Оглавление

     Введение 1

     Глава 1 Теоретические основы муниципальной собственности 4

     1.1 Понятие муниципальной  собственности 4

     1.2 Формирование муниципальной  собственности 7

     Глава2 Анализ управления муниципальной  собственности 11

     2.1 Классификация объектов  муниципальной собственности 11

     2.2 Методы управления  муниципальной собственностью 17

     Глава 3 Основные проблемы управления муниципальной собственности 26

     Заключение 30

     Список  нормативно- правовых актов и литературы 32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Местное самоуправление составляет одну из основ  конституционного строя РФ, признается, гарантируется и осуществляется на всей территории РФ. Местное самоуправление - одно из проявлений народовластия, предполагающее самостоятельное решение населением (непосредственно или через создаваемые  им органы) достаточно широкого круга  проблем преимущественно местного характера. Они напрямую связаны  с жизненными интересами людей, повседневными  заботами жителей городских и  сельских поселений.

     В Российской Федерации местное самоуправление не только признается, но его функционирование гарантируется как федеральными органами власти, так и органами власти субъектов Федерации. Это  гарантии экономические, юридические, организационные. Экономические гарантии предполагают наличие муниципальной, в том числе земельной, собственности, объекты которой определяются исходя из их значимости для обслуживания данного поселения, например города или поселка. Кроме того, реализация полномочий местного самоуправления обеспечивается достаточными финансовыми ресурсами. Юридические гарантии включают установление федеральными законами, актами представительных органов субъектов Федерации  статуса местного самоуправления, обеспечение  обязательности решений субъектов  местного самоуправления. Организационные  и кадровые гарантии включают подготовку на государственном уровне муниципальных  служащих различных рангов, информационное обеспечение местного самоуправления и др.

     Тема  управления муниципальной собственностью в современной России одна из самых  актуальных. В связи с этим целью работы является изучение деятельности органов местного самоуправления по управлению муниципальной собственностью: их компетенция, практика управления и эффективность деятельности.

     Муниципальная собственность - это собственность  муниципального образования (ст. 215 ГК РФ), то есть имущество городских  и сельских поселений, а также  их финансы, которые - в то же время - выделены в отдельную составляющую (совокупность денежных средств, формируемых  и используемых для решения вопросов, связанных с финансированием  тех или иных мероприятий).

     Проблема  самостоятельности местного самоуправления в решении местных вопросов выходит  на первое место по своему значению. Решение данной проблемы немыслимо  без передачи местному самоуправлению финансовых ресурсов и объектов муниципальной  собственности.

     Институт  муниципальной собственности получил  свое закрепление в Конституции  Российской Федерации, в Законах  «Об общих принципах организации  местного самоуправления в Российской Федерации», в Гражданском кодексе  РФ, в Федеральном законе «О финансовых основах местного самоуправления в  Российской Федерации», а также нормативных  актах субъектов РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1 Теоретические основы муниципальной собственности

1.1 Понятие муниципальной собственности

     Муниципальная собственность - это собственность  муниципального образования (ст. 215 ГК РФ), то есть имущество городских  и сельских поселений, а также  их финансы, которые - в то же время - выделены в отдельную составляющую (совокупность денежных средств, формируемых  и используемых для решения вопросов, связанных с финансированием  тех или иных мероприятий). В настоящее время муниципальная собственность закреплена в качестве одной из форм собственности - наряду с частной, государственной и иными.

     Основным  документом, по которому произошло  деление собственности на государственную  и муниципальную, было Постановление  Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. №3020-1 «О разграничении государственной  собственности Российской Федерации  на федеральную собственность, государственную  собственность республик в составе  РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

     На  территории муниципального образования  проживает население, объединённое общими интересами в решении вопросов местного значения. Это местное сообщество, которое имеется на территории любого муниципального образования. Понятие  «местное сообщество» в российском законодательстве не встречается. Однако закон гласит, что местное самоуправление в Российской Федерации - это «деятельность  населения по решению непосредственно  или через органы местного самоуправления вопросов местного значения, исходя из интересов населения, его исторических и иных традиций».

     Муниципальная собственность, порядок ее образования, владения, пользования и распоряжения закрепляются Гражданским кодексом РФ.

