Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы

Оглавление

 

Введение………………………………………………………………………….3

Глава 1. Рынок недвижимости………………………………………………..5

1.1 Понятие рынка недвижимости…………………………………………....5

1.2 Понятие коммерческой  недвижимости…………………………………..7

1.3 Виды коммерческой  недвижимости……………………………………..11

Глава 2. Коммерческая недвижимость Москвы…………………………...13

2.1 Продажа коммерческой  недвижимости Москвы………………………13

2.2 Аренда коммерческой  недвижимости Москвы………………………...15

Глава 3. Прогноз………………………………………………………………..23

3.1 Прогноз на ближайшие  годы……………………………………………..23

Заключение……………………………………………………………………...26

Список литературы…………………………………………………………….27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Наверное любой человек думал об открытии своего собственного дела, поскольку это очень выгодно. Это всегда будет актуальным. Но в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией во многих государствах далеко не каждый человек готов прибегнуть к банковским кредитам и рисковать, вложив не свои деньги в свое дело.

Поскольку каждый день говорится о том, что возможны кризисы и дефолты даже владельцы среднего бизнеса не решаются строить собственное торговое помещение, ведь никогда не знаешь, хватит ли денег для окончания стройки. Именно поэтому коммерческая недвижимость сейчас пользуется большим спросом. Даже открывая сеть торговых точек, многим приходиться пользоваться услугами арендаторов. Иногда данное решение гораздо выгоднее, чем стройка, поскольку небольшие точки можно расставить в разных городах, и так как они занимают небольшую площадь, плата за аренду не будет высокой.

Торговая площадь продается и арендуется по различной цене. Но стоит отметить, что она зависит не только от площади и удаленности от центра, но и от престижа торгового центра. Исходя из психологии, большие и красивые магазины привлекают гораздо больше покупателей, но в первую очередь они обращают внимание на те точки, которые находятся вблизи с банкоматами и парадным входом. Это связано с тем, что сняв с банкомата деньги, человек инстинктивно хочет их сразу потратить. Поэтому иногда нахождение торговой точки рядом с банкоматом влияет на стоимость аренды.

Коммерческая недвижимость Москвы может быть, как арендована, так и продана, в различных уголках города. Причем в интернете можно найти множество привлекательных предложений, однако не стоит сразу бросаться заключать договор, поскольку нужно сперва узнать реальные цены и сравнить их, а затем найти разумное и подходящее решение.

 

Цель исследования – изучить и проанализировать рынок коммерческой недвижимости г. Москва.

Задачи:

• произвести анализ продажы коммерческой недвижимости в Москве за октябрь 2013г.;
• произвести анализ аренды коммерческой недвижимости в Москве за октябрь 2013г;

Объект исследования –рынок коммерческой недвижимости г.Москва.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Рынок недвижимости.

 

1.1. Понятие рынка недвижимости.

 

Первым делать я считаю нужным выделить термин «недвижимость» и дать чёткое определение темы. Недвижимость — вид имущества, признаваемого законодательством недвижимым. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, как и получение кредита под залог недвижимости называется ипотекой.

Согласно российскому праву, сделки связанные с недвижимостью должны обязательно регистрироваться и считаются заключенными только при условий такой регистрации. Дынные должные быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Без государственной регистрации сделка с недвижимостью считается незаключенной и не несет никаких правовых последствий. При этом регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России сделки регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Есть два вида заключения сделок – обычная письменная и нотариальная. Оба эти вида сделок имеют совершенно одинаковую юридическую силу.

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При оценке определяется: рыночная стоимость, ликвидационная, восстановительная стоимость, стоимость замещения и т. д.

