Договор долевого строительство в строительстве жилья

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

1. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ  В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ………6

1.1. Правовое регулирование долевого участия в строительстве жилья..…….6

1.2. Форма договора долевого  участия в строительстве………………………10

2. СОДЕРЖАНИЕ, ИСПОЛНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ…………………………………….13

2.1. Содержание договора  долевого участия в строительстве  жилья………..13

2.2. Ответственность сторон и иные последствия нарушения

договора участия  в долевом строительстве……………………………………17

2.3. Изменение и расторжение договора участия

в долевом строительстве………………………………………………………..20

2.4. Строительные договоры……………………………………………………22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….25

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК………………………………………….28 
                                                         ВВЕДЕНИЕ

Отсутствие  специального законодательства, которое  регулировало бы отношения, связанные  с долевым участием в строительстве, в течение длительного времени  порождало проблему незащищенности прав и законных интересов граждан и организаций, выступающих в роли дольщиков по договорам об участии в строительстве, чем нередко пользовались недобросовестные участники имущественного оборота. Привлекая денежные средства граждан и организаций, различные инвестиционные компании зачастую использовали их не по целевому назначению, а в случае их несостоятельности (банкротства) не завершенные строительством объекты включались в конкурсную массу, а граждане и организации-дольщики теряли свои деньги. Даже в тех случаях, когда удавалось завершить строительство жилых домов или административных зданий, дольщики вынуждались к внесению дополнительных платежей либо оказывалось, что на одни и те же жилые или нежилые помещения претендуют сразу несколько граждан или организаций.

В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве ¹. Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков. Предлагалось ввести обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве, что обеспечивало бы приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы ранее. По окончании строительства застройщик после государственной регистрации своего права собственности во исполнение обязательств по договору обязан передать жилые помещения в собственность дольщиков. Изложенные подходы предлагалось распространить и на договоры долевого участия в строительстве, предметом которых являются нежилые здания (помещения).

Основные положения  Концепции были реализованы в  Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому Закону между застройщиком и участником долевого строительства заключается особый договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере гражданского права Российской Федерации.

Предмет исследования составил механизм реализации долевого участия в строительстве жилья  в Российской Федерации.

Целью данной работы является исследование договора долевого участия в строительстве жилья.

Для ее достижения ставятся следующие задачи:

- проанализировать особенности основных положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», касающихся договора долевого участия в строительстве жилья;

- дать общую  характеристику формы договора долевого участия в строительстве;

- рассмотреть  правовые основы содержания, исполнения и расторжения договора о долевом строительстве жилья;

- охарактеризовать отличия договора о долевом строительстве от других строительных договоров.

Методологической  основой исследования является диалектический метод познания социально-правовых явлений. Данный метод дал общее направление научного исследования и позволил изучить договор о долевом строительстве жилья в динамике его формирования и развития.

В качестве общенаучных  методов познания применялись: формальнологический метод, который был использован при анализе нормативно-правовых актов и правовых норм; системно-структурный метод, который помог рассмотреть договор долевого участи в строительстве жилья в качестве сложного образования, имеющего определенную собственную структуру и нормативно-правовую базу регулирования.

В ходе исследования использовались частные научные  методы: сравнительно-исторический, на основании которого в динамике были рассмотрены вопросы становления и развития договора долевого участия в строительстве; метод восхождения от абстрактного к конкретному и, наоборот; логико-юридический метод, посредством которого было исследовано содержание юридических норм применительно к рассматриваемым вопросам.

Работа состоит  из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

I. ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

1.1. Правовое регулирование долевого участия в строительстве жилья

До первого  апреля 2005 года, а именно до вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Закон) ² застройщики использовали в правоотношениях с участниками долевого строительства различные юридические конструкции, такие, как: договор подряда, договор долевого участия в строительстве, договор купли-продажи, договор простого товарищества, договор соинвестирования и т.д.

Заключение застройщиками  непоименованных в Гражданском кодексе РФ договоров считалось с точки зрения гражданского права корректным в связи с действием принципа «свободы договора» (статья 421 Гражданского кодекса РФ ³).

С первого апреля 2005 года законодатель ввел в действие специальную модель договора, не предусмотренную в Гражданском кодексе РФ. Эта модель регулирует правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости.

