Анализ инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса и последующей его продажи

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО  ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ – МСХА                            имени К.А. ТИМИРЯЗЕВА

Экономический факультет

Кафедра экономического анализа  и аудита

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по учебной дисциплине

«Инвестиционный анализ»

 

на тему:

 

«Анализ инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса и последующей его продажи»

 

 

Выполнил: студент 302 группы

Экономического факультета

Малютин Д.В.

Проверил:

Старший преподаватель кафедры

экономического анализа и аудита

Журавлёва О.С.

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2013

 

CОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

1. Методология анализа инвестиционных проектов

2. Анализ проекта строительства жилого комплекса «Гарибальди»

2.1 Описание проекта

2.2 Организационный план

2.3 Особенности финансовой модели

3. Показатели эффективности проекта (качественный и количественный анализ)

Заключение

Список использованной литературы

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Все предприятия  в той или иной степени связаны  с инвестиционной деятельностью. Принятие решения по инвестированию осложняется  различными факторами: вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятие того или  иного решения.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля. Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Нередко решения принимаются на интуитивной основе.

Предметом исследования является совокупность методов  оценки инвестиционных проектов:

1. метод оценки инвестиционных проектов
2. метод расчета чистого приведенного эффекта
3. метод расчета индекса рентабельности инвестиции
4. метод расчета нормы рентабельности инвестиции
5. метод определения срока окупаемости инвестиций
6. метод расчета коэффициента эффективности инвестиции

Целью моей курсовой работы является получение практических навыков в анализе эффективности инвестиционных проектов.

Предметом исследования является совокупность методов анализа привлекательности инвестиционных проектов.

Объектом исследования данной курсовой работы является новый жилой комплекс бизнес-класса на пересечении Ленинского проспекта.

 

 Расположение  обеспечивает удобную транспортную  связь комплекса с крупными  магистралями, центром города и  областью. С точки зрения инфраструктуры, этот район - один из самых обустроенных в Москве.

 

Глава 1.Теоретические  аспекты инвестиций и инвестиционного  проекта

В наиболее общем смысле под инвестиционным проектом понимают любое вложение капитала на срок с  целью извлечения дохода. В специальной  экономической литературе по инвестиционному  проектированию и проектному анализу  инвестиционный проект рассматривается  как комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенных целей в течение ограниченного  периода времени.

 

 

¹

1. Методы оценки инвестиций

В основе принятия инвестиционных решений лежит оценка инвестиционных качеств предполагаемых объектов инвестирования, которая в соответствии с методикой современного инвестиционного анализа ведется по определенному набору критериальных показателей эффективности. Определение значений показателей эффективности инвестиций позволяет оценить рассматриваемый инвестиционный объект с позиций приемлемости для дальнейшего анализа, произвести сравнительную оценку ряда конкурирующих инвестиционных объектов и их ранжирование, осуществить выбор совокупности инвестиционных проектов, обеспечивающих заданное соотношение эффективности и риска.

Оценка эффективности  инвестиций является наиболее ответственным  этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительной мере зависит степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность  полученных результатов во многом обусловлены используемыми методами анализа. В связи с этим важно рассмотреть существующие методические подходы к оценке эффективности инвестиций и определить

В экономической теории известны следующие методы оценки инвестиционных проектов в условиях определенности (определенность- эта ситуация, когда  нам точно известны величины денежных потоков то проекта, то есть дисперсия  равна нулю):

Методы, основанные на применении дисконтирования:

а) метод определения чистой текущей стоимости NPV;

б) метод расчета индекса  прибыльности IP;

с) метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;

д) расчет дисконтированного срока окупаемости.

1.1.1Метод  NPV

Метод NPV - определение разницы  между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта  и дисконтированной текущей стоимости  всех затрат.

 

 

Где - инвестиционные затраты в момент времени t,

- денежный поток в период t.

Иногда можно использовать эквивалентный аннуитет если проекты имеют разную продолжительность:

Преимущества  критериев дисконтирования

• учитывается альтернативная стоимость используемых ресурсов;

• оценка инвестиционньгх проектов производится исходя из цели обеспечения благосостояния собственника предприятия- акционера.

