Анализ состояния ипотечного кредитования

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В настоящее время большой интерес  для нашей страны представляет ипотечное  кредитование, главная цель которого - формирование эффективно работающей системы обеспечения доступным жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств, граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность  в жилье возрастает и возникает  потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.

 Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск, строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные, архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Возрастающая потребность и  недостаточная разработанность  теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.

Целью курсовой работы является анализ состояния ипотечного кредитования, проблемы и перспективы его развития в России.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

раскрыть понятие и сущность ипотеки, провести анализ банковских операций, рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

В работе рассмотрены и проанализированы процессы развития ипотеки в России. Даны практические рекомендации по разработке возможных схем внедрения ипотеки на уровне отдельного региона, а также выявлены современные тенденции и проблемы развития ипотеки в России, а также предложены возможные путей их решения.

Объектом исследования выбран коммерческий банк ОАО «АЛЬФА - БАНК ».

 Предметом исследования является процесс ипотечного кредитования физических лиц коммерческим банком.

 В работе были использованы научно-практические исследования ведущих отечественных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования; аналитические обзоры; периодические издания по данной проблеме; действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

 

 

1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ

 

1.1 Понятие и сущность ипотеки

 

В настоящее время термин "Ипотека" обычно охватывает три понятия:

"Ипотека" (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

"Ипотека" (как ценная бумага) подразумевает "закладную" - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество; это именная ценная бумага, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

"Ипотека" как ипотечный кредит (денежная ссуда), выдаваемого заемщику кредитором под залог недвижимости для покупки недвижимости.

Залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств и по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств (поручительство, банковская гарантия и т.д.), ипотека является наиболее привлекательной именно с той точки зрения, что с её использованием проще произвести принудительное взыскание. Хотя данный вид обеспечения имеет ряд недостатков:

 

                                                            высокая стоимость оформления  залога,

для заемщика это:               необходимость освобождения и реализации квартиры с торгов в случае непогашения кредита;

заемщик может понести  дополнительные потери.                                                   

                                                           проверка объекта залога при выдаче кредита и его сопровождении;

для банка это:                  возможность снижения стоимости объекта залога в связи с длительным сроком  кредита;

                                                невысокая ликвидность недвижимости.

 

Ипотека является одним их подвидов залога без передачи заложенного  имущества залогодателю. Ипотекой признается залог недвижимого имущества, к которому относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры, жилые дома, дачи, гаражи и другое. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Определяющим звеном ипотеки является объект ипотечного кредитования - один из фундаментальных элементов ипотеки. В широком смысле объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка.

Если объектами  кредитования могут быть практически  любые предметы и процессы, то объектами ипотеки могут быть только недвижимое имущество. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании на основании договора ипотеки.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической  системы необходимо выделить три  наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги.

При раскрытии  сущности ипотеки необходимо дать понятие особым сегментам ипотеки, которые выражаются в первичном и вторичном рынках ипотечного капитала.

Рынок ипотечного капитала - это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости.

Ипотечное кредитование - это предоставление гражданам целевых займов специализированными ипотечными организациями для приобретения, строительства или реконструкции жилья и объектов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а также кредитов - банками или иными кредитными организациями, на основании договоров со специализированными ипотечными организациями.

Для эффективного развития ипотеки  в стране необходимо учитывать имеющийся  международный опыт развития ипотечного кредитования в других странах.

1.2 Виды и формы ипотечного кредитования в России

 

Систему ипотечного кредитования можно  определить как комплекс взаимосвязанных  субъектов, объектов и обеспечения  ипотечных кредитов, взаимодействующих  между собой на единой организационно-экономической основе.

Ипотечный кредит - как правило, это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

По объекту недвижимости:

1. земельные участки;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир,
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения;
5. воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей.

По виду кредитора:

- банковские;

- небанковские;

-обычные и комбинированные;

субсидируемые и выдаваемые на общих  условиях.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

По виду процентной ставки:

1. кредит с фиксированной процентной ставкой;
2. кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

1. без первоначального взноса;
2. с первоначальным взносом.

