Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Анализ рынка ипотечного страхования

Санкт-Петербургский «Колледж «Императорский Александровский лицей»»

КУРСОВАЯ РАБОТА

Дисциплина: Управление страховыми компаниями

Тема: Анализ рынка ипотечного страхования

Выполнила: Ушакова Анна

Студентка группы 306

Преподаватель : Показий Елена Сергеевна

Содержание

Введение 3

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного страхования 5

1.1 Понятие и сущность ипотечного страхования 5

1.2 Страхование недвижимого имущества, являющегося предметом залога, от утраты и повреждения 7

1.3 Страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита 8

1.4 Страхование титула собственности 9

1.5 Страхование ответственности заемщика 11

Глава 2. Ипотечное страхование в России: современное состояние и перспективы развития 14

2.1 Исследование состояния ипотечного страхования в России 14

2.2 Тенденции и перспективы развития рынка ипотечного страхования в

РФ 19

Заключение 21

Список использованной литературы 24

Введение

Жилищный вопрос является болезненным для основной части населения России: позволить себе купить жилье может лишь небольшая привилегированная группа, а процент россиян, недовольных своими жилищными условиями, достиг уже 50 %¹.

В качестве одного из методов решения проблемы обеспеченности населения жильем во многих странах, включая Россию, практикуется ипотека. Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.

Ипотека – довольно рисковый вид кредитования, так как с заключением кредитного договора у заемщика возникают многолетние финансовые обязательства перед банком-кредитором. Методом снижения рисков по ипотечному кредитованию является страхование.

Ипотечное страхование, позволяющее распределить риски между страхователем и субъектами ипотечного рынка и тем самым повысить надежность системы ипотечного кредитования в целом, уменьшить размер начального взноса при приобретении жилья в кредит, обеспечить доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения – достаточно новый страховой продукт, предлагаемый на рынке страховых услуг, так как само ипотечное кредитование для России является новым социально-экономическим институтом, который находится в стадии разработки. Именно поэтому страховые компании, которые начинают работать по ипотечным кредитам, постоянно имеют дело с проблемами, которые обычно возникают на этапе апробации нового проекта.

В настоящее время различными субъектами, заинтересованными в реализации ипотечного страхования в нашей стране (Правительством РФ, коммерческими банками, предоставляющими ипотечные кредиты, страховыми компаниями, страхующими ипотечные риски), предпринимаются различные меры для развития этого вида страхования. Однако недостаточно развитая законодательная база, последствия мирового финансового кризиса 2008-2009 гг., ожидания его «второго витка» не позволяют субъектам ипотечного кредитования использовать механизм страхования в классическом варианте и в полном объеме для повышения доступности ипотечных кредитов со стороны заемщиков.

Для поиска путей развития ипотечного кредитования в России необходимо совершенствование системы ипотечного страхования, что обуславливает актуальность темы курсовой работы.

Целью курсовой работы является выявление перспектив развития ипотечного страхования на основе изучения системы страхования в ипотечном кредитовании, сложившейся в России.

Для достижения вышеуказанной цели в курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

изучены понятие и виды ипотечного страхования;
исследовано ипотечное страхование в России на современном этапе развития;
выявлены проблемы и перспективы развития рынка ипотечного страхования в РФ.

Объектом исследования выступает деятельность субъектов сферы ипотечного жилищного кредитования в России.

Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся между коммерческими банками, страховыми организациями и заемщиками в процессе формирования и реализации ипотечного страхования на рынке ипотечного кредитования.

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного страхования

1.1 Понятие и сущность ипотечного страхования

Формирование и развитие системы ипотечного жилищного кредитования предполагает решение вопросов, связанных с минимизацией рисков ипотечной деятельности. Экономическим механизмом, позволяющим снизить кредитные риски и защитить финансовые интересы субъектов ипотечного кредитования при наступлении неблагоприятных чрезвычайных событий, является комплексное ипотечное страхование.

Ипотечное страхование — это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту финансовых интересов участников ипотечного жилищного кредитования².

Необходимость ипотечного страхования обусловлена потребностью кредитора в обеспечении гарантий возврата кредита и потребностью заемщика в финансовом обеспечении возможности выполнения своих обязательств в случае смерти, потери трудоспособности или уменьшения доходов по иным причинам.

