Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону и перспективы управления

Содержание

ВВЕДЕНИЕ		3
1	Теоретические аспекты управления многоквартирными домами	5
1.1	Понятие и цели управления многоквартирными домами	5
1.2	Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами	9
1.3	Выбор способа управления многоквартирным  домом	10
2	Способы управления многоквартирными домами	15
2.1	Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном  доме	15
2.2	Управление товариществом собственников  жилья и жилищно-строительным кооперативом	18
2.3	Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности	23
2.4	Управление управляющей организацией	24
2.5	Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами	29
3	Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону и  перспективы управления	32
ЗАКЛЮЧЕНИЕ		42
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ		44

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

ЖКХ являлось самой монополизированной и муниципализированной отраслью народного хозяйства. Данное положение было обусловлено, как  высокой долей естественных локальных  монополий в отрасли, так и  сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда  посредством укрупнения имеющихся  предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций.

Жилищно-коммунальное хозяйство одна из социально ориентированных  отраслей народного хозяйства, в  которой в настоящее время  завершается процесс реформирования.

Особый  акцент реформирования сделан на перевод  управления многоквартирными домами в частные компании, что вызвало возникновение новых институтов:

-непосредственное  управление собственниками помещений  в многоквартирном доме;

- управление  товариществом собственников жилья  либо жилищным кооперативом или  иным специализированным потребительским  кооперативом;

- управление  управляющей организацией.

Целью данной работы является выявление проблем управления многоквартирными домами, а также формулирование предложений по их преодолению.

Цель  работы предопределила постановку и  решение следующих задач:

1. Дать понятие и выявить цели управления многоквартирными домами
2. Рассмотреть создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
3. Проанализировать выбор способа управления многоквартирным домом
4. Изучить способы управления многоквартирными домами
5. Провести сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами
6. Проанализировать состояние управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону и выявить перспективы управления

Объектом  исследования является способы управления многоквартирными домами.

Предметом – проблемы, возникающие при реализации способов управления многоквартирным домом.

В процессе написания работы были использованы следующие методы: эмпирические методы (наблюдение и изучение законодательных  и нормативных материалов), теоретические  методы (теоретический анализ учебной  литературы (выделение и рассмотрение отдельных сторон, признаков, особенностей, свойств явлений)).

Данная  работа состоит из трёх глав. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты управления многоквартирным домом, понятие и цели управления многоквартирными домами, создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами и выбор способа управлении собственниками помещений.

Вторая глава работы посвящена  исследованию способов управления многоквартирными домами и проблемам, возникающим при осуществлении их в РФ.

В третьей  главе проведён анализ состояния  управления многоквартирными домами в  городе Ростове-на-Дону и выявлены перспективы управления.

При написании  работы была исследована нормативно-правовая база, общая и специальная литература, материалы периодической печати и материалы глобальной сети Интернет.

 

1. Теоретические аспекты управления многоквартирными домами

 

1. Понятие и целиуправления многоквартирными домами

 

Многоквартирный дом - это совокупность двух и более  квартир, имеющих самостоятельные  выходы либо на земельный участок, прилегающий  к жилому дому, либо в помещения  общего пользования в таком доме[22].

В материальном плане многоквартирный дом находит  свое выражение в виде непосредственно  здания. В составе здания выделяют следующие элементы (Рисунок 1.1).

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.1 – Элементы здания

 

- Конструктивные элементы здания — части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

- Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения — это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).

Так, жилым  помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относится  жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната[8].

Нежилыми  помещениями являются помещения  в многоквартирном доме (объемы между  строительными конструкциями), предназначенные  для осуществления разрешенных  видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

- Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям. К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

- Инженерные сети и оборудование здания — коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Следует отметить, что жилые и нежилые  помещения в дальнейшем не будут  рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

- в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;

- в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Следовательно, под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений  и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым  домом». Для того чтобы дать определение  какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки  управления многоквартирным домом:

а) Деятельность. Управление – это всегда процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

б) Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту  управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

1) управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

2) управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

в) Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

- осуществляет  управленческую и организационную  работу;

- принимает  решения; 

- обеспечивает  достижение поставленных целей. 

При управлении многоквартирным домом, субъектом  управления являются собственники помещений  в многоквартирном доме (первичный  субъект), или лица, привлеченные ими  для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях  субъектом управления многоквартирным  домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления)[8].

г) Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:

1) благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

3) решения вопросов пользования общим имуществом;

4) предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме[8].

д) Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым  домом – это согласованная  деятельность собственников помещений  в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение  благоприятных и безопасных условий  проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном  доме, решения вопросов пользования  общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим  в таком доме.

 

 

1.2 Создание органами местного  самоуправления условий для управления  многоквартирными домами

 

Собственники  жилых и нежилых помещений  в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах  осуществляют управление многоквартирным  жилым домом при минимальном  вмешательстве органов власти.