Недостатки критериев  дисконтирования

(проистекают из  исходных предположений):

• повышение акционерной  стоимости фирмы- не единственная цель предприятия (кроме того, существуют маркетинговые, социальные, научно-технические, психологические и другие цели), следовательно, ограничиваться искючительно финансовыми критериями нельзя: в дополнение к ним в системе контроллинга должны использоваться и другие критерии, оценивающие факторы психологического, социального, научно-технического плана;

•некоторые из используемых ресурсов трудно оценить в денежном выражении (например, такие, как время  высококвалифицированных сотрудников).

 

1.1.2 Метод рентабельности инвестиций

Метод рентабельности инвестиций - расчитывается индекс прибыльности PI.

 

Таблица 1. Достоинства и недостатки критерия рентабельности

• Простота расчета• Соответствие общепринятым методам бухучета и, как  следствие доступность исходной информации • Простота для понимания  и традиционность использования

Не учитывается стоимость  денег во времени  Привязка к условным бухгалтерским величинам (прибыль вместо денежных доходов) Показатель учитывает  относительные, а не абсолютные величины (рентабельность может оказаться  большой, в то время как прибыль- маленькой) Риск учитывается лишь косвенно (превышение расчетной рентабельности над минимально приемлимой величиной- это "запас", показывающий, на сколько мы имеем право ошибиться) Не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т. д.) Неаддитивность (рентабельность проекта не равна сумме величин рентабельности его этапов.

 

² 

1.1.3 Метод расчета внутренней  нормы рентабельности

IRR- уровень окупаемости  инвестиций, то есть k, при котором NPV=0.

 

,

 

где k- неизвестное.

 

1.1.4 Метод расчета срока  окупаемости

Срок окупаемости - это, срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Этот метод хорошо работает при следующих условиях:

все сравниваемые проекты  должны иметь одинаковый период реализации;

все проекты предполагают разовое вложение средств;

ежегодные денежные потоки на протяжение срока жизни проекта примерно равны.

Таблица 2. Достоинства и недостатки критерия окупаемости

Достоинства	Недостатки
• Простота расчета	• Привязка к учетным  данным (обычно доход определяют не по денежным потокам, а по данным бухгалтерского учета)
• Простота для понимания и традиции применения	• Инвестиции производят для  получения выгод, превышающих затраты. Критерий окупаемости показывает, когда  инвестор сможет "вернуть свое", и ничего не говорит о том, какую  выгоду принесет проект за пределами  срока окупаемости. В результате инвестиционное предложение с меньшим  сроком окупаемости может показаться более предпочтительным, чем вариант, способный принести больший суммарный  доход
•Соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие, доступность исходной информации	• Риск учитывается лишь косвенно (разность между ддительностью жизненного цикла проекта и сроком окупаемости- это "запас времени" для того, чтобы проект стал экономически выгодным)
	• Не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта  ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т.д).
	• Неаддитивность (окупаемость проекта неравна сумме окупаемостей его этапов)

Так как NPV в этом методе не учитывается, использовать его для  ранжирования инвестиций не рекомендуется.

 

1.1.5 Выбор ставки дисконтирования

В целом методы дисконтирования  более совершенны, чем традиционные: они отражают законы рынка капитала, позволяя оценить упущенную выгоду от выбора конкретного способа использования  ресурсов, т.е. экономическую стоимость  ресурсов. Однако в чистом виде эти  критерии могут использоваться только в условиях "совершенного рынка": для анализа инвестиций в условиях неопределенности, неполной информации потребуются модификации критериев. Основная проблема, которая встает при использовании критериев  дисконтирования денежных потоков - выбор ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования  должна отражатъ альтернативную стоимость капитала, поэтому она зависит от возможностей вложения капитала, имеющихся у предприятия. В литературе встречается множество различных подходов к определению ставки дисконтирования. Рассмотрим наиболее распространенные (средневзвешенная стоимость капитала, процент по заемному капиталу, ставка по безопасным вложениям и др.) и приведем оценку достоинств и недостатков каждого подхода.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на стоимость капитала.

Можно предложить следующую  формулу определения средневзвешенной стоимости капитала WACC (если приравнять требуемую доходность, то есть ставку дисконта к WACC).

