Анализ использования недвижимости

Содержание

1. Введение
2. Определение наиболее эффективного использования недвижимости
1. Критерии анализа наиболее эффективного использования недвижимости
1. Юридическая допустимость
2. Физическая осуществимость
3. Финансовая обеспеченность
4. Максимальная продуктивность
2. Основные приемы в анализе наилучшего использования недвижимости
3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
4. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
1. Обособленные виды пользования
2. Промежуточные виды использования
3. Юридически противоречивые виды использования
4. Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным
5. Многопрофильные виды пользования
6. Виды использования специального назначения
7. Спекулятивные виды использования
8. Избыточная и лишняя площадь участка
5. Заключение

Список использованной литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Рассматривая  мной тема, безусловно, является очень  актуальной в условиях современных  рыночных отношений. Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости объясняется вполне понятным желанием девелопера получить от проекта максимальный возврат инвестиций. Однако, если в условиях развитых рынков недвижимости это желание реализуется в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как правило, привлекается сторонняя консалтинговая компания, то здесь решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка, который в большинстве случаев давал один и тот же результат — жилье.

       Стоит отметить, что повышение востребованности услуг по анализу наилучшего использования на отечественном рынке в том числе обусловлено проникновением зарубежного капитала как в форме инвестиций, так и кредитных средств, носители которых одним из обязательных условий предоставления финансирования выдвигают наличие отчета независимой компании, определяющего наилучшее использование объекта и, соответственно, подтверждающего максимально эффективное вложение инвестиционных ресурсов. [1, 76 c]

     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены  выше. Он позволяет оценщику выявить  из возможных вариантов использования  объекта недвижимости наилучший  и наиболее доходный вариант и  именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта  речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем  уже о доходности всего объекта  недвижимости). При этом учитываются  только те варианты использования объектов недвижимости, которые: 
- во-первых, соответствуют юридическим нормам; 

- во-вторых, реализация которых возможна  физически; 

- в-третьих, осуществимы финансово;

- в-четвертых,  обеспечивают наивысшую стоимость  объекта недвижимости (экономическая  эффективность). 

     Выбирается  вариант использования, при котором  за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка  оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка  на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при  выбранном варианте использования  земельного участка. 

     «Принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных  факторов, влияющих на стоимость объекта  недвижимости. Эта модель рассматривает  важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами. [5, 110 c]

     Цель  моего реферата – рассмотреть основы определения наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Передо мной поставлена задача, выяснить какими методами осуществляется выбор наилучшего использования объекта, какие анализы производят для этой цели.

     Реферат изложен на 27 листах машинописного текста, включая список используемой литературы из 6 источников. 
 
 

1.1.Определение наиболее эффективного использования объектов недвижимости 

     Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования  выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный  вид использования объекта собственности.

      Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа  экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние  рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует  концепцию наиболее эффективного использования  недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения  наиболее эффективного вида использования. [2]

      Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и  сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками. [4, 33 c]

      Анализ  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами  оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости  недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод  о наиболее эффективном использовании  объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

      Оптимальное использование участка земли  определяется конкурирующими факторами  конкретного рынка, к которому принадлежит  оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или  оценщика. Поэтому анализ выбора наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием  рыночных факторов, существенных для  оцениваемого объекта.

      Рыночные  факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании  недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

      Если  оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование  или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости  будет сведена к получаемым потребительским  качествам объекта (доход, престиж  и уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого  дохода и накопления капитала учитывает  такие аргументы, как налоговые  льготы, осуществимость проекта. [2]

      Обычно  анализ наиболее эффективного использования  проводится несколькими альтернативными  вариантами и включает следующие  направления:

- рыночный  анализ

- анализ  реализуемости варианта

- анализ  наиболее эффективного использования

      Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов:

Рыночный  анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы т.д. по каждому варианту.

      Анализ  осуществимости предполагает расчет базовых  составляющих стоимости: потока доходов  и ставок капитализации для определения  стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного  и физически осуществимого варианта.

      Анализ  наиболее эффективного использования  объекта предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрения конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта. [3, 141 c] 

1.2 Критерии анализа наиболее эффективного использования 

     Вариант наиболее эффективного использования  оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

• юридическая допустимость;
• физическая осуществимость;
• финансовая обеспеченность;
• максимальная продуктивность.

     Последовательность  рассмотрения данных критериев в  ходе анализа различных вариантов  использования недвижимости для  выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются  юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются  финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена  тем, что наиболее эффективный вариант  использования, даже при наличии  необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация. [2]

     Проверка  юридической допустимости каждого  рассматриваемого варианта использования  осуществляется во всех случаях в  первую очередь. Однако не следует смешивать  вариант оптимального использования  объекта с юридическим требованием  использования недвижимости по ее прямому  назначению.

     Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы  и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое  законодательство, которые могут  конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования  недвижимости может оказать влияние  наличие долгосрочных договоров  аренды. В течение остаточного  срока аренды использование объекта  зависит от условий договора аренды. [1, 103 c]

     Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

     Кроме того, необходимо учитывать возможные  ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения  могут касаться некоторых направлений  использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры  зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу  о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными  нормами и правилами, то обычно в  расчет принимается максимальное ограничение.