Рыночная стоимость показывает стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект покупатель, обладающий всей необходимой информацией об этом объекте. Обычно, эта стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека. Она отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

При формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

• Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к росту спроса на объект, потому что недвижимость считается наиболее надежным способом сбережения
• Развитие банковского кредитования — очень помогает людям, делая их финансовые возможности намного лучше, что ведет к повышению спроса.
• Ограничение предложения — в мегаполисах остается всё меньше места для строительства, что приводит к низкому темпу строительства, и в сочетании с необходимостью выполнения социальных программ создаёт очень низкое предложение.
• Традиционные жилищные проблемы населения — очень много людей в наше время живут в плохих условиях, либо в арендуемом помещении, что ведёт к увеличению спроса и следовательно увеличению цены.
• Инфраструктурный фактор — хороший уровень жизни возможен только в больших городах, что усиливает желание людей жить ближе к центру, из чего следует высокий спрос на жильё в этих городах. Так же плохо развитая транспортная не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.
• Отсутствие зрелого рынка аренды — в России рынок аренды жилья очень «молодой» и в нем нет четко прописанной законодательной базы. Из чего следует, что люди хотят любыми способами перейти из арендаторов в собственники, потому что права собственников защещены горазд лучше.
• Психологический фактор — люди, нацеленные на приобретение объекта недвижимости всегда сравнивают варианты, исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

Для определения рыночной цены производится сравнительный анализ объектов недвижимости. Сравниваются цены объектов при прочих равных условиях. Цена предложения может быть различна с ценой покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

1.2. Коммерческая недвижимость

 

Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, заводы, фабрики, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

 

 

Категория	Примеры
Свободного назначение	Отели, рестораны, кафе, спортивные сооружения
Розничная торговля	Магазины, торговые центры
Офисная	Кабинеты, офисные здания
Индустриальная	Производственные здания, складские помещения, промышленные предприятия
Апартаменты	Многоквартирные дома, аренда на сутки
Социальная	Медицинские центры, бассейны, гольф-клубы, аэропорты

Рис.1 Примеры коммерческой недвижимости

Из вышеперечисленных категорий, представленных на рисунке 1 только первые 4 категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, остальные, скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить доход.

Недвижимость становится коммерческой если подразумевается коммерческое использование с получением постоянной прибыли.

Жилая недвижимость также может быть коммерческой, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство — инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Многие аналитики приходят к мнению, что наиболее перспективную динамику развития имеют сегменты рынка коммерческой недвижимости, имеющие стабильно высокий массовый спрос. К этим сегментам относятся помещения для обустройства небольших кафе, офисов, мини-магазинов, складов. Инвестирование в покупку именно таких помещений становится более выгодным (даже если деньги на инвестирование брать в кредит), чем долгосрочная аренда площадей под размещение собственного бизнеса. Ежегодно коммерческие структуры тратят значительную сумму средств со своих бюджетов на аренду помещений, потому финансовые потоки на рынке коммерческой недвижимости становятся всё более привлекательными для банков с программами ипотечного кредитования, с помощью которых они агитируют арендаторов коммерческой недвижимости стать владельцами недвижимости.

Наиболее выгодные капиталовложения производятся в коммерческую недвижимость, такие вложения позволяют спасать от возможных инфляционных процессов собственный капитал и приумножать его в дальнейшем, заложив высококачественный фундамент для дальнейшего процветания бизнеса.

Главная особенность капиталовложений в коммерческую недвижимость - совмещение надёжности капиталовложений с высоким уровнем доходности и ликвидности вложенного капитала.

Темпы развития рынка коммерческой недвижимости, кроме прочих факторов, подстёгивает также развитие банковских программ кредитования, позволяющих под невысокую процентную ставку приобретать недвижимость под новый бизнес или развитие старого.

При заключении договора аренды коммерческой недвижимости  следует обращать внимание, что действующим законодательством установлены обязательные условия, которые должны включать в себя договоры между субъектами хозяйствования: цена и срок договора, предмет договора. К этим условиям следует добавить существенные условия договора аренды недвижимости. Среди них: состав и стоимость арендуемого имущества, срок аренды, арендная плата, порядок использования амортизационных начислений, порядок возврата и выкупа арендуемого имущества. Если вышеперечисленные условия договора аренды отсутствуют, существует большой риск признания договора недействительным в результате судебной тяжбы.