 для  ;

 для  ., где

, , - удельный вес в активах предприятиях собственных, краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов;

, , - их соответствующая стоимость в %;

r- ставка рефинансирования;

t- средняя ставка налога на прибыль.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования имеет преимущества:

• стоимость капитала можно  точно рассчитать;

• по стоимости капитала можно судить по крайней мере об одном из возможных вариантов  альтернативного использования  ресурсов- возврате денег акционерам и кредиторам пропорционалъно их вкладам в капитал предприятия.

Однако есть у этого  подхода и недостатки, которые  заключаются в следующем:

• средневзвешенная стоимость  капитала рассчитывается на снове процента по заемным средствам и дивиденда, но и процент, и дивиденды включают в себя поправку на риск; в ходе дисконтирования поправка на риск учитывается при расчете сложного процента, поэтому риск как бы нарастает равномерно с течением времени (однако это происходит не всегда);

• средневзвешенная стоимость  капитала не является постоянной величиной в результате осуществления инвестиций она может измениться при следующих условиях:

=> если риск планируемого  инвестиционного проекта сильно  отличается от риска деятелъности фирмы в настоящее в время;

=> если для осуществления  проекта предприятию необходимо  привлечь дополнительный капитал  из одного конкретного источника  (например, взять кредит);

• средневзвешенная стоимость  капитала усредняет все риски  предприятия, так как для всех инвестиционных проектов используется одна и та же ставка дисконтирования, но различные инвестиционные проекты  одного и того же предприятия могут  сильно отличаться по степени и характеру  риска;

• использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования предполагает, что  внутренняя норма рентабельности любого инвестиционного проекта предприятия  должна быть выше средневзвешенной стоимости  капитала, но это не обязательно: у  одного проекта она может быть выше, у другого ниже, важно лишь, чтобы внутренняя норма рентабельности всего инвестиционного портфеля предприятия была не ниже стоимости капитала (с учетом возможного изменения стоимости капитала в результате осуществления инвестиционного проекта).

Это текущая эффективная  ставка процента по долгосрочной задолженности, т.е. процент, под который предприятие  может взять в долг в настоящее  время. Действительно, если капитал  можно либо инвестировать, либо вернуть  заимодавцам, то процент по заемным  средствам равен альтернативной стоимости капитала. Следует подчеркнуть, что в качестве ставки дисконтирования  следует использовать только эффективную  ставку процента, которая может отличаться от номинальной, поскольку период капитализации  процентов может бьггь разным.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям.

Ставку процента по безопасным вложениям можно рассматривать  как вмененную (альтернативную) стоимость  денег. Определим, что понимается под  безопасностью вложений. Существуют определенные виды риска, которые невозможно устранить на практике и которые  отражаются на всех процентных ценных бумагах (например, риск изменения процентных ставок в будущем). Для практического  использования было бы целесообразно  несколько упростить задачу, сведя  весь многообразный спектр рисков к  вероятности того, что фактические  денежные доходы окажутся меньше запланированных. Это значит, что в качестве ставки дисконтирования можно использовать ставку процента по таким инвестициям, риск неплатежа (или непоступления денежных доходов) по которым практически нулевой. На Западе роль такой ставки обычно играет ставка процента по государственным ценным бумагам. В условиях России для этого использовались ставки по ГКО и другим федеральным финансовым инструментам. Сейчас можно предложить использовать ставку рефинансирования. Недостаток этого подхода в условиях России в том, что трудно определитъ, какие вложения считать безрисковыми.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с поправкой на риск.

Ставка дисконтирования  с поправкой на риск равна ставке процента по безопасному вложению, скорректированной с учетом риска:

где r- искомая ставка дисконтирования; -показатель "бета" характеризующий взаимосвязь между среднерыночной доходностью и доходностью данной инвестиции; - среднерыночная доходность; - доходностъ безопасного вложения. "Бета" характеризует взаимосвязь между доходностью данной инвестиции и среднерыночной доходностью. Например, если коэффициент = 2, это означает, что при росте среднерыночной доходности на 1% доходность по данной инвестиции вырастет на 2%. Для большинства инвестпроектов промышленных предприятий получить коэффициент практически невозможно.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с поправкой на риск по методу наращения

Более тонкий способ учета  риска путем введения в анализ ставки дисконтирования скорректированной с учетом риска- использование ставки дисконтирования с учетом риска по методу наращения.