     Строительные  нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают  строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Необходимо учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий. [1, 106 c]

     Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

     Законодательно  запрещенный на дату оценки вариант  использования может рассматриваться  на дальнейших этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

     Выбор наиболее эффективного варианта использования  недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных  бедствий (таких, как наводнение или  землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли. [4, 97 c]

     Конечная  полезность земельного участка зависит  от его размера и формы. Некоторые  варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного  размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые  участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как  затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут  быть выше, что в дальнейшем снижает  их полезность, по сравнению с участками  с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку  и инженерных коммуникаций увеличивает  его конечную продуктивность, поскольку  достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого  варианта эффективной застройки.

     Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные негативные моменты затрудняют ее застройку  или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок  не может быть непригодным для  наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

     В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования  необходимо рассмотреть состояние  зданий и сооружений для определения  возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для  обеспечения оптимального вида использования  необходимо перепланировать, то следует  рассчитать необходимые для этого  затраты и сопоставить их с  итоговой доходностью. Как правило  затраты на реконструкцию объекта  зависят от физического состояния  и местоположения недвижимости. [2]

     Следующий этап отбора видов использования  – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово  приемлемым, если он обеспечивает доход  от эксплуатации, равный или превышающий  объем эксплуатационных затрат, расходы  на финансирование и требуемую схему  возврата капитала. Таким образом, все  виды использования, которые могут  обеспечить положительный доход, рассматриваются  как выполнимые в финансовом отношении. [6, 75 c]

     Если  вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа  отбираются те варианты, которые создают  недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство  или реконструкцию объекта для  этого нового вида использования.

     Необходимо  сравнить прирост капитала или доход  от использования недвижимости с  понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает  их лишь незначительно, такой вид  использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

     Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них рассчитывается общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует  необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования  является выполнимым в финансовом отношении.

     Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения  и местоположения. [6, 81 c]

     Максимальная  продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как  такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически  реализуемых и обеспечивающих положительную  величину дохода вариантов выбор  того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка. [1, 129 c]

     Потенциальный вариант наиболее эффективного использования  земли отражает долгосрочную, тщательно  разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную  с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит  от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

     Максимальная  продуктивность земельного участка  определяется путем соотнесения  суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного  вида использования. Однако, в зависимости  от выбранного варианта использования  недвижимости, метод определения  стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени  переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска  рассматриваемого варианта, требуемой  ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. [1, 134 c]

     В основе всех используемых методов определения  стоимости земельного участка с  целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника  остатка. Доход от земли рассматривается  как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые  обеспечиваются привлечением рабочей  силы, капитала, основных средств (функционирующих  зданий и сооружений). Стоимость  земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной  стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение. [5, 175 c]. 

1.3.Основные приемы в анализе наиболее эффективного использования объектов недвижимости

    Способ  наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых  улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого применяют при  анализе наилучшего использования  недвижимости два приема:

     - наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

     - наиболее эффективное использование участка как застроенного.

     Существуют  следующие основные причины для  определения наиболее эффективного вида использования земли как  незастроенной:

     1. Выделение в стоимости недвижимости  стоимости только земельного  участка.

     2. Использование метода сопоставимых  продаж для оценки застроенной  земли.

     3. Расчет потери в стоимости  из-за внешнего устаревания.

     4. Оценка реальной стоимости земли  в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

     Анализ  наиболее эффективного использования  застроенного участка делают по двум причинам:

     1.Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

     2. Выявление на рынке объектов  недвижимости одинакового назначения  с сопоставимым уровнем эффективности  использования. [2]

     Рассмотрим  различие между наиболее эффективным  использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного  назначения, имеющей токсичные выбросы.

     Район, в котором расположен анализируемый  объект, по своим природным характеристикам  осваивается как пригородный  жилой массив. Максимальная эффективность  использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет  основана на использовании под жилой  коттедж. В данном случае возникнут  затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный  владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в  том случае, если остаточная стоимость  построек невелика.

     В зависимости от того насколько близким  по времени к дате оценки находится  выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться  как промежуточный. Так, если по плану  расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса  существующих строений и сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее  функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как  промежуточное использование. Однако, если конкурентоспособный уровень  спроса выше для производственного  использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого  объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования  с проведением необходимых природоохранных  работ, требующих соответствующих затрат.

     Теория  оценки недвижимости требует анализа  участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее  использование, следует ли его продолжить или заменить.

     Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой  недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что  она не имеет строений, либо может  быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость  земли на основе выбора возможных  вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора  параметров объектов недвижимости в  соответствии с конкретным назначением.

     Вариант использования участка земли  как незастроенного имеет две  основные разновидности:

     1. Использование участка земли  для спекуляции, т. е. для продажи  его без улучшений инвестору,  который впоследствии в соответствии  с требованиями рынка или собственными  предпочтениями проведет его  застройку. Данный вариант применим  в случае, когда рынки недвижимости  перенасыщены.

     2. Застройка земельного участка  новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

     - застройка без промежуточного  использования, если рассматривается  вариант нового использования,  принимаемый рынком на дату  анализа;

     - застройка с промежуточным использованием  предполагает временное сохранение  существующего варианта использования,  до того момента как новый  вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной  ситуации;

     - разделение или объединение земельного  участка для достижения наиболее  эффективного использования;

     - застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и  физическим параметрам существующему  объекту.

     Наиболее  распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность . Это связано с тем, что на анализируемом  участке имеется здание, которое  влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного  проектирования на стадии принятия решения. [3, 163 c]