В качестве застройщика договор  участия в долевом строительстве  по смыслу Закона может заключать любое юридическое лицо.

Со стороны участника  долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве  может выступать юридическое  лицо, индивидуальный предприниматель, а также дееспособный гражданин России.

Прямых ограничений на заключение договора участия в долевом  строительстве иностранными юридическими лицами на стороне застройщика Законом не предусмотрено.

Правила гражданского законодательства, в том числе и правила, предусмотренные Законом, применяются к таким лицам, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ).

Как это требуется по Закону, чтобы получить статус застройщика, иностранное юридическое лицо, как и российские юридические лица, должно обладать правом собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию (ст. 2 Закона).

Иностранные юридические  лица также вправе заключать договор  участия в долевом строительстве  на стороне участника долевого строительства, так как государство гарантирует  иностранным инвесторам осуществление  инвестиций в России в любых формах, не запрещенных законом.

Отметим, что в Законе нет ограничения на участие нескольких лиц как на стороне застройщика, так и на стороне участника долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве.

Рассмотрим пример. Допустим, подлежащий застройке земельный  участок находится в общей  долевой собственности нескольких юридических лиц. В этом случае все  указанные лица вправе получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и считаться по смыслу Закона застройщиками.

Вместе с тем, если земельный участок находится в общей долевой собственности как юридических, так и физических лиц, возникает юридическая проблема.

С одной стороны, юридические лица - участники общей  долевой собственности вправе иметь  статус застройщика при соблюдении указанных в Законе условий. В то же время физические лица - участники общей долевой собственности иметь статус застройщика по смыслу Закона не могут ⁴.

Существенные  обязательства застройщика, входящие в предмет договора участия в  долевом строительстве, сводятся к  следующему:

- в предусмотренный  договором срок построить многоквартирный  дом или иной объект недвижимости;

- после получения  разрешения на ввод в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ⁵) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Законодатель  устанавливает необходимость указания в договоре участия в долевом  строительстве срока строительства объекта недвижимости. Этот срок обычно указывается в виде конкретных календарных дат начала и завершения строительных работ (ст. 708 ГК РФ ⁶) либо в виде периода времени, исчисляемого днями, неделями, месяцами или годами, в пределах которого будет строиться объект недвижимости (ст. 190 ГК РФ).

Срок строительства может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким событием не является ввод построенного объекта в эксплуатацию, так как это событие не может признаваться с точки зрения закона неизбежным.

Если в договоре участия в долевом строительстве  срок завершения строительства определяется указанием на получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, то в этом случае срок строительства  считается, очевидно, несогласованным.

Отсутствие  в договоре участия в долевом  строительстве срока строительства  объекта недвижимости, равно как  и любого из обязательств застройщика, входящих в предмет этого договора, влечет признание договора незаключенным  (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенные обязательства участника долевого строительства, входящие в предмет договора участия в долевом строительстве, сводятся к следующему:

- оплатить застройщику  согласованную цену на условиях  договора;

- принять от  застройщика объект долевого  строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Цена договора участия в долевом строительстве  является его существенным условием. Этому существенному условию  законодатель посвятил отдельную статью Закона.

Условие о приемке объекта  долевого строительства участником долевого строительства также является существенным, а сам процесс передачи объекта долевого строительства  регулируется специальными статьями Закона.

Передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства при отсутствии юридического факта ввода помещения в эксплуатацию является незаконной. В этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от приемки такого объекта.

Отсутствие в договоре участия в долевом строительстве  цены договора, равно как и указанных  выше существенных обязательств участника долевого строительства, влечет признание этого договора незаключенным.

Следовательно, во избежание  юридического порока сделки при работе над договором участия в долевом  строительстве крайне важно четко  зафиксировать в тексте договора участия в долевом строительстве его предмет, в том числе все существенные обязательства как застройщика, так и участника долевого строительства.

1.2. Форма договора  долевого участия в строительстве

Договор участия  в долевом строительстве заключается в письменной форме (ст. 160 ГК РФ)  и считается заключенным от даты его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). При рассмотрении одного из дел суд признал незаключенным подписанный договор и взыскал с ответчика полученные по такому договору денежные средства, а также проценты за пользование чужими денежными средствами ⁷.