Норма дисконта по методу наращения  означает, что ставка дисконтирования  зависит не только от фазы, но и от этапа реализации проекта и норма  дисконта для этапа проекта равна: , где

- коэффициент роста безрисковой ставки для данной (степень риска проекта, определенная экспертным путем) для данного этапа (определяется экспертным путем).

 

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку с поправкой на риск и стоимость долга.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования "уравнивает" риски  всех инвестиционных проектов предприятия. Чтобы отразить различия в риске  разных проектов, показатель средневзвешенной стоимости капитала можно несколько  модифицировать. Один из возможных  подходов- дисконтировать денежные потоки по ставке, отражающей только риск самого проекта и не учитывающей эффект финансирования, как будто проект финансируется исключительно собственными средствами. Единственная проблема- возможность предприятия взять целевой кредит на осуществление определенного проекта под льготный процент, который может оказаться значительно ниже, чем в среднем на рынке. Тогда осуществление инвестиционного проекта позволит предприятию сэкономить часть процентных выплат, а отказ от этого проекта втоматически означает отказ от льготного кредита. Поэтому ставку дисконтирования, равную стоимости собственного капитала, можно использовать, если рассматривать приведенную стоимость проекта как сумму следующих составляющих:

1) приведенной стоимости  денежных потоков проекта после  налогов, но без учета кредита  и процентов по нему;

2) приведенной стоимости  налогов, сэкономленных в результате  использования заемных средств  за счет того, что часть процентов  включается в себестоимость и  исключается из налогооблагаемой  прибыли;

3) приведенной стоимости  процентных выплат, сэкономленомленных за счет использования льготных кредитов (если таковые есть).

Обозначим скорректированную  приведенную стоимость APV.

 

 

где - налоговые отчисления, сэкономленные вследствие использования конкретной схемы финансирования; - величина процентов, сэкономленных в году t в результате использования льготного кредита; - процент по заемным средствам, скорректированный с учетом уменьшения налога на прибыль вследствие включения процентов по заемным средствам в себестоимость).

Чтобы отразить разницу между  рискованностью денежных потоков, слагаемые  дисконтируют по различным ставкам. Денежные потоки, связанные с экономией  налогов и использованием льготного  кредита, необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по заемным  средствам: денежные потоки, возникающие  из-за экономии налогов и процентов, точно известны. Денежные потоки, связанные  с осуществлением самого проекта, связаны  с наибольшим риском, а потому их необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по безопасным вложениям  плюс премия за риск конкретного проекта.

Основные преимущества скорректированной  приведенной стоимости следующие:

•учтена специфика проекта;

•учтен эффект особенностей финансирования проекта;

•частично учтена различная  степень риска для разных денежных потоков.

Недостатки метода:

•не учтены конкретные источники  риска:

•разная степень риска  разных денежных потоков учтена лишь частично (например, риску могут  быть подвержены не все денежные потоки от операций, а только их часть- например, издержки на материалы и комплектующие);

•затруднено определение  точного "значения поправки на риск;

•риск учтен через ставку дисконтирования, т.е. предполагается, что более отдаленные по времени денежные потоки сопряжены с большим риском (что не всегда соответствует истине).

Выбор ставки дисконтирования опираясь на альтернативную стоимость денег.

Под альтернативной стоимостью денег обычно понимают внутреннюю норму  рентабельности предельного принятого  или предельного непринятого  проекта. Например, у предприятия  есть три инвестиционных проекта: А, В, С и каждому проекту соответствует свое значение IRRi.

Предприятие решило осуществлять проекты А и С, а от проекта В отказаться (ранжирование могло вестись и по критерию IRR). Таким образом, предприятие может взять в качестве ставки дисконтирования внутреннюю норму рентабельности предельного принятого проекта или внутреннюю норму рентабельности предельного непринятого проекта.

 

 

2. АНАЛИЗ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА

 

Цель проекта

Основой целью проекта строительства  жилого комплекса является его коммерческий успех, а также удовлетворение потребностей г. Москвы в муниципальном жилье путем выполнения условий инвестиционного контракта с городом.

