Государственное регулирование ранка недвижимости

Введение.

     К настоящему времени, после десятилетия  рыночных преобразований, активная и  целенаправленная регулирующая роль государства  в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях  содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной  экономики оказывается в сложной  двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов  рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.

     Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически  монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками  арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с  ними между субъектами всех форм собственности.

     В то же время, у государственных исполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочных политик  и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько  и какой недвижимости оставить в  собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить  на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью  государственного собственника, ее продвижения  на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых  и реализуемых законодательных  инициатив и нормативных актов  по развитию рыночных отношений в  целом и для рынков недвижимости, в частности.

     Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и эффективное  управление недвижимостью государственного собственника.  
 

1. Понятие недвижимости, ее виды и характеристики.

1.1. Понятие недвижимости.

     В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в  Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу  относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные  строения, как возвышающиеся над  землей, так и построенные под  ней, например: шахты, мосты, плотины. В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

     В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и  недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл.1.1).

     Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки  и прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним  циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых  домах и других строениях, пригодные  для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

     Недвижимое  имущество может быть делимым  и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

     Учет  недвижимости осуществляется в разрезе  кадастровых номеров. Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. 

1.2.  Основные характеристики и типы недвижимости.

     Существенной  характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное  использование. Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

     Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

     На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

     В России, как и в других промышленно  развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам  право покупать, продавать, сдавать  в аренду или передавать имущество  либо права на владение и пользование  им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей  собственностью. Однако, когда частная  собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными  интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

     Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

     Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается  самостоятельно, имеет собственную  законодательную и нормативную  базу (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

     Жилищный  фонд – совокупность всех жилых  помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения  в других строениях, пригодные для  проживания.

     Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими  его от других товаров (рис. 1.2). 

Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

     К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или  их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые  помещения различаются по функциональному  назначению на офисные, торговые, складские  и производственные.

     Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой  сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

     Наряду  с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных  категорий недвижимости, управления ими.  

     Недвижимость  имеет потенциальную способность  приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости: 1) будущие периодические потоки денежных средств; 2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.  Правовые основы недвижимости.

2.1. Право собственности.

     Право собственности и другие вещные права  на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и  прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре. В случаях, предусмотренных  законом, наряду с государственной  регистрацией может осуществляться специальная регистрация или  учет отдельных видов недвижимости. Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности состоит из трех прав:

1. владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;
2. пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;
3. распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

   Субъектами  права собственности могут быть:

• частные лица (юридические и физические);
• государство;
• местное управление (муниципальные образования).

2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью.

   Операция (сделка) – это действия граждан  и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права  пользования имуществом.

   Действительность  сделки определяется через совокупность следующих условий:

1. законность содержания;
2. правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
3. соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
4. соблюдение формы сделки.

   Единственным  доказательством существования  зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа

     При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта  недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а  покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта  недвижимости подлежит обязательной государственной  регистрации.

Мена

     В этой сделке каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности  на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение

     В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: 1) объект недвижимости в собственность; 2) имущественное право к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента

     В этом виде сделки получатель ренты  – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать  получателю ренты определенную сумму  либо предоставлять средства на его  содержание в иной форме.  Рента  имеет несколько подвидов: 1) постоянная – выплачивается бессрочно; 2) пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; 3) пожизненное содержание с иждивением.

Аренда

     При аренде объекта арендодатель обязуется  предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта  недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и  его регистрация обязательны. 
 

2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью.

     В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных  и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости. Государственная  регистрация недвижимости дает людям  титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права  собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным  способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Основной  нормативный акт, регулирующий отношения  по государственной регистрации  прав на недвижимость в России это  Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

     Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции  по регистрации прав - самостоятельные  юридические лица, подотчетные и  контролируемые Министерством юстиции  РФ. Факт государственной регистрации  возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура  регистрации сводится к записям  информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в  Едином государственном реестре. 
 
 
 
 
 
 
 

3. Рынок недвижимости.

3.1. Основные характеристики рынка недвижимости . 

     Рынок недвижимости – это механизм, посредством  которого соединяются интересы и  права, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

     Первый, наиболее бурный период развития рынок  недвижимости пережил в начале 90-х  годов. Открытие и развитие предприятий  происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета  здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать  и покупать квартиры. Именно тогда  появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир  в то время приватизировалось  относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже  достаточно.

     На  втором этапе появляются первые нормативные  акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется  предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры  позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка  новых предпринимателей. Начался  рост цен на жилье, но квартиры стали  продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала  широко распространяться продажа квартир  с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые  фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство  реализовать квартиру клиента за определенный срок.

     Третий  этап характеризуется превышением  спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению  доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут  борьбу за выживание. К началу 1996 г. начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 г. цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

     Со  второго полугодия 1999 г. наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 г. - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 г.) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

     Следовательно, рынок недвижимости, как это следует  из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе  и некоторый рост цен.

Недвижимое  имущество занимает центральное  место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие  функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно  связано экономическое и правовое регулирование государством различных  сфер жизни общества и материального  производства. Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.3.1). 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис.3.1. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов 

     Недвижимое  имущество как товар – это  объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

     Недвижимое  имущество – наиболее долговечный  товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость  его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая  характеристика как территориальные  предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация  оформления сделок, ликвидность и  необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью  представляет собой сложную комплексную  систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. 
 
 
 

     В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 3.1. 

Таблица 3.1 Особенности рынка недвижимости