     Главным субъектом владения, пользования  и распоряжения муниципальной собственностью является местное сообщество (население  муниципального образования). Органы местного самоуправления лишь «управляют муниципальной  собственностью». И на этом основании являются второстепенными субъектами права муниципальной собственности. К таковым можно отнести:

1. глава муниципального образования;
2. представительный орган муниципального образования;
3. структурные органы и подразделения местной администрации;
4. орган управления муниципальным хозяйством;
5. муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения;
6. другие организации с правом управления муниципальной собственностью.

     К муниципальной собственности Закон  «Об общих принципах организации  местного самоуправления в РФ» относит:

• средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды;
• имущество органов местного самоуправления;
• муниципальные земли, местные природные ресурсы;
• муниципальные хозяйствующие субъекты;
• муниципальные банки и кредитно-кассовые учреждения;
• муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения;
• муниципальные социально-культурные учреждения;
• другое движимое и недвижимое имущество.

     Они выступают в качестве финансовых ресурсов местного самоуправления. Помимо них в состав муниципальной собственности  в качестве материальных объектов входят: имущество органов местного самоуправления, муниципальные земли и природные  ресурсы, находящиеся в муниципальной  собственности; муниципальные предприятия  и организации, муниципальные банки  и другие финансово-кредитные организации, муниципальные жилищный фонд и нежилые  помещения, муниципальные учреждения различных отраслей, другое движимое и недвижимое имущество.

     Стоит отметить, что в исключительной собственности  муниципальных образований находятся  те объекты, которые имеют особо  важное значение для жизнеобеспечения определённого населённого пункта либо территории, для сохранения историко-культурного наследия. К таким объектам можно также отнести, например, городские парки, памятники культуры. Это свидетельствует о социальной направленности муниципальной собственности: во-первых, управление объектами муниципальной собственности наиболее чувствительно влияет на жизнь населения соответствующей территории (в отличие от управления многими другими формами собственности), а во-вторых, многие объекты муниципальной собственности социально ориентированы (спортивные, образовательные и другие объекты). Это одна из важнейших особенностей природы муниципальной собственности. Другой особенностью является выполнение функции экономической основы местного самоуправления: к примеру, муниципальные предприятия - в соответствии со ст. 113 ГК РФ - являются коммерческими предприятиями; к тому же имущество органов местного самоуправления составляет материальную базу, обеспечивающую их деятельность.

     В собственности муниципальных образований  может находиться:

     1) имущество, предназначенное для  решения установленных настоящим  Федеральным законом вопросов  местного значения;

     2) имущество, предназначенное для  осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также имущество, предназначенное для осуществления отдельных полномочий органов местного самоуправления, переданных им в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 15 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»;

     3) имущество, предназначенное для,  обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений в соответствии с нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования;

     4) имущество, необходимое для решения  вопросов, право решения, которых  предоставлено органам местного  самоуправления федеральными законами  и которые не отнесены к  вопросам местного значения.

     1.2 Формирование муниципальной  собственности

     Право муниципальной собственности возникает  из оснований, предусмотренных законами и иными правовыми актами. Можно  выделить административные и гражданско-правовые способы. Административный порядок  предполагает волю одной стороны - государства  и реализуется при издании  акта органа государственной власти. Более отвечают интересам местного самоуправления способ перехода прав на объекты собственности гражданско-правовые договоры и сделки. Муниципальное  образование вправе заключать их с другими субъектами гражданских  прав. В этом случае учитывается  воля обеих сторон, что ставит органы местного самоуправления в равное положение  с контрагентом.

     Право муниципальной собственности может  быть приобретено следующими способами:

1. путем изготовления (создания) новой вещи (например, недвижимого имущества);
2. путем получения поступлений (доходов, продукции, плодов) в результате использования уже имеющегося муниципального имущества;
3. на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждения этого имущества;
4. по наследству в соответствии с завещанием или законом;
5. по решению суда (например, в отношении бесхозяйного недвижимого имущества);
6. в установленном порядке (к примеру, как находка или как клад).

     Приобретение  и отчуждение (в том числе приватизация) муниципальным образованием имущества  и имущественных прав осуществляется в порядке, установленном органами местного самоуправления. Муниципальное  имущество подлежит обязательному учету и пообъектной регистрации в реестре объектов муниципальной собственности.