 

2.1 Описание проекта

 

В районе работает 14 дошкольных образовательных  учреждений, 10 общеобразовательных  школ, 5 негосударственных гимназий ("Газпром", "Развитие", "Доверие", "Британская" и "Ника"), 2 учреждения дополнительного образования ("Юность" и "Лидер") и Центр досуга "Хорошее  настроение". Также в районе имеются Педагогический колледж № 4, музыкальная и 2 спортивные школы.

4-х секционный дом переменной  этажности

- В первой и второй секции (западных) – 12 этажей, в третьей и четвертой (восточных) - 17 этажей. Первый этаж нежилой.

- Фундамент - монолитный с двойным армированием. Монолитный железобетонный каркас с утеплителем облицован кирпичом двух цветов. Цокольный и первый этаж облицован плиткой из керамического гранита. Собственная огороженная охраняемая территория. На прилегающей территории - двухуровневый подземный гараж с автомобильной мойкой.

- Круглосуточная многоуровневая охрана, системы видеонаблюдения.

- Оборудованная детская игровая площадка. 2 лифта грузоподъемностью 1000 и 400 кг.

- Фильтры очистки воды, поступающей от городской сети водоснабжения.

Собственный тепловой пункт. Современная система  отопления с равномерным обогревом  помещений. Автоматическая пожарная сигнализация, система противодымной защиты. Оригинальный дизайн вестибюлей и лестничных холлов. Гостевая парковка на прилегающей территории.

 

2.2 Организационный план

 

Календарный план реализации проекта жилого комплекса  «Гарибальди»

Таблица 1

№п/п	Этап	Начало этапа	Окончание этапа	Продолжительность, мес.
1	Предпроектные работы, поиск и привлечение денежных средств	01.03.2012	30.04.2012	2
2	Проектирование	01.05.2012	31.12.2012	9
3	Строительство	01.09.2012	30.06.2012	10
4	Продажа квартир	01.01.2013	31.12.2013	12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Особенности финансовой модели

 

При прогнозировании  реализации проекта строительства  жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен  инвестиционный контракт – производится не прямая продажа квартир, а с покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец» выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой покупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.

Принятые упрощения и  ограничения

Применялись следующие допущения  и ограничения:

• Инфляция рубля не учитывалась,
• Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2010г.,
• В состав всех расходов и доходов включается НДС.

Строительные  объемы

Площадь квартир  во всем комплексе – 23.628 м²

Холлы, вестибюли, лестницы, балконы – 3.948 м²

Подземный гараж  – 2.870 м²

При определении  стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70$/ м²при общей продолжительности данного вида работ в 9 месяцев. При определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, которые оценены в 15% от площади квартир и подземный гараж, площадь которого составит 2.870 м². таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 30.446 м².

В состав проектных  работ были включены:

Разработка  эскизного проекта – 5% от общей  суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца;

Выпуск проектной  документации – 30% от общей суммы  расходов на проектирование, продолжительность

Выпуск рабочей  документации – 65% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность

Все работы выполняются последовательно. Вначале  каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются  по завершении этапа.

Общая стоимость  на проектирование составит приблизительно 2131 220 долларов США.

Строительство объекта

Строительно-монтажные  работы (фундамент, возведение несущих  стен, перекрытий и т.д.) были оценены  исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 780$/ м²при площади здания в 27.576 м², т.е. площади квартиры 23.628 м² и площадь общественных зон 2.870 м².

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расходы, связанные со строительством

 

Таблица 2

№п/п	Наименование работ	Цена за ед., дол. США	Строительные объемы, кв.м, шт., машиномест	Стоимость работ, дол. США
1	Строительно-монтажные работы (дом)	750	23628	17721000
2	Лифт грузоподъемностью 1000кг	300000	4	1200000
3	Лифт грузоподъемностью 400кг	200000	4	800000
4	Внешние инженерные сети	65,82	23628	1555195
5	Внутренние инженерные системы	20,62	23628	487209,36
6	Система кондиционирования	45	23628	1063260
7	Теплоснабжение	3,94	23628	93094,32
8	Водоснабжение	6,14	23628	145075,92
9	Строительно-монтажные работы (подземная  стоянка из расчета на 1 машиноместо)	25000	240	5280000
10	Другие расходы	987000	1	987000
11	Подготовка площадки	1000000	1	1000000
			ИТОГО	30331835