Так, сделав предварительный выбор, получив согласие собственника имущества на подписание договора аренды, потенциальный арендатор желает утвердить за собой право на пользование имуществом. В связи с этим возникла практика составления протокола о намерениях. Основное требование к заключению грамотного и юридически значимого протокола о намерениях - чёткое изложение в документе положений, которые свидетельствуют о волеизъявлении сторон и предоставлению сторонами протоколу силы предварительного договора аренды. В тексте договора необходимо прописать, что "данный протокол о намерениях сторон имеет юридическую силу предварительного договора". Также необходимо в протокол о намерениях включить существенные условия основного договора аренды, а именно: предмет договора, размер арендной платы, условия оплаты, а также сроки действия договора аренды. Кроме того, следует четко прописать обязательства сторон по составлению и подписанию в будущем основного договора. В предварительном договоре желательно указать штрафные санкции за уклонение от выполнения или отсрочку выполнения обязательств по предыдущему договору.

 

1.3. Виды коммерческой  недвижимости

Таким  образом, в коммерческой недвижимости, несмотря на общую функцию,  все-таки существует определенная классификация, связанная, прежде всего,  с характером и типом помещения. Самый распространенный вид коммерческого помещения – офисное, которое  несет функцию для размещения представительства компании, именно в офисных помещениях возможна организация приема клиентов, а также  хранение важных документов. Как известно, от уровня комфорта помещения  под офис во многом зависит показатель успешности фирмы. Чаще всего для  организации помещения фирму интересует аренда офиса от собственников,  которая подразумевает под собой такую ситуацию, когда собственники  сдают в аренду объекты коммерческой недвижимости.

Офисные помещения могут быть различными, в зависимости от потребностей  фирмы, а также от количества человек в штате. Конечно, при условии  наличия средств желательно делать выбор в пользу просторных помещений. В принципе, офисные помещения подразделяются на категории, которые  принято различать по уровню содержания.

К примеру, категория офисных помещений под буквой «А» представляет собой современные бизнес центры в Москве или в любом другом крупном городе, в котором широко представлена аренда и продажа недвижимости для бизнеса.  

Помимо офисных помещений существуют еще так называемые торговые  площади, представляющие собой специально оборудованные места для  организации продажи товаров или услуг. Внутри торговых площадей  существуют различные деления, будь то торговые центры или супермаркеты,  парикмахерские или стоматологические клиники.

Таким образом, и размеры  торговых помещений могут варьироваться от небольших павильонов до гипермаркета.

Третий вид коммерческой недвижимости – помещения складские, которые   предназначены для хранения различной продукции. Буквенная категория складских помещений означает условия в них.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Рынок коммерческой недвижимости в Москве

 

2.1. Продажа коммерческой недвижимости

Октябрь 2013 года оказался весьма активным и продуктивным в области коммерческой недвижимости столицы. Так на продажу за месяц было выставлено 1577 объектов, общая площадь которых составила 2803 тысячи кв. метров, что превысило показатели сентября на 29% и 21% соответственно. Таким образом, общая стоимость выставленных объектов достигла 12, 683 миллиарда долларов.

Выросла на 7% и средневзвешенная цена 1 кв. метра, достигнув показателя в 4 525 доллара. Все это позволяет говорить о том, что к середине осени деловая жизнь, наконец, активизировалась и вышла на прогнозируемый уровень, правда видимо ненадолго, поскольку впереди традиционные новогодние каникулы и замирание всех дел.

Если смотреть по сегментам, то свое неизменное лидерство удерживают офисные помещения, составляющие 51% от общего объема предложений. За ними идут складские и производственные площади (19%), свободного назначения (17%) и на удивительно низком уровне находятся торговые площади (всего 13%).