     Органы  местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным  имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

     Органы  местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

     Порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с  федеральными законами. Доходы от использования  и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты.

     Органы  местного самоуправления могут создавать  муниципальные предприятия и  учреждения, участвовать в создании хозяйственных обществ, в том  числе межмуниципальных, необходимых  для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения.

     Органы  местного самоуправления определяют цели, условия и порядок деятельности муниципальных предприятий и  учреждений, утверждают их уставы, назначают  на должность и освобождают от должности руководителей данных предприятий и учреждений, заслушивают  отчеты об их деятельности в порядке, предусмотренном уставом муниципального образования.

     Органы  местного самоуправления от имени муниципального образования субсидиарно отвечают по обязательствам муниципальных учреждений и обеспечивают их исполнение в порядке, установленном федеральным законом.

     Передача  объектов (имущества), относящихся к  муниципальной собственности, в  государственную собственность  субъектов РФ или федеральную  собственность может осуществляться только с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда.

     Весьма  важен вопрос о передаче из государственной  в муниципальную собственность  нежилых помещений, арендуемых различными организациями, в том числе относящимися к муниципальной собственности.

     Согласно  разъяснению Высшего Арбитражного Суда РФ принадлежащие государственным предприятиям нежилые помещения переходят в муниципальную собственность лишь в случае, если эти помещения ранее были переданы в ведение указанных предприятий исполнительными органами местных Советов.

     В муниципальной собственности находятся  земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
• право муниципальной собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

     В муниципальной собственности могут  находиться не предоставленные в  частную собственность земельные  участки по основаниям, предусмотренным  Федеральным законом "О разграничении  государственной собственности  на землю".

     В собственность муниципальных образований  для обеспечения их развития могут  безвозмездно передаваться земли, находящиеся  в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

     В субъектах Российской Федерации - городах  федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную  собственность при разграничении  государственной собственности  на землю не передаются.

     Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах  Российской Федерации возникает  при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

     К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений  относятся изъятие, в том числе  путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских  и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования  и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

     Органами  местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной  собственности.

     Вопросы регулирования приобретения и прекращения  права муниципальной собственности - смены собственника муниципального имущества относятся к гражданскому законодательству, т.е., в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, - к предметам  ведения Российской Федерации. Таким  образом, ее субъекты не могут регулировать своими законами особенности приобретения и прекращения права муниципальной  собственности. При этом муниципальные  образования регулируют порядок  и условия приватизации муниципального имущества не в результате наделения  их соответствующими государственными полномочиями, а по праву собственника муниципального имущества.

     В отличие от норм муниципального права, основные из которых устанавливает  Российская Федерация, менее общие - ее субъекты, а наиболее конкретные - муниципальные образования. Полномочия по регулированию порядка осуществления прав муниципальной собственности распределяются только между Российской Федерацией, которая устанавливает соответствующие нормы гражданского права, и муниципальным образованием, как собственником муниципального имущества, свободным в осуществлении этих прав в той мере, в которой они не ограничены федеральными законами, без какой-либо необходимости делегировать муниципальному образованию государственные полномочия по регулированию порядка и условий приватизации муниципальной собственности.

1.3 Классификация объектов муниципальной собственности

     Муниципальная экономика в последние годы стала  одним из предметов пристального внимания экономистов и управленцев. Не угасает интерес к вопросам построения единого методологического подхода к управлению муниципальной собственностью. Муниципальная собственность - один из основных объектов расходования средств местных бюджетов. Но эти расходы не покрываются за счет средств, получаемых от её использования. Поэтому муниципальная собственность за редким исключением нерентабельна.

     Органы  местного самоуправления (сельские, районные, городские и областные советы и их исполнительные органы) в настоящее  время являются естественными монополистами-собственниками на рынке объектов недвижимости, контролирующими  не менее 70% рынка.

     Причиной  сохранения монополии является неупорядоченность  и сложность процедуры оформления прав на застройку земельных участков. Необходимо еще до начала строительства  получить многочисленные согласования с различными подразделениями администрации  и муниципальными предприятиями. Добавим  к этому требование предварительной  оплаты многочисленных сборов и услуг, уровень которых заранее неизвестен, устанавливается “по ходу” оформления сделки и зачастую носит характер натурального оброка (за свой счет построить  что-то или проложить коммуникации, которые затем безвозмездно передаются на баланс муниципальных предприятий).