Необходимость государственной  регистрации договора участия в  долевом строительстве обусловлена  стремлением законодателя повысить государственный контроль над данной категорией инвестиционных сделок в целях дополнительной юридической защиты прав граждан.

Порядок государственной  регистрации договора участия в  долевом строительстве предусмотрен в статье 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года ⁸.

Заявление о  государственной регистрации договора подается обеими сторонами. При этом к заявлению прилагаются:

- разрешение  на строительство;

- проектная декларация;

- план создаваемого  объекта;

- договор поручительства, если такой способ обеспечения  исполнения обязательств избран  застройщиком. ⁹

Срок государственной  регистрации договора участия в  долевом строительстве с первым участником долевого строительства  составляет тридцать дней. Последующие договоры участия в долевом строительстве регистрируются в срок до пяти дней (пункт 2.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ).

Любые изменения  и дополнения в договор участия  в долевом строительстве подлежат также государственной регистрации.

В судебной практике имеют место споры, связанные  с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации  договоров участия в долевом строительстве. Наиболее распространенными причинами отказа являются следующие основания:

- застройщик  не имеет прав на привлечение  денежных средств от участников  долевого строительства (недействительность  сделки) ¹⁰;

- договор участия  в долевом строительстве заключен после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в котором расположен объект долевого строительства ¹¹;

- договор участия  в долевом строительстве не  содержит всех необходимых существенных  условий (является незаключенным).

Для того чтобы  избежать отказа в государственной  регистрации договора участия в  долевом строительстве, необходимо убедиться в наличии у застройщика:

- права собственности  или аренды (субаренды) на земельный  участок, отведенный под строительство  объекта капитального строительства;

- выданного  разрешения на строительство  с не истекшим сроком действия;

- опубликованной в установленном  Законом порядке проектной декларации (ст. 3 Закона).

Кроме того, важно удостовериться, что:

- все существенные условия  предусмотрены в договоре участия  в долевом строительстве;

- содержание представленного на государственную регистрацию договора не противоречит действующему законодательству РФ;

- при подаче договора  на государственную регистрацию  соблюдены все иные формальные  требования Закона к этой процедуре;

- объект строительства  еще не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В судебной практике имели  место споры, связанные с признанием договора участия в долевом строительстве  незаключенным по причине отсутствия его государственной регистрации.

В одном из дел суд отказался  признать договор между двумя юридическими лицами незаключенным, несмотря на наличие в этой сделке всех существенных условий договора участия в долевом строительстве. Суд мотивировал свое решение тем, что при заключении и исполнении сделки «стороны руководствовались Законом об инвестиционной деятельности, а не Законом № 214-ФЗ. Каких-либо изменений в условия договора стороны не вносили. Договор не признан недействительным в установленном порядке» ¹². При этом судом была применена часть 3 ст. 1 Закона, а инвестиционный договор признан заключенным от даты его подписания сторонами.

II. СОДЕРЖАНИЕ, ИСПОЛНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

2.1. Содержание договора долевого участия в строительстве жилья

Обязательство застройщика по договору участия  в долевом строительстве включает в себя два рода обязанностей.

Во-первых, это общие обязанности, связанные со строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости: застройщик обязуется перед всеми участниками долевого строительства и перед каждым из них в отдельности построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости. Исполнение соответствующих обязанностей может осуществляться застройщиком своими силами и средствами либо с привлечением третьих лиц (заказчика, генерального подрядчика, подрядчиков).

В отличие от заказчика  в договоре строительного подряда  участник долевого строительства на этом этапе не имеет возможности осуществлять контроль или надзор за действиями застройщика и привлеченных им лиц по строительству соответствующего объекта. В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, последний вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также вправе потребовать от застройщика возврата уплаченных им денежных средств с начислением на них процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день пользования указанными денежными средствами со дня внесения их участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком (при взыскании в пользу граждан размер процентов увеличивается вдвое, т.е. до 1/500 этой ставки) ¹³.