Ипотечное страхование позволяет распределить риски между страховщиком и субъектами договора ипотеки и обеспечивает повышение надежности системы ипотечного кредитования.

Договор ипотечного страхования является комплексным и может включать в себя следующие виды страхования:

страхование недвижимого имущества, являющегося предметом залога, от рисков утраты и повреждения;
страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита;
страхование на случай утраты недвижимого имущества, являющегося предметом залога, в результате прекращения права собственности (страхование титула собственности).

Для обеспечения более широкой страховой защиты в комплексную программу может быть добавлено страхование гражданской ответственности заемщика перед третьими лицами при эксплуатации жилого помещения и страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение договорных обязательств (табл. 1).

Таблица 1 - Варианты покрытия по договору ипотечного страхования³

Договор ипотечного страхования

Обязательное (минимальное) покрытие

Страхование недвижимого имущества, являющегося предметом залога, от рисков утраты и повреждения

Расширенное (стандартное) покрытие

1. Страхование недвижимого имущества, являющегося предметом залога.

2. Страхование жизни и трудоспособности заемщика.

3. Страхование титула собственности

Комплексное (наиболее полное) покрытие

1. Страхование залоговой недвижимости.

2. Страхование жизни и трудоспособности заемщика.

3. Страхование титула собственности.

4. Страхование ответственности заемщика при эксплуатации жилого помещения.

5. Страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение договорных обязательств

Ипотечное страхование имеет следующие особенности:

Выгодоприобретателем по договору назначается кредитная организация. При наступлении страхового случая страховщик производит выплату кредитору в пределах непогашенной задолженности.
Это страхование со снижающейся страховой суммой. Страховая сумма рассчитывается на основании размера ссудной задолженности по кредитному договору с учетом процентов и снижается по мере погашения кредита в соответствии с установленным графиком.
Договор ипотечного страхования заключается на срок, равный сроку действия кредитного договора, обеспеченного договором ипотеки, или на один год с последующим ежегодным продлением до момента полной уплаты заемщиком суммы ипотечного кредита и процентов по нему.

1.2 Страхование недвижимого имущества, являющегося предметом залога, от утраты и повреждения

Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование заложенной недвижимости, основанное на ответственности заемщика за последствия его утраты или повреждения.

Эта ответственность предусмотрена ст. 344 ГК РФ, в соответствии с которой заемщик (являющийся залогодателем по договору ипотеки) несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества. В соответствии со ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»⁴ залогодатель обязан страховать за свой счет заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - не ниже суммы этого обязательства. При этом договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, заключается в пользу залогодержателя. По договору об ипотеке жилья залогодержателем становится кредитор, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору (невозврата основного долга и процентов по кредиту) получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения.

Типичными страховыми рисками, на случай которых предоставляют в настоящее время защиту страховые компании, являются:

пожар по любой причине, в том числе возникший вне застрахованного помещения;
взрыв газа, употребляемого для бытовых надобностей;
стихийные бедствия;
затопление водой в результате аварий систем водоснабжения, канализации, отопления, проникновения воды из соседних помещений (залив);
противоправные действия третьих лиц, повлекшие за собой повреждение застрахованной недвижимости (кража, грабеж, хулиганство, разбой, вандализм);
падение на объект недвижимости летательных аппаратов или их частей;
конструктивные дефекты недвижимого имущества, о которых на момент заключения договора страхования не было известно страхователю⁵.

Страхование недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, позволяет сохранить для кредитора ценность залога, используемого в качестве обеспечения возврата предоставляемого кредита.

1.3 Страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита

Страхование жизни и трудоспособности заемщика имеет важное социальное значение, поскольку обеспечивает возможность полного погашения обязательств по кредитному договору в случае его смерти или потери трудоспособности. Это позволяет предотвратить утрату заложенной недвижимости из-за снижения платежеспособности и невозможности возврата кредита и обеспечить сохранение достигнутого уровня благосостояния семьи.

Страховыми случаями по страхованию жизни и трудоспособности заемщика могут являться:

смерть застрахованного в результате несчастного случая или заболевания, наступившая в период действия договора страхования;
потеря трудоспособности с установлением застрахованному I или II группы инвалидности в период действия договора страхования в результате несчастного случая или заболевания.

Выплата страхового обеспечения в случае смерти или инвалидности должника предоставляет кредитору дополнительные гарантии возврата платежа.