По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

Формы и виды ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем: обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции; снижение рисков ипотечного кредитования; обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

К принципам кредитования, в том  числе и ипотечного, относятся: возвратность, срочность кредитования; целевой характер, обеспеченность кредита; платность банковских ссуд, дифференцированный характер.

В настоящее время условия выдачи кредитов в российских банках стали  более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, банки  для этого разрабатывают множество  ипотечных программ.

Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения  кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходилось собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился, можно купить и новостройку, и загородный дом и земельный участок.

1.3 Риски ипотечного кредитования

 

Рискам подвергаются все участники  ипотеки. Риски ипотечного кредитования связаны с изменением государственной политики, снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорными рисками по отношению к другим участникам ипотеки.

Ипотечные риски могут быть вызваны  разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской не ликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.

 

Риски подразделяются на:

систематические   несистематические

 

не носят специфического (индивидуального) или местного характера.

риски, свойственные конкретной местной  экономике.

 

Большинство ипотечных рисков относятся  к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много.

Наиболее характерными рисками для кредитора, являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности, имущественный риск.

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа. Для кредитора это означает, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с неплатежеспособностью заемщика. При правильном расчете такого риска еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей он не представляет особой опасности для кредитора.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-4 %. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная  политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов.

Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и  размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Риск процентной ставки - это риск не до получения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных  кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования  новых кредитных инструментов.

Рисков при ипотечном кредитовании достаточно много, и они могут  быть вызваны различными причинами. Среди них - экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски банковской ликвидности, неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д.

Таким образом, для минимизации  рисков при ипотечном кредитовании большая роль отводится правильному выбору кредитных технологий и инструментов, а также вида и формы ипотечного кредитования. 
2 ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ОАО "АЛЬФА - БАНК"

2.1 краткая  характеристика банка. Методика расчета ипотечного кредита

 

Альфа-Банк был основан в1990 году. Альфа-Банк является универсальным  банком, осуществляющим все основные виды банковских операций, представленных на рынке финансовых услуг, включая обслуживание частных и корпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговое финансирование и управление активами.

Клиентская база банковской группы "Альфа-Банк" по состоянию на1сентября 2011 г.составила свыше 55000 корпоративных и3,6млн розничных клиентов. Филиальная сеть банка включает в себя 341 отделение и офиса по России и за рубежом.

Банковская группа "Альфа-Банк" уделяла особое внимание управлению риском ликвидности и риском падения достаточности капитала. По состоянию на 30 июня 2012 года денежные средства и краткосрочные межбанковские инструменты составили около 25%активов. Помимо этого, группа "Альфа-Банк" имеет возможность привлекать дополнительные ликвидные средства от Банка России, такие как без залоговые кредиты, предоставляемые на основе регулярных аукционов, и займы, обеспеченные кредитами клиентам и перекрестными гарантиями других российских банков.

Банковская группа "Альфа-Банк" сохранила положение крупнейшего российского частного банка по совокупным активам, совокупному капиталу и средствам клиентов. В2011 году Группа продолжила свое развитие в качестве универсального банка, предлагающего продукты корпоративно-инвестиционного (включающего в том числе: кредитование малого и среднего бизнеса, торговое финансирование и лизинг) и розничного направлений (включающего кредитование в отделениях, потребительское кредитование, автокредитование и ипотеку). Стратегическими приоритетами Группы в текущих условиях являются эффективная реструктуризация и возврат проблемных кредитов, сохранение капитала, поддержание достаточного уровня ликвидности и продвижение новых продуктов корпоративно-инвестиционного и розничного бизнесов.

Финансовые результаты группы "Альфа-Банк" составлены в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и проверены аудиторами компании Price Waterhouse Coopers.

Преимущества ипотечного кредитования в Альфа - Банке

Быстро

—Рассмотрение заявки— 1-3рабочих  дня с момента предоставления полного пакета документов.

—Подготовка к сделке— 3-5рабочих дней.

