Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Контрольная работа по "Гражданскому праву". 146

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..3

Задача №1…………………………………………………………………..4
Задача №2…………………………………………………………………..9
Задача №3………………………………………………………………….11

Заключение………………………………………………………………………13

Список литературы………………………………….…………………………..15

Введение

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам – (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Задача №1

Определить цену объекта методом сравнения продаж

Имеются данные по пяти ранее проданным сравниваемым участкам.

Наименование показателя	Объект оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена, тыс. руб.	?	75000	88000	59000	68000	49000
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Корректировка цены	х	-	-	-	-	-
Условия финансирования	Рыночные	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 3000 т.р.	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 8000 т.р.	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка цены	х	-3000	-8000	-	-	-
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Срочная (цена снижена на 500 т.р.)	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка цены	х	-	-	-	-	-
Время продажи, за год инфляция равна около 10%	х	12 месяцев	1 год	6 недель	2 недели	1 год
Корректировка цены	х	+10%	+10%	+1,25%	+0,42%	+10%
Месторасположение	Коттедж у озера, 50 км. От города	То же	То же	То же	То же	Хуже на 10%
Корректировка цены	х	-	-	-	-	-10%
Размер, кв. м	130	125	135	125	138	130
Корректировка цены	х	2885	-3385	2269	-4185	-
Гараж	нет	есть	есть	есть	есть	нет
Корректировка цены	х	-	-	-	-	-
Законченный подвал	да	да	нет	да	да	нет
Корректировка цены	х	-	5000	-	-	5000
Скорректированная цена	х	55490	47942	54817	54817	54817
Справочно:	х
Общая чистая коррекция	х	-9510	-30058	-1183	-15183	817
Вес суммы коррекции на цену продажи	х	-17,14	-62,70	-2,16	-27,70	1,49

Расчет:

1) Переданные права на собственность

- «полное владение» - для всех участков, корректировка = 0 для всех.

2) Условия финансирования

Если условия финансирования рыночные, то корректировка = 0.

Для участка №1 продажная цена завышена на 3000 тыс. руб., поэтому корректировка равна: -3000 тыс. руб.; для участка №2 продажная цена завышена на 8000 тыс. руб., поэтому корректировка = -8000 тыс. руб.

3) Условия продажи

- «коммерческие» - для всех участков, корректировка = 0 для всех.

Для участка №2 продажная цена занижена на 500 тыс. руб., поэтому корректировка для данного участка равна: +500 тыс. руб.

4) Время продажи

Для расчета цены, скорректированной на время продажи считаем, на сколько процентов увеличивается цена за период продажи за счет инфляции:

Инфл. =

n – число месяцев периода продажи.

Участок 1: Инфл. = (10/12)*12= +10%

Участок 2: Инфл. = (10/12)*12= +10%

Участок 3: Инфл. = (10/12)*1,5= +1,25%

Участок 4: Инфл. = (10/12)*0,5= +0,42%

Участок 5: Инфл. = (10/12)*12= +10%

5) Месторасположение

Корректировку по местоположению следует провести только по объекту 5

Так как данный объект хуже исследуемого на 10%, его цена должна быть повышена на 10% для приведения ее к цене исследуемого объекта

6) Размер

Участок 1: 75000*125/130 = 72115

Корректировка: 75000-72115 = 2885

Участок 2: 88000*135/130 = 91385

Корректировка: 88000 – 91385 = -3385

Участок 3: 59000*125/130 = 56731

Корректировка: 59000-56731 = 2269

Участок 4: 68000*138/130 = 72185

Корректировка: 68000 – 72185 = -4185

Участок 5: 49000*130/130 = 49000

Корректировка: отсутствует

7) Гараж

Для определения корректировок по наличию гаража необходимо рассмотреть любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены

Такими объектами являются объекты 1 и 2

Скорректированная цена участка 1 равна:

75000 – 3000 +500+ 75000* +2285 = 82285

Скорректированная цена участка 2 равна:

88000 – 8000 + 88000* - 3385= 85415

Разница между ними: 85415 – 82285 = 3130

Это цена гаража

8) Подвал

Для определения корректировок по наличию подвала как и для гаража необходимо рассмотреть любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены

Такими объектами являются объекты 4 и 5

Скорректированная цена участка 4 равна (только по параметрам, которыми данные участки отличаются):

68000 + 68000*(0,42/100) = 54000

Скорректированная цена участка 5 равна:

49000 + 49000*- 49000*(10/100)= 49000

Разница между ними: 54000 – 49000 = 5000

Это цена подвала

Участок 1

Общая сумма коррекции

= -3000 + 75000*(10/100) – 3146+ 817 = -9510

Скорректированная цена = 65000 – 9510 = 55490

Удельный вес коррекции: -9510/55490*100% = -17,14%

Участок 2

Общая сумма коррекции

= - 8000 + 88000* - 16250 – 7600 + 817 = -30058

Скорректированная цена = 78000 – 30058 = 47942

Удельный вес коррекции: -30058/47942*100% = -62,70%

Участок 3

Общая сумма коррекции

= 59000* - 7600 + 817 = -1183

Скорректированная цена = 56000 – 1183 = 54817

Удельный вес коррекции: -1183/54817*100% = -2,16%

Участок 4

Общая сумма коррекции

= 68000* - 4185 – 3146 = -15183

Скорректированная цена = 70000 – 15183 = 54817

Удельный вес коррекции: -15183/54817*100% = -27,70%

Участок 5

Общая сумма коррекции

= 49000* - 49000* + 817 = 817

Скорректированная цена = 54000 + 817 = 54817

Удельный вес коррекции: 817/54817*100% = 1,49%

Так как наименьшее отклонение по корректировкам от продажной цены у участка №5, оно равно 1,49% и количество корректировок невелико, его рыночную цену (54817) можно взять за рыночную цену исследуемого участка

За счет подвала цена увеличится на 817 т. руб., т.е. до 55634т. руб.