1.4 Страхование титула собственности

Страхование титула собственности — это страхование на случай утраты недвижимого имущества, являющегося предметом залога, в результате прекращения права собственности.

По условиям ипотечного жилищного кредитования заемные средства имеют целевое назначение и используются для покупки жилья. При совершении покупки на вторичном рынке приобретенная недвижимость может быть утрачена новым владельцем в результате утери права собственности. Потеря собственности может произойти в результате наступления следующих событий:

признание сделки недействительной по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ;
истребование у нового владельца всего или части жилого помещения лицами, сохранившими право собственности на данный объект недвижимости.

Признание сделки купли-продажи недействительной может произойти по следующим причинам (в соответствии с п. 2 гл. 9 ГК РФ («Недействительность сделок»)⁶):

признание гражданина, совершившего сделку, недееспособным вследствие психического расстройства;
совершение сделки без согласия попечителя лицом, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
совершение сделки гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и др.

Истребование у собственника всего или части жилья третьими лицами может быть осуществлено в результате следующих обстоятельств:

нарушения прав несовершеннолетних, ранее проживавших в приобретенной квартире или доме;
нарушения в процессе приватизации данной недвижимости;
нарушения прав законных наследников, узнавших о праве наследования через некоторое время после продажи недвижимости, и др.

В подобных ситуациях защитить финансовые интересы добросовестного покупателя может только страхование на случай потери права собственности. Страховым случаем будет признана утрата заемщиком застрахованного имущества вследствие прекращения права собственности, подтвержденная вступившим в законную силу решением суда. При этом страховая компания может обеспечивать полное юридическое сопровождение дела вплоть до представления интересов страхователя в суде.

Выплата возмещения компенсирует финансовые убытки заемщика, являющегося собственником приобретенного жилья, и обеспечивает кредитору гарантию возврата кредита в случае утраты заложенной недвижимости.

Страхование на случай прекращения права собственности на недвижимое имущество широко развито за рубежом. Для России оно является инновационным видом страховой защиты, особенно актуальным, поскольку недостаточное развитие информационной базы и несовершенство законодательства не гарантируют покупателю правомерность и юридическую чистоту сделок с приобретаемой недвижимостью. Наличие договора титульного страхования обычно входит в состав типовых банковских программ ипотечного кредитования.

1.5 Страхование ответственности заемщика

Комплексное ипотечное страхование может включать в себя два вида страхования ответственности: страхование гражданской ответственности заемщика при эксплуатации жилого помещения и страхование ответственности заемщика за неисполнение договорных обязательств.

Необходимость страхования гражданской ответственности заемщика вызвана ограниченностью финансовых ресурсов семьи в период погашения ипотечного кредита. В этих условиях наступление непредвиденных событий, связанных со случайным нанесением ущерба жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, может привести к невозможности одновременной компенсации убытков и продолжения платежей по кредиту. Страховым случаем по этому договору является факт установления обязанности заемщика возместить вред, непреднамеренно причиненный им потерпевшему лицу в результате следующих событий: пожар, взрыв бытового газа, затопление водой, произошедших на оговоренной в договоре страхования территории, и повлекших за собой:

смерть, утрату трудоспособности третьих лиц;
гибель или повреждение имущества, принадлежащего третьим лицам⁷.

Все расходы возмещаются в пределах лимита ответственности страховщика, установленного в договоре страхования.

Страхование ответственности заемщика за неисполнение договорных обязательств позволяет снизить риск недостаточности обеспечения ипотечного кредита. В случае невыполнения заемщиком обязательств по кредитному договору кредитор производит обращение взыскания и реализацию предмета залога. При этом может возникнуть ситуация, когда денежных средств, вырученных от реализации объекта недвижимости, будет недостаточно для покрытия всех требований, убытков и расходов кредитора. Это может произойти при падении цен на жилье, невозможности продажи заложенной недвижимости по оценочной стоимости в результате изменения рыночной конъюнктуры и т.д. Риск недостаточности обеспечения ипотечного кредита может быть снижен путем страхования ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Возможность такого страхования определена в ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»⁸. Законом ограничен размер страховой суммы по данному договору и установлен ее предел в размере 20% стоимости заложенного имущества. Страховым случаем является факт недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для покрытия всех его требований и расходов. Выплата кредитору страхового возмещения позволит уменьшить или полностью компенсировать его убытки, связанные с невыполнением заемщиком договорных обязательств.