—Проведение сделки за2-3часа.

Выгодно

—Выбор программ ипотечного кредитования, позволяющий наиболее оптимально решить задачу по приобретению недвижимости.

—Сроки кредитования: от5до25 лет.

—Особые условия для корпоративных  клиентов.

—Отсутствие комиссии за рассмотрение заявления на кредит.

—Выгодные условия досрочного погашения: начиная с3-го месяца. Без штрафных санкций!

—Учет дохода обоих супругов, а также дополнительных доходов.

Удобно

—Индивидуальный подход к каждому клиенту.

—Одобрение банка сразу на все возможные сроки кредитования.

—Рассмотрение нестандартных ситуаций.

—Возможность получения одобрения на кредит в одном регионе, акредитования в другом.

—Отсутствие требований к постоянной регистрации в регионе приобретения недвижимости.

—Банк поможет клиенту в организации оценки недвижимости и страховки сделки.

—Весь процесс от одобрения кредита до заключения сделки происходит в центрах ипотечного кредитования Альфа-Банка.

—Широкий выбор каналов погашения  кредита (в любое время суток, в любом регионе).

Надежно

—Персональный высококвалифицированный  менеджер сопровождает сделку на всех этапах ее совершения.

—Снижение рисков за счет страхования жизни и  собственности.

—Более 50 партнеров— надежных, проверенных агентств недвижимости.

К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных  кредитных учреждениях относят:

1) среднемесячный доход заемщика;

2) ежемесячные обязательства заемщика;

3) оценочная стоимость, сдаваемого  в залог имущества;

4) срок кредита;

5) процентная кредитная ставка. На основании данных условий  рассчитывается максимально допустимая  сумма ипотечного кредита.

Методика  расчёта ипотечного кредита.

Ознакомимся с методикой и примером расчета максимально допустимой суммы ипотечного кредита. При расчете  используются ранее приведенные  коэффициенты платежеспособности и  кредитоспособности потенциального заемщика. Все расчеты проводятся в национальной валюте – рублях. При этом можно учитывать соотношение рубля к доллару по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

Исходные  данные:

среднемесячный  доход заемщика – 150 000 руб.

ежемесячные обязательства заемщика – 20 000 руб.

оценочная стоимость имущества – 3 500 000 руб.

срок кредита  – 15 лет

процентная  ставка – 23 %

1) Рассчитаем  соотношение расходов к доходам  заемщика. Определяем максимально  допустимую сумму ежемесячных  расходов по выплате ипотечного  кредита в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм ежемесячных жилищных расходов.

- К п  /д = 30 %;

- Сумма  совокупного ежемесячного дохода = 150 000 руб.

- Максимальная допустимая сумма  ежемесячных жилищных расходов = 150 000 * 0,3 = 45 000 руб.

2) Максимально допустимая сумма  ежемесячных жилищных расходов  составит:

- К о /д = 40 %;

- Сумма совокупного ежемесячного  дохода = 150 000 руб.

 - Максимальная допустимая сумма ежемесячных обязательств заемщика = 150 000 * 0,4 – 20 000 = 40 000 руб.

3) Исходя из установленных критериев  кредитной организацией, выбираем  наименьшую из сумм ежемесячных  жилищных расходов, рассчитав коэффициенты  К п /д и К о/д – 40 000 руб. Эта сумма является максимально  допустимой суммой расходов на  жилье для данного заемщика.

4) Определяем максимальный размер  ежемесячных платежей по кредиту  путем вычитания налогов, платежей  по страховке и оплату технического  обслуживания из общей суммы жилищных расчетов заемщика. Учитывая то, что максимальный платеж по кредиту включает платежи по основному долгу и процентам.

- Наименьшая, из сумм полученная в результате расчетов = 40 000 руб.

- Сумма ежемесячных налогов  на имущество = - 175 руб.

- Сумма ежемесячных платежей  по страхованию имущества, жизни  и трудоспособности = - 3121 руб.

Итого: ежемесячный платеж по кредиту = 36704 руб.

