Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

Кафедра организации строительства, экспертизы и управления

недвижимостью

                       

Курсовой проект

по  экономике недвижимости

«Анализ наилучшего и наиболее эффективного

варианта  использования объектов недвижимости» 

                                                                                                                   
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                                                   Выполнила:

                                                                                                                           студентка 742 гр.

                                                                                                                           Пегова Ю.В.

                                                                                                 

                                                                                                                   Принял преподаватель:

                                                                                                                           Трухина Н.И.   
 
 
 
 
 

                                                   Воронеж 2010

  Содержание

I. Раздел №1

1.«Правовые аспекты экономики недвижимости»

  Введение                                                                                                                         

1.1. Понятие недвижимости и ее виды

1.2. Правовые основы операций с недвижимостью.

-Понятие права

  -Основные  юридические понятия

  -Понятие  имущество

    -Виды  собственности

1.3. Право собственности и другие вещные права

  -Право  собственности 

  -Право  собственности и другие вещные  права на землю

  -Право  хозяйственного ведения 

  -Право  оперативного управления 

  -Институт  доверительной собственности 

  -Институт  доверительного управления 

  -Сервитуты

1.4. Сделки с недвижимостью

    Заключение  

II. Раздел № 2

2.«Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 2-х объектов недвижимости»

   2.1. Исходные данные

  

2.2. Определение ПВД

  

2.3. Определение ЭВД

  

2.4. Определение ОР

  

2.5. Определение денежного потока после уплаты налогов

  

2.6. Расчет ставки дисконтирования

  

2.7. Определение ДДП

    Заключение

  Список  используемой литературы 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

I. Раздел№1  

Введение 

  На данном этапе развития России недвижимость − то немногое, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.

Собственность на недвижимость лежит в самой  основе частных имущественных прав, являющихся неотъемлемым атрибутом рыночных отношений. Недвижимость как объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.

Экономика рынка  недвижимости является одним из разделов экономической науки. Предметом  изучения данной дисциплины являются общественные отношения между людьми в процессе изменения и передачи прав собственности на объекты недвижимости. Она тесно взаимосвязана с макро- и микроэкономикой, маркетингом, менеджментом, правом, финансами бухучетом и статистикой.  
 

1. Понятие недвижимости и ее виды.

 

  Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился довольно поздно. Его установил Петр I своим указом в 1714 году. В начале 20-х годов прошлого столетия в связи с отменой частной собственности на землю понятие недвижимости было устранено. Вновь оно появилось лишь в 1991 году с принятием Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.

  В Указе  президента РФ №1767 от 27 октября 1993 года "О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России" в параграфе 1 дано определение: "Земельные участки и все, что  с ними связано, относится к недвижимости". В дальнейшем недвижимости были посвящены  разделы в Законе "О залоге", "Основных положениях об ипотеке".

  В настоящее  время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса  РФ, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившего в  силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130 п.1 ГК "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".

  Кроме того, "К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".  
 

  Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в ст.1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая в состав такого имущества  включает: земельные участки и  прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодных для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

  Следует различать экономическое понятие  «недвижимость» и юридическое − «недвижимая собственность». Термин "real estate" − недвижимость − означает землю и постройки на ней, "real property" − недвижимая собственность кроме земли и построек включает и все соответствующие юридические права.

  

  Отсюда, недвижимость − это земля, ее недра, здания и сооружения, благоустройство территории; включает все объекты, постоянно связанные с землей.

  Недвижимая  собственность − это интересы, польза и права связанные с владением объектом недвижимости (право владения, пользования, распоряжения). Включают не только земную поверхность, недра под ней, воздушное пространство над ней, но и соответствующие права, которыми могут владеть различные люди. Таким образом, недвижимая собственность включает физически осязаемые элементы (земля + улучшения) и пакет юридических прав. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Недвижимость  характеризуется следующими отличительными признаками (рис.1.):

  

  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис.1.Отличительные  признаки недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Объекты недвижимости можно классифицировать следующим образом (рис. 2):

 
 

 
 

 
 

 

 
 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 
 

 
 
 

 
 
 
 
 

Рис.2. Классификация  объектов недвижимости 
 
 
 
 

  Классификация недвижимого имущества по отраслям включает:

  В промышленности − производственные предприятия.

  В строительстве − недвижимость подрядных строительных организаций, организаций по проектированию строительно-монтажных работ, а также строительно-монтажных контор.

  В сельском хозяйстве − земли, леса, водные пространства и другая недвижимость, связанная с сельскохозяйственными и лесоводческими работами.

