Анализ доходности объекта недвижимости

Содержание

Введение…………………………………………………………………………3

1.Экономические механизмы  аренды недвижимости………………………..5

1.1 Арендная плата: состав  и функции………………………………………...5

1.2 Виды и формы арендных платежей…………………………………….….8

1.3 Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки………………………………………………………10

2. Анализ рынка недвижимости……………………………………………….18

2.1 Анализ рынка жилой  недвижимости …………………………………...18

2.2 Анализ рынка коммерческой  недвижимости……………………………..22

3 Анализ доходности объекта  недвижимости………………………………...25

3.1 Описание объекта…………………………………………………………...25

3.2 Анализ доходности объекта  недвижимости …………………………….25 

3.3 Определение рентабельности  использования объекта недвижимости .…31

Заключение ……………………………………………………………………...32

Список использованных источников

Введение

Арендные отношения реализуются  с помощью разнообразных рычагов  и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

С помощью аренды соединяются  два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой — расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации — прироста совместной собственности.

Основу экономических  взаимосвязей между арендатором  и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

Целью данной курсовой работы является провести анализ экономической эффективности функционирования склада.

Задачи курсовой работы состоят в следующем:

- рассмотреть экономические механизмы аренды недвижимости;

• рассмотреть состав и функции арендной платы
• виды и формы арендных платежей

- сделать анализ доходности  объекта недвижимости.

1 Экономический механизм аренды недвижимости

1. Арендная плата: состав и функции

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата — это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (рисунок 1.1).

Рисунок 1.1- Понятие и функции  арендной платы

Арендная плата по своей  сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование  как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

• состав платежей;
• размер платежей;
• способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных  отношений отдельные структурные  элементы арендной платы почти неразличимы, учет их специфических функций имеет  важное теоретическое и практическое значение. Например, возвратная стоимость арендованного объекта (амортизационные отчисления), который изначально принадлежит собственнику, и плата за авансированный капитал в общей сумме арендной платы имеют различную природу и назначение.

Одним из главных принципов  определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата  выполняла кроме возмещения еще  и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в  развитие производства, в том числе  и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (А_п) входят четыре экономических элемента.

• Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (А).
• Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (С_к).
• Налог на имущество (Н_и).
• Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент — П_а).
• Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (С_вз), т.е.

Наиболее сложным и  спорным остается определение состава  арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может взиматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительских  стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует  учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, т.е. от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

1.2. Виды и формы  арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и ее формы, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рисунок 1.2).

 Рисунок 1.2 Виды и формы арендных платежей

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая  их комбинация.

Долевой метод арендных платежей хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные  платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

1.3. Методы расчетов  арендной платы за нежилые  помещения, жилые помещения и  земельные участки

Методологической основой  определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница — это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница — это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы — обычно предмет торга  сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения  государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (А_п) можно устанавливать двумя способами:

• на базе ставки арендной платы (Б_ап) за 1 м² помещения (минимум 1000 руб.) по формуле
• А_п =Б_ап×К_яз×К_м×К_т×К_д×К_яж×K×S.
• на основе расчетной стоимости нового строительства (С_с) за 1 м² нежилого помещения по формуле, приведенной на рисунке 1.3.
• Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены на схеме 1.5
• При определении коэффициента качества нежилого помещения (К_нж) в Москве дополнительно к указанным на схеме факторам учитываются еще два параметра:
• коэффициент удобства коммерческого использования (У_к): при расстоянии здания от метро до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м — нулю;
• коэффициент выхода на общегородские магистрали города (В_м): при У_к = 0,54 принимается равным 0,19, а при У_к = 0 - 0,45.

Рисунок 1.3 Методика расчета арендной платы

По методике Росстроя годовая  арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по следующей формуле:

А_п = [(С_би × И₃ × К_к ×К_ист × К_кр ×Е_н + А) ×S + А₃] • НДС × И_нф,

где А_п — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; С_6и — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 м² общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб/м²; И₃ — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; К_к — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1, при размещении объекта аренды в подвале он снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; К_шт — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; К_кр — коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Е_н — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (от 0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли и ви

да деятельности); А —  годовая амортизация в расчете  на 1 м² общей полезной площади здания

(помещения), руб/м²; S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, м²; А₃ - арендная плата за землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); И_нф - коэффициент (индекс) инфляции; НДС - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость.

С 1999 г. арендная плата за федеральное недвижимое имущество, определялась через пересчет ее величины в условных единицах . При этом был введен особый порядок учета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, культуры, здравоохранения и образования

В арендной плате за нежилые  здания (помещения) учитывается стоимость  арендной платы за землю (А₃), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законодательством.

Годовая амортизация в  расчете на 1 м² общей площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле

А = (С_пб х И₃ х К_к х К_ШТ х К_кр х Н_а) : 100,

где Н_а — норма амортизации на полное восстановление здания, в процентах; С_пб — первоначальная балансовая стоимость здания в расчете на 1 м² общей полезной площади, руб/кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Способ определения размера  арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности, устанавливаемой в особом порядке, определяется решением Правительства и является единым (не зависящим от формы собственности или организационно-правовой формы арендатора) для каждой определенной категории (группы) арендаторов, состав которых обосновывается в предложениях отраслевых или территориальных органах исполнительной власти с обязательным указанием:

1. обоснования социально-экономических результатов, получаемых от снижения арендной платы;
2. заключения об эффективности использования ранее представленных мер имущественной и финансовой поддержки;
3. прогнозных показателей по количеству арендаторов данной категории (группы);
4. размера площадей, ими используемых;
5. расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города, без применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности, устанавливаемой в особом порядке;
6. расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности, после применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города, установленной в особом порядке.