Являясь инновационным для российского страхового рынка, страхование ответственности заемщика расширяет возможности кредитных организаций, позволяя увеличивать долю заемных средств до уровня 90—100% стоимости приобретаемой недвижимости.

Все вышеперечисленные виды страхования, включенные в комплексный договор, позволяют повысить уровень защищенности заемщика и кредитора от различных групп рисков.

Таким образом, ипотечное страхование обеспечивает страховую защиту финансовых интересов основных участников жилищной ипотеки, что позволяет существенно снизить риски, связанные с проведением залоговых операций, и создать условия для развития ипотечного кредитования, имеющего важнейшее социально-экономическое значение в условиях рыночной экономики.

Глава 2. Ипотечное страхование в России: современное состояние и перспективы развития

2.1 Исследование состояния ипотечного страхования в России

На сегодняшний день рынок ипотеки в России развивается усиленными темпами. Об этом свидетельствуют объемы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

По данным квартального отчета АИЖК в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн руб., что в 1,12 раза превышает уровень аналогичного периода 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении. Среди значимых тенденций развития ипотечного рынка отмечается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 1 апреля 2013 года он составил 2 094,3 млрд руб., что на 36,0% превышает уровень соответствующего периода 2012 года⁹.

Поскольку предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее — закон "Об ипотеке"), то в большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей. При этом речь может идти как о новостройках, так и о жилых помещениях, приобретаемых на вторичном рынке.

Однако не всем людям, живущим в России, с легкостью удается приобрести квартиру по ипотечному кредиту. Прежде всего это связано с тем, что возможности людей приобрести квартиру на средства ипотечного кредита ограничиваются размером первоначального взноса, который необходимо накопить и уже иметь на руках к моменту получения кредита.

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что во многом снижению темпов роста рынка ипотеки способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение спроса на них.

В среднем такой взнос не должен быть менее 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Например, размер первоначального взноса на квартиру стоимостью 7 млн руб. составит 2 млн 100 тыс. руб. (из расчета: 7 млн руб. * 30 / 100).

В такой ситуации, в случае банкротства заемщика, возможные риски банка просчитаны, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту, его долг будет погашен за счет уплаченного первоначального взноса и продажи банком заложенного имущества.

Начавшийся в 2008 году кризис стал причиной роста безработицы. Заемщика не могли более выплачивать по кредиту, тем самым существенно пополнив статистику дефолтов по ипотечным кредитам. Цены на жилье стали падать, и банки, чтобы совсем не обвалить рынок, были вынуждены снижать размеры первоначального взноса по ипотеке до 10%. При этом риски понести убытки, связанные с выдачей ипотечных кредитов у банков значительно увеличились. В избежание названной проблемы банками был сформулирован заказ на страхование рисков так называемого "невозврата". С целью сгладить негативные последствия кризиса на рынке ипотеки и повысить устойчивость национальной ипотечной системы ипотечными страховщиками сформировались долгосрочные стабилизационные резервы. Снижение размера первоначального взноса стало возможным благодаря тому, что риски "невозврата" кредита приняли на себя страховщики¹⁰.

Ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом выдаются в 67 регионах России. Всего по состоянию на конец II-го квартала 2011 г. банками было выдано около 2,5 тысяч ипотечных кредитов со страхованием ответственности заемщика на общую сумму около 4 млрд р. Такое значения показателя можно считать невысоким.

Динамику объемов выдачи кредитов со страхованием ответственности заемщика, млн р./кварт. можно проследить по рис. 1.

Рисунок 1 - Объемы выдачи кредитов со страхованием ответственности заемщика, млн р./кварт.¹¹

К началу 2013 г. ипотечные кредиты со страхованием ответственности заемщика выдают 89 банков и 82 кредитные организации, рефинансирующие застрахованные ипотечные кредиты в АИЖК. Обратимся к структуре рынка кредитов со страхованием ответственности заемщика (рис. 2).

Рисунок 2 - Распределение организаций с учетом их доли на рынке страхования ответственности заемщика

На диаграмме отчетливо видно, что значительную часть рынка занимает ВТБ 24. Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ24 отмечает: «Несомненно, спрос на данный продукт в банке есть. Объем данного сегмента пока не очень велик и составляет около 3 % от общего количества выдач». Несмотря на то, что ВТБ 24 активно развивает ипотеку и ипотечное страхование, ему не удалось добиться увеличения количества ипотечных кредитов, выданных вместе со страховкой ответственности заемщика. Приведенные статистические данные отражают недоверие населения к таким ипотечным программам.