5) Определяем максимально допустимую  сумму ипотечного кредита по  формуле :

где R – сумма ежегодного платежа;

i – ставка процента по кредитному  договору;

n – срок кредита;

D – сумма кредита.

Ежемесячный платеж = 36704 руб.

Срок кредита = 15 лет

Процентная ставка = 23 % годовых

Сумма кредита с учетом дисконтирования = 3 401 337,34 руб.

(проверка 36704 руб. * 180 выплат = 6 606 720 руб.).

6) Определим максимально допустимую  сумму кредита для заемщика, исходя из стоимости залогового имущества:

Коэффициент Кк/з = 75 %

Стоимость залогового имущества = 3 500 000 руб.

Сумма кредита = 2 625 000 руб.

Таким образом, максимально доступная  сумма кредита для данного  заемщика составляет 3401337,34 руб., а при  расчете суммы кредита в соотношении со стоимостью залогового имущества – 2625 000 руб. В данном случае максимально допустимая сумма кредита будет равна – 2625 000 руб. При выдаче ипотечных кредитов могут использоваться и другие методы расчетов, например – аннуитеты.

.

2.  Предоставление ипотеки и кредитный договор

 

Ипотечное кредитование Альфа-Банка:

—Срок кредитования— от 5до25 лет.

—Срок рассмотрения заявки— 3рабочих  дня с момента предоставления полного пакета документов.

—Возможность получить одобрение  банка сразу на все предлагаемые сроки кредитования и выбрать наиболее выгодный срок и сумму кредита.

—Отсутствие комиссии за рассмотрение заявления на кредит.

—Учет дохода обоих супругов, а также дополнительных доходов.

—Отсутствие требований к прописке в регионе приобретения недвижимости.

—Возможность согласования стоимости  квартиры в договоре купли-продажи.

—Снижение рисков за счет страхования жизни и собственности.

—Большой выбор каналов погашения.

—Квалифицированная помощь специалистов на всех этапах ипотечной кредитной сделки.

—Комфорт и экономия времени  за счет оформления, выдачи кредита  и заключения сделки в одном месте— Центре ипотечного кредитования Альфа-Банка.

 

Таблица 1 Программы Банка на вторичном рынке жилья

Цель предоставления кредита:	Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья
Местонахождение приобретаемой  квартиры:	Москва, Санкт-Петербург, Барнаул, Екатеринбург, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Пермь, Самара, Тольятти, Уфа, Челябинск, Ярославль, а также города Московской, Ленинградской, Свердловской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Челябинской, Ярославской областей, Красноярского, Пермского краев, Республики Башкортостан.
Валюта кредита:	доллары США/Рубли РФ
Срок кредита:	от5до25 лет
Минимальный размер кредита:	500000рублей или 20000 долларов США
Максимальный размер кредита:	12000000рублей или 500000 долларов США
Минимальный размер первоначального  взноса:	30%отоценочной стоимости  квартиры
Кому предоставляется  кредит:	Резидент РФ
Способ подтверждения  дохода:	—Найм подтвержденный (справка 2-НДФЛ) —Найм неподтвержденный (справка по форме Банка) —Бухгалтерская и налоговая отчетность, данные управленческого отчета
Категория Созаемщик:	Супруг / супруга Заемщика
Минимальный возраст  Заемщика / Созаемщика:	21год
Максимальный возраст  Заемщика/Созаемщика:	На момент получения ипотечного кредита ваш текущий возраст + срок кредита недолжны превышать 59лет для мужчин и54года для женщин.

 

  

Таблица 2 Процентные ставки и сроки

Срок кредитования	Первоначальный взнос  от30% от оценочной стоимости квартиры
	Доллары США	Рубли РФ
5лет	14,4%	20,6%
6-10лет	16,2%	22,5%
11-15лет	17,5%	23,3%
20лет	18,1%	23,8%
21-25лет	18,6%	24,0%

 

Процентные ставки и сроки для категории "бизнес" Процентные ставки от 14,9% в долларах США и от 21,1% в рублях РФ. Срок кредитования от 5до20 лет.