Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области

Министерство образования Омской области

БОУ ОО СПО «Омский строительный колледж»

Курсовая работа

по дисциплине: Градостроительный кадастр

тема: Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области

Выполнила студентка 4 курса группы № 491

                                                         Специальность 120304

                                                         «Градостроительный кадастр»

                            Пивоварова Ю.С.

                            Проверила  преподаватель Николаева Н.И.

Омск 2012

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Сведения о государственной кадастровой оценке земель…………………..4

1.1 Кадастровая оценка земель как основа рационального и правильного использования земель.……..………………………………..4

1.2 Итоги государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007 года ……...…………………………………………………………...13

1.3 Итоги государственной кадастровой оценки населенных           пунктов Омской области 2011 года…..………………………..………...19

2. Анализ итогов государственной кадастровой оценки……………………..26

2.1 Анализ государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007 года…………………………………………………………………...26

2.2 Анализ государственной кадастровой оценки населенных           пунктов Омской области 2011 года ………………………....…………..28

2.3 Произошедшие изменения после проведения государственной кадастровой оценки 2007 и 2011 года…………………...……………...29

Заключение……………………………………………………………………….30

Словарь терминов………………………………………………………………..31

Список литературы………………………………………………………………32

Введение

Темой курсовой работы является «Анализ результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области».

 Государственная кадастровая оценка земель  проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования. Информация о кадастровой оценке земель является очень ценной, важно получить ее своевременно, так как она является основой для правильного оформления очень многих документов, для создания единой налоговой базы, а также и для распределения земель по целевому использованию в соответствии с их особенностями.

Оценка земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Целью курсовой работы является сравнение итогов государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ) населенных пунктов Омской области  2011 года и государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007  года.

Задачами данной курсовой работы являются:

• Проанализировать итоги государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007 года;
• Проанализировать итоги государственной кадастровой оценки населенных пунктов Омской области 2011 года;
• Выявить произошедшие изменения после проведения государственной кадастровой оценки 2007 и 2011 года.

1. СВЕДЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ                         ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ

1.1 Кадастровая оценка земель как основа рационального и правильного использования земель

Кадастровая оценка земель проводятся по всем категориям и видам использования земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов и поселков.

Государственная кадастровая оценка земель – комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату в целях создания налоговой базы и других платежей за землю. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и другое. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Проведение кадастровой оценки земель – это основа рационального и правильного использования земель, а также залог правильного целевого планирования распределения земельных участков. Как правило, целью такого мероприятия, как кадастровая оценка земель является выявление кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Эта стоимость отражает реальное качество и реальную ценность земель, а также потенциальный доход, который можно получить с данных территорий за счет правильной эксплуатации, аренды, или продажи. [1]

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

• в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;
• для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
• для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
• для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью. [3]

Факторы государственной кадастровой оценки:

В системе государственной кадастровой оценки земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

• локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д.;
• экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;
• факторы стоимости  отчуждения  из-под существующего использования;
• коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения затратами на пассажиро- и грузоперевозки;
• инфраструктурные  факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;
• факторы престижа и репутации районов с точки зрения различных функций.

 Кадастровая оценка земель должна удовлетворять следующим требованиям:

1. Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использования под любую базовую функцию. То же относится к оценке земель в городе, находящемся в сейсмической зоне, на территориях с просадочными грунтами и т.д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т.д. Местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим его стоимость, а, следовательно, и оценку для всех без исключения функций.
2. Адекватность учета существенных факторов. Учет существенных факторов должен осуществляться методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Они обеспечивают максимум объективности и беспристрастности оценки, легко обозримы и не допускают кривотолков. Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно является прямым отражением субъективного мнения оценщика. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и оценок к минимуму: к одному-двум параметрам, которые могут быть откалиброваны по данным продаж и аналогов.
3. Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Нередки случаи, когда методы оценки не предъявляются в явном виде, и проверка результатов оценки становится весьма затруднительной, вынуждая пользователя или аудитора обращаться к другим источникам или производить выборочную оценку самостоятельно. Нередко и сами результаты представляются в трудно воспринимаемой форме, затрудняющей их проверку. Оба эти обстоятельства обычно сопровождают оценку, выполненную некачественно по существу.
4. Внутренняя непротиворечивость результатов оценки. Одним из методов работы аудитора с результатами оценки является выборочная проверка и сопоставление локальных оценок в различных местах города, в ситуациях, которые хорошо знакомы аудитору или легко поддаются интерпретации. Если в таких ситуациях не наблюдается взаимных противоречий локальных оценок, это говорит в пользу данной оценочной работы, хотя еще и недостаточно для вынесения окончательного положительного решения: после этого можно применять более тонкие методы анализа. Если же уже на этом уровне в работе обнаруживаются противоречия, это скорее всего значит, что работа сделана некачественно, если только автор не предъявит убедительных объяснений.
5. Адресность. Оценка, как правило, должна вестись с точки зрения каждой из базовых функций в отдельности. Безадресная оценка чаще всего лишена смысла, и такая работа не может быть признана удовлетворительной. Исключение составляют некоторые специальные случаи, такие как оценка в рамках процедуры банкротства и ликвидации предприятия.

