доверительного управляющего, но не на счет открытый для расчетов по доверительному управлению.

          12.  Договор доверительного управления может быть как возмездным, так и безвозмездным.

          13.  Договор доверительного  управления обязательно  должен раскрывать  размер и форму  вознаграждения доверительному  управляющему, если  выплата вознаграждения  предусмотрена (ст. 1016 ГК РФ).

          14. Договор доверительного управления может быть заключен на безвозмездной основе, о чем прямо должно указываться в договоре. В статье 423 ГК РФ договор доверительного управления предполагается возмездным, если иное не предусмотрено законом или договором.

          15.  В случае имущество, передаваемое в доверительное управление, используется в качестве залога, учредитель правления обязан обеспечить доверительного управляющего сведениями и документацией, необходимыми ему для эффективного управления имуществом; 

          16.  Договор доверительного управления может быть свободным (заключаться по усмотрению сторон) или обязательным (прямое указание в законе на заключение договора). К примеру, доверительное управление имуществом подопечного на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания, требует обязательного заключения договора. Под обязательное заключение договора попадает доверительное управление имуществом безвестно пропавшего человека, или лица, над которым назначено попечительство (ст. 41, 42, 43 ГК РФ). Статья 1026 ГК РФ определяет, в каких случаях договор доверительного управления является обязательным.  
 

          Заключение. 

       С помощью доверительного управления собственностью можно получать постоянный доход от сдачи недвижимости в аренду, не занимаясь этим самостоятельно. Владелец жилья получает ежемесячный доход, не прилагая никаких усилий, а компания эксплуатирует доверенную ей недвижимость, извлекая из этого максимальную прибыль. Доверительное управление – это передача имущества на определённый срок в управление одной стороной другой стороне. Объектами доверительного управления могут быть квартиры, предприятия, имущественные комплексы, права, ценные бумаги, Процесс доверительного управления регламентирует Гражданский кодекс РФ.

      Доверительное управление применяется тогда, когда собственник не имеет достаточного опыта, желания или времени для управления собственным имуществом. В этих случаях владелец жилья обращается к профессионалам, которые обязуются осуществлять управление на должном уровне. Главное преимущество этой услуги для владельца квартиры – гарантированный ежемесячный доход при отсутствии рутины, связанной с самостоятельным ведением хозяйства. На компанию, в ведении которой находится квартира, ложатся вопросы, связанные с содержанием и обслуживанием жилья, вопросы ЖКУ, поддержания порядка. Доверительный управляющий ответственен за свои действия перед собственником недвижимости в соответствии с условиями заключённого контракта. Зачастую к доверительному управлению прибегают владельцы недвижимости, собирающиеся в скором времени покинуть страну на долгий срок, уехать в отпуск, на работу или ПМЖ. Во время своего отсутствия собственник может быть спокоен за состояния своей квартиры, поскольку она находится под управлением доверительной компании.

         Права владельца квартиры защищаются законодательством России. Гражданский кодекс устанавливает права, обязанности и ответственность доверительного управляющего за его действия перед собственником.  Для передачи имущества в доверительное управление необходимо найти квалифицированных управляющих, уточнить, с какими объектами они работали, посмотреть эту недвижимость, поговорить с её собственниками. Далее компания проводит оценку собственности, на основе которой определяются условия управления. В процессе обсуждения каждая из сторон высказывает свои пожелания, затем заключается договор управления. После этого специалисты приступают к своим непосредственным обязанностям, действуя в рамках договора. Срок управления не должен превышать пяти лет.