     В результате складывается неравенство  экономических условий деятельности, ограничивается свободный доступ к  земле и нарушается нормальный ход  воспроизводства недвижимости.

     В общественном сознании недвижимость все  еще отождествляется с "даровым  благом, всеобщим бесплатным достоянием".

     Население еще не осознало, что вместе с  получением прав владения, пользования  и распоряжения собственностью, оно  стало не только непосредственным и  равноправным участником рыночных отношений (со всеми присущими им рисками), но и приобрело обязанности по содержанию недвижимости. Власти же чаще рассматривают недвижимость как  объект дополнительных затрат, оправдывающих  сохранение межбюджетных трансфертов, а не как инвестиционный капитал.

     Таким образом, органы местного самоуправления, являясь монопольным собственником  на рынке объектов недвижимости, не обладают полной, объективной информацией  о своей собственности и ее рыночной стоимости.

     Положительным является то, что в сфере управления муниципальным имуществом некоторые  города, а в частности г. Пермь достаточно эффективно использует программные продукты, которые позволяют проводить анализ всего объема имущества, а также исполнения заключенных договоров аренды, купли продажи безвозмездного пользования, договоров на завершение строительства.

     Основной  целью организации учета объектов, находящихся в собственности  муниципалитетов, является обеспечение  прозрачности информации об активах  и результатах деятельности объектов собственности, регулярной оценки эффективности  сохранения указанных объектов в  муниципальной собственности, расширения доступа частных инвесторов на рынок  муниципальной собственности.

     Для реализации указанной цели необходимо провести инвентаризацию имущества, в  том числе в отношении организаций, доли уставного капитала которых  принадлежат муниципалитетам.

     Далее разработать и принять положение  о раскрытии информации о собственности  муниципального образования, в том  числе по отдельным объектам собственности, а также порядок оценки независимыми организациями рыночной стоимости  объектов, находящихся в собственности  муниципального образования.

     В ряде муниципальных образований (Братск, Новосибирск, Андреевское сельское поселение Пермского края, Славянское городское поселение Приморского  края и других) инвентаризация недвижимого имущества и постановка его на реесторный учет завершены.

     Однако  в большинстве муниципальных  образований существуют проблемы, связанные  с отсутствием средств в местных  бюджетах для инвентаризации, а также  нет достаточного правового регулирования  для учета имущества казны  и правоустанавливающих документов, в том числе на бесхозяйные  объекты недвижимости.

     Кроме того, значительна величина государственной  пошлины при регистрации права  собственности на объекты недвижимости (например, 7500 руб. за регистрацию права  хозяйственного ведения для одного МУПа).

     В целях ускорения процесса разграничения  имущества, а также повышения  эффективности его использования  было бы целесообразно введения упрощенного  порядка оформления права муниципальной  собственности на имущество, приобретенное  муниципальными образованиями в  ходе его разграничения, а также  компенсацией затрат на его регистрацию  за счет средств федерального бюджета.

     Таким образом, исследование методов эффективного управления объектами муниципальной  собственности и создание информационной базы учета недвижимости является весьма актуальным для муниципалитетов.

     Основой для системы управления муниципальной  собственностью является разработка развернутой  классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение  объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и  характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.

     Особенностью  Российской Федерации, является то, что  имеется много все еще не приватизированной  недвижимости, из которой можно извлекать  доход за счет аренды или продажи. В странах с рыночной экономикой, местные органы власти не имеют такого количества собственности, потому что  многие услуги, оказывавшиеся при  социализме государством, там традиционно  оказывались частным сектором. Можно  условно классифицировать все объекты  муниципальной собственности на три группы, определенные ниже. Данная классификации впервые была введена в городе Денвере, штат Колорадо, США.

     Классификация покрывает только недвижимое имущество, так как предполагается, что движимое имущество, как правило, входит в  имущественные комплексы с недвижимостью  и поэтому разделяет ее судьбу.

     Она ни в коем случае не является самоцелью, однако она нужна для того, чтобы  выработать различающиеся бюджетные  и договорные политики для каждой группы.