В России происходит становление собственника, понимание им своей роли в управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости  и рыночной привлекательности.

Для этого  в целях создания условий для  эффективного управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

- обеспечивают  равные условия для деятельности  управляющих организаций независимо  от организационно-правовых форм;

- могут  предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья  либо жилищным кооперативам или  иным специализированным потребительским  кооперативам бюджетные средства  на капитальный ремонт многоквартирных  домов; 

- содействуют  повышению уровня квалификации  лиц, осуществляющих управление  многоквартирными домами, и организации  обучения лиц, имеющих намерение  осуществлять такую деятельность[8].

Так же не маловажными для эффективного управления многоквартирным домом должны стать  следующие факторы:

- органы  МСУ должны создать условия  для выбора собственниками помещений  в многоквартирных домах способов  управления данными домами;

- поддержания  конкурентной среды в сфере  управления многоквартирными домами, их содержания и ремонта;

- организация  адресной поддержки товариществ  собственников жилья, жилищно-строительных  кооперативов, жилищных или иных  специализированных потребительских  кооперативов, управляющих организаций либо собственников помещений в многоквартирных домах за счет средств местных бюджетов и средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для проведения капитального ремонта многоквартирных домов;

- реализация  механизма софинансирования работ  по капитальному ремонту многоквартирных  домов, проводимому с привлечением  средств товариществ собственников  жилья, жилищно-строительных кооперативов, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов,;

- создание  дополнительных рабочих мест  в подрядных организациях;

- стимулирование  энергосбережения и повышения  энергетической эффективности в  жилищном фонде .

Органы  местного самоуправления и управляющие  организации обязаны предоставлять  гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах  на услуги и работы по содержанию и  ремонту многоквартирных домов  и жилых помещений в них, о  размерах оплаты в соответствии с  этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых  услуг и выполняемых работ, а  также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг[8].

 

1.3 Выбор способа управления  многоквартирным домом

 

Выбор способа  управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные  правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы  об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение  нашли как ранее известные  методики, так и новые способы.

Собственники  помещений в многоквартирном  доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией[8].

Выбор способа  управления осуществляют собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании. Принятое решение  о выборе способа управления многоквартирным  домом обязательно для всех собственников помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.

Но для  начала собственники должны определиться в главном для них вопросе: чего они хотят в смысле отношения  цены за услуги управления, содержания, ремонта общего имущества и качества этих услуг.

Вот три  наиболее общих варианта ответа на этот вопрос:

- ничего  менять не нужно, пусть и  дальше управляет дирекция единого заказчика (ДЕЗ) или управляющая компания (УК), хоть и качество работ невысокое, но плата за них вполне устраивает, зачем рисковать, выбирая новую организацию, не будем спешить;

- нужно  выбрать частную управляющую  организацию, которая бы предоставила  услуги более высокого качества  и естественно за более высокую  цену, чем нынешний ДЕЗ или  УК;

- следует  выбрать небольшую частную фирму,  которая бы, не улучшая качество  услуг, запросила бы за них  меньшие деньги, чем ДЕЗ или УК;

Когда собственники выбрали свой вариант ответа, то можно переходить к практическим вопросам, где найти подходящую организацию.

Как правило, жители домов, в которых активно  действуют жилищные объединения, в  среднем чаще дают положительные  ответы на вопрос об удовлетворенности  качеством предоставляемых услуг, чем жители домов, управляемых УК. Поэтому для начала необходимо осмотреться  рядом со своим домом: нет ли подходящего  ТСЖ, правление которого согласилось  бы за предлагаемую вами цену взять  и ваш дом в управление.

Но прежде, чем ходить в правление этого  жилищного объединения, следует  зайти в подъезд, пройти по лестницам, осмотреть двор, поговорить с жителями дома (желательно опросить не менее  десятка человек разного возраста), во что такое управление им обходится, чем они довольны и чем не довольны. Если все увиденное и услышанное, вас устроит, заключайте договор  с ТСЖ. Дело в том, что некоторые  ТСЖ, ЖК и ЖСК не только не уступают ДЕЗам в опыте работы, но и превосходят  их, поскольку нередко им приходилось  работать в условиях более худших, чем ДЕЗам.

Кроме того, ни у одного ДЕЗа нет опыта управления отдельным домом. Они ведь всегда управляли жилищным фондом всего  района. А это 50-150 многоквартирных домом. Разница большая. Одно дело, когда каждая сотня рублей на счету, а другое, когда ворочаешь десятками миллионов рублей.

