Виды операций (сделок) с недвижимостью

1. Виды операций (сделок) с недвижимостью.

Сделки с недвижимостью  в настоящее время являются одной  из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных  областей права. Без должного опыта  и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться. Что включает в себя понятие сделки по недвижимости, какие сделки бывают и в чем могут быть серьезные отличия?

Сделки с недвижимостью  — это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом  которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с имуществом является договор (дарения, купли-продажи и так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты).

Все совершаемые сделки подлежат обязательной государственной  регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими  физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).

Основные виды сделок с недвижимостью.

• Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции:

- дарение земельного  участка и земельной доли; дарение  жилья.

• Аренда

Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним  лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования. Основные операции:

- сдача в аренду  земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем.

• Обмен (мена)

Обмен - осуществляется между  нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке покупки-продажи). Основные операции:

- обмен земельного  участка и земельной доли; обмен  (мена) жилья, в том числе с доплатой;

• Купля-продажа

По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Стоит отметить, что в настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым:

- купля-продажа жилья  в т. ч. и в рассрочку; расселение  коммунальных и крупногабаритных  квартир; купля-продажа земельного  участка, земельного пая; купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов; расторжение договора купли-продажи.  

• Наследование

Согласно юридической  терминологии под наследованием  имущества предполагается переход  имущественных и не имущественных  прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Операции:

- наследование земельного  участка и земельной доли; передача  земельного участка в пожизненное  наследуемое пользование; наследование жилья.

• Ипотека

Жилищная ипотека характеризуется  как особенный вид кредитования населения, гарантией для уплаты долга и процентов в котором  выступает чаще всего находящееся  в собственности заемщика имущество. Оперпации:

- залог земельного  участка и права на землю; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья;

• Приватизация

бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Операции:

- приватизация комнат  и квартир в муниципальном  (государственном, ведомственном,  общественном) жилом фонде; приватизация земельного участка; расторжение договора о приватизации (деприватизация). 

2. Методы оценки недвижимости и их использование

В профессиональном и  бытовом смысле недвижимостью (недвижимыми  вещами) обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к «нематериальным понятиям». Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.  

Оценка недвижимого  имущества необходима при:

• операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидации объектов недвижимости;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Оценка рыночной стоимости  включает права и выгоды, вытекающие из владения и/или использования  объектов недвижимости. Интересующая нас «рыночная стоимость недвижимости» может формироваться только в процессе функционирования соответствующего рынка.

При оценке рыночной стоимости  недвижимости применяются три стандартных  метода (подхода):

- затратный метод;

- метод сравнения продаж;

- метод капитализации  дохода.

В общем случае при  наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять  все три метода. Невозможность  или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.

2.1 Затратный метод  оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей  последовательности:

- определение стоимости  участка земли;

- определение восстановительной  или замещающей стоимости зданий и сооружений;

- определение величины накопленного  износа зданий и сооружений;

- определение рыночной стоимости  недвижимости затратным методом,  как суммы стоимости участка  земли и восстановительной или  заменяющей стоимости зданий  и сооружений за минусом накопленного износа. При определении рыночной стоимости недвижимости, участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:

- при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков земли — методом сравнения продаж;

- при наличии достаточного количества  достоверной информации о продажах  или аренде аналогичных участков  с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного — методом остаточной стоимости земли;

- при наличии рыночной информации  о долгосрочной аренде земли  — методом капитализации арендного  дохода;

- при отсутствии достаточного  количества рыночной информации  о продажах или аренде —  применением действующих нормативных  методик, установленных государством.

Выбор принятого для  расчета метода определения стоимости  нового строительства улучшений  должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

При определении восстановительной  или замещающей стоимости необходимо учитывать следующие обстоятельства. Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетических будущих затрат на строительство.

Если стоимость замещения  здания или сооружения аналогичной  площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстановительная стоимость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения. В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или Определение восстановительной или замещающей стоимости производится:

- на основании данных  специализированных нормативных баз и справочников для оценки;

- на основании расчетов  затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности;

- на основании данных  о стоимости строительных контрактов  на возведение аналогичных объектов  в аналогичных рыночных условиях.

Затраты, соответствующие  восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся  расходы, непосредственно связанные  со строительством. К косвенным издержкам  относят расходы, сопутствующие  возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

2.2 Оценка рыночной  стоимости недвижимости методом  сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется  в следующей последовательности:

- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

- определение подходящих  единиц сравнения;

- выделение необходимых  элементов сравнения;

- проведение корректировок  стоимости единиц сравнения по  элементам сравнения;

- приведение ряда скорректированных  показателей стоимости для объектов  сравнения к одному показателю  или к диапазону стоимости  объекта оценки.

В качестве единиц сравнения  принимают измерители, традиционно  сложившиеся на местном рынке. Для  оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа для участков земли в  качестве единицы сравнения применяются:

- цена за единицу  площади;

- цена за единицу  длины вдоль магистрали;

- цена за участок.

К элементам сравнения относят  характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение  цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

- состав передаваемых  прав собственности;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты стоимости,  не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

- в первую очередь  производятся корректировки, относящиеся  к условиям сделки и состоянию  рынка, которые проводятся путем  применения каждой последующей  корректировки к предыдущему  результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Окончательное решение  о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки. При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

2.3 Доходный  подход (метод капитализации дохода)

Этот подход подразумевает  оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого  дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ею.

При использовании доходного  метода имеет большое значение и  принцип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость. Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением:

I=R*V, 

где:

I — доход;

R — ставка капитализации;

V — стоимость.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Доход последнего периода должен включать в себя и сумму, которую  можно будет получить от перепродажи  недвижимости (стоимость реверсии). Дисконтирование — это процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости на данный момент.

Гораздо проще применение модели прямой капитализации. Как правило, в модели прямой капитализации используется величина дохода, получаемого в течение первого года, и нет необходимости оценивать стоимость реверсии и доходы многих будущих лет.  Ставка капитализации при этом определяется исходя из цен продаж аналогичных объектов недвижимости. Она содержит обеспечение как нормы прибыли на вложенный капитал, так и нормы возмещения (окупаемости) самого капитала.

Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются с  целью извлечения дохода. К ним  можно отнести сдаваемые в  аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений(офисов). Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных производственных структур и редко сдаются в аренду.

Задача 1.

Предприниматель считает, что сможет через 3 года продать квартиру за 2 500 000 рублей. За какую цену ее следует купить сегодня, чтобы получаемый доход давал не менее 20 % годовых?

Ответ:

Квартира стоимостью 1 446 760 рублей.

1 446 760+20% = 1 736 112 – за 1 год

1 736 112+20% = 2 083 334 – за 2 год

2 083 334+20% = 2 500 001 – за 3 год

Задача 2.

Банк предоставил организации  для приобретения оборудования денежные средства в размере 400 000 рублей сроком на 2 года под 24% годовых. Проценты начисляются каждое полугодие. Определить сумму, которую организация должна вернуть банку.

Решение:

400 000*24%*2 = 192 000 рублей - % за 2 года

2 года = 4 полугодия

192 000/4 = 48 000 - % за полугодие

400 000 / 4 = 100 000 – сумма долга за полугодие

100 000+48 000 = 148 000 – сумма выплат за полугодие

148 000 * 4 = 592 000- сумма, которую должна вернуть организация банку.

Список литературы:

1. Постановление правительства РФ об утверждении стандартов оценки. № 519 от 06.07.01г.
2.   Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации от 28.07.2012 N 144-ФЗ
3. http://realt-optio.ru/spravochnaya/stat_i/vidy_sdelok_s_nedvizhimostyu/