Наибольший рост в октябре показала офисная недвижимость. Всего было выставлено 886 объекта (выше на 31%) общей площадью 1418 тысячи кв. метров (выше на 21%), общая стоимость которых 7,231 миллиарда долларов. При этом, наибольший рост по всем показателям зафиксирован в октябре в пределах Центра города, где количество выставленных на продажу достигло 227 объектов (рост 47%), а их общая площадь 240 тысяч кв. метров (рост 33%). Впрочем, такой резкий подъем объемов не отразился на цене и она по-прежнему составляет 9406 доллара за 1 кв. метр.

За пределами Садового кольца ситуация схожая и также наблюдалось резкое увеличение объемов количества на 26% (до 659 объектов) и общей площади на 19% (до 1178 тысячи кв. метров). Повысилась на 5% и средневзвешенная цена 1 кв. метра, достигнув 4224 доллара, что связанно с уходом с рынка нескольких недорогих крупных центров на Дмитровском шоссе, Волгоградском проспекте и Гостиничном проезде.

В торговой недвижимости в октябре было выставлено на продвжу всего 356 объектов, чья общая площадь составила 374 тысячи кв. метров, что на 12% и 19% выше показателей сентября. Общая стоимость продаваемых в октябре торговых объектов – 2,201 миллиарда долларов.

В пределах Садового кольца расположились 58 объектов (рост на 4%), общая площадь которых составила 18 тысяч кв. метров (рост на 3%). Средневзвешенная цена 1 кв. метра в этих объектах составила 19 847 доллара, что на 3% выше прошлого месяца, причем и на тех объектах, что выставлены на продажу не первый месяц.

За Садовым кольцом сохраняется та же тенденция – количество объектов выросло до 298, что на 13% выше сентября, а их общая площадь составила 356 тысячи кв. метров, превысив на 20% сентябрь. А вот средневзвешенная цена 1 кв. метра здесь упала на 3% до 5180 доллара, поскольку на продажу был выставлен недорогой, но весьма крупный торговый объект на ул. Барышиха.

В связи со сменой одних объектов другими в секторе складской и производственной недвижимости на 21% увеличился объем количества (до 88 выставленных объектов), но при этом не изменилась общая площадь, все также составлявшая 546 тысячи кв. метров. При этом отмечен и на 7% рост средневзвешенной цены до 1651 доллар за 1 кв. метр, что связанно с уходом с рынка объектов на Перовской улице и Андроновской набережной. В сегменте помещений свободного назначения отмечался самый большой рост в 58% по количеству и 67% по объему (247 объектов общей площадью 465 тысяч кв. метров). Выросла, несмотря на изобилие предложений, и средневзвешенная цена на 9%, составив в итоге 5 051 доллар за 1 кв. метр.

Октябрьское повышение активности затронуло и сегмент Street-retail, в котором на продажу было выставлено 126 объектов, площадь которых составила 44 тысячи кв. метров (на 7% и 12% выше сентября) общей стоимостью 0,446 миллиарда долларов. В Центре расположились 25 из выставленных объектов общей площадью 5 тысяч кв. метров. Это на 9% и 4% выше предыдущего месяца соответственно, при этом выросла на 8% до 24 726 доллара за 1 кв. метр и средневзвешенная цена, что связанно с выходом объектов на Арбате и Чистопрудном бульваре. Впрочем, и по выставленным давно объектам рост цены составил 5% от сентябрьской.

За пределами Садового кольца в сегменте Street-retail выставлялся 101 объект общей площадью 39 тысячи кв. метров, что на 6% и 13% выше сентября. Чего не скажешь о средневзвешенной цене – она упала на 9% и составила всего 8174 доллара за 1 кв. метр, поскольку с рынка ушли дорогие объекты на Ленинском и Свободном проспектах. Им на смену пришли недорогие объекты на Волочаевской улице, в Олимпийской деревне и Физкультурном проезде.

 

2.2. Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве.

 

В октябре экспонировался 3 401 объект коммерческой недвижимости общей площадью 2 073 тыс. кв.м. По количеству объем предложения по сравнению с сентябрем вырос на 29%, а по общей площади – на 30%. Существенный рост объема предложения наблюдался по всем сегментам рынка. Он мог быть связан с ростом деловой активности и объемов предложения, которые в этом году произошли в октябре, а не, как обычно, в сентябре. 
 