В случае создания товарищества собственников  жилья товарищество может управлять  многоквартирным домом без привлечения  других организаций. При этом договор  управления не заключается, поскольку  отношения товарищества собственников  жилья с членами товарищества строятся на основании членства и  договоры в данном случае не предусмотрены  в силу природы названных отношений. Однако с собственниками помещений  в многоквартирном доме, не являющимися  членами товарищества, товарищество заключает договоры, поскольку между  названными субъектами отсутствуют  отношения членства.

Важным  критерием при выборе управляющей  организации является стаж ее работы на рынке услуг. Большой стаж обычно предпочтительней, чем небольшой. Однако в настоящее время активно  появляться новые управляющие организации, не имеющие большого стажа работа. Не стоит сразу их исключить из списка претендентов. Поинтересуйтесь, что за специалисты у них работают, где работали раньше, кто учредитель фирмы.

Если  это бывшие работники ДЕЗов и  государственного ремонтно-эксплуатационного предприятия (ГРЭПов (РЭУ)), то ясно, что они не новички и имеют опыт работы по эксплуатации домов. Поговорите с ними лично, выясните, почему они ушли из этих организаций и чего бы хотели на новом месте.

При разговоре  с представителями управляющей  организации о цене услуг управления, содержания и ремонта дома вас  должны насторожить как высокие, так и низкие цены по сравнению  с теми, что имеете в своем доме сегодня вы. Следует выяснить причину  этих цен, из каких расходов складывается калькуляция цены.

Если  первые контакты с предварительно выбранной  вами управляющей организацией оказались  благоприятными, не следует сразу  заключать договор управления. Соберите аналогично описанному способу информацию еще о 2-3 организациях, сравните все "за" и "против" и уже тогда  выносите проект решения инициативной группы по выбору управляющей организации  на общее собрание собственников.

Количество  голосов, которым обладает каждый собственник  помещения в многоквартирном  доме на общем собрании, пропорционально  его доле в праве общей собственности  на общее имущество в данном доме[8].

Если  остались сомнения в правильности выбора, заключайте договор управления на минимальный  срок - год. Если через год управляющая  организация показала хорошие тепы работы, увеличивайте срок договора. Если нет - расторгайте договор.

Отношения между управляющей организацией, избранной собственниками, основываются на договоре управления многоквартирным  домом.

Решение о выборе способа управления многоквартирным  домом порождает обязанность  собственников заключить договор  управления многоквартирным домом. Однако данная обязанность возникает  не по отношению к управляющей  организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация  не вправе понуждать собственников  заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием  собственников.

Договор управления многоквартирным домом - одна из разновидностей договора, используемого  в жилищной сфере.

На его  основании одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном  доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов  управления жилищного кооператива  или органов управления иного  специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать  услуги и выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества  в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Даже  после сделанного выбора собственники вправе изменить его в любое время  на основании решения общего собрания.

Выбор способа  управления - не только право, но и обязанность  собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей  организацией, избранной на основании  конкурса, проводимого по решению  органа местного самоуправления.

Так же полномочия по представлению интересов собственников  жилых помещений в многоквартирном  доме могут быть возложены на одного из собственников помещений в  таком доме или иное лицо, полномочия которого удостоверяются доверенностью, выданной в письменной форме ему  всеми или большинством собственников  помещений в таком доме. Основанием для предоставления подобных полномочий является решение общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме[8].

 

 

 

 

2 Способы управления  многоквартирными домами 

2.1 Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

 

Непосредственное  управление возникает тогда, когда  жильцы мало знакомы друг с другом, не доверяют друг другу и управляющим  организациям, а так же согласны оплачивать содержание дома по минимуму. Но этот способ всё равно требует  создания юридического лица и соответствующего счёта, на котором должны будут накапливаться  средства на капитальный ремонт дома или на крупные разовые общедомовые  расходы.

При непосредственном управлении многоквартирным домом  собственниками, возможны следующие  варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

- договоры  на поставку коммунальных услуг  (холодное и горячее водоснабжение,  водоотведение, электроснабжение, отопление,  газоснабжение, в том числе  поставки бытового газа в баллонах) заключаются с каждым собственником  помещения в доме от своего имени;

 

 

 

 

 

Рисунок 2.1 – Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

 

- договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

 

 

 

 

Рисунок 2.2 – Заключение договоров на жилищные услуги, когда все собственники выступают в качестве одной стороны

 

В интересах  всех собственников на основании  решения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме, в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников  помещений в таком доме или  иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком  доме.

 

 

 

Рисунок 2.3 – Заключение договоров на ЖК услуги от имени всех собственников одним из собственников, действующим по доверенности

 

Основным  преимуществом непосредственного  управления многоквартирным домом  является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных  с привлечением к управлению управляющей  компании, так как управление в  этом случае осуществляется непосредственно  инициативными собственниками многоквартирного дома.

Однако  это является и главным недостатком  такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и  площадь общего пользования является значительной.