Фактор лучшего местоп-я участка №5 уравновесится влиянием инфляции

Продажная цена равна = 55634 тыс.руб.

Задача №2.

Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики:

Наименование показателя	Участок оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена, тыс.руб.	?	2300	2440	2920	2360	3860
Площадь, га	0,040	0,040	0,045	0,050	0,035	0,070
Цена за 0,01 га в тыс. руб.	?	575,00	542,00	584,00	674,00	551,00
Условия рынка	0,00%	4%	6%	1%	2%	12%
Условия рынка	0,00	23,00	32,52	5,84	13,48	66,12
Скорректированная цена, тыс.руб.		598,00	574,52	589,84	687,48	617,12
Корректировка на геологические условия	0,00%	0,00%	2,00%	0,00%	-5,00%	0,00%
Корректировка на топографию	0,00%	0,00%	5,00%	0,00%	-5,00%	-10,00%
Итого скорректированная цена 0,01 га, тыс.руб.		598,0	614,7	589,8	618,7	555,4

В данном случае не заданы конкретные условия объекта, т.е. нет отличительных особенностей геологии и топографии, поэтому примем, что корректировки по данному объекту равны 0.

Участок 4 и участок 5 отличны тем, что у них основная доля корректировки приходится на геологические и топографические условия.

Сравнивать наш участок будем с участками 1 и 3. основные различия – в условиях рынка (финансирование, продажа, инфляция).

Цена 0,01 га земля участка 1 = 598 тыс.руб.

Цена 0,01 га земля участка 3 примерно = 590 тыс.руб.

За основу можно взять (598 + 590)/2 = 594 тыс.руб.

При условии, что площадь участка равна 0,04 га:

рыночная цена равна 4* 594 = 2 376 тыс.руб.

Средняя корректировка рынка = (4% + 1%)/2 = 2,5%.

Тогда продажная цена 0,01 га участка = 594 / 1,025 = 579,5 тыс.руб.

При условии, что площадь участка 0,04 га:

продажная цена участка = 579,5 * 4 = 2318 тыс.руб.

Задача №3

Провести подобный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).

Наименование показателя	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена продажи, тыс.руб.	2300	2500	3100	2400	3860
Площадь, га	0,040	0,055	0,065	0,04	0,07
Цена 0,01 га, тыс.руб.	575	454,5	476,9	600	551
Время продажи, мес.	4	3	2	4	12
Условия рынка, %	3,3	2,5	1,7	3,3	10
Корректировка, тыс.руб.	19,0	11,4	7,9	20	55,1
Скорректированная цена, тыс.руб.	594	558,2	484,9	620	606,1
Геология	0	0	4	0	0
Топография	0	0	-2	2	10
Корректировка, %	0	0	2	2	10
Скорректированная цена	594	519,1	494,6	607,6	666,71

Приведем методологию расчета для 1 участка:

Цена за 0,01 га рассчитывается так: 23007(0,04* 100) = 575

Нам известно время продажи участков, т.е. при уровне инфляции 10% (как в первой задаче) можно определить корректировку по условиям рынка:

Для первого участка 10/12*4= 3,3

Корректировка = 575*(3,3/100) = 19,0 тыс. руб.

Скорректированная цена равна = 575 + 19 = 594 тыс. руб.

Геология и топография не изменяют рыночную цену

Поэтому рыночная цена 0,01 га равна 594 тыс. руб.

Так же проводится расчет и для остальных участков.

По оцениваемому участку нет данных о времени продажи, примем его равным (4 + 3 + 2 + 4+ 12)/5 = 5 месяцев.

Уровень влияния геологических условий = (0+0 + 4 + 0 + 0)/5 = 0,8%.

Уровень влияния топографических условий = (0+0-2+2+10)/5 = 2%.

По уровню корректировок наиболее близок участок №2.

Примем за базовую рыночную цену 594 тыс.руб. га 0,01 га.

Тогда скорректированная цена равна

594/(100 + 0,8 + 2) *100 = 578 тыс. руб.

Корректировка по инфляции:

610 * (100 + (10/12)* 1/100) / 100 = 610 тыс. руб.

Если площадь участка 0,04 га, то

Продажная цена участка = 4 * 610 = 2440 тыс.руб.

Рыночная цена участка = 4 * 594 = 2376 тыс. руб.

Заключение

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.

В настоящее время, оценка объектов недвижимости производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Список литературы

Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. М., 2001.
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Отв. Редактор серии В. М. Рутгайзер. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998.
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 1999.

Контрольная работа по Гражданскому праву. 146 📙 Контрольная → 🆔 52373