Средняя арендная ставка по сравнению с сентябрем в октябре выросла на 1% и составила 608 $/кв.м/год.

Лидером по объему предложения традиционно остались офисные помещения, доля которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (28%) и торговые помещения (17%). 

Рис.2 Изменения аренды офисных помещений

 

 

Рис. 3 Изменения аренды офисных помещений по площади

 

 
Рис. 4 Доли сегментов по общей площади

В торговой недвижимости в октябре 2013 года экспонировалось 759 торговых объектов общей площадью 350 тыс. кв.м. Количество торговых объектов выросло на 34%, их общая площадь – на 31%. 

В центре в октябре экспонировалось 97 помещений общей площадью 33 тыс. кв.м, что на 24% выше сентября по количеству и на 65% – по общей площади, при этом рост средней площади составил 33% и был связан с выходом в октябре ряда крупных торговых объектов, таких как на ул.Л.Толстого (1 100 кв.м), на ул.Новокузнецкой (1 728 кв.м) и на ул.Арбат (2 542 кв.м).

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца за месяц уменьшилась  на 4% и составила 1 932 $/кв.м/год. Снижение ставки было обусловлено снижением ставок по объектам, которые экспонируются уже давно, что может быть связано с переоцененностью таких объектов и соответствующей коррекцией. При этом за год (по сравнению с октябрем 2012 года) прирост ставок составил 15%, что является максимальным среди других сегментов недвижимости. 

Количество предлагаемых в аренду за пределами центра торговых объектов выросло на 35%, а их общая площадь – на 29%, в результате чего объем предложения составил 662 помещения общей площадью 316 тыс. кв.м. Средняя ставка по данным объектам осталась на уровне сентября и составила 898 $/кв.м/год. 

 

Рис. 5 Изменения аренды торговых объектов внутри Садового Кольца и за его пределами

 

 

Рис. 6.Средняя ставка внутри Садового Кольца и за его пределами

Объем предложения по торговым помещениям формата street-retail в октябре 2013 года по количеству вырос на 34%, а по общей площади – на 40%. Всего в октябре экспонировалось 259 объектов площадью 72 тыс. кв.м, из них 48 объектов предлагалось в центре и 211 объектов – за пределами Садового Кольца. Объем предложения в центре за месяц вырос на 17% по количеству и на 56% по общей площади. Средняя ставка аренды по этим объектам в октябре выросла на 4% и составила 2 457 $/кв.м/год. Этот рост произошел в  т.ч. за счет выхода двух дорогих объектов формата street-retail на ул.Тверская (57 кв.м, 4 736 $/кв.м/год и 166 кв.м, 5 809 $/кв.м/год). 
        Объем предложения за пределами Садового Кольца по количеству увеличился на 38%, а по общей площади – на 37%. При этом средняя арендная ставка снизилась на 2% и составила 1 056 $/кв.м/год.

 

Рис. 7 Изменения аренды уличной торговли внутри Садового Кольца и за его пределами

 

 
Рис. 8.Средняя ставка для помещений уличной торговли внутри Садового Кольца и за его пределами

Офисная недвижимость увеличившись в октябре на 26% по количеству и на 30% по общей площади, объем предложения офисных объектов составил 2 108 объектов общей площадью 1 141 тыс. кв.м. 

По сравнению с сентябрем количество предлагаемых в аренду офисных объектов в центре выросло на 34%, а общая площадь – на 49%. Объем предложения в результате составил 386 объектов общей площадью 203 тыс. кв.м. Средняя арендная ставка уменьшилась на 2% и составила 815 $/кв.м/год, при этом ставки по объектам, которые экспонируются давно, снизились на 1%.

 За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству вырос на 25%, а по общей площади – на 27% и составил 1 722 объекта общей площадью 938 тыс. кв.м. Средняя ставка по таким помещениям выросла на 3% – до 499 $/кв.м/год, что произошло за счет изменения структуры предложения – доля дорогих объектов со ставками выше 500 $/кв.м/год в общем объеме предложения выросла с 35% в сентябре до 39% в октябре.

