Анализ методики оценки объектов жилой недвижимости

Содержание

 

Введение...................................................................................................................3

1.1.Основные понятия, связанные с недвижимостью..........................................5

1.2. Классификация объектов недвижимости.......................................................8

1.3. Классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В............9

1.4. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений.............................................................................................10

2. Анализ методики оценки  объектов жилой недвижимости

1. Основные свойства недвижимости как товара.........................................13
2. Методика оценки объектов жилой недвижимости ………………….....15

Заключение……………………………………………………………………….20

Список использованной литературы…………………………………………..

 

 

 

Введение

 

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость  далеко не совпадает с юридической  сущностью недвижимости, которая  во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом  как имущественный комплекс. Кроме  того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций, целей и  стадий анализа.

Географическая концепция  отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все  объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция  рассматривает недвижимость как  эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1. Основные понятия, связанные с недвижимостью

 

Понятие «недвижимость» (синоним  — «недвижимое имущество») в международной  практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая  — юридические:

Недвижимость = земельный  участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + воздушное пространство над участком (4) + комплекс прав на объекты недвижимости (5)

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимость в градостроительстве - земли городов, других поселений  и иных функциональных территорий с  установленными границами и правами  собственности; сооружения над и  под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в т.ч. незавершенного строительства; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения с многочисленным циклом развития на этих землях.

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и  распоряжения в границах имущества, включающие земельные участки и  прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Н.в ж.с, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в др. в порядке, установленном законодательством. Собственник Н.в ж.с. либо ее части имеет право в порядке, предусмотренном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в т.ч. сдавать в наем, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы др. граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации.

Недвижимость жилая - недвижимость, связанная с жилым домом, 80% доходов  от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. В основном - это квартиры, офисы, гостиницы, мотели и т.д. К особенностям жилой недвижимости как товара можно  отнести: неоднородность (жилища различаются  по размеру, местоположению, времени  постройки, внутренней планировки, отделки  и коммунальным удобствам); недвижимость (перемещать жилища из одного места  в другое практически невозможно); долговечность (если содержать его  в порядке, оно может служить  несколько десятилетий); дороговизна (приобретая его в собственность, как правило, требуются крупные  займы); издержки переезда также высоки (помимо существенной денежной стоимости  собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением - школой, магазинами и друзьями).

Недвижимость инвестиционная - недвижимость, которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Недвижимость коммерческая - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жилье, объекты производственного  или общественного назначения).

Недвижимость операционная - недвижимость, используемая для хозяйственной  или иной деятельности соб­ственника (в т.ч., для его проживания), в  отличие от инвестиционной недвижимости, используемой для извлечения дохода.

Недвижимость, приносящая доход - недвижимость, приносящая ее владельцу  периодический доход (напр., офисное  здание или жилой комплекс). Офисным  зданиям (помещениям) могут быть присвоены  следующие классы. Офисы класса «А» - новые здания, полностью готовые  к въезду арендаторов, с высоким  качеством отделки общественных мест, наличием полного спектра технических  услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение - обязательно центр  города. Класс «В» - новые или отремонтированные  здания с отсутствием отдель­ных технических услуг (напр., кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях. Класс  «С» - отремонтированные помещения  без соответствующих техничес­ких и сервисных услуг. Остальным  офисам класс обычно не присваивает­ся. К ним относятся офисы, расположенные  в старых советских, а позднее - российских, учреждениях или институтах и  предлагаемых в аренду или на продажу  без серьезного ремонта. Эти офисы  иногда подразделяются на классы «D»  и «Е». Класс «D» - типичное институтское здание советских времен в состоянии  «без ремонта». Класс «Е» - заброшенное  сооружение; требует полной реставрации.

1.2. Классификация объектов недвижимости

 

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

Таблица 1. Общая классификация объектов недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	-для жилья: дома, коттеджи, квартиры; -для коммерческой и  производственной деятельности: отели,  офисные помещения, магазины, рестораны,  пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; -для сельскохозяйственных  целей: фермы, сады; -для специальных целей:  школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания  правительственных и административных  учреждений.
По целям владения	-для ведения бизнеса; -для проживания владельца; -в качестве инвестиций; -в качестве товарных  запасов и НЗП; -для освоения и развития; -для потребления истощимых  ресурсов.
По степени специализации	-специализированная (в силу  своего специального характера  редко, если вообще сдается  в аренду третьим лицам или  продается на открытом рынке  для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев,  когда она реализуется как  часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические  заводы, электростанции; музеи, библиотеки  и подобные им помещения, принадлежащие  общественному сектору; -неспециализированные - вся  другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на  открытом рынке для инвестирования, использования в существующих  или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	-введенные в эксплуатацию; -требующие реконструкции  или капитального ремонта; -незавершенное строительство.
По воспроизводимости  в натуральной форме	-не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных  ископаемых; -воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

1.3.Классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В

 

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация  объектов недвижимости — по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения  бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения  определенного бизнеса и обычно  продающаяся вместе с бизнесом  — химические предприятия, нефтеперегонные  заводы, цеха для размещения машин  и оборудования; здания, которые  из-за своего расположения, размера,  конструкции никогда не продаются  или не сдаются в аренду  третьей стороне на рынке;

2) неспециализированная  недвижимость — обыкновенные  здания — магазины, офисы, фабрики,  склады, которые обычно продаются  или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для  инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью  получения дохода от аренды и/или  извлечения прибыли на вложенный  капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные  участки, которые больше не нужны  для ведения бизнеса и поэтому  объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости  различных категорий недвижимости.