Кадастровая оценка земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап – подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап – функциональное зонирование территории города;

3-й этап – исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап – ценовое зонирование территории города;

5-й этап – оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель.

Этап I . Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

• сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
• определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;
• классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;
• классификация земель по функциональному использованию;
• классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон ;
• оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;
• определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;
• сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:

• жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;
• общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;
• прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

• малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками;
• малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;
• многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей);
• многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);
• многоэтажной секционной застройки (10 – 12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, элитными домами-новостройками и т.д.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

• естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа –реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
• границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
• улицы, площади, проезды;
• границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
• границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаюся:

• по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;
• по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков, наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

• близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;
• территориальное единство расположения микрозон;
• общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;
3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
5. состояние окружающей среды, санитарные условия;
6. инженерно-геологические условия строительства;
7. рекреационная ценность территории;
8. престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1. уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;
2. условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;
3. градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта – это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характеризует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки. [1]

1.2 Итоги государственной кадастровой оценки земель города Омска 2007 года

В соответствии с распоряжением Правительства Омской области, Приказом Управления Роснедвижимости по Омской области в 2007 году было организованно проведение работ по государственной кадастровой оценке земель города Омска.

 Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель города Омска были одобрены областной Межведомственной комиссией по взаимодействию и координации деятельности органов исполнительной власти Омской области и территориальных органов федеральных органов исполнительной власти в сфере регулирования земельных отношений в Омской области, прошли проверку в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости. По представлению Управления Роснедвижимости по Омской области и Министерства имущественных отношений Омской области результаты работ по государственной кадастровой оценке земель города Омска в границах кадастрового района 55:36 были рассмотрены на заседании Правительства Омской области, утверждены постановлением Правительства Омской области от 19 декабря 2007 года № 174-п по 16 видам разрешенного использования в разрезе 1465 кадастровых кварталов и опубликованы в газете «Омский Вестник» от 25 декабря 2007 года № 127. 

Сведения о местоположении кадастровых кварталов, отраженные на схеме кадастрового деления города Омска, и сведения о кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2008 года размещены на сайте Управления Роснедвижимости по Омской области www.r55.kadastr.ru. В ближайшее время аналогичные сведения будут размещены и на сайте Администрации города Омска.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 февраля 2008 года № 52 утвержден Порядок доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков. Согласно указанному Порядку сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на сайте Роснедвижимости, территориальные органы Роснедвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости по письменному заявлению в порядке, установленном ст. 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», до 1 марта 2008 года — в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре».

 По запросу департамента имущественных отношений Администрации города Омска Управлением Роснедвижимости по Омской области представлены сведения о кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Омска, по состоянию на 1 января 2008 года, которые были проанализированы. В целом по городу Омску кадастровая стоимость земельных участков, являющаяся налоговой базой, увеличилась в 2,06 раза. Наивысшая кадастровая стоимость по всем видам разрешенного использования в исторической части города Омска и прилегающих к ней территориях, на окраинах, как правило, кадастровая стоимость земельных участков снизилась. Снижение кадастровой стоимости произошло по таким видам разрешенного использования, как:

• «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки» (в 1,24 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» (в 1,15 раза);
• «земельные участки, находящихся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений» (в 1,50 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» (в 2,41 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов» (в 6,66 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных и железнодорожных вокзалов, аэродромов, аэровокзалов» (в 32,9 раза);
• «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования» (в 123,6 раза). 

Кадастровая стоимость земельных участков увеличилась по таким видам разрешенного использования, как:

• «земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки» (в 1,62 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (в 1,32 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц» (в 1,09 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» (в 2,72 раза);
• «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства,  материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (в 2,44 раза).

На территории города Омска насчитывается 81 261 земельный участок, находящийся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений, что составляет 56% всей территории города Омска. По этому виду разрешенного использования в целом по городу Омску кадастровая стоимость снизилась в 1,50 раза. Из расчета средней площади садового земельного участка 500 кв. м. размер налога на землю за такой участок в целом по городу Омску снизится с 254 до 139 рублей, однако возрастает в основном в Ленинском и Октябрьском административных округах, что обусловлено развитием коттеджного строительства: пос. Карьер — земельный налог увеличится с 258 до 542 рублей; пос. Осташково — увеличение со 160 до 190 рублей. Для владельцев участков в пос. Входной налог снизится с 60 до 39 рублей, на Левобережье — со 116 до 74 рублей. В центральной части города величина земельного налога в отдельных садоводствах снизится (СНТ «Мечта» с 76 до 67 рублей) или, наоборот, значительно увеличится (СНТ «Незабудка» с 92 до 621 рубля, что обусловлено близостью к реке Омь.