 

 

Рис. 9 Изменение аренды офисной недвижимости внутри Садового Кольца и за его пределами

 

 

 
Рис. 10.Средняя ставка для офисной недвижимости внутри Садового Кольца и за его пределами

 
         Объем предложения производственно-складских объектов в октябре составил 534 объекта общей площадью 583 тыс. кв.м, увеличившись на 34% по количеству и на 30% по общей площади.

         Средняя ставка осталась на уровне сентября и составила 213 $/кв.м/год.

 

 

Рис.11 Изменения аренды производственно-складских помещений

 

 

 

Рис.12 Средняя ставка производственно-складских помещений

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Рынок недвижимости.

 

3.1. Прогноз на ближайшие  годы

 

Регионы Российской Федерации теперь будут взимать налог на торгово-офисную недвижимость на основе кадастровой стоимости объектов. Соответствующее изменение в законодательстве вступило в силу с начала года. Новый порядок существенно поднимет арендные ставки офисным, торговым и торгово-развлекательным центрам.

По состоянию на конец 2013 года налог на имущество и физических лиц, и организаций платится исходя из инвентаризационной стоимости (балансовой), которая обычно существенно ниже реальной. Кадастровая оценка максимально приближена к рыночной.

Действие недавно принятого проекта направлено на торговые и административно-деловые центры, нежилые офисные помещения, коммерческие помещения, здания бытового обслуживания и общепита. В этой классификации под определение ТЦ попадают и гипермаркеты FMCG и DIY. И поскольку их собственники не имеют значительных денежных поступлений от сдачи в аренду помещений, принятие данных изменений может сказаться как на уровне цен в гипермаркете, так и на предоставляемых услугах и количестве обслуживающего персонала.

Для того чтобы перейти на кадастровую стоимость, законодательные (представительные) органы власти субъектов РФ должны принять соответствующие законы. При этом регионы будут не вправе вернуться к определению налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости. В законопроекте устанавливаются следующие налоговые ставки:

 
В 2014 г. ставка налога составит 0,9%, 
в 2015 г. — 1,2%, 
в 2016 г. — 1,5%,  
в 2017 г. — 1,8%,  
в 2018 г. — 2%. 
 
Для остальных регионов они меньше, а именно:

· с 2014 года – не более 1%; 
· с 2015 года – не более 1,5%; 
· с 2016 и последующих годов – не более 2%.

С принятием нового порядка расчета налога собственники торговых объектов будут вынуждены поднять уровень арендной платы для покрытия издержек, так как налог на имущество выплачивают из дохода, получаемого от сдачи ТЦ в аренду. Таким образом, по прогнозам, в 2014 году арендные ставки как в офисных, так и в торговых и торгово-развлекательных центрах, существенно увеличатся, значительно превысив сделанные ранее прогнозы (10-15%).

Налог будет взиматься с отдельно стоящих зданий площадью от 5000 кв. м. К примеру, в столице таких зданий насчитывается около 2000 общей площадью 30 млн. кв. м. Рассчитывать налог по новым правилам регион сможет лишь после утверждения результатов местной кадастровой оценки недвижимости. Так, в Москве метр объектов торговли оценивается в среднем в 135 000 руб., а офисов – в 147 000 руб. Интересно, что за ТЦ в 10 тыс. кв., согласно новой схеме расчета налога, надо будет платить 27 млн. рублей в год.

Изменения в порядок расчета налога были приняты в кратчайшие сроки. Основным лоббистом нового налога является правительство Москвы. По предварительным подсчетам, от введения в действие нового налога, бюджет столицы может получить дополнительно до 35 млрд. руб. Отведения нового налога сильно пострадает средний и малый бизнес.

Много претензий также и к качеству кадастровой оценки земли. В ближайшей перспективе будут учащаться случаи обращения в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, вследствие чего сроки выплаты налога будут затягиваться.