 

 

 

1.4. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

 

 

Недвижимое имущество  может быть делимым или неделимым.

Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения  его сущности разделено на доли и  каждая доля которого после раздела  образует целую недвижимую вещь. При  этом в установленных законом  случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).

Недвижимые вещи могут  иметь неотделимые части, которые  обычно называются существенными. Это  такие составные части, которые  находятся в неотторжимой связи  с недвижимой вещью и не могут  быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или  отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или  договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование.

С недвижимыми вещами могут  быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью  недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим  назначением. На принадлежность могут  распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее  распоряжение правомочного лица.

Недвижимая вещь может  иметь различные обременения, устанавливаемые  на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость  недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования  и распоряжения.

Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое  назначение — это цель, для которой  может использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель — установленный законодательством  порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель».

 

2. Анализ методики  оценки объектов жилой недвижимости

 

2.1 Основные свойства  недвижимости как товара

 

Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.

1. Полезность. Объект недвижимости  должен максимально удовлетворять  потребности покупателя в жилой  или производственной площади,  в комфортности и экологичности  помещений. Полезность объекта  определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных  конструкций и т.д.

2. Фундаментальность. Недвижимость  — это товар, который невозможно  потерять, похитить, сломать при  обычных условиях.

3. Долговечность. В зависимости  от материала основных конструкций  (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок  и т.д.) объекты недвижимости подразделяют  на шесть групп с нормативными  сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Стационарность. Объекты  недвижимости прочно связаны  с землей и их перемещение  невозможно без нанесения данному  объекту определенного ущерба.

5. Неповторимость. Каждый  объект недвижимости обладает  определенными, свойственными только  ему признаками, отличающими его  от других объектов недвижимости.

6. Управляемость. Все объекты  недвижимости нуждаются в постоянном  управлении. Управление недвижимостью  включает в себя проведение  ремонта и различных профилактических  работ, предоставление коммунальных  услуг, контроль за поступлением  платежей и т.д.

7. Детальная регламентация  сделок с недвижимостью государственными  органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости — часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция  к росту стоимости. Стоимость  недвижимости как товара с  течением времени неуклонно возрастает.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Методика оценки объектов жилой недвижимости

 

Практический опыт риэлторов  указывает: для небольшой жилой  недвижимости целесообразно проводить  оценки по упрощенной процедуре, которая  может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто  основывают свои заключения о стоимости  главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также  используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или  сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Массовая оценка недвижимости – это специальный  подход к упрощенной оценке большой  группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта  определяется соответствующий набор  значений фиксированного множества  его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется  значение его оценки.

Массовая оценка имеет  свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической  Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической  продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

Цена продавца – это  сумма, которую он получает себе в  результате совершения сделки.

Цена покупателя – это  общая сумма всех затрат на покупку  квартиры.

Цена реализации – это  сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

В соответствии со своим  определением рыночная стоимость объекта  недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или  более вероятную цену его продажи  на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации  они могут быть подразделены на объективные  и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные  факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или  посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно  ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии  и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень  цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут  быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся  факторы, связанные с общей коньюктурой  рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура  нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

• различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
• темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
• развитие системы ипотеки;
• развитие системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические факторы  характеризуют объективные параметры  конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир  можно и нужно ориентироваться  на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и  не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Итак, рассмотрев тему, характеристики и классификация объектов недвижимости, можно сделать несколько обощений по этой теме.

Недвижимость - основа национального  богатства страны. Состояние рынка  недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой  деятельности.

Сегодня благосостояние граждан  в России сильно зависит от экспортообразующих отраслей и состояния Российской экономики, которое в свою очередь, зависит от цен на нефть. Кроме  того, на цены влияют неблагоприятные  процессы в политической и экономической  сферах: введение таможенных барьеров, остановка производств, рост цен  на землю, рост стоимости строительства  жилья, замедление темпов экономического роста, замедление роста реальных доходов  населения, снижение темпов роста сбережений, особенности предыдущих стадий кризисного развития регионов/городов. недвижимость

В процессе классификации  выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность  единообразных подходов к их оценке.

Недвижимость можно рассматривать, как:

- потребительскую стоимость,  удовлетворяющие личные потребности  в жилище, отдыхе, развлечениях и  т.д.;

- фактор производства, выступающий  в форме основных производственных  фондов (здания, сооружения), а также  источник дохода предназначенный  для введения бизнеса.

А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1.  Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2006. – 512с.
2. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2003. - 492 с.
3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2002 - 302 с.
4. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 2009. - 256 с.
5. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.
6. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006. – 248 с.