Аналогичные последствия  могут наступить для застройщика  и в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, либо изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Во-вторых, в состав обязательства  застройщика входят конкретные обязанности перед каждым участником долевого строительства, связанные с передачей объекта долевого строительства. Исполнение застройщиком названных обязанностей перед каждым конкретным участником долевого строительства в известном смысле носит производный характер и зависит от исполнения общих обязанностей застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Передача застройщиком объекта  долевого строительства контрагентам по договорам участия в долевом  строительстве возможна не ранее  получения застройщиком в установленном  порядке разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. При этом застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

После получения  застройщиком названного разрешения он должен уведомить каждого из участников долевого строительства о его завершении и о своей готовности передать им объекты долевого строительства в соответствии с заключенным договором, а затем передать их участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 3 ст. 8, п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Надлежащее  исполнение застройщиком своих обязательств состоит не только в своевременной  передаче жилого или нежилого помещения  участнику долевого строительства, но и в том, что по своему качеству оно должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии - требованиям технических регламентов, проектно-технической документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При обнаружении недостатков в передаваемом объекте долевого строительства его участник до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, предъявляемым к его качеству, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанности по устранению обнаруженных недостатков (п. 1 ст. 7, п. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

На застройщика  по договору участия в долевом  строительстве возлагается риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства (п. 6 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Данная норма носит императивный характер и не допускает иного порядка распределения рисков между субъектами договора участия в долевом строительстве. Соответствующий риск, который несет застройщик, может быть покрыт страхованием.

Содержание обязательства участника строительства сводится к его обязанностям по уплате застройщику цены договора и принятию от застройщика объекта долевого строительства с удостоверением этого факта путем подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Исполнение участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

С исполнением этой обязанности  у участника долевого строительства  появляется возможность уступить право требования по договору участия в долевом строительстве. Без соблюдения этого условия уступка участником долевого строительства своего права требования допускается лишь в том случае, когда одновременно на нового участника долевого строительства (цессионария) переводится долг прежнего участника (цедента) в порядке, предусмотренном ст. 391 ГК РФ, т.е. с согласия кредитора-застройщика ¹⁴.

Исполнение участником долевого строительства своей обязанности по принятию объекта долевого строительства и подписанию совместно с застройщиком передаточного акта либо иного аналогичного документа является необходимым условием возникновения у него права собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение. Согласно п. 2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), в состав которого входит объект долевого строительства, а также передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Государственной регистрации  права собственности участников долевого строительства на переданные им застройщиком жилые или нежилые  помещения в построенном многоквартирном доме или ином объекте недвижимости должны предшествовать действия застройщика по предоставлению органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, что должно быть сделано застройщиком не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения. Только после этого участник долевого строительства, подписавший с застройщиком передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение, построенное за счет его денежных средств.

При возникновении права  собственности на объект долевого строительства  у его участника одновременно возникает доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости. А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства служит также государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).

2.2. Ответственность сторон и иные последствия нарушения

договора участия  в долевом строительстве

Неисполнение  или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возместить контрагенту причиненные убытки (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

Вместе с  тем за отдельные нарушения договора установлена ответственность в форме законной неустойки. Так, за нарушение установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). Со своей стороны, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве) ¹⁵.

Само по себе введение законных неустоек за нарушение  договора - не лучший способ правового  регулирования частноправовых отношений. Но если установление законной неустойки  для застройщика можно объяснить  необходимостью защиты прав участников долевого строительства, особенно граждан, то введение ее в отношении участника долевого строительства (того же гражданина), являющегося слабой стороной договора, противостоящей профессиональному контрагенту, вряд ли объяснимо. Аналогичные сомнения вызывает придание законным неустойкам, в том числе подлежащим взысканию с участника долевого строительства, штрафного характера (ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом такой  характер имеют не только законные неустойки, но и те неустойки (штрафы, пени), которые могут быть предусмотрены  сторонами в заключаемом договоре об участии в долевом строительстве, который разрабатывается застройщиком. Последний, включив в договор рядовое условие о дополнительных неустойках, подлежащих взысканию за те или иные нарушения с участников долевого строительства, может поставить их в кабальную зависимость. Поэтому такое регулирование ответственности участников долевого строительства следует признать противоречащим целям принятия Закона об участии в долевом строительстве.