Подобная ситуация складывается ввиду того, что у этого вида страхования есть множество недостатков, которые отпугивают как заемщиков, так и банки. Прежде всего страхование ответственности заемщика увеличивает расходы, необходимые для оформления ипотечного кредита. К традиционным тратам – оценке имущества, страховым взносам по полисам страхования жизни и здоровья заемщика, имущества и титула и всевозможным комиссиям – прибавляется взнос по рассматриваемому договору. И это серьезные расходы для заемщика, который готов внести только 10 % первоначального взноса.

К примеру, приобретая квартиру за 4 млн р., заемщик должен заплатить за страхование ответственности около 70–110 тыс. р. (примерно 2…3 % от суммы кредита, что в данном случае 90 % от 4 млн р., т. е. 3,6 млн р.). А если покупается квартира за 10 млн р., то за страховку придется заплатить в среднем 180–300 тыс. р. Прибавив их к тем деньгам, что решено выделить на первоначальный взнос (в данном примере это 1 млн р.), можно приобрести квартиру стоимостью 6–6,5 млн р. без всяких страховок. При этом долг составит уже не 90 % от стоимости жилья, а 80 %.

Банки не торопятся предлагать такой страховой продукт своим клиентам, так как в законе «Об ипотеке» говорится, что в случае перехода ипотечного залога в собственность кредитора (банка) задолженность заемщика полностью погашается, сколько бы ни стоил объект. В связи с этим такая ситуация не может трактоваться как страховой случай, так как задолженности у страхователя нет и страховщик ничего платить не будет, а банкам это не выгодно.

Имеются и другие неудобства для заемщиков: застраховать можно только ответственность по ипотечному кредиту, выданному на покупку недвижимости с оформленным правом собственности, т. е. на квартиру на вторичном рынке или на новостройку, уже оформленную в собственность.

Можно сделать вывод, что спрос на данные программы минимальный, прежде всего, из-за высокой стоимости страховки, а условия страхования еще требуют доработки. Возможно, при тщательной доработке условий спрос на данный страховой продукт возрос бы в регионах в России. Однако новые изменения, внесенные в закон об ипотеке, могут привести к тому, что возрастет количество прецедентов, когда банк будет нести убытки, беря недвижимость заемщика-должника на баланс.

По прогнозам экспертов, изменения в законе повернут банкиров в сторону страхования своих финансовых рисков. Подобная ситуация складывалась на ипотечных рынках других стран. Страхование ответственности заемщика как один из видов ипотечного страхования очень недолго работало в США, но оно закономерно ушло в сторону, потому что оказалось и менее и технологичным, и более дорогостоящим, чем то страхование, которое проводится самим кредитором.

В России интерес к страхованию своих рисков проявляют не только сами кредиторы (банки), но и заимодавцы. Заимодавцы – это не банки, а организации, которые выдают займы. Подобные проекты разрабатываются сетью поставщиков закладных АИЖК, Военно-страховой компанией (ОАО «ВСК») в рамках развития своих ипотечных программ. Также «Дельтакредит» и другие рефинансирующие банки озвучили свою заинтересованность.

2.2 Тенденции и перспективы развития рынка ипотечного страхования в РФ

Перспективы ипотечного страхования в России довольно оптимистичны. Если будет развиваться ипотечное кредитование, ипотечное страхование будет вынуждено идти по тому же пути.

Доходы населения растут, работает фактор отложенного после кризиса спроса. И так как наблюдается тренд на снижение процентных ставок, и положительный прогноз на снижение уровня инфляции, который отражается на рублевых ставках, можно заключить, что ставки в ближайшем будущем не будут повышаться. Более того, так как механизм ипотеки несколько инерционный, имеет место отложенный эффект, в связи с этим результаты снижения ставок будут наглядно видны по прошествии некоторого времени. Это все и обуславливает тенденцию к росту спроса на ипотечные кредиты, следовательно, чем больше кредитов будет выдано, тем больше страховых договоров ипотечного страхования будет заключено.

Анализ рынка ипотечного страхования 📙 Курсовая → 🆔 18292