  В заготовках, МТС, сбыте, торговле, общественном питании − торговые предприятия, предприятия общественного питания, заготовительные снабженческо-сбытовые организации.

  В жилищном хозяйстве недвижимость составляет все строения постоянного и временного типа, в которых вся или большая часть площади используется под жилье и для общежитий независимо от ведомственной принадлежности этих строений; гостиницы и дома для приезжих.

  В коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании − коммунально-бытовые предприятия (канализация, бани, прачечные, парикмахерские), городские дороги, сооружения внешнего благоустройства, многолетние насаждения и инвентарь скверов, бульваров, а также искусственные зеленые уличные насаждения.

  В здравоохранении, физкультуре и социальном обеспечении − учреждения (независимо от их ведомственной принадлежности) по лечебно-профилактической работе (стационарного и амбулаторного типа), в т.ч. лечебные учреждения НИИ и учебных заведений; по охране материнства и младенчества; санитарно-эпидемиологические и другие учреждения по охране здоровья и социальному обеспечению населения, а также учреждения физкультуры и спорта.

  В народном просвещении, науке, научном обслуживании и искусстве − недвижимость всех организаций независимо от их ведомственной принадлежности по общему и социальному образованию детей и взрослых, дошкольному воспитанию детей, культурно-просветительной и научно-исследовательской работе и зрелищных предприятий (школы всех типов, ВУЗы, техникумы, училища, курсы, детские сады, парки культуры, театры и т.п.).  
 

2. Правовые  основы операций с  недвижимостью.

  «Право» - основной юридический термин, имеющий 4 основных значения.

        1.Право как социальный регулятор,  обладающий объективным содержанием, не зависящим  от воли и интересов отдельных граждан или групп людей.

  Система и содержание норм права формировались  на протяжении длительного исторического периода. «Право по своей сущности  и, следовательно, по своему понятию – это исторически определенная мера свободы в реальных отношениях, мера этой свободы, форма бытия свободы, формальная свобода».

  

  

  

  

  Главный специфический принцип права  – формальное равенство субъектов правоотношений. Смысл термина «право» не тождественен понятиям «закон» или «законодательство». Закон может быть правовым или неправовым. Если он регулирует общественные отношения по принципу  формального равенства или ограничивает отношения, в которых действуют иные регуляторы, в первую очередь властно – приказные отношения, возможность для их субъектов защищать свои интересы в отношениях формального равенства, например, оспаривать властно – приказные акты в рамках судебной процедуры, то  он является правовым. Если закон не соответствует приведенным выше требованиям, допускает административное вмешательство в сферу неотчуждаемой свободы личности, то он неправовой.

       2. Право – это система законодательства в данном государстве или группе государств (например, «общее право», «континентальное право» и т.д.).

     3. Право – это отрасль законодательства  (например, «земельное право», «банковское право»   и т.д.).

    4. Право  – совокупность правомочий конкретного  лица, обеспечивающая  юридическую  возможность удовлетворения его   интереса или выполнения его  обязанностей. Характер и объем  правомочий определяются законом,  конкретным видом вещного права, содержанием обязательства и т.п.

 Определим юридические  понятия «правомочие», «закон» и  другие, связанные с отношениями по поводу недвижимости.

 Правомочием лица (юридического или физического) является набор имеющихся у него прав и обязанностей, которыми это лицо наделено на основании закона, т.е. независимо от воли других лиц. Данное понятие связано с понятием «полномочие», однако термин «полномочие» имеет иное значение.

 Полномочие – это также совокупность прав и обязанностей лица, однако возникших по воле другого лица, которое и предоставило данные полномочия. Например, правомочное лицо, обладающее полным правом собственности на объект недвижимости, предоставило другому лицу (уполномочило другое лицо) права и обязанности  управляющего этим объектом недвижимости. Таким образом, передать кому-либо полномочия (уполномочить) может только лицо, само обладающее  данными правами в силу закона, например уполномоченное лицо.

 Закон – это юридический текст, разработанный, обсужденный, принятый и утвержденный в соответствии с установленной в данном государстве процедурой. В РФ существуют два вида законов: федеральные и законы субъектов РФ.

 Законодательство – это совокупность норм, содержащихся в Конституции, кодексах и законах. Другие правовые акты – указы Президента РФ, постановления Правительства РФ – относятся к категории нормативных правовых  актов.

Право как система  законодательства подразделяется  на две сферы -  частное право  и публичное право. 
 

 Частное (гражданское) право - это совокупность юридических норм, определяющих частные отношения отдельных лиц в обществе. Отдельными областями частного права являются: 1) частные лица как субъекты отношений и 2)частный интерес как содержание отношений.

 Публичное право – совокупность юридических норм, регулирующих отношения между частными лицами и политическим обществом, обеспечивающих защиту интересов всего общества в целом.

 Юридическая норма – правило, установленное законодателем, регулирующее отношения между частными лицами или частным лицом и обществом, в том числе путем принуждения.

 Правовой  институт – совокупность юридических норм и положений, объединенных единством содержания, внутренней связью по предмету определения (например, правовой институт недвижимости, правовой институт залога и т.д.).

 Юридический факт – факт реальной жизни, с которым действующее законодательство связывает правоотношения, т.е. возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей. Юридические факты подразделяются на действия (сделки или правонарушения) и события.

 Юридическое отношение – любое бытовое отношение, определяемое юридическими нормами. Юридическое отношение состоит из нескольких элементов: субъекты (минимум два), объект, право и обязанность.

 Объект  юридического отношения – средство осуществления интереса (вещь или действие).

Лицо, которому принадлежит право, называется активным субъектом, лицо, на котором лежит обязанность,- пассивным субъектом.

 Абсолютные  права – субъективные права, в которых праву активного субъекта соответствует обязанность всех его сограждан, и поэтому защищаются против всякого и каждого, забывшего лежащую на нем обязанность. К абсолютным правам относятся :

а) вещные права;

б) исключительные права (авторское право, право на товарный знак и др.);

в) права личной власти (родителей, опекунов).

 Относительные права – те, в которых праву активного субъекта соответствует обязанность известных, точно определенных субъектов, одного или нескольких. К относительным правам относятся :

а) обязательственные  права;

б) права на алименты.

 Обязательство – это обязанности лица совершить какие-либо действия или воздержаться от каких-либо действий, возникающие из договора, вследствие причинения вреда или по иным установленным законом основания.

 Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценке, юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Содержание имущества, принадлежащего какому – либо лицу : 
 
 

1. Актив : совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

2. Пассив : совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

   Термин  «собственность» трактуется как  совокупность различных видов имущества. При этом необходимо различать понятия  «собственность» и «право собственности». В зависимости от субъекта права  собственности собственность (например, недвижимость) может быть трех видов :

-государственной  (федеральной и субъектов РФ);

-муниципальной (собственность местного самоуправления);

-частной (собственность физических или юридических лиц).

 Частная собственность  – это имущество частных лиц (юридических или физических).

 Рассмотрим  более подробно базовое понятие  «недвижимость». Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) в ст.130 следующим образом определяет данный термин:

1. К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

 К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

 Из приведенной  статьи  ГК РФ следует, что основным признаком, отличающим движимое имущество от недвижимого, является обязательная регистрация последнего.

 Недвижимое  имущество может быть делимым  и неделимым.

 Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено  на доли и каждая доля которого после  раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде

стран фермерское хозяйство признается неделимой  недвижимостью и не может быть продано по частям). 
 

 Недвижимые  вещи могут иметь неотделимые  части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой  вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома является лифт и лифтовое оборудование.

 С недвижимыми  вещами могут быть связаны  движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью  недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не является существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и  связана с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение полномочного лица.

 Недвижимая  вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может  быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения  снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

 Существенная  характеристика недвижимости – ее целевое назначение и разрешенное  использование. Целевое назначение – это цель, для которой может  использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель – установленный  законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель».

 Разрешенное использование –  это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременений и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании закона.

Правовые основы регулирования отношений, возникающих  по поводу недвижимости, сформулированы в ст.71 Конституции РФ, где перечислены предметы ведения РФ, в ст.72, где перечислены предметы совместного ведения РФ и ее субъектов, а также в ст.76, где установлено, что вне пределов ведения РФ, совместного ведения РФ и ее субъектов субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование и в случае противоречия нормативного акта субъекта федеральному акту действует нормативный акт субъекта РФ. Отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством различных отраслей права – гражданского, земельного и  прочее. 

1.3.   Право собственности и другие вещные права

 

 Вещное  право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Различные виды вещных прав отличаются именно объемом  этой власти, т.е. набором конкретных правомочий лица – правообладателя. 

  Вещное право  устанавливает непосредственное  отношение лица к вещи. Такое  лицо для осуществления своего  права на вещь не нуждается  в посредничестве других лиц.

Объект вещного  права – вещь в материальном значении этого слова. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Перечень вещных прав сформулирован в ГК РФ (ст.216).

1.Вещными правами  наряду с правом собственности,  в частности, являются :